СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Томск                                                                                     Дело № А27-6645/2021

 

Резолютивная часть определения объявлена 02 марта 2022 года.

В полном объеме определение изготовлено 02 марта 2022 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

ФИО1,

Судей

 

ФИО2

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, рассмотрев апелляционную жалобу комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (07АП-1097/2022) на решение от 02.12.2021 (резолютивная часть от 25.11.2021) Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-6645/2021, по исковому заявлению комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, Кемеровская область – Кузбасс, город Новокузнецк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО5, Кемеровская область – Кузбасс, город Новокузнецк (ОГРНИП 314425308600055, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.03.2012 № 276-02 за период с 18.12.2018 по 02.10.2019 в сумме 41865,47 руб., неустойки в сумме 1430,89 руб.

 третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Гермес и К», Кемеровская область – Кузбасс, город Новокузнецк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),    

УСТАНОВИЛ:

комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее – комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору 2 аренды от 12.03.2012 № 276-02 за период с 18.12.2018 по 02.10.2019 в сумме 41865,47 руб., неустойки в сумме 1430,89 руб.. Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата по договору аренды земельного участка от 12.03.2012 № 276-02 за рассматриваемый период ответчиком не вносилась в размере, предусмотренном договором. В связи с просрочкой внесения арендной платы с ответчика подлежат взысканию пени. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 330, 614, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02.12.2021 исковые требования удовлетворены частично,  с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка взыскана задолженность по арендной плате в сумме 2 760,57 руб., неустойку в сумме 6,50 руб., всего 2 767,07 руб. за период до момента заключения ответчиком договора уступки права аренды земельного участка, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка обратился с апелляционной жалобой, указывая на необоснованность судебного акта в части отказа в удовлетворении заявленных требований. Доводы жалобы сводятся к указанию на тот факт, что до момента государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды, перемена лиц в арендных обязательствах не имеет места быть. Апеллянт полагает,  что в данном случае по аналогии подлежат нормы и разъяснения, регулирующие переход права собственности на недвижимое имущество.

Отзыва на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ не поступило.

Из материалов дела следует, что между комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ТК Терем» заключен договор от 12.03.2012 № 276-02 аренды земельного участка, по условиям которого, арендодатель сдал, а арендатор принял на основании распоряжении администрации города Новокузнецка 06.03.2012 № 409 в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0201019:423, площадью 7297 м 2 под размещение проезда и парковки автомобилей, не являющихся объектами недвижимости, для обслуживания нежилых зданий по улице Шебелинская, 5 в Куйбышевском районе города Новокузнецка, в границах, указанных на кадастровом плане, выданном ФБУ «Кадастровая палата» по Кемеровской области. 

Размер арендной платы, порядок и сроки внесения арендной платы установлены на основании постановления коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 3 47 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3.1 договора). 

Изменение размера арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы (земельного налога), с момента принятия указанных актов, либо с иной даты, с которой распространяет свое действие указанный акт (пункт 3.4 договора).

 Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца (пункт 3.5 договора). 

29.11.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «ТК Терем» (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (новый арендатор) ввиду реализации данного права на торгах при банкротстве арендатора заключен договор уступки права аренды земельного участка ввиду реализации данного права на торгах при банкротстве арендатора, по условиям которого арендатор уступает, а новый арендатор принимает права и обязанности по договору от 12.03.2012 № 276-02 аренды земельного участка. 

Впоследствии, между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Гермес и К» (новый арендатор) заключен договор от 21.01.2019 уступки права аренды земельного участка, по условиям которого арендатор уступает, а новый арендатор принимает права и обязанности по договору аренды от 12.03.2012 № 276-02 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 42:30:0201019:423, площадью 7297 м2 , под размещение проезда и парковки автомобилей, не являющихся объектами недвижимости, для обслуживания нежилых зданий, расположенный по адресу – Кемеровская область, город Новокузнецк, Куйбышевский район, улица Шебелинская. 

Согласно пункту 1.2 договора от 21.01.2019, объем передаваемых прав и обязанностей соответствует объему прав арендатора по договору аренды от 12.03.2012 № 276-02. 

Также, из пункта 1.6 договора от 21.01.2019 следует, что право аренды нового арендатора по договору аренды от 12.03.2012 № 276-02 реализовано на основании договора купли-продажи нежилых зданий и права аренды земельных участков от 29.12.2018 № 3/2018. 

Обществом «Гермес и К» в адрес комитета направлено уведомление об уступке права требования, которое получено комитетом 07.02.2019, что свидетельствует о том, что комитет располагал сведениями о новом арендаторе земельного участка.

В связи с неисполнением арендатором своих обязательств по арендной плате за заявленный период, Комитет направил в адрес ответчика соответствующую претензию, а впоследствии, обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями.

Удовлетворяя данные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что права и обязанности  перешли к  новому арендатору в момент заключения договора аренды, о совершении данной уступки комитет был уведомлен до момента начисления очередной части арендной платы, от замены ненадлежащего ответчика на надлежащего в процессе рассмотрения спора истец отказался.

Решение суда оспаривается комитетом в части признания предпринимателя ненадлежащим ответчиком по спору за период после заключения договора уступки прав по договору аренды и отказа в удовлетворении заявленных требований в остальной части решение не оспаривается, в связи с чем судом апелляционной инстанции проверяется только в пределах заявленных доводов.

Судом по существу принят правильный судебный акт, поскольку в силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)).

Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ). 

 Из разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды следует, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Таким образом, в арендных обязательствах, в отличие от обязательств по купле-продаже недвижимого имущества, где государственной регистрации подлежит переход права собственности на такое имущество, требование государственной регистрации установлено в отношении самого договора аренды с целью придания данному договору признака публичной достоверности, доведения до сведений третьих лиц факта наличия арендных правоотношений.

Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ) (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательства на основании сделки».

Следовательно, в данном случае государственная регистрация имеет ту же цель, что и регистрация основного договора – предоставление третьим лицам сведений о наличии у имущества существенных обременений и лица, в пользу которых такие обременения установлены.

Равно как и договор аренды в отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.

            При этом, арендодатель (апеллянт) к таковым третьим лицам отнесен быть не может, в первую очередь, поскольку был уведомлен как цедентом, так и цессионарием о состоявшейся уступке, что было установлено судом первой инстанции, следовательно, с указанного момента знал, кто является арендатором по договору и не нуждался в установлении данного факта на основании государственной регистрации сделки, которая, в данном случае носит правоподтверждающий характер и указанную выше целевую направленность.

Поскольку в суде первой инстанции  апеллянт не выразил согласие на замену ненадлежащего ответчика надлежащим, он должен нести негативные последствия несовершения им необходимых процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Кемеровской области от 02.12.2021 по делу № А27-6645/2021 в обжалуемой части  оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка  - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области. 

 

Председательствующий  

 

ФИО1

 

Судьи

 

ФИО2

 

 

ФИО3