АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул.Б.Советская, д.30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

22.04.2019Дело № А62-558/2019

Резолютивная часть решения оглашена 08.04.2019

                                                      Полный текст решения изготовлен  22.04.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Бажановой Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Безруковой И.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью "РЕГИОНСТРОЙИНДУСТРИЯ" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.01.2011 по 20.09.2018 в сумме 20735189,76 руб., пени в сумме 9623937,48 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности; ФИО3 - представитель по доверенности;

                                              У С Т А Н О В И Л:

   Администрация города Смоленска (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "РЕГИОНСТРОЙИНДУСТРИЯ" (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.01.2011 по 20.09.2018 в сумме 20735189,76 руб., пени, начисленных за период с 20.03.2011 по 20.09.2018, в сумме 9623937,48 руб.

      Ответчик иск не признал, полагает, что на дату рассмотрения спора в суде долг по аренде отсутствует, спор вызван разногласиями сторон в части подлежащих применению ставок арендной платы, по мнению ответчика – 0,6 %, а, по мнению истца – 2%; заявил о пропуске срока  исковой давности за период с первого квартала 2011 года по четвертый квартал 2015 года включительно.

Как видно из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - Департамент) и Муниципальном унитарном сельскохозяйственным предприятием «Приволье» (далее – МУСХП «Приволье»)  был заключен договор аренды № 1229/з от 09.12.2010  (далее – договор аренды № 1229/з).

  По условиям договора аренды Департамент  передает во временное владение и пользование земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0020458:4, расположенный по адресу: г. Смоленск, в районе Краснинского шоссе, для сельскохозяйственного производства.

        Участок предоставлен сроком до 09.12.2059.

    Пунктом 3 договора аренды установлено, что размер арендной платы рассчитывается по специальной формуле; арендная плата вноситься ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала; в дальнейшем порядок расчета арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводиться до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

    Согласно пункту 5.2 договора аренды при неуплате арендных платежей в установленные сроки начисляются пени в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день выполнения денежного обязательства за каждый день просрочки.

    Передача объекта аренды   была произведена  по акту  приема-передачи к  договору аренды от 09.12.2010.

   В последующем, 20.05.2011 между  МУСП «Приволье» и Закрытым акционерным обществом «Фонд региональной политики» (далее – ЗАО «Фонд региональной политики») было заключено соглашение об отступном, согласно пункту  2 данного соглашения ЗАО «Фонд региональной политики» приняло на себя в полном объеме все права и обязанности МУСП «Приволье» по договору №1229/з от 09.10.2010 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

29.02.2012 между Департаментом и ЗАО  «Фонд региональной политики» заключено соглашение о внесении изменений в дополнений в договор аренды земельного участка №1229/з, согласно которому внесены изменения в пункт 1.1 Раздела 1 договора в следующей редакции: «размещение жилых домов объектов общественно-делового назначения».

 23.03.2012 между ЗАО «Фонд региональной политики» и ООО  «Регионстройиндустрия» заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

  В силу пункта 1.1. данного договора, ООО  «Регионстройиндустрия» переданы все права и обязанности, предусмотренные договором аренды №1229/з.

        Администрация полагает, что ответчиком арендная плата уплачена не в полном объеме; задолженность по  договору аренды за период с 01.01.2011 по 20.09.2018 составила  20735189,76 руб. 

      В адрес ответчика высылалась претензия от 23.11.2018  с требованием погасить задолженность, которая оставлена без удовлетворения.

 В связи с тем, что Общество добровольно задолженность не погасило, истец  обратился в суд с настоящим иском.

       Оценив все представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

 В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

       Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 1 статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Порядок внесения арендной платы определен разделом 3 договора аренды № 1229/з в соответствии с которым арендная плата вноситься арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

       В данном случае исковое заявление, являющееся предметом рассмотрения по настоящему делу, было подано истцом 28.01.2019.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в соответствии с пунктом 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Учитывая вышеизложенное, направление истцом претензии 28.11.2018 и дату предъявления иска (28.01.2019), суд по заявлению ответчика применяет  положения о сроке исковой давности и отказывает  в удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору аренды за период с первого квартала 2011 года по четвертый квартал 2015 года включительно, а так же пени за этот период.

При рассмотрении остальной части требований суд отмечает следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.08.2010 по делу № А62-2642/2010 признано право постоянного (бессрочного) пользования муниципального унитарного сельскохозяйственного предприятия «Приволье» на земельные участки, включая земельный участок, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, в районе Краснинского шоссе (ранее Смоленский район совхоз «Приволье»), с кадастровым номером 67:27:0020458:4, площадью 63 378 кв.м.

В рамках совершения необходимых юридических действий по переоформлению принадлежащего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельного участка, между МУПСП  «Приволье» и Департаментом имущественных и земельных отношений по Смоленской области заключен договор аренды № 1229/з (государственная регистрация договора произведена 11.01.2011).

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Учитывая, что договор аренды № 1229/з, заключен после вступления в силу ЗК РФ, арендная плата по нему подлежит расчету исходя из нормативно установленных методик и ставок.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как следует из приложенного Администрацией города Смоленска к иску расчета задолженности арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.09.2018 размер арендной платы рассчитан с применение ставки 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из приведенной в тексте искового заявления и дополнительных пояснений следует, что необходимость применения при расчете арендной платы за спорный период ставки в размере 2% Администрация обуславливает абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"  (далее - Закон № 137-ФЗ), с учетом принципа предсказуемости расчета арендной платы, закрепленного абзацем третьим Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

       В свою очередь, размер арендной платы и порядок ее внесения определен разделом 3 договора аренды № 1229/з.

       Постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области» определено, что расчет производится  по формуле:

 Ап = Скадастр х Сап х d / 365 (366) х К, где Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы; d - количество дней аренды; К - понижающий коэффициент.

      В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (действующего в период с 01.01.2016) годовой размер арендной платы в отношении земельных участков право аренды, на которые было переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования, устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

       В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Следует также иметь в виду, что Законом № 137-ФЗ установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование земельными участками, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Судом установлен и истцом не оспорен факт передачи земельного участка в аренду первоначальному арендатору в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Поскольку новый договор с ответчиком не заключался, между сторонами сохраняются ранее возникшие арендные правоотношения, в том числе в части исчисления арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 5 Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

     Кроме того, действующим законодательством установлен принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков (абзац 5 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации").

В силу положений пункта 1 статьи 37.1 ЗК РФ постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 в части установления основных принципов определения арендной платы подлежит применению при определении размера арендной платы всех уровней публичной собственности.

      Таким образом, арендная плата за спорный земельный участок по договору № 1229/з рассчитывается с применение ставки 2% от кадастровой стоимости земельного участка (абзац 3 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ), но ее размер при этом не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении данного земельного участка.

В свою очередь, земельный налог на территории города Смоленска введен Положением о земельном налоге на территории города Смоленска, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 28.10.2005 № 147.

В отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в городе Смоленске и используемых для сельскохозяйственного производства, либо приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства земельный налог установлен статьей 3 Положения о земельном налоге на территории города Смоленска в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Смоленского областного суда от 17 сентября 2015 года по делу № 3-25/2015 и определением Смоленского областного суда от 17 февраля 2016 года об исправлении технической ошибки, принятых по заявлению ООО «Регионстройиндустрия» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, кадастровая стоимость земельного участка 67:27:0020458:4 установлена по состоянию на 01.01.2012 в размере равном 5 719 900 рублей.

  С учетом положений абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная Смоленским областным судом в решении от 17 февраля 2016 года кадастровая стоимость земельного участка 67:27:0020458:4 в размере равном 5 719 900 рублей подлежит применению с 01 января 2014 года.

Исчисленный по формуле Ап = Скадастр х Сап х d / 365 (366), приведенной в постановлении Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18, размер арендной платы в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:4 составляет:

1) Да данным истца с применением ставки арендной платы 2%:

- за 2016 год 114398 руб.;

- за 2017 год 114398 руб.;

- за 2018 год 85563,44 руб.

2) по данным ответчика с применением ставки арендной платы 0,6%:

- за 2016 год 34319,40 руб.;

- за 2017 год 34319,40 руб.;

- за 2018 год 25669,03 руб.

      Из материалов дела следует, что арендные платежи за период 01.01.2016 по 30.09.2018 ответчиком не вносились, а погашались имеющейся переплатой, что подтверждается письмами истца  от 01.07.2016 № 24/6874 – исх. (зачтена сумма переплаты 414637,03 руб.)  и от 14.04.2016 № 24/38210-исх. (зачтена сумма переплаты 510750,65 руб.).

Данный факт истцом подтвержден. Контррасчет ответчика истцом арифметически не оспорен.

С учетом вышеуказанных положений законодательства суд признает контррасчет ответчика верным по размеру и праву. 

Спор по объему (сумме) внесенных по договору арендных платежей между сторонами отсутствует.

Таким образом, из материалов дела следует, что по состоянию на дату окончания третьего квартала 2018 года (30.09.2018) на стороне ответчика имелась переплата арендных платежей в размере 506036,27 руб.; что исключает начисление неустойки. 

Таким образом, основания для взыскания с ответчика денежных средств (заявленного долга и соответствующей суммы пеней) по настоящему иску отсутствуют; в связи с чем требования истца подлежат отклонению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья                Е.Г.Бажанова