Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-115637/2022

28 июля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  24 июля 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Сайфуллина А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2   

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 

о взыскании денежных средств, о расторжении Договора

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 24.07.2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет): 

о расторжении Договор аренды от 24.05.2021 №03-А045320;

об обязании Комитета принять нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул.. д. 27-29, лит. А. пом. 30-Н. этажность - 1. 2. общей площадью 619.8 кв. м. кадастровый номер 78:3 1:0001189:2908 по акту приема-передачи;

о взыскании с Комитета убытков в размере 8.781.458,35 рублей;

о взыскании с Комитета 7.983.434,81 рублей в качестве неосновательного обогащения, выраженного в неотделимых улучшениях.

Определением арбитражного суда от 18.11.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-115637/2022.

В свою очередь Комитет обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Предпринимателю о взыскании по Договору аренды от 24.05.2021 №03-А045320 задолженности по арендной плате за период 01.03.2022-31.07.2022 в размере 2.931.628,80 рублей, о расторжении Договора аренды от 24.05.2021 №03-А045320.

Определением арбитражного суда от 06.12.2022 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-121870/2022.

В ходе судебного разбирательства, определением суда от 14.02.2023 дела №А56-115637/2022 и №А56-121870/2022 были объединены в одно производство, с присвоением объединенному делу №А56-115637/2022.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в связи с назначением на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда судьи Геворкян Д.С. дело №А56-115637/2022 передано для рассмотрения в производство судье Сайфуллиной А.Г.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Заявленные требования уточнялись сторонами, так 

Комитет письмом от 13.02.2023 просил взыскать с Предпринимателя задолженность по арендной плате за период 01.03.2022-31.07.2022 в размере 3.048.893,95 рублей, расторгнуть Договор аренды от 24.05.2021 №03-А045320.

Предприниматель в судебном заседании 31.05.2023 представил уточнения собственных исковых требований, согласно которым просил:

расторгнуть Договор аренды от 24.05.2021 №03-А045320;

обязать Комитет принять нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул.. д. 27-29, лит. А. пом. 30-Н. этажность - 1. 2. общей площадью 619.8 кв. м. кадастровый номер 78:3 1:0001189:2908 по акту приема-передачи;

взыскать с Комитета 8.781.458,35 рублей в качестве неосновательного обогащения, выраженного в платежах по арендной плате.

взыскать с Комитета 7.983.434,81 рублей в качестве неосновательного обогащения, выраженного в неотделимых улучшениях

В судебном заседании 24.07.2023 представители сторон поддержали заявленные требования в редакции представленных уточнений.

Уточнения заявленных требований приняты судом в порядке, предусмотренном   статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным   рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей  156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, в отношении нежилого помещения общей площадью 619,8 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001189:2908, расположенного на первом-втором этажах многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27-29, лит. А, пом. 30-Н, зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 29.10.2020.нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27-29, лит. А, пом. 30-Н, этажность - 1, 2, общей площадью 619,8 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001189:2908, 

На основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме (извещение №15FF97A-7001-152-1) от 14.04.2021 Санкт-Петербург, между Комитетом (арендодатель), и предприниматель  (арендатор) заключен договор от 24.05.2021 № 03-А045320 аренды данного нежилого помещения площадью 619,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001189:2908 в целях использования для организации хостела сроком по 23.05.2031. Цель использования помещения установлена распоряжением Комитета от 28.03.2017 №55-р «Об использовании объектов недвижимости для размещения хостелов».

Торги были проведены в соответствии с решением КИО от 07.12.2020 № УРОНФ--3178/20, в форме аукциона на право заключения договора аренды указанного помещения с целевым назначением – хостел, цель использования помещения установлена распоряжением КИО от 28.03.2017 № 55-р «Об использовании объектов недвижимости для размещения хостелов».

Предприниматель принял вышеуказанный объект недвижимости по акту приема-передачи, начал осуществлять регулярные арендные платежи, а так же приступил к производству отделочных работ и закупке специализированного оборудования, необходимого для эксплуатации объекта, в качестве хостела.

Впоследствии судебным актом, принятым по делу   А56-55531/2021  было запрещено осуществление деятельности хостела по адресу: Санкт-Петербург, Моховая ул., д. 27-29, лит. А, пом. 30-Н.

В ходе судебного разбирательства по делу А56-55531/2021  было установлено, что   помещение 30-Н не соответствует указанным требованиям. Доказательства возможности оборудования входа, изолированного от жилой части здания, с учетом того, что помещение располагается в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения, равно как доказательства совершения собственником или арендатором помещения действий, направленных на приведение помещения в состояние, пригодное для использования по указанному в договоре назначению, в дело не представлены. 

При таких обстоятельствах суды с учетом мнений контролирующих органов пришли к выводу, что размещение хостела в арендуемом помещении не соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения и пожарной безопасности, создает опасность причинения вреда в будущем, и, поскольку обратное ответчиком не доказано, удовлетворили исковые требования. 

Полагая, что   Комитет   предоставил в аренду объект недвижимости, который невозможно использовать с учетом установленного договором вида эксплуатации под хостел, предприниматель заявил требования о взыскании убытков, понесенных в связи с подготовкой объекта к использованию.

Понятие убытков и правила их определения регламентированы в статьях 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также неполученные расходы, которые это лицо получило бы при обычных  условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушавшее права, получило вследствие этого доход, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещение наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньше, чем такие доходы.

В соответствии с пунктом  2 статьи  15 Гражданского кодекса Российской Федерации, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения причинителя вреда, его вину, наличие и размер убытков, а также причинно-следственную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками. При этом отсутствие одного из перечисленных условий влечет отказ в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, спорный договор аренды был заключен по результатам торгов.

Согласно статья 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В составе конкурсной документации, опубликованной на официальном сайте АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», был опубликован комплект документов по Объекту, в том числе акт обследования объекта нежилого фонда от 11.11.2020 с приложением фототаблицы. Также конкурсная документация в отношении спорного Объекта, содержала сведения о самовольной перепланировке, а также сведения об обязательстве Арендатора в течение 11 месяцев с даты заключения договора аренды предоставить документы технического учета, изготовленные на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки.

Подписывая заявку на участие в аукционе в электронной форме и Договор Предприниматель подтвердил свою информированность о состоянии объекта, а также об условиях выполнения работ, которые необходимо выполнить в отношении объекта нежилого фонда, права на который передаются по договору аренды. Подписав договор аренды согласился с данными условиями, протокола разногласий по данному пункту представлено не было.

Данное обстоятельство не оспаривается сторонами.

По условиям пункта 2.2.1 Договора арендатор обязался использовать объект в соответствии с пунктом  1.1 Договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, требованиями пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры в необходимых случаях; не позднее 30 дней с момента подписания Договора согласовать в Министерстве Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий и Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение; в течение 10 дней со дня получения согласования органов МЧС России и Роспотребнадзора, а также при изменении функционального назначения, согласованного в указанных органах, письменно уведомить арендодателя о конкретной цели использования объекта.

В силу пункта 6.1.14 Свода правил СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденного Приказом МЧС России от 19.03.2020 №194, помещения общественного назначения должны иметь входы, эвакуационные выходы и пути эвакуации, изолированные от жилой части здания.

Предприниматель не оспаривает тот факт, что приступил к ремонту помещения до получения необходимых согласований, требования МЧС России; организация эвакуационных выходов   выполнена не была таким образом, затраты, понесенные Предпринимателем в связи с произведенным ремонтом до получения всех необходимых для размещения в спорных помещения  хостела согласований не могут быть отнесены к убыткам, которые возникли по вине Комитета, требования Предпринимателя не могут быть признаны обоснованным и подлежащими удовлетворению.

Оснований для расторжения договора аренды также отсутствуют, поскольку условиями заключенного сторонами договора аренды такая возможность арендатору не предоставлена.  

Пункт 2 части 1 статьи   620 Гражданского кодекса Российской Федерации  позволяет досрочно расторгнуть договор аренды  в случае если в  переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Однако, в ходе судебного разбирательства было установлено, что конкурсная документация содержала полный объем сведений об объекте аренды.

Комитет, заявляя требования  о взыскании задолженности, указывал на наличие задолженности по договору аренды за период с 01.03.2022 по 31.07.2022 в размере 3.048.893,95 рублей.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Наличие задолженности и заявленная ко взысканию сумма не документально Предпринимателем не оспорена.

Доказательства погашения задолженности не представлены.

Помимо требования о взыскании задолженности, Комитет заявил   о расторжении договора.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Аналогичное правило предусмотрено и договором аренды, заключенным между сторонами. В то же время, условия заключенного договора не содержат прямого указания на то, что в этой ситуации арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, в связи с чем полагает возможным рассмотреть требование о расторжении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом представлена в материалы дела претензия от 18.07.2022, содержащая предложение о расторжении договора и доказательство направления этой претензии ответчику. Также судом установлено, что арендатор допустил просрочку в оплате более двух платежей, что является основанием для расторжения договора.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела,   суд не находит оснований для удовлетворения требования Предпринимателя о взыскании убытков, в то время письмом размещенным в информационной системе «Картотека арбитражных дел» требования Комитета о взыскании задолженности и расторжении договора подлежит удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

принять заявленные сторонами уточнения требований.

Взыскать с индивидуального предпринимателя  ФИО2 в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга задолженность по арендной  плате  за период с 01.03.2022 по 31.07.2022 в размере 2.931.628,80 рублей; расторгнуть договор  аренды от 28.11.2019 №03-А035681.

Взыскать с  индивидуального предпринимателя  ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 44244,00 рублей.

В удовлетворения требований заявленных индивидуальным предпринимателем  ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.