ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-1955/2024

Дело № А41-41959/17

14 февраля 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 февраля 2024 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи   Терешина А.В.,

судей: Епифанцевой С.Ю., Шальневой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: 

конкурсный управляющий ООО «Аско» - ФИО2;

от Публично - правой компании «Фонд развития территорий» - ФИО3, представитель по доверенности от 10.01.2023 (веб-конференция),

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу публично - правой компании «Фонд развития территорий»  на определение Арбитражного суда Московской области от 22.12.2023 по делу  № А41-41959/17,

УСТАНОВИЛ:

определением суда от 27 апреля 2018 года в отношении общества с ограниченной ответственностью «АСКО» (далее – ООО «АСКО») введена процедура банкротства – наблюдение. 

Временным управляющим утвержден ФИО4 

В качестве третьих лиц привлечено Министерство строительного комплекса Московской области и Главное управление государственного строительного надзора Московской области. 

При рассмотрении дела № А41-41959/17 о банкротстве ООО «АСКО» применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

Определением суда от 14 февраля 2019 года в отношении ООО «АСКО» введена процедура внешнего управления. 

Внешним управляющим утвержден ФИО5 

Решением суда от 25 марта 2021 года ООО «АСКО» признано несостоятельным (банкротом) и открыто в отношении должника конкурсное производство. 

ФИО5 освобожден от исполнения обязанностей внешнего управляющего ООО «АСКО». 

Определением суда от 10 июня 2021 года конкурсным управляющим ООО «АСКО» утвержден ФИО2 

ППК «Фонд развития территорий» обратилось в Арбитражный суд  Московской области с заявлением о признании недействительным решения собрания комитета кредиторов от 22.08.2023 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «АСКО».

Определением от 22.12.2023 Арбитражный суд  Московской области в удовлетворении заявления публично-правовой компании «Фонд развития территорий» отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ППК «Фонд развития территорий» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о банкротстве комитет кредиторов представляет законные интересы конкурсных кредиторов, уполномоченных органов и осуществляет контроль за действиями арбитражного управляющего, а также реализует иные предоставленные собранием кредиторов полномочия в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

Согласно статьям 12, 15 Закона о банкротстве конкурсные кредиторы реализуют свое право в деле о банкротстве через участие в собрании кредиторов.

Компетенция собрания кредиторов установлена в статье 12 Закона о банкротстве.

Собрание кредиторов вправе принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены законом к компетенции иных органов, и такое решение будет иметь юридическое значение.

Из положений пункта 2 статьи 12 Закона о банкротстве следует, что вопросы, решение которых относится к исключительной компетенции собрания кредиторов, не могут быть переданы на разрешение другим лицам или органам, в том числе комитету кредиторов.

В силу пункта 4 статьи 15 Закона о банкротстве решение собрания кредиторов может быть признано арбитражным судом недействительным в случае, если оно нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц, либо принято с нарушением установленных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" пределов компетенции собрания кредиторов.

Таким образом, Закон о банкротстве устанавливает два основания для признания решения собрания кредиторов недействительным - нарушение прав лиц, участвующих в деле о банкротстве, или в арбитражном процессе по делу о банкротстве, и нарушение пределов компетенции собрания кредиторов. При этом для признания решения собрания кредиторов недействительным достаточно установить наличие одного основания.

Иными словами, недействительными могут быть признаны судом такие решения собрания кредиторов, которые нарушают права и законные интересы перечисленных в пункте 4 статьи 15 Закона о банкротстве заинтересованных лиц, либо приняты с нарушением пределов компетенции собрания кредиторов.

В заявлении о признании недействительным решения собрания кредиторов должны быть указаны те права и законные интересы заявителя или иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, которые были нарушены оспариваемыми решениями собрания кредиторов, со ссылкой на нормы права и приложением соответствующих доказательств, либо в заявлении должно быть нормативно обосновано превышение пределов компетенции собрания кредиторов, решения которого оспариваются.

В силу пункта 4 статьи 12 Закона о банкротстве собрание кредиторов правомочно в случае, если на нем присутствовали конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, включенные в реестр требований кредиторов и обладающие более чем половиной голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов.

Из материалов дела следует, что 22.08.2023 состоялось собрание комитета кредиторов ООО «АСКО», на котором принято решение об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «АСКО».

Заявитель просит признать недействительным решения собрания комитета кредиторов от 22.08.2023 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «АСКО»;

внести изменение в «Положение о сроках порядке и условиях продажи имущества Должника»:

определить, что организатором торгов выступает конкурсный управляющий,

установить начальную цену продажи имущества в размере 24 860 080 руб.,

исключить из лота право собственности на жилую комнату, площадью 15,9 кв.м, кадастровый номер 50:33:0000000:92170, 

установить величину снижения цены на публичном предложении – 5%,

установить минимальную цену продажи имущества – 50% от начальной цены.

Отказывая в удовлетворении требований суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В своем заявлении Фонд указывает на то, что при принятии решения комитет кредиторов не учел отчет № АЦ2022П-208 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (далее - Отчет). 

Однако перед принятием решения члены комитета кредиторов установили, что Отчет составлен Оценщиком в период 15.06.2022 г.- 21 июня 2022 г. на основании анализа рынка, проведенного за 2021 г. и 1 полугодие 2022 г. – период действия лучших за весь период условий «льготной ипотеки» для граждан и бизнеса, высокого спроса на недвижимое имущество, вызванного резким ослаблением курса рубля, при котором значительная часть граждан РФ имеющих накопления, «традиционно» (как в 2014 г. и др.) денежные средства инвестирует в покупку недвижимости. 

Члены комитета кредиторов учли несоответствие действующей в 2023 г. конъюнктуры рынка, а также срока давности его составления относительно оценки спорного имущества Должника согласно требований Закона - ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, что подтверждается следующим: 

Согласно утвержденного Комитетом кредитором Положения, сделка по продаже спорного имущества, права аренды на Земельный участок с видом разрешенного использования «для размещения дома многоэтажной жилой застройки с подземной автостоянкой», должна была быть совершена в 2023 г. в условиях действующей в 2023 г. конъюнктуры потенциального рынка земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных домов.

Таким образом, в текущий момент предложение от Застройщиков квартир в многоквартирных домах значительно опережает спрос на них.

Соответственно, круг потенциальных Покупателей права аренды спорного земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения дома многоэтажной жилой застройки с подземной автостоянкой», т.е. Застройщиков также существенно сузился.

Согласно ст. 11. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – «Закон об оценке») Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

Согласно ст. 12 Закона об оценке «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Соответственно Отчет от 21.06.2022 г., составленный более 1 года назад, не соответствует действующей в 2023 г. конъюнктуре рынка, т.е. является несоотносимым к спорному периоду доказательством, а в силу прямого указания Закона об оценке не является допустимым доказательством в силу ст. 68 АПК РФ.

Также заявитель указывает о необходимости продажи отдельным лотом жилого помещения - комнаты площадью 15,9 кв.м. по адресу г.п. Ступино, пер. Банный, д. 26, кв. 8.

Согласно п. 11. Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. 

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. 

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. 

В рамках дела банкротстве Застройщика в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2022 N 306-ЭС16- 9556(6) по делу N А57-9021/2014 также указано, что одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 4 статьи 35 данного Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. 

Сделки, совершенные в нарушение, данного запрета, являются ничтожными (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). 

Кроме этого, указанное жилое помещение не представляет для потенциального покупателя никакой рыночной ценности, поскольку расположено в «ветхом жилом фонде», решение о сносе которого принято Администраций Городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области еще в 2014 г., однако не исполнено Муниципальный образованием, несмотря на проведённое расселенное жильцов дома. 

Но при этом нахождение на Земельном участке объекта недвижимости в собственности представляет собой дополнительную защиту для потенциального Покупателя, поскольку позволяет претендовать на приоритетное право продления договора аренды земли при реализации прав пользования и владения самим Земельным участком.

Организатором торгов выступает специализированная организация - ООО «Универсальная Торговая Система», что способствует увеличению круга потенциальных покупателей.

Величину снижения цены на публичном предложении – 10%, а также минимальная цена продажи имущества – 10% от начальной цены, не нарушает права кредиторов и должника, так как реализация имущества проведена путем открытых публичных торгов. 

Апелляционная коллегия также обращает внимание на то, что оспариваемое решение Комитета кредиторов Должника не нарушает права Фонда.

В текущей вышеописанной конъюнктуре рынка определённая Решением Комитета кредиторов Должника цена объекта позволит привлечь большее количество потенциальных Покупателей, что с учетом формы проведения «Торгов» - Аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества» сможет определить справедливую рыночную цену. 

Закон о банкротстве не устанавливает уровень минимальной цены («цены отсечения») в целях реализации имущества Должника путем Публичного предложения

Кроме того, в настоящее время права на земельный участок проданы по результатам открытых публичных торгов. 

Прием заявок проходил с 4 сентября 2023г. по 6 декабря 2023г. За это время поступила всего одна заявка, что опровергает предположения Фонда о том, что цена занижена. 

Договор с покупателем заключен. Денежные средства поступили в конкурсную массу. 

Документы поданы в Управление Росреестра по Московской области на оформление перехода права. 

При таких обстоятельствах, заявление ППК «Фонд развития территорий» удовлетворению не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку норм материального права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 22.12.2023 по делу  №А41-41959/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок со дня его принятия. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий cудья 

 

А.В. Терешин 

Судьи 

 

С.Ю. Епифанцева

Н.В. Шальнева