Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1203/2019

07 мая 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2019 года.Полный текст  постановления изготовлен 07 мая 2019 года.

           Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей  Волковой М.О., Дроздовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 В.

при участии  в заседании: представители сторон не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Общества с ограниченной ответственностью «Управление по благоустройству города»

на решение от  15.01.2019

по делу № А16-2629/2018

Арбитражного суда Еврейской автономной области

принятое судьей Доценко И.А.

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управление по благоустройству города» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 679016, 

<

...>)

к Муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 679016, 

<

...>)

о  признании неправомерными действий 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управление по благоустройству города» (далее -  ООО «УПБГ», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (далее – Комитет, ответчик) о признании неправомерными действия по изменению условий договора аренды земельного участка от 22.05.2009 № 9289 без уведомления; признании неправомерным перерасчета арендной платы по измененному виду разрешенного использования, а также доначисления сумм к договору от 22.05.2009 № 9289.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 15.01.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции  не принято во внимание, что решение городской Думы от 24.09.2015  № 174, отменяет только ранее принятое основание пользования земельным участком ООО «УПБГ» в виде осуществления деятельности предприятия по ранее действующему коду ОКВЭД 2001 - 90.00.3 - уборка территории и аналогичная деятельность, установленное решением городской Думы от 05.05.2008 года № 738, по которому был заключен договор аренды земельного участка от 22.05.2009 года № 9289, но не предусматривает основание пользования земельным участком, указанное в договоре -складирование инертных материалов.

Суд первой инстанции ошибочно применил положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), с нарушением положений статей 421, 452 ГК РФ.

Законом предусмотрена процедура, в рамках которой стороны договора  должны были в рамках отдельной судебной процедуры установить соответствие вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды земельного участка от 22.05.2009 № 9289 определенному виду разрешенного использования земельного участка, указанному в решении городской Думы г. Биробиджана от 24.09.2015  № 174. 

Также необходимо изменение условий договора аренды земельного участка  в частном порядке, иной подход означал бы неправомерное возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по ранее принятому назначению. 

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2019  апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено  на 11 часов 50 минут 11.04.2019, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

Протокольным определением от 11.04.2019 судебное заседание по делу отложено в порядке статьи 158  Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) до 10 часов 50 минут 25 апреля 2019 года.

Лица, участвующие в деле, извещенные о рассмотрении дела надлежащим образом явку представителей не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления главы мэрии города от 18.05.2009 № 1544, между Комитетом (арендодатель) и ООО «УПБГ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от  22.05.2009 № 9289 по условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок, с кадастровым номером 79:01:0300016:79, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: г. Биробиджан, в 55 м на восток от жилого дома по ул. Волочаевской, 40, площадью 33707 кв.м, для складирования инертных материалов. 

Согласно пункту 1.2. договора срок действия договора определен с 22.05.2009 по 21.05.2019.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой каждым из арендаторов площади в здании (сооружении), которая исчисляется как отношение площади принадлежащих арендатору. Арендная плата за пользование объектом (его частью) вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к настоящему договору расчете арендной платы (Приложение № 1). 

При расчете арендной платы по настоящему договору применяются коэффициенты, учитывающие виды деятельности, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, установленные решением городской Думы от 05.05.2008 № 737. 

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с принятием очередного решения городской Думы с 01.01.2009. 

В пункте 2.3 договора стороны установили, что размер арендной платы устанавливается арендодателем в одностороннем порядке на основании действующего законодательства, решений городской Думы.

В силу пункта 3.1.2 договора  при изменении базовых ставок арендной платы, поправочных коэффициентов для расчета арендной платы, арендодатель обязуется уведомить об этом через средства массовой информации.

Изменение условий договора допускается по соглашению сторон, оформленному в письменном виде (пункт 5.1 договора). 

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 22.05.2009.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области 30.06.2009 за № 79-27-09/014/2009-823. 

Приложением № 1 к договору предусмотрен расчет арендной платы, согласно которому ее размер составлял 73 980,12 руб. в год, в период с даты заключения договора до 31.12.2011, исходя их коэффициента, учитывающего вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке 1%, площади 33 707 кв.м., кадастровой стоимости 219,48 за 1 кв.м, и 181 549,27 руб. в год с 01.01.2012, исходя их коэффициента, учитывающего вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке 0,01, площади 33 707 кв.м., кадастровой стоимости 538,61 за 1 кв.м. 

Письмом от 10.07.2018 № 75-30 Комитетом в адрес общества  направлено  дополнительное соглашение от 06.07.2018 к  договору об изменении площади арендуемого земельного участка с 33 707 кв.м. на 33 020 кв.м. (площадь менялась по заявлению общества), а также расчет арендной платы, согласно которому обществу предложено уплатить однократно за период с 13.07.2015 по 27.06.2018 (на дату раздела земельного участка, исходя из его площади 33 707 кв.м, коэффициента 0,05, кадастровой стоимости 17 784 902,2 руб.) 1 847 768,02 руб., с 28.06.2018 по 05.07.2018 (с даты раздела земельного участка на дату заключения настоящего дополнительного соглашения, исходя из площади земельного участка 33 020 кв.м., коэффициента 0,05, кадастровой стоимости 17 784 902,2 руб.). При этом в годовом/месячном исчислении сумма арендной платы составила 899 245,11 руб./год (74 103,76 руб./месяц). 

В расчете указано, что размер арендной платы установлен Законом Еврейской автономной области от 01.07.2015 № 747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не  разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Закон ЕАО № 747-ОЗ), решением городской Думы от 24.09.2015 № 174.

Комитет   письмом   от   20.08.2018  №  950  указал, что с 13.07.2015 предоставление в аренду без торгов земельных участков по видам разрешенного использования в муниципальном образовании «Город Биробиджан» ЕАО регулируется Законом ЕАО № 747-ОЗ, решением городской Думы от 24.09.2015 № 174,  разъяснен порядок произведенного расчета исходя из указанного вида разрешённого использования, осуществляемый на арендуемом земельном участке «для складирования инертных материалов». 

ООО «УПБГ» письмом от 29.08.2018 № 81, сообщило, что изменение вида разрешенного использования на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300016:79 с вида «для складирования инертных материалов» на вид «склады», а также изменение коэффициента для начисления арендной платы не правомерно, поскольку не соответствует действующему законодательству. 

Полагая, что действия Комитета по изменению условий договора аренды земельного участка от 22.05.2009 № 9289 без уведомления, перерасчете арендной платы по измененному виду разрешенного использования, являются не законными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка, в силу чего к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ  земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно   статье  424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Договор аренды от 18.05.2009 № 1544 заключен после вступления в силу ЗК РФ. 

Согласно пункту 2.1., 2.3. договора стороны определили, что изменение размера арендной платы зависит от изменения нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. 

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее -  постановление Пленума ВАС РФ  от 17.11.2011 №  73),также разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

В силу положений пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также действующих до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Арендуемый  земельный участок относится к участкам, государственная собственность на который не разграничена, предоставлен в аренду без торгов, в связи с чем, порядок определения размера арендной платы по нему регулируется правительством ЕАО. 

Исходя из расчета арендной платы, действующего с 01.01.2012, по которому общество вносило арендные платежи, он был произведен на основании Закона ЕАО от 24.12.2008 № 502-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», а также решения городской Думы от 26.04.2012 № 744. 

Решением городской Думы от 26.04.2012 № 744 не предусмотрено конкретного коэффициента для вида разрешенного использования «для складирования инертных материалов», вместе с тем, исходя из вида деятельности (цели использования участка) позволяло применять к арендуемому участку положения раздела 9 «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» с коэффициентом 0,01 (из указанного в нем перечня). 

Законом ЕАО № 747-ОЗ (опубликован в сетевом издании «Сборник правовых актов Еврейской автономной области и иной официальной информации» http://npa79.eao.ru - 02.07.2015), вступившим в законную силу 13.07.2015 Закон № 502-ОЗ признан утратившим силу. 

Пунктом 2 статьи 1 Закона ЕАО № 747-ФЗ предусмотрена следующая формула для расчета арендной платы за земельные участки, устанавливаемая в годовом исчислении: A = V x K, где: 

A - арендная плата за земельный участок (рублей в год); 

V - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); 

K - коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке (далее - коэффициент). 

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Закона ЕАО № 747-ФЗ допускается  установление размера коэффициента, не превышающего максимальный размер, установленный в приложении к настоящему закону, органами местного самоуправления, наделенными в соответствии с федеральным законодательством полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Решением городской Думы от 24.09.2015 № 174 (отменившие решение городской Думы от 26.04.2012 № 744) установлены размеры коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании «Город Биробиджан» Еврейской автономной области.

Данное решение городской Думы также не содержит конкретного коэффициента для вида разрешенного использования «для складирования инертных материалов», однако, исходя из вида деятельности (цели использования участка) позволяет применять к арендуемому участку положения только раздела 6 «Производственная деятельность», подраздела 6.9 «Склады» с коэффициентом 0,05. 

Как следует из представленных в материалы дела документов, цель использования земельного участка – складирование инертных материалов (щебень, гравий, песок), то есть временное хранение данных материалов.

Наиболее подходящим по наименованию и описанию указанному виду деятельности соответствует вид «Склады». 

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 (далее - Классификатор видов разрешенного использования земельных участков). 

Исходя из части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014  № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору.

Исходя из имеющейся в материалах дела выписке из                                        ЕГРН, данных из публичной кадастровой карты (https://pkk5.rosreestr.ru/#x=14800080.297771454&y=6237967.927623915&z=17&text =79%3A01%3A0300016%3A79&type=1&app=search&opened=1), земельный участок отнесен к категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для складирования инертных материалов». 

Данный вид разрешенного использования установлен до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, соответственно считается действительным, хотя и отсутствует в утвержденном Классификаторе. 

Решение городской Думы от 24.09.2015 № 174 принято с учетом видов разрешенного использования, соответствующих Классификатору видов разрешенного использования земельных участков и, соответственно, не содержит вида разрешенного использования «для складирования инертных материалов», равно как его не содержалось и в предыдущем решении городской Думы от 26.04.2012 № 744. 

Комитетом, ввиду изменившегося законодательства,  применен коэффициент максимально соответствующий виду разрешенного использования, осуществляемого на арендуемом земельном участке (фактическом его использовании), что не противоречит положениям заключенного договора,  а также нормам действующего законодательства.

Поскольку положениями закона (нормативного регулирования размера арендной платы) на Комитет возложена обязанность руководствоваться действующими в соответствующие периоды решениями городской Думы, устанавливающими соответствующие коэффициенты, влияющие на размер арендной платы, рассчитываемой по утвержденной формуле, произведенный данным способом расчет арендной платы является правомерным.

Таким образом, отказ в удовлетворении исковых требований о  признании неправомерными действий муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» по изменению условий договора аренды земельного участка от 22.05.2009 № 9289 без уведомления, перерасчете арендной платы по измененному виду разрешенного использования, является законным  и обоснованным.

По мнению заявителя, Комитетом необоснованно  произведен перерасчет арендной платы, с учетом коэффициента, не подлежащего применению к данному виду разрешенного использования земельного участка, при этом, ответчик при расчете арендной платы должен был руководствоваться иными решениями городской Думы.

Указанные доводы не могут быть приняты по следующим основаниям.

Между сторонами возникли отношения из договора аренды земельного участка, цена которого по смыслу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГР РФ, разъяснений пунктов 16 и 19 постановления Пленума ВАС РФ  от 17.11.2011 №  73, является регулируемой, а потому устанавливается уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Перевод земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования не производилось. В договоре аренды земельного участка и кадастровом паспорте земельного участка указано, что спорный земельный участок отнесен к категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для складирования инертных материалов».

Каких-либо изменений в отношении вида разрешенного использования, зарегистрированных в установленном законом порядке, не вносилось.

При этом, ответчиком обоснованно применены положения Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, предусмотренного решением городской Думы от 24.09.2015 № 174.

Указанные в жалобе решения городской Думы от 30.04.2009 № 29, от 05.05.2008 № 738, от 26.04.2012 № 744 в данном случае не подлежат применению.

Доводы заявителя о неправомерном изменении размера арендой платы в одностороннем порядке опровергаются положениями договора и установленными по делу фактическими обстоятельствами.

В условиях договора аренды сторонами закреплен механизм определения арендной платы – в соответствии с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов. 

Договором аренды установлено, что изменения условий договора допускается соглашением сторон, оформленному в письменном виде, за исключением размера арендной платы.

Доводы заявителя жалобы относительно неправомерного изменения размера арендной платы в одностороннем порядке и несогласия с применением коэффициентов отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду их несостоятельности.

Решение суда первой инстанции принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 15.01.2019 по делу № А16-2629/2018 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова

В.Г. Дроздова