АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-22973/22

02 мая 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   24 апреля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            02 мая 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шишевой Д.М., рассмотрев в судебном заседании дело заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, Территориальному Управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области об оспаривании решения об отказе в выкупе земельного участка, объеденное с делом № А53-27322/22 по иску Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1, кадастровому инженеру  ФИО2 об установлении границ земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13,

при участии:

от заявителя ФИО1 лично, ФИО3, по доверенности,

от Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области - ФИО4, по доверенности,

от кадастрового инженера ФИО2 – ФИО2 лично,

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом – не явился,

от Управления Росреестра по Ростовской области – не явился, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – Предприниматель) обратился в суд с заявлением к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее также - Агентство), Территориальному Управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее также – Территориальное управление), в котором просит признать незаконным решение об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13, изложенное в письме от 27 июня 2022 года № 10/29383ж, и обязать принять решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату и направить проект договора купли-продажи.

Требования мотивированны тем, что в сентябре 2017 года между Предпринимателем и Территориальным управлением был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13 для сельскохозяйственного производства. Срок договора аренды до сентября 2066 года. Участок с момента заключения договора используется надлежащим образом, по целевому назначению. Желая выкупить земельный участок, Предприниматель обратился с соответствующим заявлением, однако им был получен отказ от 27 июня 2022 года. Данный отказ Предприниматель считает незаконным и нарушающим его права и законные интересы.

Также Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области обратилось с иском в суд к Администрации Октябрьского района Ростовской области, ФИО5 (ИНН 

<

***>), ФИО6 (ИНН 

<

***>) об оспаривании результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13, исключении сведений о границах, внесенных 04 мая 2022 года и о восстановлении границ.

Требования Территориального управления мотивированы тем, что Предприниматель в отсутствии согласования с собственником земельного участка осуществил учет изменений его границ, чем нарушил имущественные интересы собственника.

Указанные дела определение суда от 15 ноября 2022 года были объединены в одно производство (т.1 л.д. 116).

Определением от 06 декабря 2022 года (т.1 л.д. 124), суд исключил из числа ответчиков по иску Администрацию Октябрьского района Ростовской области, ФИО5, ФИО6 Привлек к участию в деле в качестве соответчиков индивидуального предпринимателя ФИО1 и кадастрового инженера ФИО2. А также привлек к участию в деле в качестве третьего лица – Управление Росреестра по Ростовской области.

В судебном заседании Предприниматель и его представитель поддержали заявленные ими требования возражая против удовлетворения требований Территориального управления.

Представитель территориального управления просил в удовлетворении требований Предпринимателя отказать, удовлетворив требования об оспаривании результатов межевания.

Кадастровый инженер полагал, требования Предпринимателя обоснованными, а требования Территориального управления не подлежащими удовлетворению.

Агентство на рассмотрение дела представителей не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено, позиции по спору не выразило (т. 1 л.д 108).

Управление Росреестра представило отзыв иск, представителей не направило (т.1 л.д. 150).

С учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В 1993 году Бирючикутской селекционной станции был выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка площадью 436 Га (т.1 л.д. 129-130).

Одним из контуров в составе данного участка был обозначен «Участок № 11» (т1. л.д. 132).

На основании указанного акта и описания земельного участка (т. л.д. 140) земельный участок обозначенный в государственном акте как «Участок № 11» 21 октября 2004 года был поставлен на государственный кадастровый учет под кадастровым номером 61:28:0600021:13 (л.д. 49, 143). Площадь земельного участка на момент его постановки на государственный кадастровый учет была определена в размере 1 000 000 кв.м. или 100,01 Га при первоначально постановке (т.1 л.д. 143).

В июне 2017 года Территориальным управлением был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13 (т.1 л.д. 164).

Предприниматель был признан победителем аукциона и с ним 12 сентября 2017 года был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13, площадью 1 000 000 кв.м., для сельскохозяйственного производства, сроком по 11 июня 2066 года (т.1 л.д. 158).

Аренды была зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости.

Одна из границ земельного участка проходит вдоль водного объекта - балка Сухая Кадымовка (т.1 л.д. 90-91).

В марте 2022 года Предприниматель подал в Росреестр заявление об исправлении реестровой ошибки, к заилению был приложен межевой план об исправлении реестровой ошибки от 20 апреля 2022 года, согласно которому изменение площади земельного участка было обусловлено исправлением координат границ земельного участка вдоль границы водного объекта - балка Сухая Кадымовка.

25 апреля 2022 года по результатам проведенной правой экспертизы регистрирующий орган осуществил учет изменений границ земельного участка, в результате которого площадь земельного участка уменьшилась с 1 000 000 кв.м. до 980 901 кв.м..

Указанные изменения границ оспариваются в рамках иска Территориального управления.

31 мая 2022 года Предприниматель обратился в Агентство с заявлением о представлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13 за плату (что прямо следует из первого абзаца ответа т.1 л.д. 36).

По результатам рассмотрения данного заявления Агентсво приняло решение об отказе в выкупе земельного участка сославшись на то что у него отсутствует информация о проведенных мероприятиях по контролю за использованием земельного участка (что было расценено как не подтверждение надлежащего использования) и на тот факт что из схемы территориального планирования усматривается нахождение в границах участка водотока (что было расценено как ограничение в обороте земельного участка) (т.1 л.д. 36-38).

Данные отказ оспаривается Предпринимателем по его заявлению.

До разрешения вопроса о законности оспариваемого отказа, суд полагает необходимым дать оценку иску Территориального управления об оспаривании результатом межевания земельного участка.

Правоотношения по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственному кадастровому учету недвижимого имущества регулируются нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации)

В статье 61 (частях 3 и 4) Закона о регистрации определено, что воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу этого закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).

Как отмечалось выше учет изменений границ земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13 был произведен в форме исправления реестровой ошибки в сведениях ЕГРН.

В соответствии с пунктом 4.1 части 2 статьи 15 Закона о регистрации государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения (уточнением) границ земельного участка осуществляется по заявлению лица, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду (если договор аренды заключен на срок более пяти лет).

Поскольку земельный участок предоставлен Предпринимателю на условиях долгосрочной аренды (40 лет), то он является уполномоченным в соответствии с законом лицом на осуществление государственного кадастрового учета.

Основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений являются документы, указанные в пункте 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации, а именно межевой план.

Предпринимателем был представлен соответствующий межевой план, содержащий данный об учете изменений границ земельного участка ввиду исправления реестровой ошибки.

Что же касается существа внесенных изменений, то суд отмечает следующее.

До исправления реестровой ошибки границы земельного участка находились в границах береговой полосы водного объекта - балка Сухая Кадымовка, именно на расстоянии 5,49 метров (минимальное) и 24,6 метров (максимальное), что следует из пояснительной записки кадастрового инженера (т.1 л.д 89). С учетом протяженности водного объекта границы береговой полосы составляет 20 метров.

Внесенные изменения границ земельного участка заключались в единственном – исключении границ водного объекта из состава земельного участка (т.1 л.д. 111-112) до расстояния 20 метров.

Как уже отмечалось выше первоначально границы земельного участка (в том числе на момент заключения договора аренды) были определены на основании описания выполненного в 2004 году.

Координаты в данном описании были определены не в действующей системе координат (МСК 61), а в местной (т.1 л.д. 141).

Описание границ участка в текстовой части определено лишь указание на следующие ориентиры смежного землепользования «от точки 2 до точки 15 с землями КФХ «Кривянское», «от точки 15 до точки 2 с землями ФГУСП «Кадамовское»  (т.1 л.д. 142).

Из 20 поворотных точек определяющих координаты земельного участка всего лишь 6 определены временными межевыми знаками (из которых только 4 со стороны водного объекта) и ни одна из точек не была определена постоянным межевым знаком, либо постоянной адресной привязкой, позволяющей достоверно определить местоположение на местности.

Первоначально границы земельного участка должны определяться на основании правоустанавливающего документа или документа при образовании земельного участка.

Участок образовался как объект права на основании государственного акта от 199 года.

Участок № 11, контур которого стал основанием для постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13 также не содержит указания на определение границ земельного участка (т.1 л.д. 132).

Из графической части отображения границ не следует, что в состав земельного участка входил водный объект, либо границы береговой полосы.

Также имеет место быть расхождение от линейных размеров определённым в государственном акта и в описании границ 2004 год, так между точками 1-2 в государственном акте расстояние 845 метров в описании 923. 3 метра; между точками 2-3 по государственному акту расстояние 812 метров по описанию 833,8 метра, между точками 3-4 по государственному акту 1475 метра, по описанию 1432,58 метра.

Суд отмечает, что при заключении договора аренды ни в содержании договора, ни в документации при проведении аукциона, ни в выписке из ЕГРН не содержалось сведений об ограничении прав на земельный участок обоснованных нахождением в его границах береговой полосы водного объекта.

Для частных гражданских правоотношений пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", определен принцип добросовестного поведения, то есть ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В настоящем деле земельный участок был реализован путем публичной процедуры публичным собственником, то есть лицом, к которому должны предъявляться повышенные стандарты реализации прав.

Вступление в правоотношения по аренде земельного участка предусматривают право арендатора на выкуп земельного участка. Реализация данного права является законным ожиданием арендатора, добросовестно использующего земельный участок.

Выкуп земельного участка преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2022 по делу N 301-ЭС21-27876).

Также суд полагает необходимым отметить, что до исправления реестровой ошибки Предприниматель обращался с заявлением о выкупе земельного участка и ему было отказано по причине нахождения в границах земельного участка береговой полосы водного объекта (дело № А53-41066/20).

При этом в постановлении суда кассационной инстанции было указано, что заявитель не лишен права вновь обратиться с заявлением о выкупе земельного участка после корректировки его границ, что по факту им и было сделано.

В схожей правовой ситуации Арбитражный суд Северо-Кавказского округа также счел надлежащим способом разрешения спора путем исправления реестровой ошибки, в случае вхождения в состав арендованного земельного участка водного объекта (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.03.2023 N Ф08-990/2023 по делу N А20-3180/2021).

Довод о том, что в результате исправления реестровой ошибки были ущемлены интересы публичного собственника суд находит не состоятельным ввиду того, что собственностью Российской Федерации является земельный участок, занятый водным объектом в пределах береговой линии; при этом земельный участок как объект земельных отношений не формируется. Кроме того исправления реестровой ошибки является способом приведения сведений о границах в законное состояния, а не способом разрешения объема прав.

Учитывая изложенное, суд полагает осуществлённый учет изменений границ земельного участка законным, а требования Территориального управления не подлежащими удовлетворению.

Разрешая заявленные требования об отказе в выкупе земельного участка, суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Статьей 39.17 Земельного кодекса РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу названной нормы предоставление в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется на основании соответствующего заявления заинтересованного лица, требования к содержательной и прилагаемой части которого установлены в пунктах 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса РФ и пунктом 4 статьи 10 Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду исправному арендатору, по истечении трех лет с момента заключения с ним договора аренды при условии подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды.

Условия, в соответствии с которыми у гражданина или юридического лица возникает право на приобретение в собственность арендуемого им участка из земель сельскохозяйственного назначения являются: с момента заключения договора аренды прошло не менее трех лет, земельный участок использовался надлежащим образом в соответствии с его целевым назначением, заявление о заключении договора купли-продажи без проведения торгов подано до истечения срока договора аренды.

Исходя из практики применения судами нормы подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ наличие трёх указанных обстоятельств является достаточным основанием для предоставления в собственность земельного участка арендатору без проведения торгов при отсутствии оснований для отказа в предоставлении участка, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 декабря 2018 г. по делу № А32-15457/2017).

Земельный участок на момент подачи обращения о выкупе находился в аранде у предпринимателя более 3 лет.

Довод отказа о том что не представлено доказательств его целевого использования судом отклоняется ввиду того, что из акта осмотра Территориального управления от 19 июля 2022 года (т. 1 л.д. 73) прямо следует, что участок используется надлежащим образом, доказательств обратного Агентством не представлено. Отсутствие контрольных мероприятий в отношении земельного участка не может интерпретироваться как доказательство ненадлежащего использования.

С учетом ранее изложенных выводов суда, довод о том, что в границах земельного участка расположен водный объект также судом отклоняются.

Учитывая изложенное, оснований для принятия решения об отказе в выкупе земельного участка у Агентства не имелось.

При этом суд отмечает, что ввиду площади испрашиваемого земельного участка (превышающего 10 Га) именно Агентство является уполномоченным лицом на принятие решения о выкупе земельного участка.

Ввиду изложенного заявление Предпринимателя надлежит удовлетворить именно к Агентству, а в требованиях к Территориальному управлению надлежит отказать, поскольку решения (действия, бездействия) данного лица не являются предметов спора.

Надлежащим способом восстановления нарушенного права будет являться возложение обязанности изготовить и направить в адрес Предпринимателя  подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13, по цене, установленной в соответствии с действующим законодательством, по состоянию на 31 мая 2022 года.

С учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Агентства в пользу Предпринимателя надлежит взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом удовлетворить.

Признать незаконным отказ Федерального Агентства по управлению государственным имуществом от 27.06.2022 № 10/29383ж об отказе в заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13.

Обязать Федеральное Агентство по управлению государственным имуществом в течение месяца с момента вступления решения в законную силу изготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600021:13, по цене, установленной в соответствии с действующим законодательством, по состоянию на 31 мая 2022 года.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) к Территориальному Управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области отказать.

Взыскать с Федерального агентства по управлению государственным имуществом в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В удовлетворении искового заявления Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.