АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А17-8441/2023

05 сентября 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2024 года. 

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

 

без участия представителей сторон,

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – 

общества с ограниченной ответственностью «СтройТехМонтаж» 

 

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.01.2024, 

принятое судьей Романовой Т.В., 

и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.05.2024, 

принятое судьями Волковой С.С., Ившиной Г.Г., Минаевой Е.В., 

по делу № А17-8441/2023 

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Азбука» 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройТехМонтаж» 

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)

 

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «Азбука» (далее – ООО «Азбука») обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «СтройТехМонтаж» (далее – ООО «СтройТехМонтаж») о взыскании: 

1) 854 194 рублей стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения, арендованного в рамках договора аренды от 01.05.2020, 

2) 48 173 рублей 41 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами с 02.02.2021 по 19.10.2023 и процентов с 20.10.2023 и далее по день фактической оплаты долга.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением арендодателя от возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения.

Арбитражный суд Ивановской области решением от 09.01.2024, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.05.2023, удовлетворил иск в полном объеме. Суды двух инстанций заключили, что представленные в дело доказательства позволяют сделать вывод том, что в связи с прекращением арендных правоотношений стоимость неотделимых улучшений подлежит взысканию с арендодателя в силу достигнутого соглашения. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «СтройТехМонтаж» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права. Как указывает заявитель, договор аренды от 01.05.2020, в редакции соглашения от  18.05.2020 соглашения, заключен по цене ниже рыночной, что свидетельствует о злоупотреблении правом в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО «Азбука» в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего. 

Как следует из материалов дела и установили суды, ООО «СтройТехМонтаж» (арендодатель) и ООО «Азбука» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.05.2020, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения первого этажа №№ 31, 34, 35, 36, 42, 43, 45, 46 общей площадью 228 квадратных метров, расположенные по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 37:24:020111:296, для размещения детского развивающего центра, сроком до 30.04.2021 (пункты 1.1 и 4.1 договора). Стоимость аренды помещений составляет 30 000 рублей в месяц (НДС не облагается) (пункт 2.1 договора). Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2020.

Арендатор вправе с согласия арендодателя производить улучшения арендованного помещения; обязуется не производить реконструкции, перепланировки, переоборудования, а также других неотделимых улучшений помещения без письменного согласия арендодателя, стоимость неотделимых улучшений арендодателем арендатору оплачивается по согласованию сторон; по истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении передать арендодателю все произведенные в помещении неотделимые улучшения, а также осуществить платежи, предусмотренные договором (пункты 3.1.2, 3.2.5, 3.2.8 договора). 

После истечения срока договора любые улучшения помещений, произведенные арендатором, которые невозможно удалить без нанесения ущерба помещению, становятся собственностью арендодателя с выплатой арендодателем арендатору возмещения стоимости этих улучшений, если такие улучшения были согласованы с арендодателем (пункт 6.1 договора).

Стороны 18.05.2020 заключили дополнительное соглашение к договору аренды (далее – Соглашение от 18.05.2020), в условиях которого ООО «СтройТехМонтаж» и ООО «Азбука» согласовали, что стоимость арендной платы за пользование помещениями составляет 40 000 рублей в месяц, без НДС. В арендную плату входят коммунальные платежи (электроэнергия, газ с целью отопления, холодная вода, водоотведение, потребленные арендатором в ходе пользования помещениями), а также стоимость услуг управляющей организации, обслуживающей общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Пункты 1 и 2 соглашения от 18.05.2020 распространяют свое действие на отношения сторон, возникшие с даты заключения договора аренды, то есть с 01.05.2020 (пункты 1, 2 соглашения).

Также в Соглашении от 18.05.2020 стороны отразили, что во исполнение пунктов 3.1.2, 3.2.5, 6.1 договора аренды арендатором представлены на согласование арендодателю документы на осуществление неотделимых улучшений в арендуемых помещениях, в частности договор подряда с ООО «Ивскололит», смета к договору подряда на 1 201 180 рублей. Арендодатель выражает свое письменное согласие на выполнение арендатором с привлечением подрядной организации ООО «Ивскололит» работ и использование строительных материалов согласно смете, являющейся приложением № 1 к настоящему соглашению. Стороны договорились, что все вышеуказанные работы направлены на выполнение неотделимых улучшений в арендуемых помещениях и их стоимость составляет 1 201 180 рублей. Если стоимость произведенных неотделимых улучшений превысит 1 201 180 рублей, то разница между окончательной суммой и суммой, согласованной арендодателем, является затратами арендатора, не подлежащими возмещению (пункт 3 соглашения).

Пункт 5.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «стороны договорились о возможности проведения взаимозачета при возникновении встречных однородных требований в рамках действия настоящего договора. Прекращение действия договора не исключает возможность проведения взаимозачета встречных однородных требований, возникших в период его действия» (пункт 4 названного Соглашении от 18.05.2020).

Раздел 2 договора аренды дополнен пунктом 2.5: «С 01.05.2020 осуществлять ежемесячно зачет в счет арендной платы согласованной стоимости затрат на улучшение арендованных помещений в размере 1 200 000 рублей до полного погашения указанной суммы. Арендатор не производит начисление арендной платы до тех пор, пока не будет полностью погашена (зачтена) сумма в размере 1 200 000 рублей. После погашения соответствующей суммы арендатор производит оплату в порядке и в сроки, установленные договором. В период действия настоящего пункта договора при добросовестном исполнении обязательств со стороны арендатора размер арендной платы может быть изменен только путем дополнительного соглашения сторон. Затраты арендатора на улучшение арендованных помещений свыше 1 200 000 рублей относятся на него и в зачете в счет арендных платежей не применяются» (пункт 5 Соглашения от 18.05.2020).

Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя и отраженные в настоящем дополнительном соглашении, становятся собственностью арендодателя при условии компенсации арендатору стоимости этих улучшений, равной 1 200 000 рублей. Компенсация осуществляется в следующем порядке: в период действия договора аренды - путем зачета стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды; по истечении срока договора аренды и при отказе любой из сторон от его пролонгации - арендодатель в течение десяти дней с даты прекращения действия договора возвращает на расчетный счет арендатора разницу между стоимостью неотделимых улучшений и зачтенной арендной платой за истекшие месяцы аренды; при прекращении действия договора аренды по иным основаниям арендодатель в течение десяти дней с даты прекращения действия договора возвращает на расчетный счет арендатора разницу между стоимостью неотделимых улучшений и зачтенной арендной платой за истекшие месяцы аренды (пункт 6 Соглашения от 18.05.2020).

Переданное в аренду недвижимое имущество возвращено ООО «Азбука» в адрес ООО «СтройТехМонтаж» по акту приема-передачи от 20.01.2021, в котором указано, что стороны претензий по передаваемому помещению друг к другу не имеют. Указанно, что помещение имеет неотделимые улучшения, которые выполнены арендатором и произведены с согласия арендодателя и согласно сметной документации; неотделимые улучшения на момент подписания настоящего акта не нарушены, помещения возвращаются вместе с ними.

ООО «Азбука» в заявлении от 20.12.2021 и претензии от 15.06.2023 предложило ООО «СтройТехМонтаж» возместить стоимость произведенных неотделимых улучшений в сумме 854 194 рублей.

Данное требование не было исполнено. 

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Азбука» в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3). 

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие согласие арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, прекращение договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. При установлении факта наличия согласия арендодателя на производство улучшений, следует учитывать, что согласованию с арендодателем подлежит не только факт производства работ, но их объемы, виды и стоимость, так как арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений арендуемого имущества.

Положения данной статьи, действующие в нормативном единстве с другими положениями главы 34 данного кодекса и с учетом принципа свободы договора, обеспечивают необходимый баланс имущественных интересов арендатора и арендодателя (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 2585-О).

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» разъяснено, что, если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ). 

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (пункты 1, 3 статьи 395 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, суды установили наличие условий, предусмотренных дополнительным соглашением к договору аренды, позволяющих арендатору произвести неотделимые улучшения, поэтому пришли к правомерному выводу о том, что в связи с прекращением арендных правоотношений их стоимость подлежит взысканию с арендодателя в силу достигнутого соглашения. 

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик – арендодатель,  не произвел оплату по истечении 10 дней с даты возврата помещения из аренды 854 194 рублей – разницы между стоимостью неотделимых улучшений и зачтенной арендной платой за месяцы аренды. Данная сумма рассчитана в соответствии с пунктом 5 Соглашения от 18.05.2020 и ответчиком не опровергнута.

Руководствуясь условиями договора аренды в редакции соглашения от 18.05.2020, приняв во внимание факт его расторжения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии на стороне ответчика задолженности в сумме 854 194 рублей, подлежащей взысканию в пользу истца. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Представленный истцом расчет процентов ответчиком не оспорен, судами проверен и признан верным, прав ответчика не нарушает, в связи с чем суды обосновано взыскали проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.02.2021 по 19.10.2023 в сумме 148 173 рублей 41 копейка и процентов с 20.10.2023 и далее по день фактической оплаты долга.

С учетом изложенного судебные инстанции правомерно удовлетворили соответствующие требования ООО «Азбука» о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а также взыскали проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса).

Аргумент заявителя о том, что арендная плата по оспариваемому договору существенно ниже средней рыночной стоимости арендной платы по схожим договорам в данный период, сам по себе не свидетельствует о его недействительности, исходя из принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Данный довод заявителя также был предметом рассмотрения Арбитражного суда Ивановской области и Второго арбитражного апелляционного суда в рамках дела                       № А17-2497/2021, по итогам которого арбитражные суды не установили признаков, позволяющих квалифицировать сделку как совершенную со злоупотреблением правом и пришли к выводу о том, что оспариваемая сделка не совершена в ущерб интересам ООО «СтройТехМонтаж». Поименованное решение в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Данная позиция изложена в определении от 17.02.2015 № 274-О. 

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы относится на заявителя. 

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.01.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.05.2024 по делу № А17-8441/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройТехМонтаж» – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

 

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов