Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3914/2022

г. Нальчик

03 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 03 августа 2023 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х., 

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>),

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «СБК Ресурс» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)

к НАО  «Меркурий Агропромышленный комплекс «Прохладненский» г. Черкесск,

третьи лица: местная администрация Прохладненского муниципального района КБР, г. Прохладный, 

ОАО «Племенной завод «Степной», с.п. Заречное, 

ООО Автомобильная компания «ДерВейс» г. Черкесск, 

общество с ограниченной ответственностью «Прохладный Агро», Прохладненский район КБР, с.п. Станица Солдатская

о признании отсутствующим обременения на земельные участки,

самостоятельные требования  открытого акционерного общества «Племенной завод «Степной» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к публичному акционерному обществу «Сбербанк России», город Москва, (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «СБК Ресурс» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)

к НАО   «Меркурий Агропромышленный комплекс «Прохладненский» г. Черкесск,

о признании отсутствующим обременения на земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от Росимущества ФИО1 по доверенности от 01.11.2022

от АО ПЗ «Степной» ФИО2 по доверенности от 01.12.2022, ФИО3 по доверенности от 01.12.2022,

от Сбербанка ФИО4 по доверенности от 09.11.2022 (онлайн);

от ООО «СБК Ресурс» - ФИО5 по доверенности от 17.05.2023 (онлайн);

от НАО   «Меркурий Агропромышленный комплекс «Прохладненский» ФИО6 по доверенности от 24.04.2023 (онлайн),

в отсутствии иных лиц участвующих в деле, уведомленных должным образом. 

У С Т А Н О В И Л :

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее по тексту - теруправление) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее по тексту – Банк) и к обществу с ограниченной ответственностью «СБК Ресурс» (далее по тексту –общество), а также  к акционерному обществу   «Меркурий Агропромышленный комплекс «Прохладненский» (далее по тексту – агрокомплекс), в котором, с учетом уточнений от 24.11.2022 просит признать отсутствующими зарегистрированное обременение в виде залога права аренды в отношении следующих земельных участков

- с кадастровым номером 07:04:3800000:10, общей площадью 9 934 800 кв.м., местоположение: КБР, Прохладненский р-н, в границах муниципального образования с.п. Заречное 

- с кадастровым номером 07:04:4200000:32, общей площадью 25 677 600 кв.м., местоположение: КБР, Прохладненский р-н, в границах муниципального образования с.п. Заречное.

- с кадастровым номером 07:04:4200000:61, общей площадью 1 875 600 кв.м., местоположение: КБР, Прохладненский р-н, в границах муниципального образования с.п. Заречное.

Также заявитель просил указать, что судебный акт по настоящему делу является основанием для исключения из ЕГРН регистрационной записи об обременении в виде залога права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:3800000:10, 07:04:4200000:61, 07:04:4200000:32.

К участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора привлечены местная администрация Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее по тексту – администрация), общество с ограниченной ответственностью Автомобильная компания «ДерВейс» и общество с ограниченной ответственностью «Прохладный Агро».

В рамках настоящего дела открытое акционерное общество «Племенной завод «Степной» (далее по тексту – племенной завод) обратилось в суд с заявлением о признании отсутствующим зарегистрированного обременения в виде залога право аренды на земельный участок с кадастровым номером 07:04:3800000:10, общей площадью 9 934 800 кв.м., расположенный в границах муниципального образования сельское поселение Заречное Прохладненского муниципального района КБР. Кроме того, заявитель просил указать, что судебный акт по данному делу является основанием для исключения из ЕГРН регистрационной записи об обременении в виде залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:3800000:10.

Определением от 19.12.2022 суд принял к рассмотрению самостоятельные требования и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора открытое акционерное общество «Племенной завод «Степной».

В судебное заседание по рассмотрению дела, явились представители терупраления, племенного завода, ООО «СБК Ресурс», от конкурсного управляющего агрокомплекса и банка. Иные  лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в судебное заседание не явились. 

До судебного заседания от племенного завода поступило ходатайство от 17.07.2023 об уточнении заявленных требований, согласно которым истец просил признать отсутствующим обременения в виде залога в отношении земельных участков с кадастровым номером 07:04:3800000:10, общей площадью 9 934 800 кв.м., с кадастровым номером 07:04:4200000:32, общей площадью 25 677 600 кв.м., и с кадастровым номером 07:04:4200000:61, общей площадью 1 875 600 кв.м. В судебном заседании представитель заявителя просил возвратить ходатайство об уточнении заявленных требований от 17.07.2023 и рассмотреть первоначальные требования.

Принимая во внимание, что заявитель попросил вернуть ходатайство до разрешения вопроса о его принятии к рассмотрению, суд руководствуясь правилами п. 3 ч.  1 статьи 129 АПК РФ возвратил ходатайство племенного завода и рассмотрел первоначально заявленные племенным заводом требования.

От агропромышленного комплекса поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела №А20-2248/2022 по существу. Доводы заявителя основаны на том, что в рамках названного дела в апелляционном суде рассматривается вопрос о  порядке применения последствия недействительности и возврате земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:4200000:32 и 07:04:4200000:61, для чего суду надлежит установить, в чьем владении (юридическом и фактическом) находятся данные участки; после чего правильно квалифицировать исковые требования. Принимая во внимание, что на дату рассмотрения настоящего дела указанные вопросы не разрешены, представитель конкурсного управляющего агрокомплекса, полагал необходимым приостановить производство по настоящему делу.

Представителя Банка и общества поддержали ходатайство агрокомплекса, указав на необходимость разрешения вопроса о порядке применения последствий недействительности сделки для дальнейшего рассмотрения настоящего спора. Представители заявителей возражали против удовлетворения заявленного ходатайства, указав, что споры о порядке применения последствия последующих договоров субаренды не влияют на рассмотрения настоящего дела по существу.

Протокольным определением от 25.07.2023 суд отказал в приостановлении производства по настоящему делу, руководствуясь следующим.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ содержит основания обязывающие суд приостановить производство по делу (ст. 143 АПК РФ) и предоставляющие право суду приостановить производство по делу (статья 144 АПК РФ).  С учетом разъяснений, изложенных в п. 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" указано, что руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, Верховным Судом Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам с пересекающимся предметом доказывания. Арбитражным судам следует иметь в виду, что эффективная судебная защита нарушенных прав может быть обеспечена своевременным заявлением возражений или встречного иска. Аналогичная позиция изложена и в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Отказывая в удовлетворении указанного ходатайства суд учитывал, что судебными инстанциями по делу №А20-2248/2022 удовлетворены  требование теруправления и племенного завода в части признания отсутствующим права аренды агропромышленного комплекса и ничтожным договора аренды от 24.12.2007 N 108, поскольку подтверждено, что администрация была не вправе передавать в аренду земельные участки, относящиеся к федеральной собственности. В части обязания возвратить участки правообладателю дело передано на новое рассмотрение, так как не выяснено, какой правовой результат преследуют завод и управление предъявленными в данной части требованиями.

При разрешении спора суд апелляционной инстанции в качестве применения последствий недействительности сделки (последующего договора субаренды от 15.07.2022 N 01/15-07/22, заключенного между агрокомплексом и ООО "Прохладный-Агро") обязал субарендатора возвратить территориальному управлению (не стороне оспариваемой сделки) земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4200000:32 и 07:04:4200000:61.

Суд кассационной инстанции не согласился с тем, что права истцов, не являющихся стороной сделки (договора субаренды), подлежат защите с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П). 

Фактически суд апелляционной инстанции в качестве применения последствий недействительности сделки (договора субаренды от 15.07.2022 N 01/15-07/22, заключенного между агрокомплексом и ООО "Прохладный-Агро") удовлетворил виндикационное требование (обязав субарендатора возвратить территориальному управлению (не стороне сделки) спорные земельные участки).

При этом апелляционный суд не учел разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенные в пункте 79 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон. Указанные обстоятельства послужили основанием для направления дела в указанной части на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции не опроверг выводы апелляционной коллегии о ничтожности договора аренды от 24.12.2007 N 108 и последующих сделок субаренды. 

Таким образом, на рассмотрении апелляционной инстанции находится вопрос о порядке применения последствий недействительности договора субаренды от15.07.2022 N 01/15-07/22, заключенного между агрокомплексом и ООО "Прохладный-Агро", которые не имеет отношения к предмету рассмотрения настоящего дела.

С учетом указанных обстоятельств, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для приостановления производства по настоящему делу. 

В судебном заседании представитель агропромышленного комплекса заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель Банка поддержал ходатайство комплекса и просил истребовать из архива суда дело №А20-3000/2007.

Представители заявителя возражали против удовлетворения заявленного ходатайства, указав, что доводы изложенные по делу №А20-3000/2007 звучали и по другим дела, участником которых выступал Банк, и последний имел возможность заблаговременно ознакомиться с названным делом.

Рассмотрев заявленное сторонами ходатайство, суд пришел к вводу, что оно не подлежит удовлетворению ввиду следующего. Отложение судебного заседания по ходатайству стороны относится к праву суда, а не обязанности, и указанное ходатайство подлежит удовлетворению при наличии уважительных причин. В обоснование необходимости отложения судебного заседания агрокомплекс указал на необходимость подготовки окончательной правовой позиции, а Банк на необходимость ознакомления с делом №А20-3000/2007. 

Между тем, производство по настоящему делу возбуждено определением от 26.09.2022. Судебные заседания по делу неоднократно откладывались по ходатайствам сторон, и у сторон было достаточно времени для формирования правовой позиции по заявленным требованиям. Кроме того, банк являлся участником дела №А20-3503/2021 и дела №А20-2248/2022, по которым звучали обстоятельства, установленные по делу №А20-3000/2007, и стороны имели возможность знакомиться с заявленными сторонами доводами и возражениями заблаговременно. 

Принимая во внимание, что стороны не представили доказательства наличия иных уважительных причин для отложения судебного заседания, суд протокольным определением от 25.07.2023 отказал в удовлетворении заявленного сторонами ходатайства об отложении судебного заседания.  При этом в судебном заседании 25.07.2023 объявлялся перерыв до 27.07.2023 и стороны при наличии необходимости могли реализовать свое право на ознакомления с дополнительными доказательствами и уточнения своей позиции.

 В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить. Доводы теруправления основаны на том, что земельные участки находятся в собственности Российской Федерации в силу закона, право собственности Российской Федерации на спорные земельные участки не прекращались. При этом, обременение в виде залога в отношении земельных участков зарегистрированы на основании ничтожного договора аренды и сохранение сведений о регистрации обременения в виде залога препятствует осуществлению прав собственника, государственной регистрации права собственности на земельные участки, а также исполнения судебного акта Арбитражного суда КБР об обязании теруправления заключить договоры аренды земельного участка с заводом в порядке переоформления права бессрочного (постоянного) пользования. С учетом указанных обстоятельств теруправление просило удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель племенного завода поддержал заявленные теруправлением требования, а также свои самостоятельные требования. Доводы завода основаны на том, что земельные участки нахдятся в его постоянном бессрочном пользовании и с 2013 года земельный участок с кадастровым номером  07:04:3800000:10 находится во владении завода и не выбывал из его владения. Вступившими в законную силу судебными актами установлена ничтожность договора аренды от 24.12.2007 № 108, права по которому переданы в залог банку, а в последующем уступлены ООО СБК «Ресурс», а также отсутствие права аренды у агропромышленного комплекса на указанные земельные участки. При этом сохранение обременения в виде залога, препятствует переоформлению права бессрочного пользования земельного участка на право аренды. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

В судебном заседании представитель Банка  возражал против удовлетворения заявленных требований, указав следующее.

- банк как залогодержатель не давал согласия на расторжение договора аренды путем заключения соответствующих соглашений, 

- в отношении добросовестного залогодержателя сохраняется в том числе, если сделка в отношении залогодателя признана недействительной,

- Банк не являлся участник дела №А20-3000/2007 и не знал и не мог знать о наличии спора в отношении прав на земельные участки, право аренды которых приняты банком в качестве предмета залога, 

-   заявителями пропущен общий срок исковой давности по заявленным требованиям,

- действия заявителей отвечают признакам злоупотребления правом и направлены на причинения вреда имущественным интересам агропромышленного комплекса, учитывая, что с настоящими требованиями заявителя обратились только после возбуждения производства по делу о несостоятельности в отношении комплекса.

На основании изложенного, Банк просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ООО «СБК «Ресурс» поддержал доводы Банка и просил отказать в удовлетворении требований заявителей, подчеркнув, что отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается лишь с согласия залогодержателя, что применимо к залогу права аренды. ООО "СБК Ресурс" как залогодержатель такого согласия не предоставляло. По доводам ответчика, заявителями пропущен срок исковой давности, не оспорена добросовестность залогодержателя при заключении договора ипотеки, залогодержатель не давал согласия на отчуждение предмета залога и право залога должно сохраниться независимо о признании недействительными договора залогодателя.

Конкурсный управляющий агропромышленного комплекса возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что указанным обременением обеспечено право требования ООО «СБК «Ресурс», включенные в реестр требований кредиторов, что подтверждается судебными актами в рамках дела №А25-1544/2019. По доводам агрокомплекса, судебными актами по делу№А20-3503/2020 не установлена ничтожность договора аренды, и земельные участка находятся во владении агрокомплекса. Поддержав доводы Банка и ООО СБК «Ресурс» об истечении общего срока исковой давности, агропромышленный комплекс просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом своих представителей не направили, правом на участие в судебном заседании с использованием сервиса веб-конференции не воспользовались. По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.    

Изучив материалы дела, суд установил следующее. В соответствии с Государственным актом на право пользования землей А-1 № 25302, выданным Исполнительным комитетом Прохладненского районного Совета народных депутатов 12 августа 1981 года, овцесовхозу «Степной» (правопредшественник ОАО «Племенной завод «Степной) предоставлены в бессрочное пользование земельные участки общей площадью 7 556,63 га согласно схемы расположения земельного участка, приложенной к государственному акту (т.2 л.д. 43-50).

Постановлением Совета Министров КБАССР от 03.03.1992 N 3 овцесовхоз переименован в племенной овцесовхоз, его организационно-правовая форма по приказу Министерства сельского хозяйства и продовольствия Российской Федерации от 14.03.1997 N 97 определена как федеральное государственное унитарное предприятие. На основании распоряжения № 23 от 07.07.2004 года Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по КБР Федеральное государственное унитарное предприятие «Племенной завод «Степной» реорганизовано в Открытое акционерное общество «Племенной завод «Степной» в связи с приватизацией, что подтверждается представленной истцом справкой от 28.11.2022 (т. 2 л.д. 51). 

Согласно распоряжения ТУ Росимущества в КБР от 07.07.2004 №23, земельные участки сельхозназначения не занятые строениями и сооружениями, не вошли в план приватизации и не перешли в собственность ОАО ПЗ «Степной», что подтверждается сторонами и не оспаривается (т.2 л.д. 53).

По решению Зерносовхозского сельского Совета народных депутатов Прохладненского района КБАССР от 16.09.1991 N 3283 часть названных земель передана в ведение администрации поселения. Материалы перераспределения земель утверждены решением Прохладненского районного Совета народных депутатов и исполкома Прохладненского райсовета от 24.10.1991 N 345.

Президентом Кабардино-Балкарской Республики издан указ от 29.04.2003 № 26УП о землях сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности.

Во исполнение указа администрацией принято постановление от 25.06.2003 N 440 о передаче в ведение органов местного самоуправления сельского поселения земель сельскохозяйственного назначения, в том числе части земель АО "Племенной завод "Степной". Границы земель отражены в схеме-приложении к акту от 27.06.2003, подписанному районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, администрацией и АО "Племенной завод "Степной".

Решением Арбитражного суда КБР от 13.12.2020 по делу №А20-2768/2020, вступившим в законную силу установлено, что племенной завод осуществляет владение и пользования не только земельными участками по договору аренды от 18.02.2014, но и иными земельными участками право бессрочного пользования на которые, в границах государственного акта  на право пользования землей А-1 № 25302 от 12 августа 1981 года, не было переоформлено. 

Таким образом, по состоянию на 07.07.2004 (на момент передачи приватизированного имущества ФГУП ПЗ «Степной»), земельные участки общей площадью 7 556,63 га в границах государственного акта на право пользования землей А-1 № 25302 от 12 августа 1981 года,  находились в федеральной собственности и в бессрочном пользовании ФГУП ПЗ «Степной».

В результате приватизации, право бессрочного пользования земельными участками сохранилось за правопреемником ФГУП ПЗ «Степной» - ОАО ПЗ «Степной».

В решении от 13.12.2020 по делу №А20-2768/2020 суд указал, что государственный акт на право пользования землей А-1 № 25302 выдан Исполнительным комитетом Прохладненского районного Совета народных депутатов от 12 августа 1981 года, соответствует нормам Земельного кодекса РСФСР от 1970 года, имеет равную юридическую силу с записями в ЕГРП, является единственным доказательством существования такого права на земельный участок, размер и границы которого указаны в чертеже, прилагаемому к государственному акту.

При рассмотрении названного дела (А20-2768/2020) суд отклонил доводы администрации со ссылкой на то, что ОАО ПЗ «Степной» реализовало свое право на переоформление земельных участков из права бессрочного пользования на право аренды, заключив договоры аренды №1 от 15.01.2005, №10 от 01.056.2005 и №11 от 01.01.2006. Указанные договоры аренды администрацией в материалы дела не представлены. Кроме этого, как указано выше, распорядительные акты, а также договоры и сделки заключенные органами местного самоуправления Прохладненского муниципального района КБР в отношении как спорного земельного участка  площадью 661 500 кв.м. с кадастровым номером 07:04:4200000:187, так и в отношении иных земель в границах государственного акта на право пользования землей А-1 № 25302, выданного Исполнительным комитетом Прохладненского районного Совета народных депутатов 12 августа 1981 года, являются ничтожными, как совершенными за пределами полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

В рамках дела №А20-3000/2007 Администрации с.п. Заречное обратилась в суд с заявлением о взыскании с племенного завода 1 323 903 рублей задолженности по арендной плате за 2005 – 2006 годы. Завод предъявил встречный иск к администрации сельского поселения и администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация Прохладненского района) о признании недействительными постановления администрации Прохладненского района от 25.06.2003 N 440 и договоров аренды земельного участка от 15.01.2005 N 1, 01.06.2005 N 10 и 01.01.2006 N 11, а также о применении последствий недействительности сделок. В обоснование встречных требований завод указал на сохранение за ним права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, что подтверждается государственным актом на право пользования землей серии А-1 N 253302.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завод увеличил встречные исковые требования и просил взыскать с администрации 3 881 714 рублей уплаченной арендной платы по оспариваемым договорам за период с 2004 по 2007 годы, 1 177 715 рублей арендной платы, полученной от других арендаторов за этот же период, и 148 833 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами с октября 2004 по февраль 2008 года.

Определением от 24.10.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление).

Определением суда от 11.01.2008 по делу №А20-3000/2007 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета администрации района и сельского поселения совершать какие-либо действия, направленные на отчуждение или иную передачу, а также государственную регистрацию сделок в отношении земельных участков, общей площадью 6631 га переданных племзаводу в соответствии с государственным актом от 12.08.1981 серии А-I N 253302.

Вместе с тем, в соответствии с протоколом от 26.12.2007 N 2 заседания конкурсной комиссии по рассмотрению заявлений на право заключения договоров аренды на основании своего постановления от 18.12.2007 N 582 администрация (арендодатель) 24.12.2007 заключила с правопредшественником агропромышленного комплекса - филиалом "Прохладненский" закрытого акционерного общества "Киево-Жураки агропромышленный комплекс" (арендатор) договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. В перечень объектов аренды включены три спорных земельных участка. Срок договора аренды определен с 30.12.2007 по 29.12.2032 (25 лет). В связи с реорганизацией арендатора в форме выделения агропромышленного комплекса дополнительным соглашением в договор аренды внесены соответствующие изменения. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 29.12.2007, запись с номером регистрации 07-0705/008/2007-330 (т. 1 л.д. 27-33).

Определением от 18.03.2008 Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики утвердил заключенное между сторонами мировое соглашение на следующих условиях:

1. Постановление администрации Прохладненского района от 25.06.2003 N 440 считать недействительным с момента подписания (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. Договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенные в 2004 - 2007 годах включительно, признаются недействительными с момента заключения.

3. Все требования сторон закрыты исполнением взаимных встречных обязательств.

4. Администрация Прохладненского района признает право постоянного (бессрочного) пользования завода на земли сельскохозяйственного назначения площадью 6344 га, расположенные по адресу: Прохладненский район, в границах земель Зареченской администрации.

В связи с утверждением мирового соглашения производство по делу прекращено на основании части 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе ЗАО "Киево-Жураки Агропромышленный комплекс" (правопредшественник агрокомплекса) на основании статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просил отменить определение от 18.03.2008 как принятое о правах и законных интересах общества, не привлеченного к участию в деле, и направить дело на новое рассмотрение. Жалоба мотивирована тем, что мировое соглашение противоречит части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку нарушает законные интересы общества, с 2007 года являющегося арендатором части земель сельскохозяйственного назначения площадью 6344 га, в отношении которых за заводом признано право постоянного (бессрочного) пользования. Согласно пункту 2 мирового соглашения все договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенные в 2004 - 2007 годах, признаны недействительными сделками. Между тем, на основании договора от 24.12.2007 N 108, заключенного с администрацией Прохладненского района, общество арендует земельные участки (кадастровые номера 07:04:3800000:10, 07:04:4200000:32 и 07:04:4200000:61), являющиеся частью ранее используемых обществом земель сельскохозяйственного назначения площадью 6344 га. В пункте 4 мирового соглашения за заводом признано право постоянного (бессрочного) пользования землями сельскохозяйственного назначения, часть которых с декабря 2007 года находится в аренде у общества. Данное обстоятельство также препятствует реализации субъективного права общества (арендующего земельные участки, в отношении которых закон не допускает совершения распорядительных действий).

Постановлением Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.03.2010 по делу N А20-3000/2007 определение Арбитражного суда от 18.03.2008 по делу №А20-3000/2007 отменено, а дело - направлению в суд для рассмотрения по существу.

При новом рассмотрении производство по делу приостанавливалось и неоднократно откладывалось. В последующем, в связи с неявкой истцов как по основному требованию, так и по встречному, суд определением от 25.02.2013 оставил без рассмотрения исковое заявление Администрации сельского поселения Заречное Прохладненского района КБР от 10.09.2007 и встречное исковое заявление открытого акционерного общества «Племенной завод «Степной» от 19.10.2007 по делу №А20-3000/2007. 

Как установлено судом, в ходе нового рассмотрения дела №А20-3000/2007, по акту от 04.02.2013, составленному с участием администрации района, агропромышленный комплекс со ссылкой на государственный акт от 12.08.1981 серии А-I N 253302 возвратил земельный участок с кадастровым номером 07:04:3800000:10 племенному заводу. Дополнительным соглашением от 19.02.2013 стороны исключили земельный участок из перечня объектов аренды по договору аренды от 24.12.2007 (т. 1 л.д. 34, 35-36).

До разрешения кассационной жалобы по делу №А20-3000/2007 закрытым акционерным обществом «Киево-Жураки АПК» (залогодатель) и акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (залогодержатель) заключен договор ипотеки № 

<

***>/11 от 15.02.2010 в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО АК «ДерВейс» (т.1 л.д. 20-26), предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, указанных в пункте 1.2 договора, среди которых – право аренды земельных участков сроком на 25 лет 

- с кадастровым номером 07:04:3800000:10, общей площадью 9 934 800 кв.м., расположенный по адресу: КБР, Прохладненский район, в границах муниципального образования сельского поселения Заречное (подпункт «д» пункта 1.2 договора).

- с кадастровым номером 07:04:4200000:32, общей площадью 25 677 600 кв.м., местоположение: КБР, Прохладненский р-н в границах муниципального образования сельского поселения Заречное (подпункт «е» пункта 1.2 договора),

- с кадастровым номером 07:04:4200000:61, общей площадью 1 875 600 кв.м., местоположение: КБР, Прохладненский р-н. в границах муниципального образования сельского поселения Заречное (подпункт «г» пункта 1.2 договора).

Дополнительным соглашением от 30.10.2015 N 6 в договоре ипотеки в качестве залогодателя в связи с его реорганизацией определен агропромышленный комплекс. Государственная регистрация ипотеки осуществлена 16.02.2010 (запись с номером регистрации 07-07-05/004/2010-142).

При государственной регистрации договора ипотеки в ответ на запрос Управления Росреестра по КБР от 23.06.2015, местная администрация Прохладненского района КБР сообщила, что в аренду агропромышленному комплекса переданы в числе прочих земельные участки  с кадастровым  номером 07:04:4200000:32, и с кадастровым номером 07:04:4200000:61. И дополнительно сообщила, что земельный участок с кадастровым номером 07:04:3800000:10 не находится в аренде о агропромышленного комплекса (т. 1 л.д. 40-42).

На основании договора цессии от 30.06.2017 N 

<

***>-Ц в договоре ипотеки в качестве залогодержателя определено ООО "СБК Ресурс". В едином государственном реестре недвижимости содержится запись об обременении в виде залога права аренды в пользу Банка.

В рамках дела №А25-1544/2019 решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 31.12.2019 в отношении непубличного акционерного общества "Меркурий агропромышленный комплекс "Прохладненский" (далее – должник) введено конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7 Определением суда от 20.01.2020 (дата объявления резолютивной части) требования общества с ограниченной ответственностью "СБК РЕСУРС" в размере 5 230 947 705,48 рублей включены в реестр требований кредиторов должника. 

Общество с ограниченной ответственностью "СБК РЕСУРС" (далее – заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании требований в размере 165 101 303 рубля как обеспеченных залогом имущества должника. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору № 

<

***> от 15.02.2010 между ПАО "Сбербанк России" (правопредшественник заявителя) и должником заключен договор ипотеки № 

<

***>/11 от 15.02.2010 в редакции дополнительных соглашений). В силу пункта 1.2 договора залога предметом залога являются: право аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:4200000:34, право аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:3800000:63, право аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:3800000:2, право аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:4200000:61, право аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:3800000:10, право аренды земельного участка с кадастровым номером 07:04:0000000:334. Пунктом 1.4 договора залога в редакции дополнительного соглашения № 5 от 01.08.2019 предусмотрено, что оценочная стоимость земельных участков, указанных в пункте 1.2 договора устанавливается сторонами в сумме 165 101 303 рубля. Для целей залога применяется дисконт в размере 0,5. Залоговая стоимость указанных в пункте 1.2 договора земельных участков, исходя из оценочной стоимости с применением дисконта, составляет 82 550 651,50 рубль. Выписками из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается наличие залогового имущества в натуре. 

С учетом указанных обстоятельств определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.06.2020 за обществом с ограниченной ответственностью "СБК РЕСУРС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) признан статус залогового кредитора в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника – непубличного акционерного общества "Меркурий агропромышленный комплекс "Прохладненский" в отношении требований общества с ограниченной ответственностью "СБК РЕСУРС" в размере 165 101 303 рубля, включенных в реестр требований кредиторов должника.

В ходе конкурсного произвосдвта, 14.05.2021 между агрокомплексом и ООО «Дрим КарНальчик» (правопредшественник ООО "Прохладный-Агро") заключен договор №14–05/21 о передаче ряда  (как обремененного залогом, так и свободного от залоговых обязательств), в том числе спорных земельных участков, в субаренду для дальнейшего использования по прямому назначению. По истечении срока действия договора от 14.05.2021 N 14-05/2021 между агропромышленным комплексом и ООО «Прохладный-Агро» заключен договор от 15.07.2022 N 01/15-07/22.

Теруправление обратилось в управление Росреестра по КБР с заявлением о государственной регистрации права федеральной собственности на спорные земельные участки. Письмом от 16.07.2020 управление Росимущества уведомило заявителя о приостановлении осуществления государственной регистрации ввиду наличия обременения земельного участка ипотекой в пользу банка.

В Едином государственном реестре недвижимости имеются записи об обременении земельных участков договором аренды от 24.12.2007 в пользу агропромышленного комплекса и ипотекой в пользу банка (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 12.10.2022 NN КУВИ-001/2022-180084746, КУВИ-001/2022-180085130, КУВИ-001/2022-180086984).

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения Теруправления в арбитражный суд  рамках дела №А20-3503/2020 с иском к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация района) и агропромышленному комплексу о признании недействительным договора от 24.12.2007 N 108 аренды земельного участка площадью 9 934 800 кв. м с кадастровым номером 07:04:3800000:10, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский район, в границах муниципального образования с.п. Заречное, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для обеспечения сельскохозяйственного производства (далее - договор аренды, земельный участок), о взыскании с администрации района 4 580 965 рублей 84 копеек неосновательного обогащения в виде арендной платы, полученной от агропромышленного комплекса с 24.12.2007 по 18.02.2013 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление Росреестра), племенной завод, банк, общества с ограниченной ответственностью "СБК Ресурс", "ДримКарНальчик".

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.10.2021 по делу N А20-3503/2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.05.2022, отказано в иске теруправления к администрации района и к агропромышленному комплексу о признании недействительным договора от 24.12.2007 N 108 аренды земельного участка площадью 9 934 800 кв. м с кадастровым номером 07:04:3800000:10, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Прохладненский район, в границах муниципального образования с.п. Заречное, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для обеспечения сельскохозяйственного производства, и о взыскании с администрации района 4 580 965 рублей 84 копеек неосновательного обогащения в виде арендной платы, полученной от агропромышленного комплекса с 24.12.2007 по 18.02.2013.

Вместе с тем, кассационный суд в постановлении от 20.05.2022 указал следующее. На основании пункта 1 постановления Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и пункта 7 раздела IV приложения 1 к нему племенной завод в организационно правовой форме федерального государственного унитарного предприятия относился исключительно к федеральной собственности.

Государственная собственность на закрепленные за племенным заводом на праве постоянного (бессрочного) пользования земли, в том числе земельный участок, с момента вступления в силу статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" были отнесены к федеральной собственности. Доказательства прекращения права постоянного (бессрочного) пользования племенного завода на земельный участок в нормативно установленном порядке в материалах дела отсутствуют.

Администрация района не вправе была передавать в аренду земельный участок независимо от наличия (отсутствия) государственной регистрации права федеральной собственности на него. У судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали как основания, так и необходимость включения в мотивировочные части обжалуемых судебных актов ошибочных выводов о том, что договор аренды действителен, поскольку с момента его подписания никем в судебном порядке не оспорен, а также не оспорен муниципальный акт о передаче земель сельскохозяйственного назначения в ведение администрации поселения. Данные обстоятельства сами по себе не препятствуют квалификации договора аренды в качестве ничтожной сделки независимо от осведомленности агропромышленного комплекса об отсутствии у администрации района полномочий по распоряжению земельным участком. 

При этом, кассационный суд пришел к выводу о том, что управление как представитель публичного собственника, не лишенного владения (опосредованного) земельным участком, не лишено права на оспаривание зарегистрированного обременения в виде аренды посредством иска о признании такого обременения отсутствующим.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:3800000:10, общей площадью 993, 48 га; 07:04:4200000:32, общей площадью 2 567,76 га; 07:04:4200000:61, общей площадью 187,56 га, расположенные в границах муниципального образования сельское поселение Заречное Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики являются федеральной собственностью в силу Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", администрация не имела права передавать указанные земельные участки по договору аренды от 24.12.2007.

Ссылаясь на выводы, содержащиеся в постановлении суда кассационной инстанции в деле N А20-3503/2020, а также на факт владения земельным участком с кадастровым номером 07:04:3800000:10 племенным заводом, племенной завод обратился в арбитражный суд с иском к местной администрации Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация), к агропромышленному комплексу, обществу с ограниченной ответственностью "Прохладный-Агро" (далее - ООО "Прохладный-Агро") о признании отсутствующим зарегистрированное право аренды агропромышленного комплекса на земельный участок с кадастровым номером 07:04:3800000:10, общей площадью 9 934 800 кв. м, расположенный в границах муниципального образования сельское поселение Заречное Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и о признании недействительным (ничтожным) договор субаренды N 14-05/21 от 14.05.2021, заключенный между агрокомплексом и ООО "Прохладный-Агро" (правопреемник общества с ограниченной ответственностью "ДримКар Нальчик") в части передачи в субаренду названного земельного участка. Делу присвоен N А20-2248/2022.

Теруправление обратилось в арбитражный суд с иском к администрации Прохладненского района и агрокомплексу о признании отсутствующими права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:3800000:10, 07:04:4200000:32, 07:04:4200000:61, расположенные в границах муниципального образования сельское поселение Заречное Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и о признании недействительными договоров от 14.05.2021 N 14-05/21 и от 15.07.2022 N 01/15-07/22, заключенных между агропромышленным комплексом и ООО "Прохладный-Агро", в части передачи в субаренду земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:3800000:10, 07:04:4200000:32, 07:04:4200000:61. Делу присвоен N А20-2249/2022.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 01.06.2022 объединил в одно производство дела N А20-2248/2022 и N А20-2249/2022, присвоив делу номер N А20-2248/2022.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО «АК "ДерВейс"», ПАО «Сбербанк», ООО «СБК Ресурс», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике и ООО «РуТрейд».

Решением от 07.11.2022 по делу №А20-2248/2022 принято изменение предмета иска территориального управления; исковые требования удовлетворены частично: признано отсутствующим зарегистрированное право аренды агрокомплекса на земельный участок с кадастровым номером 07:04:3800000:10 общей площадью 9 934 800 кв. м, расположенный в границах муниципального образования сельское поселение Заречное Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики; в остальной части исковых требований отказано; распределены судебные расходы.

Постановлением апелляционного суда от 03.03.2023 решение от 07.11.2022 отменено с принятием нового судебного акта, которым требования удовлетворены частично: признано отсутствующим зарегистрированное право аренды агрокомплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:3800000:10 общей площадью 993,48 га, 07:04:4200000:32 общей площадью 2567,76 га, 07:04:4200000:61 общей площадью 187,56 га, расположенные в границах муниципального образования сельское поселение Заречное Прохладненского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики; признан недействительным договор от 15.07.2022 № 01/15-07/22, заключенный НАО «Меркурий АПК "Прохладненский"» и ООО «Прохладный-Агро», в части передачи в субаренду земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:4200000:32 и 07:04:4200000:61; на ООО «Прохладный-Агро» возложена обязанность возвратить территориальному управлению земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4200000:32 и 07:04:4200000:61 в течение 20 дней со дня вступления в законную силу постановления; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; распределены судебные расходы.

 Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.07.2023, не опровергая выводы апелляционной коллегии о ничтожности договора аренды от 24.12.2007 № 108 и последующих сделок субаренды (что свидетельствовало бы о переоценке доказательств), кассационный суд отменил постановление апелляционной инстанции в части порядка применения последствий признания сделки недействительной (ничтожной), а именно в части обязания ООО «Прохладный-Агро» возвратить территориальному управлению земельные участки с кадастровыми номерами 07:04:4200000:61 и 07:04:4200000:32 на правил дело в отменной части  на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы (теруправление и племенной завод) просили признать отсутствующим обременения в виде залога права аренды на земельные участки в связи с ничтожностью основания приобретения права аренды агропромышленным комплексом и сохранение в едином государственном реестре недвижимости записи об обременении препятствуют реализации прав собственника имущества и переоформлению права бессрочного пользования.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд пришел к выводу, что требования заявителей подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 данного кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановление N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН недостоверной записи о праве собственности ответчика на объект. Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11).

В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" указано, что возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, владеющему этим имуществом.

В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, также разъяснено, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При разрешении данного спора суд исходит из обстоятельств дела N А20-3503/2020, в рамках которого установлено, что администрация неправомерно распорядилась земельными участками, относящимися к федеральной собственности (постановление N 3020-1 и Закон N 137-ФЗ), следовательно, записи в ЕГРН от 12.10.2022 N КУВИ-001/2022-180084746, КУВИ-001/2022-180085130, КУВИ-001/2022-180086984 об обременении спорных земельных участков договором аренды от 24.12.2007 N 108 нарушают права федерального собственника в лице территориального управления. Поскольку администрация не имела права передавать спорные земельные участки в аренду по договору от 24.12.2007 N 108, соответственно, оснований для передачи в залог права аренды земельного участка у агрокомплекса не было.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке принадлежит лишь его собственнику, либо лицу, владеющему имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Положения ст. 352 ГК РФ, статей 6, 25, 42 Закона об ипотеке предусматривают в качестве одного из оснований прекращения залога в отношении недвижимого имущества - его истребование у залогодателя (возврат собственнику из чужого незаконного владения) при наличии определенных условий; такое истребование осуществляется посредством виндикации. При этом последствия в виде прекращения ипотеки наступают только в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо. Признание (констатация) принадлежности имущества другому лицу означает, что на момент заключения договора об ипотеке не были выполнены императивные требования, предъявляемые к залогодателю. Основанием для прекращения ипотеки является не сама по себе виндикация, а передача имущества в ипотеку ненадлежащим лицом, не являющимся его собственником.

Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Прекращение залога на основании ст. 42 Закона об ипотеке применимо и в случае, когда залогодатель имел право заложить недвижимость в силу наличия титула собственника, но в последующем лишился его в установленном законом порядке на том основании, что в действительности статусом собственника имущества обладало иное лицо, которое в результате заключения ничтожных (признанных недействительными) договоров не утратило своего права собственности на объекты недвижимости и истребовало имущество у недобросовестного приобретателя.

В случае удовлетворения виндикационного требования в отношениях между залогодателем и залогодержателем по поводу недвижимости применяются правила ст. 42 Закона об ипотеке, что значит прекращение залога и возвращение собственнику "юридически чистой" вещи.

Предусмотренные ст. 335 ГК РФ положения, касающиеся защиты добросовестного залогодержателя, регулируют иные основания возвращения права собственности собственнику (реституция, кондикция и прочее) и соотносятся с нормой ст. 42 Закона об ипотеке как общая и специальная.

В частности, ст. 335 ГК РФ предусматривается, что если залогодержатель является добросовестным (он не знал и не мог знать о том, что залогодатель не вправе был распоряжаться имуществом) собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя. Правило о сохранении залога, установленного неуправомоченным залогодателем, действует только в отношении залогодержателя, который не знал и не мог знать о том, что залогодатель в действительности не имеет права собственности на закладываемую вещь (так называемая добросовестность в субъективном смысле).

Из смысла указанных норм права следует, что одним из оснований прекращения залога, в отношении недвижимого имущества является его истребование у залогодателя, то есть возврат собственнику из чужого незаконного владения, поскольку залог имущества ненадлежащим лицом (не собственником и не владельцем на праве хозяйственного ведения) противоречит требованиям пункта 1 статьи 6 Закона об ипотеке.

Последствия передачи вещи в залог залогодержателю лицом, которое не являлось собственником вещи, определены пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сохранение права залога в отношении такого имущества зависит от добросовестности залогодержателя, а также обстоятельств выбытия вещи из владения собственника.

К числу факторов, которые могут свидетельствовать о том, что залогодержатель мог знать о том, что залогодатель не является собственником предмета залога, следует относить те же обстоятельства, которые свидетельствуют о недобросовестности приобретателя имущества (ст. 302 ГК РФ), то есть необычно низкая цена приобретения, высокая интенсивность совершения сделок, наличие аффилированности между залогодателем и лицом, которое продало ему предмет залога. В любом случае понятие "добросовестный залогодержатель" означает такой стандарт поведения при проверке правомочий залогодателя на сдачу имущества в залог, который присущ среднему разумному и осмотрительному залогодержателю. Отклонение от этого стандарта поведения и будет проявлением недобросовестности.

Правило о защите добросовестного залогодержателя не будет действовать в том случае, если имущество, заложенное впоследствии неуправомоченным залогодателем, выбыло от собственника помимо его воли (например, если право собственности залогодателя было зарегистрировано в ЕГРН на основании подложных документов, либо когда такое право приобретено в результате цепочки признанных недействительными сделок).

В рассматриваемом случае, судом установлено, что на протяжении 2007-2013 годов между администрацией и племенным заводом существовал спор о праве на земельные участки. В ходе рассмотрения дела №А20-3000/2007 администрация и племенной завод заключили мировое соглашение. Из содержания мирового соглашения, заключенного между администрацией и племенным заводом, и утвержденным судом  определением от 18.03.2008, следует, что администрация признала недействительными постановление администрации Прохладненского района от 25.06.2003 N 440 с момента подписания, а также договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенные в 2004 - 2007 годах включительно, в том числе и от 24.12.2007 №108. О наличии спора был уведомлен агрокомплекс с 2009 года, что подтверждается кассационными жалобами, поданными в рамках дела №А20-3000/2007. В ходе нового рассмотрения дела, во внесудебном порядке  агрокомплекс по акту возвратил племенному заводу земельный участок с кадастровым номером 07:04:3800000:10 общей площадью 9 934 800 кв. м. После подписания мирового соглашения администрация не принимала мер по распоряжению земельными участками, находящимися в постоянном бессрочном пользовании племенного завода, в связи с чем разногласия сторон были разрешены, что явилось основанием для бездействия истцов при новом рассмотрении дела №А20-3000/2007 и в свою очередь оставления исковых требований без рассмотрения.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики по делу №А20-2768/2020 установлено, что по состоянию на 07.07.2004 (на момент передачи приватизированного имущества ФГУП ПЗ «Степной»), земельные участки общей площадью 7 556,63 га в границах государственного акта на право пользования землей А-1 № 25302 от 12 августа 1981 года,  находились в федеральной собственности и в бессрочном пользовании ФГУП ПЗ «Степной».

            В результате приватизации, право бессрочного пользования земельными участками сохранилось за правопреемником ФГУП ПЗ «Степной» - ОАО ПЗ «Степной».

            Статьями 45, 54 Земельного кодекса РФ предусмотрен порядок прекращения права бессрочного пользования земельными участками. В материалах дела отсутствуют и сторонами не представлены доказательства прекращения права бессрочного пользования племзавода или его правопредшественника, права бессрочного пользования в отношении земельных участков общей площадью общей площадью 7 556,63 га в границах государственного акта на право пользования землей А-1 № 25302 от 12 августа 1981 года, за исключением 4 земельных участков общей площадью 2 803,02 га, права бессрочного пользования, на которые переоформлено на право аренды в соответствии с договором аренды № 325 от 18 февраля 2014 года на 49 лет.

            В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В последующем, племенной завод, в порядке реализации права на преимущественное заключение договора аренды, обратился в адрес Теруправления с соответствующим заявлением.  Распоряжением № 20-р от 18 февраля 2014 года Территориальное управление Росимущества в КБР оформило решение:

-      прекратить право постоянного (бессрочного) пользования у ОАО «Племенной завод «Степной» на 4 земельных участка общей площадью 2 803,02 га.

-      предоставить в аренду ОАО «Племенной завод «Степной» земельные участки общей площадью 2 803,02 га., сроком на 49 лет.

На этом основании между Территориальным управлением Росимущества в КБР и ОАО ПЗ «Степной» заключен договор аренды № 325 от 18 февраля 2014 года на 4 земельных участка, находящихся в федеральной собственности, общей площадью 2 803,02 га., сроком на 49 лет, а именно следующие земельные участки:

-       общей площадью 9056240 кв.м., с кадастровым номером 07:04:3800000:76, местоположение установлено относительно ориентира: КБР, Прохладненский район, в 50 м. к северо-востоку от с.п. Заречный (участок №2), разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования;

-       общей площадью 7879217 кв.м., с кадастровым номером 07:04:4200000:67, местоположение установлено относительно ориентира: КБР, Прохладненский район, в 50 м. к северо-востоку от с.п. Заречный (участок №3), разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования;

-       общей площадью 3171217 кв.м., с кадастровым номером 07:04:4500000:299, местоположение установлено относительно ориентира: КБР, Прохладненский район, в 50 м. к северо-востоку от с.п. Заречный (участок №4), разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования;

- общей площадью 7923629 кв.м., с кадастровым номером 07:04:4500000:298, местоположение установлено относительно ориентира: КБР, Прохладненский район, в 2,9 км. к востоку от с.п. Заречный (участок №6), разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

Договор аренды  № 325 от 18 февраля 2014 года прошел государственную регистрацию 11.10.2014 и исполняется сторонами. 

Судом установлено, что ОАО ПЗ «Степной» осуществляет владение и пользование не только земельными участками по договору аренды от 18.02.2014, но и иными земельными участками право бессрочного пользования на которые, в границах государственного акта  на право пользования землей А-1 № 25302 от 12 августа 1981 года, не было переоформлено, в том числе и спорным земельным участком площадью 9 934 800кв.м., с кадастровым номером 07:04:3800000:10, расположенный в границах земель муниципального образования с. п. Заречное Прохладненского муниципального района КБР.

            Государственная собственность на закрепленные за племенным заводом на праве постоянного (бессрочного) пользования земли, в том числе спорные земельные участки, с момента вступления в силу статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» были отнесены к федеральной собственности. Доказательства прекращения права постоянного (бессрочного) пользования племенного завода на спорные земельный участки в нормативно установленном порядке в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, в рамках дела №А20-405/2021 решением Арбитражного суда КБР от 13.04.2023, вступившим в законную силу, удовлетворено требование племенного завода, на теруправление возложена обязанность принять решение по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Племенной завод «Степной» земельного участка с кадастровым номером 07:04:3800000:10 площадью 9 934 800 кв.м., расположенный в границах земель муниципального образования с.п. Заречное, Прохладненского муниципального района КБР на право аренды в отношении данного земельного участка с кадастровым номером 07:04:3800000:10. 

Судебным актом по делу №А20-3503/2020 установлена ничтожность договора аренды от 24.12.2007 №108 в силу того, что администрация не имела прав распоряжаться земельными участками, находящимися в федеральной собственности и, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям закона. Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, соответственно, недействительными являются и все последующие сделки, в отношении спорного объекта недвижимости.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9555/11, собственник незаконно заложенного имущества должен быть защищен, в том числе и от требований залогодержателя, действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Таким образом, добросовестность поведения Банка при заключении с агрокомплексом (его правопредшественником) договора залога от 15.02.2010 не имеет правового значения для разрешения спора в настоящем деле.

Необходимо также отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207, отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

Как следует из заявления, истцы преследуют лишь цель признать обременение в виде залога права аренды отсутствующим. В случае прекращения обременения, запись о котором в ЕГРП (ЕГРН) не погашена, и когда такая запись нарушает права истца, защита прав истца может быть осуществлена путем предъявления иска о признании обременения отсутствующими (прекращенным).

Судом установлено, что наличие в ЕГРН недостоверной регистрационной записи о праве аренды в пользу агропромышленного комплекса послужило основанием для обращения заявителей по настоящему делу (теруправения и племенного завода) с требованием о признании права аренды на указанные земельные участки отсутствующим, т.к. недостоверные регистрационные записи в ЕГРН создают правовую неопределенность в правоотношениях с третьими лицами и нарушают права собственников земельного участка. 

Судебными актами по делу №А20-2248/2022 требования заявителей в указанной части удовлетворены. Таким образом на дату рассмотрения настоящего дела судебными актами установлено отсутствие у агрокомплекса права аренды спорных земельных участком в силу ничтожности первоначального договора от 24.12.2007 №108. Ничтожная сделка, заключенная с нарушением требований закона ничтожна с момента ее заключения и не влечет правовых последствий, на которые она направлена. На момент заключения  договора ипотеки от 15.02.2010 агрокомплекс не мог передавать в залог право аренды спорных земельных участков.

Таким образом, истцами избран законный способ защиты нарушенного права, который направлен на восстановление нарушенного права истца путем исключения из ЕГРН регистрационной записи об обремени в виде залога, как это было рекомендовано кассационным судом в постановлении от 20.05.2022 по делу №А20-3503/2020.

Необходимо отметить, что в данном случае не имеет правового значения, является ли Банк добросовестным лицом, в силу того, что договор залога заключен с лицом, который не обладал и не обладает правом аренды на земельные участки. Агрокомплекс при заключении договора залога распорядился чужим имуществом, при этом волеизъявление собственника и правообладателя на передачу их в ипотеку отсутствовало.

При этом опровергая доводы Банка, что в рамках дела №А20-3000/2007, спорные по настоящему делу земельные участки не являлись предметом спора, суд считает необходимым указать, что в кассационной жалобе ЗАО "Киево-Жураки Агропромышленный комплекс" (правопредшественник агрокомплекса) указало, что на основании договора от 24.12.2007 N 108, заключенного с администрацией Прохладненского района, общество арендует земельные участки (кадастровые номера 07:04:3800000:10, 07:04:4200000:32 и 07:04:4200000:61), являющиеся частью ранее используемых обществом земель сельскохозяйственного назначения площадью 6344 га, и по доводам заявителя определение суда об утверждении мирового соглашения принято в нарушение прав и законных интересов правопредшественник агрокомплекса. Таким образом на момент заключения договора ипотеки, правопредшественник агрокомплекса знал о наличии спора о праве в отношении земельных участков, и кадастровые номера земельных участков отражены в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 02.03.2010 по делу №А20-3000/2007. Таким образом, Банк, который при наличии обстоятельств, способных вызвать определенные сомнения в добросовестности заемщика и достоверности представленных им документов, будучи профессиональным участником рынка кредитно-финансовых услуг, не предпринял достаточных мер для проверки "чистоты" предмета залога и сделки по его приобретению залогодателем.

Суд, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства исходя из совокупности обстоятельств, установленных при рассмотрении как настоящего дела, так и дел №А20-2248/2022, А20-3503/2020, №А20-2768/2020 пришел к выводу о том, что в связи с признанием договора аренды земельных участков ничтожным с момента его заключения и прекращения права аренды на них у общества, право залога земельного участка у Банка не может сохранять свою силу, а потому на земельный участок не может быть сохранено обременение в виде залога и указанными правами не могут быть обеспечены требования Банка и его правопреемника, в том числе по делу о банкротстве агрокомплекса.

Принимая решение по настоящему делу, суд учитывает, что в конкурсную массу должника (агропромышленного комплекса) в соответствии с требованиями Закона о банкротстве подлежит включению имущество, в том числе имущественные права, принадлежащие должнику. Вместе с тем, судебными актами установлено отсутствие у агропромышленного комплекса  права аренды спорных земельных участков, и указанным имуществом не может быть обеспечено исполнение обязательств перед кредиторами (Банком и его правопреемником - ООО СБК «Ресурс»). Невозможно сохранение обременения в виде залога права аренды земельных участков в отсутствии самого права аренды, которое признано судом ничтожным.

В связи с этим не могут быть приняты судом доводы Банка о переходе обременения на последующего арендатора указанных земельных участков, так как на дату рассмотрения спора договоры аренды спорных участков не заключены (отсутствуют).

Доводы агропромышленного комплекса, Банка и общество о пропуске срока исковой давности подлежат отклонению, поскольку иск о признании права (обременения) отсутствующим является разновидностью негаторного иска, срок исковой давности на который не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43, абзац 5 статьи 208 Гражданского кодекса, пункт 49, абзац 3 пункта 57 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").

При обращении в суд с иском истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а в отношении самостоятельных требований племенным заводом госпошлина не уплачивалась. По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчиков и подлежит взысканию в доход федерального бюджета. Как установлено судом, на дату рассмотрения настоящего дела в едином государственном реестре недвижимости содержится записи об обременении земельных участков договором аренды от 24.12.2007 в пользу агропромышленного комплекса и ипотекой в пользу Банка (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 17.07.2023 NN КУВИ-001/2023-164047626, КУВИ-001/2023-164049414, КУВИ-001/2023-164050484). При этом, судебным актом установлено, что общество «СБК Ресурс» является правопреемником Банка на основании договора цессии от 30.06.2017, в том числе и по договору ипотеки. Таким образом, требования истца предъявлены к трем ответчикам правомерно, подлежат удовлетворению солидарно, а государственная пошлина относится на них в равных долях.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 70, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                                 Р Е Ш И Л :                                             

Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КБР и самостоятельные требования акционерного общества «Племенной завод «Степной» удовлетворить.

Признать отсутствующими обременения, зарегистрированные в ЕГРН 16.02.2010 №07-07-05/004/2010-142 в виде залога права аренды в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на основании договора ипотеки №

<

***>/11 от 15.02.2010 в отношении следующих земельных участков:

- площадью 9934800 кв.м. с кадастровым номером 07:04:3800000:10, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская республика, Прохладненский район, в границах муниципального образования с.п. Заречное;

- площадью 25677600 кв.м. с кадастровым номером 07:04:4200000:32, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская республика, Прохладненский район;

- площадью 1875600 кв.м. с кадастровым номером 07:04:4200000:61, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская республика, Прохладненский район.

Настоящее решение является основанием для несения соответствующих записей в ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 07:04:3800000:10, 07:04:4200000:32, 07:04:4200000:32.

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» в доход бюджета Российской Федерации пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СБК Ресурс» в доход бюджета Российской Федерации пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с непубличного акционерного общества «Меркурий Агропромышленный комплекс «Прохладненский» в доход бюджета Российской Федерации пошлину в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.

 

          Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов.