АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6008/2018

05 марта 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ИП Бережанской В.А.: Ковалева Е.Д., представитель по доверенности            от 10.01.2019 № 7

от иных участвующих в деле лиц: представители не явились 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу администрации Бурейского района Амурской области

на решение от 23.07.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018

по делу № А04-2833/2018 Арбитражного суда Амурской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Аныш Д.С.,                          в апелляционном суде судьи Волкова М.О., Иноземцев И.В., Тихоненко А.А.

По иску индивидуального предпринимателя Бережанской Валентины Александровны

к администрации Бурейского района Амурской области

третье лицо: муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района

о взыскании 3 475 695 руб. 35 коп.

 

Индивидуальный предприниматель Бережанская Валентина Александровна (ОГРН 304281312100026, ИНН  281300048393; далее –               ИП Бережанская В.А., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации Бурейского района Амурской области (ОГРН 1022800873150, ИНН 2813000346, место нахождения: 676720, Амурская область, Бурейский район, пгт. Новобурейский, ул. Советская, 49; далее – администрация) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 475 695 руб. 35 коп. (с учетом уточнения предмета и размера заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом Бурейского района (далее – Комитет).

Решением суда от 23.07.2018, оставленным постановлением             Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 без изменения,  требования предпринимателя удовлетворены в уточненном размере.

В кассационной жалобе администрация выражает несогласие                           с приятыми по делу судебными актами и просит их отменить в связи с неправильным применением судами норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы настаивает на том, что судами фактически взыскана стоимость работ по капитальному ремонту и реконструкции арендуемого здания, которые осуществлены предпринимателем в 2005 году. Поскольку            в 2010 году в возмещении затрат на капитальный ремонт арендатору                   было отказано, то на момент обращения в суд по настоящему делу в 2018 году срок исковой давности уже истек, поэтому требования не подлежали удовлетворению. Кроме того, администрация обращает внимание на то, что уполномоченными представителями собственника не выдавалось согласия   на производство неотделимых улучшений в спорном здании, а разрешение         на ввод объекта в эксплуатацию таким согласием не является.   

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

От Комитета отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции, проведенном               в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, представитель предпринимателя поддержал позицию, отраженную в отзыве на жалобу и просил отказать в ее удовлетворении.

Представители администрации и Комитета, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. 

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям. 

 Как усматривается из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ИП Бережанской В.А. (арендатор) был заключен договор аренды от 13.09.2004 № 38 в отношении объекта муниципального имущества – здания бывшей поликлиники № 2, общей площадью 397,6 кв.м, расположенного по адресу: п. Новобурейский, ул. Горького, 2, для использования под магазин сроком действия с 01.09.2004 по 30.08.2024. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.10.2005 за номером 28-28-03/009/2005-346.

Пунктами 2.2.2, 2.2.3, 2.2.7 договора предусмотрено, что арендатор обязан содержать имущество в полной технической исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии; не производить перепланировок или переоборудования имущества без письменного разрешения арендодателя; производить текущий ремонт имущества.    

При этом арендатор вправе производить капитальный ремонт и устранение дефектов, выявленных при передаче ему имущества согласно акту приема-передачи. Стоимость указанных работ, принятых арендодателем по акту, возмещается арендатору путем уменьшения арендной платы на соответствующую сумму (пункт 3.3 договора). 

Дополнительным соглашением от 30.12.2005 к договору аренды                    от  13.09.2004 № 38 стороны изменили пункт 3.3 данного договора                   и предусмотрели, что капитальный ремонт с зачетом его стоимости в счет арендной платы производится арендатором с письменного согласия арендодателя и собственника имущества в лице Бурейского районного Совета народных депутатов. В случае проведения капитального ремонта без письменного согласия собственника зачет его стоимости в счет арендной платы не производится.

В акте приема-передачи от 01.06.2005 отражено состояние спорного здания на момент заключения договора, в частности указано,                           что имущество не пригодно для эксплуатации; полностью отсутствуют электрооборудование, сантехническое оборудование и система отопления; металлическая кровля неисправна, стропильная система сгнила на 40%; отсутствуют оконные проемы, двери; полы сгнили; стены разрушены на 20%, перегородки на 80%; деревянные оштукатуренные потолки с балками сгнили на 70%; отмостка и входные крыльца отсутствуют.

ИП Бережанской В.А. разработана проектная документация и получено разрешение на строительство (реконструкцию) от 01.09.2015 № 53/05,                       в котором согласовано производство следующих видов работ: перепланировка помещений здания; закладка окон; расширение дверных проемов внутри помещений, разборка перегородок; замена стропильной системы и потолочных балок перекрытия; замена коммуникаций внутри здания.

Фактически реконструкция спорного объекта и необходимые строительные работы выполнялись подрядчиком ИП Миносяном Г.С.                            в рамках заключенного с ИП Бережанской В.А. договора от 05.05.2005, предметом которого стороны определили такие виды работ как благоустройство прилегающей территории и подъездных путей к объекту; замена крыши с частью стропильной системы, ремонт потолочной системы; ремонт внутренних перегородок и стен; устройство полов; устройство оконных и дверных проемов; устройство электроосвещения, сантехнического оборудования, наружной и внутренней системы отопления. 

Согласно пункту 2.1 договора подряда, локальным сметным расчетам, актам о приемке выполненных работ от 16.09.2005 № 1, от 17.09.2005 № 2,  № 3 и от 18.09.2005 № 4 общая стоимость ремонтных работ составила                       4 581 718 руб. и оплачена подрядчику полностью. 

На основании акта приемки законченного строительством объекта                 от 20.09.2005 введен в эксплуатацию торговый центр, расположенный                   по адресу: п. Новобурейский, ул. Гоголя, 2, площадью 428,9 кв.м.

Впоследствии стороны дополнительным соглашением от 10.08.2015 внесли изменения в предмет договора аренды от 13.09.2004 № 38 и установили, что он заключен в отношении муниципального имущества – Торговый центр, назначение – нежилое, площадь – 428 кв.м, адрес –                      п. Новобурейский, ул. Горького, 2, цель использования – магазин.  

Письмом от 05.10.2005 № 79 ИП Бережанская В.А. направила в адрес Комитета как арендодателя документацию для проверки стоимости восстановительного ремонта спорного здания, однако ответа на данное обращение не последовало.  

В письме от 31.03.2010 № 01-16/456 администрация сообщила предпринимателю, что по результатам рассмотрения его обращения                         от 03.03.2010 установлено, что в нарушение пункта 3.3 договора                            от 13.09.2004 № 38 арендатор не согласовал объемы и виды выполненных работ, смета не была подписана собственником здания, акт сдачи результата работ отсутствует, в связи с чем оснований для возмещения стоимости данных работ путем уменьшения арендной платы не имеется.

Претензия предпринимателя от 29.04.2010 о возврате излишней уплаченной арендной платы в связи с ремонтом здания и начисленных процентов также оставлена Комитетом без удовлетворения.

Соглашением от 01.10.2017 стороны досрочно расторгли договор аренды от 13.09.2004 № 38. Арендуемое имущество возвращено Комитету   по акту приема-передачи от 01.10.2017, в котором отражено удовлетворительное исправное состояние здания.

После расторжения договора ИП Бережанская В.А. вновь обратилась               в администрацию с заявлением от 14.12.2017 по вопросу о возмещении расходов, понесенных на капитальный ремонт спорного здания, в общем размере 4 556 455 руб., на что получен отрицательный ответ (письмо                     от 18.01.2018 № 01-11/161). 

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском,                           ИП Бережанская В.А. изначально полагала, что администрация обязана возместить ей все затраты, понесенные в связи с проведенным ремонтом спорного здания, являющегося муниципальным имуществом. Впоследствии, неоднократно уточняя размер заявленных требований, предприниматель квалифицировал свои затраты как стоимость неотделимых улучшений, обязанность по компенсации которых возложена на арендодателя статьей  623 ГК РФ.   

Рассматривая возникший спор с позиций норм главы 34 ГК РФ, арбитражные суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска. 

При этом суды исходили из того, что факт передачи арендатору                здания в ненадлежащем состоянии подтвержден актом приема-передачи                              от 01.06.2005, а в результате проведенных за счет предпринимателя ремонтных работ эксплуатационные свойства объекта существенно улучшились, повысилась эффективность и удобство его использования, произошла модернизация, изменилось функциональное назначение (торговый центр).

 

Кроме того, судами отмечено наличие согласования уполномоченными органами местного самоуправления объемов, видов и стоимости выполненных предпринимателем работ, что следует из совокупного содержания разрешения на реконструкцию от 01.09.2005 № 53/05, выполненных должностными лицами администрации сметных расчетов,  акта приемки законченного строительством объекта от 20.09.2005, разрешения на эксплуатацию от 28.09.2005 № 98 (№ 63/05).

С учетом установленного суды признали, что предприниматель осуществил в интересах администрации (ответчика) как собственника спорного здания не только работы по капитальному ремонту здания,                     но и произвел неотделимые улучшения, указанные в актах приемки выполненных работ № 1, № 2, № 3, № 4 и имеющие потребительскую ценность, поэтому вправе претендовать на возмещение понесенных затрат, зачет которых путем уменьшения арендной платы условиями договора аренды от 13.09.2004 № 38 предусмотрен не был. 

Возражения администрации о пропуске предпринимателем срока исковой давности со ссылкой на выполнение работ в 2005 году отклонены судами как противоречащие пункту 2 статьи 623 ГК РФ.

Вместе с тем, выводы судов обеих инстанций, положенные в основу обжалуемых судебных актов, противоречат фактическим обстоятельствам спора и сделаны с неправильным применением норм материального права. 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

 

В данном случае, спорный объект на момент заключения договора               от 13.09.2004 № 38 и передачи его в пользование арендатору действительно имел недостатки, отраженные в акте от 01.06.2005, о которых обеим сторонам было достоверно известно. При этом предпринимателем возражений или замечаний относительно  данных недостатков не заявлялось.

 

Следовательно, предприниматель осознавал необходимость проведения ремонтных работ в целях восстановления эксплуатационных свойств спорного объекта, о чем также свидетельствуют условия пункта 3.3 договора, прямо предусматривающие право арендатора производить капитальный ремонт и устранение дефектов, выявленных при передаче ему имущества согласно акту приема-передачи, и определяющие порядок возмещения стоимости этих работ, принятых арендодателем по акту, путем уменьшения арендной платы на соответствующую сумму. 

Таким образом, ответственности за недостатки арендованного имущества на стороне администрации по правилам статей 611, 612 ГК РФ             не возникло.

Статьей 616 ГК РФ определены общие правила распределения между сторонами договора аренды обязанностей по содержанию арендованного имущества. Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Условия пункта 3.3 договора от 13.09.2004 № 38, предусматривающие право арендатора самостоятельно провести капитальный ремонт с последующим зачетом понесенных затрат в счет арендной платы, согласуются с приведенной нормой права. 

При этом после завершения в сентябре 2005 года работ                                по реконструкции спорного объекта предприниматель неоднократно обращался в администрацию и Комитет с просьбой о возмещении затраченных на ремонт денежных средств, однако положительного решения данного вопроса не добился. 

Напротив, в ответе от 31.03.2010 № 01-16/456 администрация прямо указала на отсутствие оснований для зачета стоимости выполненных работ в счет арендной платы. Данный отказ предпринимателем не оспаривался. 

Предъявляя настоящий иск, предприниматель, по сути, также требует возмещения понесенных на реконструкцию спорного объекта затрат, отраженных в актах приемки выполненных работ №№ 1, 2, 3, 4, датированных 2005 годом.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

 

Статьей 196 ГК РФ определено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Материалами дела подтвержден факт заявления ответчиком об истечении срока исковой давности, что отражено в обжалуемых судебных актах.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В данном случае участвующим в деле лицами, в том числе самим предпринимателем, не отрицается, что все спорные работы были произведены им в 2005 году, поэтому именно с этого момента у него возникло право на возмещение понесенных затрат в пределах установленного законодательством трехгодичного срока исковой давности. 

При этом о нарушении своего права истец очевидно должен был узнать не позднее получения отказа администрации (письмо от 31.03.2010                       № 01-16/456) в возмещении стоимости проведенного ремонта путем уменьшения арендной платы. 

Следовательно, на момент обращения 09.04.2018 предпринимателя                в арбитражный суд в рамках настоящего спора срок исковой давности истек, что с учетом соответствующего заявления администрации исключало возможность удовлетворения заявленных  требований.   

Аналогичная правовая позиция приведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.07.2010 № 2842/10.

Мотивы, по которым суды первой и апелляционной инстанций отклонили заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, нельзя признать обоснованными.

Суды не учли, что срок исковой давности исчисляется не с момента прекращения договора, а по общему правилу пункта 1 статьи 200 ГК РФ –          со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (фактического отказа администрации в возмещении стоимости ремонтных работ) и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2017 № 305-ЭС17-1467, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.10.2003 № 6290/03).

 

Кроме того, суды неправильно применили пункт 2 статьи 623 ГК РФ,              в силу которого произведенные арендатором неотделимые улучшения подлежат возмещению только при условии получения согласия арендодателя на выполнение таких улучшений. 

 В данном случае все разрешительные документы и согласования,                на которые сослались суды в обжалуемых судебных актах, касались исключительно вопроса о проведении работ по реконструкции (восстановительному ремонту) спорного здания. 

За получением согласия на осуществление неотделимых улучшений предприниматель ни к Комитету как арендодателю, ни к администрации          как собственнику, не обращался. Каких-либо условий по данному вопросу, позволяющих компенсировать арендатору стоимость проведенных им неотделимых улучшений, заключенный между сторонами договор аренды                    не содержит.    

Таким образом, даже в случае доказанности факта наличия неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных                    без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежала в силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ.

Поскольку арбитражными судами установлены все фактические обстоятельства спора, однако сделаны несоответствующие имеющимся в деле доказательствам выводы и неправильно применены нормы материального права, суд округа, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 и частями 1, 2 статьи 288 АПК РФ, считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять решение об отказе в удовлетворении заявленного предпринимателем иска. 

В силу статьи 110 АПК РФ все расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции относятся на истца. Оснований для распределения судебных расходов за рассмотрение дела в судах апелляционной и кассационной инстанций с учетом освобождения администрации от уплаты государственной пошлины не имеется. 

Поскольку суд кассационной инстанции не располагает сведениями об исполнении администрацией отмененных судебных актов, Арбитражному суду Амурской области в порядке норм статьи 326 АПК РФ необходимо рассмотреть вопрос о повороте их исполнения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.07.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 по делу № А04-2833/2018 Арбитражного суда Амурской области отменить, в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Бережанской Валентины Александровны отказать.

Арбитражному суду Амурской области рассмотреть вопрос о повороте исполнения отмененных судебных актов по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу  со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                           

Судьи                                                                                                 С.Н. Новикова                 

 

	В.А. Гребенщикова