АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1021/2019

г. Владивосток

27 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2019 года . 

Полный текст решения изготовлен 27 августа 2019 года.

          Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску   УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Г.ВЛАДИВОСТОКА   (ИНН 

<

***>; ОГРН  

<

***>)  к  ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НОВИК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании, расторжении и выселении

при участии:

от истца: ФИО2 доверенность от 10.01.2019 № 28/1-85, удостоверение

от ответчика – ФИО3, доверенность от 03.04.2019., паспорт;

установил:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новик» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.04.2016 № 01-97923-001-Н-АР-7339-00 в размере 21 668,57 руб., пени в размере 776,69 руб., всего – 22 445,26 руб.; о расторжении договора от 29.04.2016 № 01-97923-001-Н-АР-7339-00; об обязании освободить нежилые помещения: здание – Батареи Поспеловской, 1-этажного, общей площадью 16,4 кв.м., инв. № 05:401:002:000259840:0001, лит. А, расположенное по адресу: г. Владивосток, о. Русский, 

<

...>, и здание- Батареи Поспеловской, 1-этажного, общей площадью 8 кв.м., инв. № 05:401:002:000259840:0002, лит. Б, расположенное по адресу: г. Владивосток, о. Русский, 

<

...>, передав их по акту приема-передачи.

Истец в судебном заседании 24.06.2019 заявил об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности и пени в размере 19 482 (девятнадцать тысяч четыреста восемьдесят два) рубля 33 копейки.

Отказ в порядке ст. 49 АПК РФ был принят судом, что в силу ст. 150 АПК РФ является основанием для прекращения производства по делу в указанной части.

Истец настаивает на заявленных требованиях и просит расторгнуть договор аренды с ответчиком в связи с наличием нарушений в его исполнении, а также просит обязать освободить помещение, подписав акт приема-передачи.

Ответчик иск не признает, считает, что в нарушение условий договора, размер арендной платы начислялся истцом не верно, а именно нарушен порядок расчета в части применения коэффициента инфляции. Кроме того, на момент выставления претензии о нарушении условий договора у ответчика действительно имелась задолженность, но в размере месячной арендной платы, а не двух месяцев, что не соответствует ст. 619 ГК РФ. Ответчик полагает, что истец должен был предложить ответчику внести арендную плату досрочно, а затем воспользоваться своим правом на досрочное расторжение договора.

 

Как следует из текста искового заявления, в нарушение заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от 29.04.2016 № 01-97923-001-Н-АР-7339-00, ответчик не оплачивал своевременно и в полном объеме арендную плату, что привело к образованию задолженности по арендной плате и пене, наличие задолженности послужило основанием для обращения с требованием о расторжении договора аренды и освобождении помещения.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 29.04.2016 между ООО Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и ООО «Новик» (Арендатор) заключен договор № 01-97923-001-Н-АР-7339-00 аренды недвижимого имущества, сроком с 29.04.2016 по 28.04.2021, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование недвижимое имущество: здание – Батареи Поспеловской, 1-этажного, общей площадью 16,4 кв.м., инв. № 05:401:002:000259840:0001, лит. А, расположенное по адресу: г. Владивосток, о. Русский, 

<

...>, и здание- Батареи Поспеловской, 1-этажного, общей площадью 8 кв.м., инв. № 05:401:002:000259840:0002, лит. Б, расположенное по адресу: г. Владивосток, о. Русский, 

<

...>, для использования в целях: организация культурных мероприятий, туристко-экскурсионная деятельность, музей, офис, оказание социально-бытовых услуг, деятельность в области спорта, услуги общественно питания, склад, за исключением использования под склад взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объектов, его фасад, территорию и (или) объектов, имеющих вредные парогазообразные и иные выделения.

 После чего между сторонами был подписан акт приема-передачи от 29.04.2016.

Вышеуказанные нежилые помещения являются собственностью муниципального образования город Владивосток, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 26.10.2018 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.05.2018.

Пунктом 3.1. договора аренды, стороны согласовали арендную плату в размере 3 739, 77 руб. в месяц без учета НДС. При этом оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца следующего за расчетным (п. 3.1. договора).

В соответствии с п. 3.4. договора аренды  размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке с момента утверждения новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых Арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем Арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.

Как указано в исковом заявлении, ответчик своевременно и в полном объеме арендную плату за пользование помещениями не вносил, в связи с чем возникла задолженность в заявленном размере.

Истец в адрес ответчика 02.10.2018 направлял претензию о необходимости исполнения взятых на себя обязательств по договору аренды в части погашения образовавшейся задолженности по арендной плате, в случае не исполнения обязательств в установленный срок предложил расторгнуть договор и освободить помещение. Однако данная претензия была проигнорирована ответчиком, задолженность не была погашена, соглашение о расторжении не подписано, помещение не освобождено.

К моменту подачи искового заявления, ответчик не погасил образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене в размере 22 445, 26 рублей, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения сторон по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлен порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, разделом 3 договора аренды арендатор обязался вносить ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным, арендную плату в размере 3 739, 77 рублей.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду помещением подтверждается самим договором аренды, актом приема-передачи к данному договору, а также не оспаривается ответчиком. 

Учитывая, что на момент рассмотрения спора задолженность и пеня по договору ответчиком оплачена в полном объеме, истец отказался от требований о взыскании долга и пени по договору № 01-97923-001-Н-АР-7339-00 аренды недвижимого имущества от 29.04.2016 года, отказ был принят судом, в связи с чем производство по делу в этой части подлежит прекращению в силу п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора № 01-97923-001-Н-АР-7339-00 аренды недвижимого имущества от 29.04.2016 года.

 Из материалов дела следует и не оспорено ответчиком, что в спорный период арендуемое имущество использовалось ответчиком, доказательств возврата арендуемого имущества, оформленного в соответствии с условиями договора двусторонним актом приема-передачи, не представлено, однако документов, подтверждающих оплату пользования имуществом по договору за указанный период, ответчик к материалам дела не приобщил.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также предложение о расторжении договора аренды.

Направление указанного письма от 02.10.2018 № 28/6-6242 подтверждается представленным реестром отправки корреспонденции, конвертом о возвращении письма за истечением срока хранения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором названного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

В абзаце 3 пункта 67 названного Постановления разъяснено, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком принимались меры по надлежащему получению корреспонденции, материалы дела не содержат. Доказательств нарушения органом почтовой связи порядка оказания услуг почтовой связи не представлено.

Указанное письмо от 02.10.2018 об устранении нарушений и о расторжении договора поступило в отделение почтовой связи по месту нахождения ответчика, находилось на хранении в отделении почтовой связи и выслано отправителю в связи с истечением срока хранения.

В соответствии с Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи» (Зарегистрировано в Минюсте России 26.12.2014 № 35442) почтовые отправления (почтовые переводы) доставляются (выплачиваются) в соответствии с указанными на них адресами или выдаются (выплачиваются) в объектах почтовой связи.

В ячейки абонентских почтовых шкафов, почтовые абонентские ящики, ячейки абонементных почтовых шкафов, почтовые шкафы опорных пунктов опускаются в соответствии с указанными на них адресами, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи простые почтовые отправления.

Почтовые отправления и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи (п. 33, 34 Правил).

Следовательно, в рассматриваемом случае, невручение претензионного письма от 02.10.2018 вызвано обстоятельствами, зависящими от адресата, в связи с чем общество несет риск вызванных этим последствий, а потому корреспонденция, направленная по юридическому адресу ответчика, считается полученной последним.

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил свою обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора.

В то же время, суд критически оценивает претензионное письмо от 02.10.2018, поскольку истцом было указано в нем, что за период с 29.04.2016 по 30.09.2018 года у ответчика образовалась задолженность в сумме 22 445, 26 руб., которую истец предложил уплатить в течение 15 дней с момента получения претензии.

Однако, из приложенного к претензии расчета суд установил, что расчет задолженности по арендной плате был произведен истцом неверно, поскольку при определении размера задолженности дважды применен коэффициент инфляции, предусмотренный Методикой расчета арендой платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152.

В связи с этим судом произведен собственный расчет  подлежащей внесению арендной платы, из которого следует, что в период с 29.04.2016 по 30.09.2018 у ответчика не имелось задолженности за два периода оплаты, как это необходимо для предъявления требований о расторжении договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ. 

Кроме того, на момент рассмотрения дела задолженность полностью оплачена ответчиком, в связи с чем истец от требований о взыскании долга и пени отказался.

Учитывая изложенное, суд считает, что оснований для расторжения договора аренды не имеется, поскольку по смыслу ст. 450 ГК РФ отсутствует существенное нарушение условий договора со стороны ответчика.

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ответчика передать по акту приема-передачи спорных помещений представителю УМС г. Владивостока.

 В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что суд отклонил требования истца о расторжении договора № 01-97923-001-Н-АР-7339-00 аренды недвижимого имущества от 29.04.2016, требования об обязании вернуть занимаемые помещения истцу также не подлежат удовлетворению.

          Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Прекратить производство по делу в части взыскания задолженности в размере 19 482 (девятнадцать тысяч четыреста восемьдесят два) рубля 33 копейки.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

          Судья                                                                            Кобко Е.В.