Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А20-733/2018

г. Нальчик

15 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2018 года

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2018 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи М.Х. Паштовой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи З.Б.Мальбаховой,

рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по иску муниципального казенного учреждения «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» к обществу с ограниченной ответственностью «Смарт Инвестор», г.Нальчик                       о расторжении договора и взыскании задолженности и пени,

а также встречное исковое  заявление общества с ограниченной ответственностью «Смарт-Инвестор» к муниципальному казенному учреждению «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» о взыскании стоимости произведенных ремонтных работ в размере 1 602 768 рублей. 

при участии в судебном заседании:

от  истца: ФИО1 – по доверенности от 09.01.2018, 

от ответчика: ФИО2 (директора) – личность удостоверена, ФИО3 – по доверенности  от 07.08.2018,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» (далее – истец,  учреждение) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Смарт Инвестор» (далее – ответчик, общество)  о расторжении договора на аренду нежилого помещения №701 от 04.05.2016 и взыскании задолженности по арендной плате за период за период с 01.09.2017 по 31.12.2017  в размере   237 893 рубля 76 копеек, из которых: 134 784 рубля – основной долг, 103 109 рублей 76 копеек – пени.  

Определением суда от 04.06.2018 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Смарт-Инвестор» к муниципальному казенному учреждению «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» о взыскании стоимости произведенных ремонтных работ в размере                              1 602 768 рублей. 

03.08.2018 в суд поступило заявление учреждения об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит:

- расторгнуть  договора от 04.05.206 №701 на аренду нежилого помещения, общей площадью 187,2 кв.м., расположенного по адресу: КБР, г.Нальчик, ул,Кабардинская, д.17;

- обязать ООО «Смарт-Инвестор» освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>;

-  взыскать с ООО «Смарт-Инвестор»  задолженность по арендной  плате в размере   975 162 рубля 24 копейки, из которых: 370 656 рублей – основной долг, 604 506 рублей                24 копейки – пени.  

Представитель ООО «Смарт-Инвестор» по заявленному уточнению возражений не заявил.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточненные исковые требования приняты судом, дело рассмотрено с учетом принятых уточнений. 

В судебном заседании, начатом 08.08.2018 судом объявлялся перерыв, после окончания которого – 09.09.2018, судебное заседание продолжено.

Представитель МКУ «УГИ» в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить, по встречному иску возразил, просит отказать по доводам, изложенным в возражениях.

Представитель ООО ««Смарт Инвестор» задолженность за 2018 год признает, пояснил, что долг за период с  01.09.2017 по 31.12.2017  погашен в полном объеме, представил платежное поручение об оплате 140 1215 рублей 93 копеек, требование о расторжении договора просит оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка. Также истец просит уменьшить размер неустойки до двукратного размера учетной ставки Банка России, существовавшей в период нарушения обязательства и уменьшить размер государственной пошлины. Встречные исковые требования представитель общества поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, произвести зачет требований по первоначальному и встречному искам.

Рассмотрев и оценив в порядке 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, проанализировав доводы искового и встречного заявления и приложенных к ним документов, изучив доводы  сторон, суд установил следующие обстоятельства.

По первоначальному иску:

Как следует из материалов дела, на основании постановления Местной администрации г.о.Нальчик от 29.12.2015 №2459 между МКУ  «Управление городского имущества местной администрации г.о. Нальчик» (Арендодатель) и ООО «Смарт Инвестор» (арендатор)  заключен договор на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик №701 от 04.05.2016.

По условиям названного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью –                      187,2 кв.м., расположенное по адресу: КБР, 

<

...>, для использования под офис  (пункт 1.1.). 

Срок действия настоящего договора аренды устанавливается с 04.05.2016 по 04.05.2021 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, в случае заключения на срок менее одного года, в иных случаях с момента государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, арендатором ежемесячно с оплатой                       не позднее 5-го числа каждого месяца, вносится арендная плата на счет, указанный арендодателем. Сумма ежемесячной арендной платы составляет                                                    33 696 руб. + 6 065 руб. 28 коп. (НДС 18%) = 39 761 руб. 28 коп., сумма годовой арендной платы составляет 404 352 руб.+72 783 руб. 36 коп. (НДС 18%) = 477 135 рублей 36 копеек (пункт 5.2 договора).

Согласно пункту 6.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Во исполнение условий договора, арендодатель надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства, передав арендатору указанное нежилое помещение по акту приема-передачи от 04.05.2016. 

В нарушение условий договора аренды, арендатор свои обязательства по своевременному внесению арендных платежей не исполнил.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей,  истец направил ответчику уведомление о наличии задолженности и пени по арендной плате, и о намерении расторгнуть договор аренды нежилого помещения №69 от 15.01.2018. Ответчику предложено погасить задолженность, в месячный срок со дня получения уведомления передать имущество по акту приема-передачи. 

Уклонение общества от уплаты задолженности и расторжения договора аренды послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Требование истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению частично, по следующим основаниям.

Правоотношения сторон по заключенному между сторонами договору аренды нежилого помещения регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ  по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статьям 8, 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик в судебном заседании представил платежное поручение №897534 от 02.08.2018 об оплате основного долга за 2017 год (первоначальные исковые требования) в размере 134 784 рубля, пояснил, что остаток задолженности по арендной плате, наличие которой не оспаривает, составляет 235 872 рубля.

Представитель истца факт погашения ответчиком задолженности в размере             134 784 рубля не оспорил. 

На основании изложенного, с учетом частичной оплаты (задолженность за 2017 год),  суд находит требования истца о взыскании задолженности по арендной плате   подлежащими удовлетворению частично,  в размере 235 872 рубля (задолженность за 2018 год по состоянию на 31.07.2018).

За просрочку оплаты на основании пункта 6.1 договора истец предъявил к взысканию пени в размере 1% от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, что, согласно представленному  уточненному расчету за период с 05.09.2017 по 05.08.2018   составило 604 506 рублей 24 копейки. 

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства. 

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Ответчиком при рассмотрении дела заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая оплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в абзаце первом пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 71 названного Постановления при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3 - 4 ст. 1 ГК РФ) (п. 75 Постановления N 7 Пленума ВС РФ от 24.03.2016 г.).

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по своей сути признается таковым, поскольку отвечает требованиям справедливости. В этом смысле у суда по существу возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, применяя статью 333 ГК РФ, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, дабы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применения мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.

Как следует из материалов дела, право на взыскание неустойки в заявленной сумме основано на договоре на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик №701 от 04.05.2016.

Арбитражный суд считает возможным снизить размер неустойки с учетом баланса интересов сторон, компенсационного характера неустойки и размера основного обязательства, а также принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и длительности периода начисления неустойки, которая по своей сути является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора (определение Конституционного суда Российской Федерации от 21.12.2000 №263-О, Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая компенсационный характер неустойки, суд считает, что имеются обстоятельства для снижения размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ  по двойной ставке рефинансирования (14,5%), до суммы 26 872 рубля 56 копеек (за период с 05.09.2017 по 05.08.2018). С учетом частичной оплаты пени в размере 5341 рубль 93 копейки, сумма подлежащей взысканию неустойки составляет 21 530 рублей 63 копейки. В остальной части во взыскании неустойки истцу по первоначальному иску следует отказать.

Требование МКУ «УГИ» в части расторжения договора №701 от 04.05.2016 подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 5 статьи 4 АПК РФ спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения претензионного порядка, если он установлен федеральным законом или иной досудебный порядок урегулирования предусмотрен договором.

   При этом законодатель предусмотрел, что обязательный претензионный порядок распространяется на дела, возникающие из публичных правоотношений только в случае, если такой порядок предусмотрен федеральным законом. Что касается дел, возникающих из гражданских правоотношений, как в рассматриваемом случае, досудебный претензионный  порядок урегулирования спора  обязателен по общему правилу  в силу закона, независимо от того, предусмотрели ли стороны такой порядок условиями договора. 

Судом установлено, что материалы дела не содержат доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования вопроса о расторжении договора, поскольку в тексте уведомления №69 от 15.01.2018, отсутствует само предложение о расторжении договора, а говорится лишь о необходимости погашения задолженности и о намерении расторгнуть договор аренды в связи с невыполнением обязательств. Какие-либо иные доказательства соблюдения досудебного порядка расторжения договора №701 от 04.05.2016 истцом не представлены.  В связи изложенным  указанное уведомление нельзя признать предложением  о расторжении договора.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований считать досудебный порядок урегулирования вопроса о расторжении договора соблюденным.

Несоблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ).

По встречному исковому заявлению.

Общество с ограниченной ответственностью «Смарт-Инвестор» обратилось в суд с встречным исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» о взыскании стоимости произведенных ремонтных работ в спорном помещении по адресу: КБР, 

<

...>, в размере 1 602 768 рублей. 

МКУ «УГИ местной администрации г.о.Нальчик» требование общества не признало, просит отказать в иске, пояснив, что  ответчиком не подтвержден факт согласования объема работ, стоимости, проектно-сметной документации. Согласно доводам ответчика по встречному иску, проведенные ремонтные работы  относятся к неотделимым улучшениям и согласно условиям договора, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендатора, возмещению не подлежит.

Представители ООО «Смарт Инвестор» пояснили, что проведенные ремонтные работы не являются неотделимыми улучшениями,  произведен капитальный ремонт в связи с невозможностью осуществления деятельности в арендуемом помещения, о чем администрации было известно и в связи с этим распоряжением №108 от 06.09.2016 выдано разрешение на проведение ремонтных работ в спорном помещении.

Требование ООО «Смарт-Инвестор» суд  находит подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

На основании постановления Местной администрации г.о.Нальчик от 29.12.2015 №2459 между МКУ  «Управление городского имущества местной администрации г.о. Нальчик» (Арендодатель) и ООО «Смарт Инвестор» (арендатор)  заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик №701 от 04.05.2016, общей площадью 187,2 кв.м, расположенного по адресу: КБР, 

<

...> для использования под офис. Во исполнение условий договора, арендодатель передал, а  арендатор принял  указанное нежилое помещение по акту приема-передачи от 04.05.2016. 

 В связи с тем, что за  период с 04.05.2016 по 31.08.2017 ответчик не внес арендную плату в сумме 310 198 руб. 36 коп., МКУ  "Управление городского имущества Местной администрации городского округа Нальчик" обратилось в Арбитражный суд КБР с иском к  ООО  «Смарт инвестор»  о взыскании задолженности. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда КБР от 04.12.2017 по делу №А20-3983/2017 истцу отказано в удовлетворении исковых требований. В своем решении суд указал, что предоставленное в аренду нежилое помещение ответчиком фактически  не использовалось в связи с непригодностью для работы, о чем составлен акт от 02.08.2017. Также названным судебным актом установлено, что Распоряжением учреждения №108 от 06.09.2016, в связи с необходимостью проведения ремонта в муниципальном нежилом помещении по адресу: 

<

...> общество освобождено от уплаты арендных платежей с 12.09.2016 по 12.11.2016. В связи с реконструкцией здания по ул. Кабардинская 17, Распоряжением № 144 от 08.12.2016 общество освобождено от уплаты арендных платежей с 13.11.2016 по 31.12.2016. Распоряжением № 10 от 02.02.2017 общество освобождено от уплаты арендных платежей с 01.01.2017 по 31.03.2017. Совместным актом учреждения, общества и МУ УЭНФ осмотра кровли над помещениями, занимаемыми ООО "Смарт инвестор" от 01.04.2017 установлено неудовлетворительное состояние кровли. В письме от 03.06.2017 МУ Управления эксплуатации нежилого фонда г. Нальчика сообщило руководителю УГИ г.о. Нальчик о том, что в здании по ул. Кабардинская 17 с 01.01.2016 по настоящее время продолжается вялотекущая реконструкция чердачного помещения и кровли, которая по всей площади систематически протекает во время дождя; кровля над помещениями общества не оборудована.          

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что  предоставленное в аренду нежилое помещение обществом фактически не использовалось в связи с непригодностью для работы, в связи с чем, возникла необходимость произведения ремонтно-восстановительных работ.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 №2-П).

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Учитывая предмет спора и состав лиц, участвовавших в деле  №А20-3983/2017  суд считает, что  обстоятельства, установленные в рамках указанного дела имеют преюдициальное значение для настоящего спора и не подлежат доказыванию в рамках рассматриваемого спора.

Таким образом, совокупностью представленных доказательств и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда КБР от 04.12.2017 по делу №А20-3983/2018 установлена  необходимость проведения ремонтных работ в спорном помещении.

В письме от 03.06.2017 МУ Управления эксплуатации нежилого фонда г. Нальчика сообщило руководителю УГИ г.о. Нальчик о том, что в здании по ул. Кабардинская 17 с 01.01.2016 по настоящее время продолжается вялотекущая реконструкция чердачного помещения и кровли, которая по всей площади систематически протекает во время дождя, кровля над помещениями общества не оборудована.          

В письме №503 от 24.07.2017 МКУ «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» в ответ на обращение ООО «Смарт-Инвестор» по вопросу об освобождении от уплаты арендных платежей с 01.04.2017 по 01.10.2017 сообщило Ген. Директору ООО «Смарт-Инвестор» о том, что  выходом на место по вышеуказанному адресу в составе специалистов МКУ «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик», а также директора МУ «Управление эксплуатации нежилого фонда г. Нальчика» ФИО4, было осмотрено надстроенное помещение над занимаемой обществом площадями. Установлено, что на момент осмотра 14.07.2017 реконструкция здания не завершена. Для выяснения сроков окончания реконструкции здания по ул.Кабардинской, 17 направлено обращение ООО «Каббалкрегионпроект». О принятом решении общество будет уведомлено позднее. Однако, никаких ответов и решений по данному вопросу в адрес ответчика до настоящего времени не поступило.

В связи с проведенными работами по ремонту арендуемых помещений, общество предоставило управлению смету стоимости затрат на проведение ремонтных работ в офисных помещениях, расположенных на третьем этаже административного здания по ул.Кабардинской, 17, согласно которой стоимость ремонта на 05.09.2016 составляет                 1 241 242 рубля. По окончании ремонтных работ на объекте составлен отчет стоимости затрат произведенных ремонтных работ помещений третьего этажа в здании, расположенном по ул.Кабардинская, 17 в г.Нальчике, КБР. Стоимость затрат в ценах по состоянию на 12.05.2017 составляет 1 602 768 рублей.

26.02.2018 общество направило в адрес руководителя МКУ «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» всю проектно-сметную документацию по  проведению ремонтных работ  и письмо (исх.№2 от 26.02.2018), в котором общество в связи с проведенными работами по ремонту арендуемого помещения, просит зачесть сумму выполненных работ в счет арендной платы.  

Учреждение оставило письмо без ответа, напротив, направило в суд иск о расторжении договора и взыскании  с ООО «Смарт Инвестор» задолженности по арендной плате.

Данные обстоятельства послужили основанием для подачи обществом встречного искового иска в рамках рассматриваемого дела.

Встречные исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В пункте 1 статьи 616 ГК РФ установлена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендодателя, который должен возместить арендатору их стоимость (пункты 1 - 3 статьи 623 Кодекса).

По смыслу указанных норм в результате капитального ремонта могут быть созданы неотделимые улучшения. По общему правилу, капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 ГК РФ).

В акте приема-передачи от 04.05.2016 отсутствует указание на необходимость проведения ремонтных работ в переданных арендатору объектах.

Однако, необходимость ремонтных работ признавалась арендодателем впоследствии, так как Распоряжением №108 от 06.09.2016 учреждение, в связи с необходимостью проведения ремонта в муниципальном нежилом помещении по адресу: 

<

...> разрешило обществу с ограниченной ответственностью «Смарт-Инвестор» провести ремонт муниципального нежилого помещения, общество освобождено от уплаты арендных платежей с 12.09.2016 по 12.11.2016. Распоряжением №144 от 08.12.2016 общество освобождено от уплаты арендных платежей с 13.11.2016 по 31.12.2016. Распоряжением №10 от 02.02.2017 общество освобождено от уплаты арендных платежей с 01.01.2017 по 31.03.2017. Данный факт представитель учреждения в ходе судебного разбирательства также не оспорил.

Также Местная администрация городского округа Нальчик выдала ООО «Каббалкрегионпроект» разрешение на строительство от 01.02.2017 №RU 07-301000-18-2017, в соответствии с которым администрация на основании статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешает: реконструкцию объекта капитального строительства. Наименование объекта: реконструкция здания с устройством мансардного этажа, адрес (местоположение) объекта: КБР, 

<

...>. 

При этом ссылка учреждения на пункт 8.2 договор аренды, в соответствии с которым арендатор не вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет средств арендатора, как с согласия так и без такого согласия, отклоняется судом на основании следующего.

По смыслу статьи 623 ГК РФ приведение объекта аренды с помощью капитального ремонта в надлежащее состояние, соответствующее его предназначению и позволяющее арендатору его использовать в соответствии с договорными условиями, не равнозначно увеличению в результате неотделимых улучшений стоимости имущества по сравнению с его стоимостью, которую имущество имело бы, находясь в нормальном состоянии.

В данном случае материалами дела установлено, что имело место не ухудшение состояния имущества, а обнаружение заранее не выявленных недостатков (непригодное для использования состояние крыши всего здания, в котором расположено спорное арендуемое помещение), в результате чего общество не смогло использовать арендуемое помещение без проведения капитального ремонта. 

Нормами статей 611, 612 ГК  на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также возлагается ответственность за недостатки, препятствующие пользованию сданным в аренду имуществом.

Однако при этом частью 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре.

В данном случае комитет предупредил о необходимости капитального ремонта фасада, а общество приняло на себя эту обязанность с условием внесения арендной платы, в том числе в период производства такого ремонта.

Стоимость работ по капитальному ремонту составила 1 602 768 рублей, что подтверждается отчетом стоимости затрат произведенных ремонтных работ.

 Доказательств зачета указанных средств в счет оплаты аренды не представлено.

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчиком (по встречному иску) не заявлено ходатайств о проведении экспертизы с целью установления факта проведения работ, а также  соответствия объема и стоимости произведенных ремонтных работ локальному сметному расчету. 

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств настоящего спора, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования о взыскании задолженности в размере 1 602 768 рублей, подлежат удовлетворению. 

Согласно статье 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Помимо этого, законодательство прямо предусматривает иные способы прекращения обязательства, например зачет, предусмотренный статьей 410 ГК РФ.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В связи с изложенным, с учетом заявленного ООО «Смарт Инвестор» ходатайства, обязательства ООО «Смарт-Инвестор» перед истцом по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате в размере 235 872 рубля, пени в размере 21 530 рублей подлежат прекращению  путем зачета встречного требования ООО «Смарт-Инвестор»  о взыскании с учреждения стоимости произведенных ремонтных работ на сумму произведенного зачета в размере 257 402 рубля 63 копейки.  После взаимозачета взысканию с учреждения  в пользу общества  подлежит стоимость произведенных ремонтных работ в размере 1 345 365 рублей 37 копеек.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета Российской Федерации.

Принимая во внимание ходатайство ответчика об уменьшении размера государственной пошлины в связи с тяжелым финансово-экономическим положением общества, суд считает возможным его удовлетворить, снизив размер государственной пошлины, подлежащей взысканию до 2000 рублей.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, подпунктом 2 пункта 1 статьи 148,статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

По первоначальному иску:

Принять уточненные исковые требования муниципального казенного учреждения «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Смарт Инвестор», г.Нальчик в пользу муниципального казенного учреждения «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» задолженность по арендной плате в размере 235 872 рубля, пени в размере 21 530 рублей, всего – 257 402 рубля 63 копейки. В остальной части требований о взыскании задолженности и пени отказать.

Исковые требования муниципального казенного учреждения «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» в части расторжения договора аренды  №701 от 04.05.2016 оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Смарт Инвестор» в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2000 рублей.

По встречному иску:

 Взыскать с  муниципального казенного учреждения «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Смарт Инвестор», г.Нальчик стоимость произведенных ремонтных работ в размере 1 602 768 рублей.

Произвести взаимозачет и после взаимозачета взыскать с муниципального казенного учреждения «Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчик» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Смарт Инвестор» стоимость произведенных ремонтных работ в размере 1 345 365 рублей 37 копеек.

Решение может быть  обжаловано в Шестнадцатый арбитражный  апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

 

Судья                                                                               М.Х. Паштова