РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-287928/23-85-2270

г. Москва

11 сентября 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 11 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой СВ., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Летовым А.В.,

с участием представителей:

от истца: ФИО1 (доверенность № б/н от 05.11.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: ФИО2 (Генеральный директор, на основании выписки из ЕГРЮЛ, предъявлен паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРСТИЛЬ" (115172, Г.МОСКВА, ПЕР. 1-Й ГОНЧАРНЫЙ, Д. 7, КВ. 5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2004, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИНАНСОВО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ+" (111402, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ВЕШНЯКИ, АЛЛЕЯ ЖЕМЧУГОВОЙ, Д. 5А, ПОМЕЩ. XX, КОМ. 4,  ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.09.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 2 138 498 руб. 56 коп. 

 

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРСТИЛЬ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИНАНСОВО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ+" о взыскании  аванса в размере 65 205 рублей 48 копеек, неустойки в размере 1 956 164 рубля 40 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму аванса и неустойки, в размере 117 128 рублей 68 копеек.

В соответствии со ст.18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело А40-287928/23-85-2270, рассматриваемое судьей Федоровой Д.Н., передано на рассмотрение судье Романенковой С.В., о чем вынесено определение Арбитражного суда г. Москвы от 31.07.2024г.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления, со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 05 декабря 2022 года между ООО «Финансово-строительная компания» (ответчик, Продавец) и ООО «Интерстиль» (истец, Покупатель) был заключен Договор купли-продажи земельного участка от 05.12.2022, в соответствии с которым ответчик обязался передать в собственность истца принадлежащий ответчику на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для жилищного строительства, площадь: 10 014 кв.м., кадастровый номер: 50:15:0041101:5670, адрес объекта: Московская область, городской округ Балашиха, г. Балашиха, кадастровой стоимостью: 73 808 887,98 руб.

Платёжным поручением № 189 от 12.12.2022 истец перечислил на счёт ответчика авансом часть указанной в пункте 5 Договора цены Земельного участка в сумме 65 205 рублей 48 копеек.

Согласно пункту 5 Договора цена Земельного участка составляет 65 205 480 рублей 00 копеек.

По мнению истца, при установлении размера данной цены стороны, руководствуясь п. 1 ст. 424 ГК РФ, исходили из кадастровой стоимости Земельного участка, установленной с 01 января 2019 года Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» в размере 73 808 887 рублей 98 копеек.

С 01 января 2023 года кадастровая стоимость Земельного участка была уменьшена более чем в два раза Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 28.11.2022 № 15ВР-2452 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости» и установлена в размере 28 369 862 рублей 28 копеек.

01 февраля 2023 года истец направил ответчику письменное Требование (претензию) № 31/01 от 31.01.2023 о соразмерном уменьшении покупной цены в связи с недостатками переданного по Договору купли-продажи земельного участка от 05.12.2022 недвижимого имущества, которое ответчиком было принято 01 февраля 2023 года.

Ответчик на Требование (претензию) № 31/01 от 31.01.2023 не ответил.

В соответствии с пунктом 10 Договора Покупатель вправе в случае неисполнения Продавцом своих обязательств по Договору потребовать с Продавца уплаты неустойки в размере 3,0% (Трёх процентов) от рыночной стоимости Земельного участка на дату заключения Договора, а также вправе обратиться с иском в суд о понуждении Продавца к государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю Земельного участка.

Истец начислил  неустойку в размере 1 956 164 руб. 40 коп.

14 июня 2023 года истец направил ответчику письменное Требование (досудебную претензию) № 13/06 от 13.06.2023 о возврате аванса и уплате неустойки по Договору купли-продажи земельного участка от 05.12.2022.

Истец также начислил проценты за пользование чужими средствами в период с 17 июля 2023 года по 05 декабря 2023 года  в размере 117 128 рублей 68 копеек.

Отклоняя доводы истца, суд исходит из следующего.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ). Как следует из п. 3 ст. 487 ГК РФ, если продавец нарушит обязанность передать Земельный участок в указанный в договоре срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Анализ изложенных норм позволяет сделать вывод, что для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения необходимо установить одновременно наличие следующих обстоятельств:

-возникновение на стороне ответчика имущества (в форме приобретения или сбережения);

-отсутствие для этого правовых оснований;

- уменьшение имущества истца, причинная связь между первым и последним обстоятельствами.

Внедоговорное использование чужого имущества является признаком кондикционного обязательства, которое влечет право потерпевшего на получение и обязанность приобретателя на возмещение неосновательного обогащения.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что положения пункта 4 статьи 453 Кодекса не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих  требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Определением суда от 11.04.2024г. назначена судебная экспертиза по делу № А40-287928/23-85-2270, проведение которой  поручено эксперту СОЮЗУ ФИНАНСОВОЭКОНОМИЧЕСКИХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ ФИО3. Перед экспертом  поставлен следующий вопрос:  Какова рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для жилищного строительства, площадь: 10 014 кв.м., кадастровый номер: 50:15:0041101:5670, адрес объекта: Московская область, городской округ Балашиха, г. Балашиха по состоянию на 05 декабря 2022 года?

Согласно Заключению эксперта № 02-Э/2024 от 25 июня 2024 года, рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для жилищного строительства, площадь: 10 014 кв.м., кадастровый номер: 50:15:0041101:5670, адрес объекта: Московская область, городской округ Балашиха, г. Балашиха по состоянию на 05 декабря 2022 года составляет 62 082 477 рублей 00 копеек.

Заключение эксперта № 02-Э/2024 от 25.06.2024 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Вместе с тем, согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - «Закон об оценочной деятельности»), под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закон об оценочной деятельности.

Согласно той же статье под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Из этого следует, что действующим законодательством установлен приоритет рыночной оценки по отношению к кадастровой.

Следовательно, цена, указанная в договоре купли-продажи  отражает рыночную стоимость земельного участка.

Кроме того, истец не указал, какие именно нарушения условий договора допущены ответчиком. Несогласие истца с ценой договора не является нарушением условий договора по неисполнению обязательств, которое ведет к расторжению договора.

В судебном заседании стороны подтвердили, что договор купли-продажи земельного участка от 05.12.2022 не расторгнут, является действующим.

В силу п.п. 1,4 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 1 постановления № 16 от 14.03.2014 «О свободе договора», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть принимается во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В данном случае, заключая договор купли-продажи, стороны добровольно согласовали цену имущества, не ставя ее в зависимость от изменения  кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, сделка сторонами исполнена, следовательно,  истец согласился с согласованной сторонами ценой земельного участка.

При несогласии с ценой договора стороны вправе были заключить дополнительное соглашение об изменении условия либо части цены земельного участка, либо расторгнуть договор в установленном законом порядке. Однако, доказательств таких действий сторон в  материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий, учитывая при этом также требования ст.ст. 67-68 АПК РФ.

С учетом изложенного, истцом не доказано наличие неосновательного обогащения  ответчика, в связи с чем, требование истца о возврате аванса в размере 65 205 рублей 48 копеек  является необоснованным и  удовлетворению не подлежит.

Соответственно не подлежат удовлетворению требования о взыскании неустойки в размере 1 956 164 рубля 40 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 117 128 рублей 68 копеек, поскольку основания для применения мер ответственности отсутствуют, нарушения условий договора ответчиком документально не подтверждены.

Кроме того, проценты неправомерно начислены истцом на сумму неустойки  в размере 1 956 164 рубля 40 копеек, поскольку применение двойной меры ответственности за одно и то же нарушение действующим законодательством не предусмотрено.

По смыслу норм гл. 24 ГК РФ, что за одно и то же правонарушение не могут применяться две меры ответственности, поскольку предполагает обогащение одной стороны за счет другой на определенную денежную сумму, которому не корреспондирует осуществления встречного предоставления, и которое находится в причинной связи с предшествующим ненадлежащим исполнением обязательств арендатора по договору.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Расходы на проведение судебной экспертизы в размере 45 000 руб. 00 коп. относятся на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится  на истца, поскольку требования, заявленные в иске, не обоснованы.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 10, 11, 12,  307, 309, 310, 314, 330, 395,  450, 453, 1102, 1105, 1107 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-170, 176, 180, 181  АПК РФ суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНТЕРСТИЛЬ" (115172, Г.МОСКВА, ПЕР. 1-Й ГОНЧАРНЫЙ, Д. 7, КВ. 5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2004, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИНАНСОВО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ+" (111402, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ВЕШНЯКИ, АЛЛЕЯ ЖЕМЧУГОВОЙ, Д. 5А, ПОМЕЩ. XX, КОМ. 4,  ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.09.2002, ИНН: 

<

***>) расходы за  проведение по делу судебной экспертизы в размере 45 000 (Сорок пять тысяч) руб. 00 коп

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья:

С.В. Романенкова