АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 апреля 2023 года

Дело №

А56-70839/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 14.11.2022), от Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар» председателя ФИО2 (протокол от 26.08.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы               Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургской общественной благотворительной организация «Общество потребителей «Опокар» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 по делу № А56-70839/2021,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – КИО), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар», адрес: 195252, Санкт-Петербург, ул. Софьи Ковалевской, д. 3, корп. 1, лит. А, пом. 15Н, 19Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – организация), о взыскании 2 214 635 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.04.2006 № 04-А000102 за период с 01.01.2019 по 30.06.2022 и 679 783 руб. 25 коп. пеней за период с 01.01.2019 по 28.02.2022, рассчитанных по состоянию на 28.02.2022, и о расторжении указанного договора аренды (с учетом уточнения требований). 

Определением суда от 28.03.2022 к производству принят встречный иск организации о признании недействительным акта от 13.02.2019 № 42 Л/С/2019 проверки фактического использования объекта нежилого фонда, послужившего основанием для принятия арендодателем решения об изменении арендной платы, о признании недействительным приведения арендной платы с 13.02.2019 по указанному договору аренды в соответствии с полной рыночной ставкой.

Определением суда от 30.03.2022 к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ККИ). 

Решением суда от 24.06.2022 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 22.11.2022 решение отменено, признано недействительным уведомление об изменении арендной платы, принятое на основании акта проверки фактического использования объекта нежилого фонда от 13.02.2019; с организации в пользу КИО взыскано 139 812 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.01.2019 по 30.06.2022 и 65 314 руб. пеней по состоянию на 28.02.2022, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе организация просит, не передавая дело на новое рассмотрение, постановление отменить в части взыскания 139 812 руб. 55 коп. задолженности и 65 314 руб. пеней, ссылаясь на нарушение апелляционным судом части первой статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца и самостоятельно изменять предмет или основание иска.

В кассационной жалобе КИО просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылается на то, что апелляционным судом не учтено, что общество присутствовало при проведении осмотра объекта, уведомление об изменении размера арендной платы оспорено не было.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители КИО и организации поддержали доводы, изложенные каждый в своей кассационной  жалобе, и  обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы противоположной стороны.

ККИ о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании договора аренды от 30.04.2006 № 04-А000102 общество занимает часть общей площадью 129, 4 кв. м помещения с кадастровым номером 78:10:0005217:7368, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 11Н (4-9), моп.11Н (1- 3, 13, 14). Срок договора истек 03.06.2011. Согласно пункту 5.2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендатор принял на себя обязательство своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату (пункты 2.2.2 и 3.4 договора).

Размер арендной платы и порядок ее внесения установлены в разделе 3 договора аренды.

Арендная плата по договору установлена с учётом того, что объект передан для использования под социально значимый вид деятельности, установленный в пункте 2 таблицы пункта 6 статьи 51 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург». Согласно расчёту арендной платы, являющемуся приложением к договору, коэффициент социальной значимости по договору установлен равным 0,10.

 Стороны договора согласовали, что в случае изменения или организационно-правовой формы, или вида деятельности арендатора, или соотношения видов деятельности арендатора, или занимаемой площади, когда это в соответствии с законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга влечет изменение размера арендной платы, а также при отсутствии подтверждения осуществления преимущественно социально значимого вида деятельности, когда такое подтверждение необходимо в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга, за соответствующий период аренды (квартал или месяц согласно пункту 3.4 договора) размер арендной платы за пользование объектом составит полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости, равного 1 (пункт 3.1 договора).

Обязательство по перечислению арендной платы обеспечено неустойкой в форме пени в размере 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.8 договора).

Согласно пункту 2.2.4 договора арендатор обязуется производить за свой счет капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения объекта, включая работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту, предварительно согласовав объемы и сроки производства с арендодателем. По окончании производства вышеуказанных работ, в установленном порядке предъявить объект для приемки в эксплуатацию.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено, что возникновение задолженности его досрочного расторжения.

В соответствии с положением о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», ККИ уполномочен на осуществление контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда).

13.02.2019 ККИ проведена проверка фактического использования части помещения с кадастровым номером 78:10:0005217:7368, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 11-Н (ч.п. 4-9), моп. 11-Н (ч.п. 1-3, 13, 14). В результате проверки установлено, что ч.п. 7 объекта площадью 11,7 кв. м и ч.п. 5 объекта площадью 32,7 кв. м не используются в связи с проведением ремонтных работ (фото №№ 6, 10). МОП (ч.п. 1) объекта объединено путем демонтажа перегородки с ч.п. 20 пом. 11-Н, не являющейся частью объекта, используется под служебное помещение жилищно-эксплуатационного участка № 9 ООО «ЖКС № 3 Калининского района» (далее – ЖКС, фото №№ 13, 14). Общая площадь частей объекта, используемых организацией под офис и места общего пользования составляет 83,3 кв. м (64,37 %). По результатам проверки составлен акт от 13.02.2019.

В связи с проведенным обследованием арендодатель направил арендатору уведомление от 17.06.2020 № 04-11-12965/20-0-0 об изменении с 13.02.2019 арендной платы, рассчитав её в  размере полной рыночной ставки арендной платы с применением коэффициента социальной значимости, равного 1. При этом арендодатель сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 таблицы 6 статьи 5-1 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», арендатор должен использовать под социально значимый вид деятельности не менее 70% площади арендуемого помещения. Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается в соответствии с полной рыночной ставкой арендной платы. 

Уведомление получено арендатором 23.06.2020.

КИО, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по арендной плате, указывая на возникшую задолженность в размере 2 214 635 руб. 36 коп. за период с 01.01.2019 по 30.06.2022, начислив   1 679 783 руб. 25 коп. пеней за просрочку арендной платы, направил организации претензию от 18.11.2020 № ПР-38149/21-0-0 с требованием погасить задолженность, оплатить пени, а также о расторжении договора.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, КИО обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

Считая увеличение размера арендной платы необоснованным, организация обратилась со встречным иском.

Суд первой инстанции посчитал, что оснований для признания недействительным уведомления об увеличении арендной платы не имеется, отказал во встречном иске и удовлетворил первоначальный иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, пришёл к выводу о том, что оснований для увеличения размера арендной платы у арендодателя не имелось, удовлетворил встречный иск, и удовлетворил первоначальный иск о взыскании задолженности и пеней, исчислив задолженность исходя из размера арендной платы, рассчитанной в соответствии с осуществлением организацией социально значимого вида деятельности, и отказал в расторжении договора.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены постановления.

В подпункте 2 пункта 6 статьи 5.1 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» поименованы некоммерческие организации, созданные (в соответствии с учредительными документами) для достижения образовательных, научных, культурных целей, участия в обеспечении охраны общественного порядка, в целях оказания квалифицированной юридической помощи коллегиями адвокатов и их структурными подразделениями, в целях охраны здоровья граждан, социальной защиты населения, оказания помощи инвалидам, развития физической культуры и спорта, охраны окружающей среды, воспитания детей и молодежи, а также благотворительные организации.

В примечании к статье 5.1 упомянутого закона указано, что площадь, используемая арендатором под данный вид деятельности, должна быть не менее 70% от общей площади арендуемого здания (помещения). Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, с которого арендатор перестает соответствовать указанному требованию.

Суд апелляционной инстанции проанализировал фактические обстоятельства дела, оценил имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и пришёл к правильному  выводу о том, что КИО и ККИ не доказали наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что организация допустила нарушение условий договора, которые влекут увеличение размера арендной платы в связи с несоответствием арендатора требованиям закона и договора, касающимся осуществления арендатором социально значимого вида деятельности.

Суд установил, что организация не имела возможности использовать часть арендуемых помещений  в связи с тем, что произошла протечка кровли, необходимо было устранить последствия протечки, произвести ремонтные работы, производство которых зафиксировано в акте от 13.02.2019. В связи с тем, что установленные обстоятельства, которые воспрепятствовали использованию организацией части помещения под социально значимые виды деятельности, возникли помимо воли арендатора, апелляционный суд правомерно посчитал, что  указанный акт проверки не подтверждает нарушение арендатором условий договора, соответственно уведомление об увеличении арендной платы является недействительным, арендная плата подлежит исчислению в соответствии с условиями договора с учётом установленного коэффициента социально значимого вида деятельности, равного 0,10. При таких обстоятельствах апелляционный суд правильно применил статьи 309, 310, 330, 401, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал недействительным уведомление от 16.06.2020 об увеличении арендной платы, взыскал с организации в пользу КИО задолженность, рассчитанную в соответствии с условиями договора до увеличения арендной платы,  а также пени, начисленные на этот размер задолженности. 

Суд также правильно применил статьи  450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказал в удовлетворении требования КИО о расторжении договора в связи с недоказанностью нарушения арендатором условий договора, которые являются основанием для расторжения договора, учтя длительный характер договорных отношений и незначительность нарушения.

Доводы КИО отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку они не свидетельствуют о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствии сделанных судом выводов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствами. По существу истец по первоначальному иску не согласен с произведённой судом апелляционной инстанции оценкой доказательств по делу. 

Доводы организации, изложенные в кассационной жалобе, являются несостоятельными. Суд апелляционной инстанции рассмотрел дело исходя из предметов и оснований, заявленных сторонами по первоначальному и встречному искам. Правильно определил характер спорных правоотношений и исходил из того, что организация, заявив встречные требования, по существу оспаривает уведомление арендодателя об увеличении арендной платы как одностороннюю сделку. Суд рассмотрел первоначальный иск, предметом которого являются денежные средства, а основанием иска – нарушение арендатором обязательства по перечислению арендной платы. При этом апелляционный суд апелляционной инстанции не вышел за пределы предмета и основания иска.

Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанции правильно, сделанные судом выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 по делу № А56-70839/2021 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургской общественной благотворительной организация «Общество потребителей «Опокар» – без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин