АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ул. Кирова, дом 4, Калуга, 248001, http://fasco.arbitr.ru

e-mail: info@fasco.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов

арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А23-8424/2020

г. Калуга

25 февраля 2022 года

 

Резолютивная часть объявлена 24.02.2022

Постановление в полном объеме изготовлено 25.02.2022

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьиФИО3 а А.А.

судейСмирнова В.И.

ФИО1, 

при участии в судебном заседании от

Общества с ограниченной ответственностью "Архитектурно-проектное бюро"

ФИО2 (доверенность от 23.02.2022 сроком действия 3 года)

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архитектурно-проектное бюро" на решение Арбитражного суда Калужской области от 23.08.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 по делу № А23-8424/2020,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектное бюро» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Администрации муниципального района «Тарусский район» (далее – ответчик, администрация) о сохранении в реконструированном виде нежилого здания площадью 317,4 кв. м. с кадастровым номером 40:20:100511:175, расположенного по адресу: 

<

...>, признании права собственности на 897/1109 доли в праве общей долевой собственности, на 897/1109 доли на места общего пользования в нежилом здании площадью 317,4 кв. м. с кадастровым номером 40:20:100511:175, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 23.08.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, заявленные требования удовлетворить.

По мнению заявителя жалобы, стороны договора пришли к соглашению, что после реконструкции неотделимые улучшения арендованного имущества принадлежат арендатору.

Проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов и, исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Центрального округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании Постановлений Администрации муниципального района «Тарусский район» от 29.12.2006 №516, от 12.12.2007 №1103, от 31.12.2008 №1513 обществу с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектное бюро» предоставлены в аренду нежилые встроенные помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, в целях использования их для служебного пользования, общей площадью 30,6 кв.м. согласно заключенным договорам аренды муниципального имущества.

На основании разрешения на строительство №RU 40512101-067-07 выданного Администрацией городского поселения «Город Таруса» (третье лицо) 12.09.2007 разрешена реконструкция нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

19.11.2010 Администрацией городского поселения «Город Таруса» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 40512101-028-10.

В отношении реконструированного объекта 06.12.2010 осуществлен кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 40:20:100511:175, назначение: нежилое, площадь 317.4. В материалах дела имеются технические паспорта от 28.09.2010, от 03.03.2011, от 22.09.2020, техническое заключение от 02.11.2020. 

Кадастровым инженером определены доли в праве долевой собственности в реконструированном здании в соответствии с занимаемыми площадями.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции посчитал недоказанным факт отсутствия реальной возможности зарегистрировать права на объект недвижимости путем обращения в уполномоченный орган.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, привел иную мотивировочную часть.

 В частности, суд указал, что в силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, а спорные основания иска и сам иск являются обходом установленных процедур по приватизации муниципального имущества. При этом апелляционный суд по существу указал, что спорный вопрос подлежит разрешению в рамках обязательственных отношений аренды, поскольку согласие собственника на реконструкцию (улучшения имущества) было выражено в его разрешительных документах, адресованных истцу.

Требование о сохранении нежилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии суды признали неверным способом защиты нарушенного права.

Суд кассационной инстанции полагает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене по следующим основаниям.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 названной статьи).

По смыслу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества, поскольку независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества (пункт 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

В силу п. 4.7. договоров аренды от 29.12.2006, 12.12.2007 произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда имущества, данные улучшения после прекращения договора принадлежат арендатору. Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений производится путем пересмотра арендной платы в сторону уменьшения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возвращению не подлежит.

Таким образом, хотя стороны и определили в договоре, что неотделимые улучшения, произведенные за счет арендатора с согласия арендодателя принадлежат арендатору, суд апелляционной инстанции правомерно не посчитал это условие основанием возникновения права собственности на него со стороны истца, поскольку оно противоречит как вышеуказанным разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, так и императивным положениям законодательства о приватизации муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ, Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»).

Кроме того, суд кассационной инстанции исходит из следующего.

Согласно ст. 136 ГК РФ плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

Между сторонами сложились исключительно обязательственные отношения, основанные на договоре аренды.

В силу ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы являются собственностью арендатора лишь те, которые получены арендатором в результате использования арендованного имущества.

Реконструкция объекта не является использованием имущества, т.к. целью аренды являлось размещение истца в здании ответчика для своей производственной деятельности, не связанной со строительством спорного объекта.

Между сторонами отсутствует какой-либо отдельный договор, который бы регламентировал спорные отношения по реконструкции как инвестиционные, подрядные, созданию  вещи в будущем, простого товарищества и т.п. с определением вкладов каждого из участников в достижение общего результата – реконструкции объекта – и вознаграждения за это в виде приобретения в собственность результатов совместной деятельности.

Вещно-правовой иск, основанный на обязательственных отношениях сторон спора, как способ защиты абсолютного права собственности, не может быть удовлетворен, что прямо следует из смыслового содержания пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В рассматриваемом случае суды правильно оценили отношения между сторонами как до выполнения работ, так и после их проведения как арендные, связанные с использованием переданного арендатору имущества на условиях временного владения и пользования за определенную договором плату.

Довод заявителя жалобы о том, что стороны договора пришли к соглашению, что после реконструкции неотделимые улучшения арендованного имущества принадлежат арендатору, отклоняется судом по вышеуказанным мотивам, а также с учетом того, что сами стороны определили условие его применения лишь после прекращения договора, тогда как из кассационной жалобы заявителя следует, что спорный реконструированный объект недвижимости находится в пользовании истца по настоящее время.

Наличие в договоре аренды упоминания о зачете проведенных неотделимых улучшений не свидетельствует о согласовании сторонами условий, необходимых для реализации данного механизма, порядка проведения такого зачета в каком-либо соглашении как основания возникновения права частной собственности на объект муниципальной собственности, в связи  с этим, спорный вопрос подлежит разрешению между сторонами лишь с применением норм договорного права о компенсации истцу произведенных затрат (к примеру, правовая позиция пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

Требование же о сохранении объекта в реконструируемом виде при отсутствии соответствующего вещного спора с ответчиком (в частности, отсутствию действий ответчика по изменению объекта) направлено на обход решения суда по делу А23-2819/2011 и по пояснениям истца в судебном заседании окружного суда было заявлено в дополнение к требованию о признании долевой собственности для исключения вопросов регистрирующего органа при государственной регистрации права. Однако государственная регистрация производится на основании судебного акта о признании права, что исключает удовлетворение требования о сохранении объекта в реконструируемом виде.

Иных доводов применительно к ст. 288 АПК РФ в кассационной жалобе не приведено, неправильного применения норм права к установленным судом обстоятельствам не имеется.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

 

Согласно статье 110 АПК РФ оплата государственной пошлины относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 23.08.2021 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 по делу № А23-8424/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий судьяА.А. ФИО3 

 

Судьи В.И. Смирнов

 

ФИО1