Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-20504/2021

г. Владивосток

31 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Дубки Восток»,

апелляционное производство № 05АП-2600/2023 

на решение от 28.03.2023 

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-20504/2021 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Дубки Восток» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) 

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего востока и Арктики», министерство имущественных и земельных отношений Приморского края,

об обязании произвести перерасчет арендной платы, о зачете излишне уплаченных средств в счет будущих арендных платежей, 

в заседание явились: представитель Управления муниципальной собственности г.Владивостока ФИО2 по доверенности от 13.12.2023, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дубки Восток» (далее - ООО «Дубки Восток», общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление, УМС г.Владивостока) об обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 05.12.2017 по 13.10.2021, о зачете излишне уплаченных средств в счет будущих арендных платежей. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Корпорация развития Дальнего востока и Арктики», министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.03.2023 в иске отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что арендодателем без нормативного обоснования в расчете арендной платы применен коэффициент функционального использования (далее – КФИ) в значении «2», тогда как применению подлежит КФИ в значении «1», установленный для земельных участков с различными видами функционального использования, представленных в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), закрепленный в пункте 2.1 Приложения № 1 к решению Думы г. Владивостока № 505 от 30.07.2015 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивостоке» (далее – Решение Думы № 505).

На основании определения и.о. председателя второго судебного состава от 27.07.2023 произведена замена судьи Е.А. Грызыхиной на судью С.Б. Култышева, в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала применительно к пункту 2 части 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

От УМС г. Владивостока через канцелярию суда поступили письменный отзыв и дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель Управления возражения против доводов апеллянта, изложенные в отзыве, поддержала, обжалуемое решение просила оставить без изменения как законное и обоснованное.

Неявка в судебное заседание представителя апеллянта и третьих лиц с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие неявившихся в заседание участников процесса применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между ООО «Дубки Восток» (арендатор) и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №28-Ю-22560 от 05.12.2017, по условиям которого в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обществу как резиденту свободного порта Владивосток предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:050032:1045 площадью 11844 кв. м., из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 1 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, сроком действия с 05.12.2017 г. по 12.10.2085 г., вид разрешенного использования: рестораны, цель предоставления реализация инвестиционного проекта «Строительство ресторанного комплекса с размещением мини отеля на верхних этажах здания». 

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 245 286 рублей 87 копеек в месяц с учетом кадастровой стоимости земельного участка 98 114 748 рублей 48 копеек, ставки земельного налога 1,5% и КФИ «2» на основании расчета (Приложение №3 к договору).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Впоследствии права и обязанности арендодателя по договору перешли к Управлению в связи с состоявшимся перераспределением публичных функций. 

В декабре 2017 года арендодателем проведена оценка рыночной стоимости арендуемого обществом земельного участка, на основании которого Решением от 10.01.2018 №1/22 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.12.2012 №1/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю, кадастровая стоимость участка установлена в размере его рыночной стоимости — 47 293 000 рублей. 

После утверждения новой кадастровой стоимости УМС г. Владивостока произвело перерасчет арендной платы, и за период с 05.12.2017 по 31.12.2020 арендная плата начислена, исходя из кадастровой стоимости 47 283 000 рублей, ставки земельного налога 1,5% и КФИ в значении «2», в результате чего арендная плата составила 118 232 рублей 50 копеек в месяц.

За период 01.01.2021 по 31.12.2021 УМС г. Владивостока осуществило перерасчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости 29 781 532 рублей 23 копейки, ставки земельного налога 1,5% и КФИ в значении «2», в результате чего размер арендной платы составил 74 453 рублей 83 копейки в месяц. 

Итоговая сумма арендной платы была рассчитана по формуле: Апл = Ас* Скд, где Апл — годовая сумма арендной платы, Скд — кадастровая стоимость, Ас — ставка арендной платы. 

Письмом №32888-ОГ-П от 24.09.2021 ООО «Дубки» обратилось к Управлению с просьбой произвести перерасчет арендной платы за период пользования земельным участком с 05.12.2017, исходя из величины КФИ в значении «1», на что получило отказ, оформленный письмом №32888-ог-п/28 от 14.10.2021, в котором также сообщалось о наличии у общества по состоянию на 13.10.2021 задолженности по арендной плате в размере 148 906 рублей 48 копеек, по пене в размере 913 рублей 85 копеек.

Полагая, что подход УМС г.Владивостока к расчету арендной платы противоречит нормам, закрепляющим принципы и порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения были правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами ЗК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ. 

В статье 606 ГК РФ закреплено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. 

С учетом приведенных норм права и условий спорного договора арендная плата по нему является регулируемой.

Как следует из искового заявления, истец просит обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы за период с 05.12.2017 по 13.10.2021. 

Между тем Управление в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции заявило о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43), по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороны договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. 

С учетом приведенных разъяснений, момент, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, определяется датой внесения соответствующего платежа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке, течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию гражданско-правовых споров по требованиям, возникшим из договоров, предусмотрено тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования).

Исходя из изложенного, учитывая, что исковое заявление подано в суд 29.11.2021, за пределами срока исковой давности предъявлены требования за период с 05.12.2017 по 29.10.2018.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления № 43, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Таким образом, отказ в удовлетворении исковых требований за период с 05.12.2017 по 29.10.2018 правомерен в связи с пропуском обществом срока исковой давности по указанным требованиям.

Требования, заявленные в пределах срока исковой давности - за период с 30.10.2018 по 13.10.2021, также не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из искового заявления, истец считает, что при расчете арендной платы за период с 05.12.2017 по 13.10.2021 подлежит применению КФИ в значении «1», установленный для земельных участков с различными видами функционального использования, представленных в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, установленный в пункте 2.1 Приложения № 1 к Решению Думы № 505.

Между тем основания для применения при расчете арендной платы Приложения    № 1 к Решению Думы №505 не имеется, поскольку решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а-212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) названное приложение - в редакции от 31.10.2019 №284 признано недействующим в полном объеме как не соответствующее положениям постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В этой связи суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что при расчете подлежащей внесению арендной платы необходимо руководствоваться постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - Постановление № 75-па), принятым администрацией Приморского края в соответствии с ЗК РФ. 

На основании пункта 4 Постановления № 75-па размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определяется по формуле 

А = К х Сап, 

где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год;

К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; 

Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

В соответствии с седьмым абзацем пункта 4 Постановления № 75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Согласно подпункту 2 пункта 3 приложения к решению Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» ставка налога на землю для арендуемого земельного участка составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. 

Из представленного в материалы дела Акта проверки (обследования) от 06.02.2023, составленного представителями УМС г.Владивостока следует, что 06.02.2023 произведено обследование земельного участка с кадастровым №25:28:050032:1045, расположенного по адресу: 

<

...>. По информации, содержащейся в ЕГРН в отношении земельного участка, площадью 1033 кв.м. с кадастровым №25:28:050032:1045 и видом разрешенного использования - Туристическое обслуживание, общественное питание – ООО «Дубки Восток». В ходе проведения визуального обследования земельного участка с кадастровым №25:28:050032:1045 и по сведениям инженерно-геодезических измерений, выполненных МКУ «КРЗН» установлено, что в границах земельного участка расположены: территория, огороженная забором площадью 347 кв.м., протяженность забора – 54 м.; жилое здание с кадастровым №25:28:050032:1017 площадью 43,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. По сведениям ЕГРН здание находится на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Фактические границы здания отличаются от границ, представленных в ЕГРН. Здание представляет собой металлическое строение и нежилое строение, общая фактическая площадь застройки которых составляет 31 кв.м. Часть металлического строения расположена в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050032:1045, площадью 4 кв.м.; навес 1, площадью 11 кв.м.; туалет 2, площадью 6 кв.м., туалет огорожен металлическим забором протяженностью 19 м.; навес 3, площадью 40 кв.м.; навес 4, площадью 6 кв.м.; навес 5, площадью 3 кв.м.; нежилое строение с навесами 6, площадью 189 кв.м. Часть строения находится в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050032:1045, площадью 32 кв.м., другая часть находится на землях, государственная собственность на которые не разграничена площадью 157 кв.м.; часть асфальтированной дороги находится в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050032:1045, площадью 295 кв.м., протяжностью 64 м. На части территории рассматриваемого земельного участка произрастает древесная и кустарниковая растительность. 

Из представленных в материалы дела Выписок из ЕГРН №КУВИ-001/2023- 25068930 от 03.02.2023 следует, что на земельном участке расположен объект недвижимости: здание нежилое, общей площадью 43,6 кв.м., расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Десятая, д.26, правообладатель – ООО «Комбинат общественного питания Курорторга», собственность №25:28:050032:1017- 25/001/2019-1 от 13.06.2019. 

Таким образом, ООО «Дубки Восток» не представило суду надлежащие и достоверные доказательства расположения на спорном земельном участке принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, в связи с чем оснований для применения при расчете арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:050032:1045 КФИ в значении «1» не имеется.

Таким образом, судом сделан верный вывод о том, что ежемесячные арендные платежи по данному договору должны быть рассчитаны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 1,5% (налоговая ставка), умноженной на 2.

В связи с недоказанностью истцом наличия переплаты у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований о зачете излишне уплаченных средств в счет будущих арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.03.2023 по делу №А51-20504/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев