Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-5904/20

27 мая 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2020 года

Арбитражный суд Московской области  в составе судьи  М.Ю. Бондарева,  при ведении протокола судебного заседания ФИО1., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению АО «ТЭМБР-БАНК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Росреестра по Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании решения об отказе в  государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество незаконным

третьи лица: Управление Росимущества по Московской области, ООО «Новый город», Управление ФССП по Московской области,

 при участии в заседании: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АО «ТЭМБР-БАНК» (истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд  Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (управление, ответчик) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области, выраженное в уведомлении от 20.11.2019 г. № № 50-50/020/101/2019-8309,8310,8311,8312, и обязании Управления Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми №№ 50:23:0020218:858, 50:23:0020218:897, 50:23:0020218:898, 50:23:00200103:11.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик по иску возражал.

Третьи лица не явились, уведомлены.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд установил следующее:

Вступившим в законную силу решением Симоновского районного суда г. Москвы по гражданскому делу № 2-13/2013 от 15.03.2013 г. были удовлетворены требования КОММЕРЧЕСКОГО ТОПЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКОГО БАНКА РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ (акционерное общество) (далее – Истец, АО «ТЭМБР-БАНК», Банк) к Закрытому акционерному обществу «Ареалжилстрой-М» (далее - ЗАО «Ареалжилстрой - М») , ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО3) и ФИО4 (далее – ФИО4) и обращено взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее ФИО4, являющееся предметом залога по договору об ипотеке № 2764.З-004/1 от 25.01.2010 г. и по договору об ипотеке № 2764.З-060/1 от 16.04.2010 г., а именно:

* жилой дом со служебными строениями и сооружениями общей площадью 876,9 кв. м., площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) 926,6 кв. м., в том числе жилой площадью 236,3 кв. м., двухэтажный с цокольным этажом, назначение: жилое, инвентарный номер 232:071-34443, лит. А, А1, А2, А3, a, a l, a2, a3 c кадастровым (или условным) номером 50-50-23/090/2007-441, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, деревня Поповка, участок 1Б;

* жилой дом общей площадью 171,3 кв. м., площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) 184,1 кв. м., в том числе жилой площадью 151,6 кв. м., двухэтажный, назначение: жилое, инвентарный номер 232:071-34443, лит. Б, б c кадастровым (или условным) номером 50-50-23/090/2007-442, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, деревня Поповка, участок 1Б;

* жилой дом общей площадью 12,9 кв. м., площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) 12,9 кв. м., одноэтажный, назначение: жилое, инвентарный номер 232:071-34443, лит. В c кадастровым (или условным) номером 50-50-23/090/2007-443, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, деревня Поповка, участок 1Б;

* земельный участок для индивидуального жилищного строительства, на котором расположены вышеуказанные дома, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадь. 3 000 кв. м. с кадастровым номером 50:23:002 01 03:0011, номер объекта 50:23:09:03654, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, деревня Поповка, участок 1Б (далее совместно – Заложенное имущество, Нереализованное имущество, Недвижимое имущество).

Заложенное имущество реализовывалось в рамках исполнительного производства. 

В соответствии с Протоколом о результатах проведения открытых торгов от 30.04.2019 г. повторные торги по продаже Заложенного имущества были признаны несостоявшимися. 

02.07.2019 г. в адрес Истца поступило предложение от судебного пристава-исполнителя оставить Недвижимое имущество за собой. 08.07.2019 г. Истцом был направлен ответ в адрес судебного пристава-исполнителя о согласии оставить Недвижимое имущество за собой.

12.08.2019 г. АО «ТЭМБР-БАНК» обратилось в Многофункциональный центр Московской области «Одинцово» (далее – МФЦ «Одинцово») с заявлениями № № 50-50/020-50/020/101/2019-8309, 50-50/020-50/020/101/2019-8310, 50-50/020-50/020/101/2019-8311, 50-50/020-50/020/101/2019-8312 и пакетом документов, необходимых для проведения государственной регистрации прав на Заложенное имущество. 

20.08.2019 г. государственная регистрация прав на Заложенное имущество была приостановлена Управлением Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестром Московской области) по основанию п. п. 5 и 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), Банку установлен трехмесячный срок для устранения выявленных препятствий.

21.10.2019 г. через МФЦ «Одинцово» в Управление Росреестра по Московской области Истцом были поданы заявления о возобновлении государственной регистрации перехода права собственности на Нереализованное имущество в пользу Истца с приложением документов, устраняющих препятствия для проведения государственной регистрации перехода права собственности на Нереализованное имущество. 

04.12.2019 г. (вход. № 3335) в адрес Банка поступило Уведомление Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации прав по заявлениям Истца № № 50-50/020-50/020/101/2019-8309, 50-50/020-50/020/101/2019-8310, 50-50/020-50/020/101/2019-8311, 50-50/020-50/020/101/2019-8312 (далее – Решение об отказе в регистрации прав).

Считая данное решение противоречащим положениям закона, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая данный спор суд руководствовался следующим:

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражный процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 ГК РФ. Выбор способа защиты осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В  соответствии со ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействий) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативно- правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом установлено и следует из материалов дела, что решением Управления Росреестра по Московской области от 20.11.2019 г. на основании ст. 27 Федерального закона  от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №№ 50:23:0020218:858, 50:23:0020218:897, 50:23:0020218:898, 50:23:00200103:11 в связи с истечением 20.11.2019 г. срока приостановления государственной регистрации и не устранением в указанный срок причин, препятствующих регистрационным действиям.

Как следует из материалов дела 20.08.2019 г. Управлением Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестром Московской области) была приостановлена государственная регистрация перехода права на Заложенное имущество к Истцу по основанию п. п. 5 и 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), Банку установлен трехмесячный срок для устранения выявленных препятствий.

Согласно ст. 27 Закона о регистрации, решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав принимается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Закона о регистрации.

Из Уведомления Управления Росреестра по Московской области от 20.11.2019 г. об отказе в государственной регистрации прав следует, что основанием для отказа Истцу в государственной регистрации перехода права собственности на Заложенное имущество явилось несоблюдение Истцом установленного законодательством РФ месячного срока для уведомления залогодержателем судебного пристава-исполнителя и организатора торгов об оставлении нереализованного на торгах имущества за собой. 

В силу ч. 3 ст. 78 Закон об исполнительном производстве заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно ч. 1 ст. 350 ГК РФ и ч. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, если законом не установлен иной порядок.

Согласно п. 1 ст. 57 Закона об ипотеке публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством РФ возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» (далее – Закон о судебных приставах) такими органами принудительного исполнения судебных актов являются судебные приставы.

Пунктом 1 ст. 89 Закона об исполнительном производстве реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Недвижимое имущество, а именно: 

* жилой дом со служебными строениями и сооружениями общей площадью 876,9 кв. м., площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) 926,6 кв. м., в том числе жилой площадью 236,3 кв. м., двухэтажный с цокольным этажом, назначение: жилое, инвентарный номер 232:071-34443, лит. А, А1, А2, А3, a, a l, a2, a3 c кадастровым (или условным) номером 50-50-23/090/2007-441, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, деревня Поповка, участок 1Б;

* жилой дом общей площадью 171,3 кв. м., площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) 184,1 кв. м., в том числе жилой площадью 151,6 кв. м., двухэтажный, назначение: жилое, инвентарный номер 232:071-34443, лит. Б, б c кадастровым (или условным) номером 50-50-23/090/2007-442, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, деревня Поповка, участок 1Б;

* жилой дом общей площадью 12,9 кв. м., площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного назначения) 12,9 кв. м., одноэтажный, назначение: жилое, инвентарный номер 232:071-34443, лит. В c кадастровым (или условным) номером 50-50-23/090/2007-443, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, деревня Поповка, участок 1Б;

* земельный участок для индивидуального жилищного строительства, на котором расположены вышеуказанные дома, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадь. 3 000 кв. м. с кадастровым номером 50:23:002 01 03:0011, номер объекта 50:23:09:03654, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, деревня Поповка, участок 1Б (далее – Заложенное имущество), на которые было обращено взыскание в соответствии с Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 15.03.2013 г., реализовывалось в установленном законодательство РФ порядке в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении ФИО4

В соответствии с Протоколом о результатах проведения открытых торгов от 30.04.2019 г. были признаны несостоявшимися повторные торги по реализации Заложенного имущества. Информация об этом была опубликована 08.05.2019 г. на официальном сайте http://torgi.gov.ru.

В соответствии с п. 3 ст. 92 Закона об исполнительном производстве в случае объявления повторных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном ст. 87 Закона об исполнительном производстве, а взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой (п.12 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).

Законом об исполнительном производстве не установлен срок для направления судебным приставом – исполнителем взыскателю предложения оставить нереализованное имущество за собой, в то время, как из положений п. 5 ст. 350.2 ГК РФ и абз. 2 п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке следует, что, залогодержатель считается воспользовавшимся своим правом оставить нереализованное на торгах имущество за собой, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, направит организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление об оставлении предмета ипотеки за собой. 

Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что при обращении взыскания на имущество должника, осуществляемое через Федеральную службу судебных приставов, и в случае признания торгов несостоявшимися, действия, установленные п. п. 11, 12 ст. 87 и п. 3 ст. 92 Закона об исполнительном производстве – направление судебным приставом-исполнителем залогодержателю предложение оставить нереализованное заложенное имущество за собой является обязанностью судебного пристава - исполнителя, которую необходимо выполнить в разумный срок, позволяющий залогодержателю направить соответствующие уведомления Организатору торгов и судебному приставу-исполнителю в установленный в п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке срок. 

Как следует из материалов дела, соответствующее предложение об оставлении заложенного имущества за собой было направлено судебным пристав – исполнителем в адрес Истца по истечении месячного срока, установленного ст. п. 5 ст. 350 ГК РФ и абз.2 п.5 ст. 58 закона об ипотеке. Соответствующее предложение было получено Истцом 02.07.2019 г. 

08.07.2019 г. Истец направил судебному приставу-исполнителю ответное уведомление о согласии оставить за собой Нереализованное имущество. Таким образом, в рамках процедуры, установленной ст. 87 Закона об исполнительном производстве, Истец исполнил свою обязанность по уведомлению судебного пристава-исполнителя в установленный законом пятидневный срок.

Еще одним основанием для  принятия Управлением Росреестра по Московской области Решения об отказе в регистрации прав Банка на Нереализованное имущество указано несвоевременное уведомление АО «ТЭМБР-БАНК» Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (РОСИМУЩЕСТВО) и Общества с ограниченной ответственностью «НОВЫЙ ГОРОД» (ИНН 

<

***>) (далее - совместно Организатор торгов) о своем согласии оставить Нереализованное имущество за собой, поскольку АО «ТЭМБР-БАНК» направил указанные уведомления Организатору 22.08.2019 г.

В соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке уведомление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой является обязательным документом для осуществления регистрации права собственности залогодержателя на не реализованный на повторных торгах предмет ипотеки. При этом Закон об ипотеке не содержит положений, которые предусматривали бы необходимость совершения организатором торгов каких-либо действий после получения согласия залогодержателя на оставление нереализованного имущества за собой.

Из системного анализа норм права, регулирующих данный вопрос, следует, что согласие залогодержателя оставить за собой нереализованное на повторных публичных торгах имущество представляет собой одностороннюю сделку, направленную на возникновение у такого взыскателя права собственности на имущество должника, то есть является односторонним волеизъявлением, с которым закон связывает возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения. Закон придает данному согласию самостоятельное значение и не требует принятия его другими участниками правоотношений, в том числе организатором торгов.

Из материалов дела также следует, что на основании полученного от Истца согласия оставить Нереализованное имущество от 08.07.2019 г. за собой и в соответствии с п. 14 ст. 87 Закона об исполнительном производстве судебным приставом-исполнителем СМО по ИОИД и РЗ УФССП России по Московской области было вынесено Постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации от 25.07.2019 г., Постановление о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 01.08.2019 г. и оформлен акт о передаче Нереализованного имущества должника взыскателю от 01.08.2019 г., а также вынесены Постановление о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество (иное имущественное право), зарегистрированное на должника от 01.08.2019 г. и Постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации от 01.08.2019 г.. Все необходимые для проведения регистрационных действий документы были переданы представителю АО «ТЭМБР-БАНК». 29.08.2019 г. судебным приставом-исполнителем СМО по ИОИД и РЗ УФССП России по Московской области исполнительного производства № 13057/18/50057-ИП от 24.04.2014 г. было окончено, о чем 29.08.2019 г. было вынесено соответствующее Постановление.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о государственной регистрации недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 3 Закона о регистрации к компетенции органа регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. При этом, согласно Письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28.08.2013 г. № 14-исх/07892-ГЕ/13 (далее - Письмо Росреестра от 28.08.2013 г.) разъясняется, что, возлагая функцию по проведению правовой экспертизы представленных на документов на регистрирующие органы, Закон о регистрации не содержит норм о пределах проведения такой экспертизы. Между тем, представленные документы изучаются на предмет подлинности, достоверности, а также соответствие их формы и содержания требованиям законодательства. Одновременно с этим, поскольку государственная регистрация является институтом гражданского права, основным принципом которого является равенство участников регулируемых им отношений, свободы договоров, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела и необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, пределы правой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела, замечаний к полноте, форме, содержанию и соответствию представленных для государственной регистрации документов действующему законодательству Управлением Росреестра по Московской области не предъявлялось, что подтверждается Уведомлением об отказе в регистрации прав от 20.11.2019. 

Документы, представленные на государственную регистрацию прав оформлены уполномоченными лицами, их форма и содержание соответствуют требованиям действующего законодательства РФ, документы являются действующими, не оспорены и не отменены, правоотношение направлено на исполнение Должниками своих обязательств перед Истцом, регистрация права собственности на Нереализованное имущество в пользу Истца направлена на соблюдения баланса взаимных интересов Должников и Истца.

В силу изложенного, исследовав и оценив все представленные доказательства в их совокупности, входящие в предмет доказывания по данному делу, исходя из предмета и оснований заявленного иска, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

признать незаконным решение Управления Росреестра по Московской области, выраженное в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от 20.11.2019 г. №№ 50-50/020/101/2019-8309,8310,8311,8312.

Обязать Управление Росреестра по Московской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к КОММЕРЧЕСКОМУ ТОВЛИВНО-ЭНЕРГЕТИЧЕСКОМ БАНКУ РЕКОНСРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ (акционерное общество) на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №№ 50:23:0020218:858, 50:23:0020218:897, 50:23:0020218:898, 50:23:00200103:11.

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу АО "ТЭМБР-БАНК" расходы по госпошлине в размере 3000руб. 

Решение может быть обжаловано.

СудьяМ.Ю. Бондарев