ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-10974/2023

г. Саратов

27 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена  19 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2024 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Степуры С.М., Цуцковой М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мухамбетовой Д.Ш.  

с участием в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью «Проспект» - ФИО1, действующей на основании доверенности от 30.11.2023 № 1, выданной сроком на 1 год,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Проспект» на решение Арбитражного суда Астраханской области от 25 марта 2024 года по делу № А06-10974/2023, 

по иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Проспект» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство экономического развития Астраханской области,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 11/504 от 18.10.2021, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «Проспект» (далее - ответчик, ООО «Проспект») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №11/504 от 18.10.2021 года основного долга за период с 25.11.2011 по 18.10.2022 в размере 28 729 905,79 руб., пени за период 16.10.2011 года по 18.10.2022 года в размере 282 898 924 руб. 

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 25 марта 2024 года по делу № А06-10974/2023 исковые требования удовлетворены частично. 

Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 10 331 795 руб. 83 коп., пеню в сумме 6 548 943 руб. 

В остальной части иска отказано.

ООО «Проспект», не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение норм права,  просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять новый судебный акт.

Заявитель полагает, что при расчете арендной платы необходимо применять коэффициент Кс, установленный пунктом 7.1. постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 № 26-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Апеллянт указывает, что истцом не представлено в материалы дела доказательств направления в адрес арендатора уведомления об изменении размера арендной платы.  Размер взысканной неустойки не соразмерен последствиям нарушенного обязательства и подлежит снижения на основании статьи 333 гражданского кодекса Российской Федерации.

Подробнее доводы изложены в апелляционной жалобе.

Комитетом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв на жалобу, в котором истец возражает против ее удовлетворения, настаивает на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Представитель ООО «Проспект» в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в жалобе, дал свои пояснения.

Представители Комитета и третьего лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении истца и третьего лица о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

В судебном заседании, открытом 11 июня 2024 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 19 июня 2024 года до 12 часов 00 минут, объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными  в пунктах 11-13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках».

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей с участием представителя ООО «Проспект».

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ООО «Проспект», изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Камызякский район» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Астрастрой» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 11/504 от 18.10.2011 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок для размещения дома отдыха с садовым и подсобным хозяйством из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 30:05:170205:8, имеющего адресные ориентиры: Астраханская область, Камызякский район, с северной границы рыболовецкой тони «Парижская коммуна», между рекой Артельная и полосой отвода автодороги Камызяк - Кировский, общей площадью 200 000 кв.м.

01.11.2011 между обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Астрастрой» (Арендатором, Сторона-1) и обществом с ограниченной ответственностью «Проспект» (Сторона-2) заключен договор перенайма права аренды на вышеназванный земельный участок, согласно которому ООО «ПКФ «Астрастрой» переуступает, а ООО «Проспект» принимает право аренды на земельный участок с кадастровым номером 30:05:170205:8, расположенный: Астраханская область, Камызякский район, с северной границы рыболовецкой тони «Парижская коммуна», между рекой Артельная и полосой отвода автодороги Камызяк-Кировский.

Договор и договор от 01.11.2011 перенайма зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер ежегодной арендной платы за участок составляет 8 367 300 руб. 00 коп. в год.

На основании дополнительного соглашения от 26.10.2011 к договору, заключенного между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский район» и обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Астрастрой», внесены изменения в пункт 2.1 договора, в соответствии с которым срок аренды участка устанавливается в соответствии с рабочим проектом строительства с 18.10.2011 по 18.11.2016.

Кроме того данным дополнительным соглашением внесены изменения в пункт 3.1 договора: Размер арендной платы за земельный участок с учетом коэффициента, учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, составляет 167 346 руб. в год.

Согласно пункту 3.4 договора в случае заключения договора аренды на срок более одного года (продление срока договора аренды) пересмотр размера арендной платы осуществляется:

- в связи с изменением уровня инфляции, при этом учет уровня инфляции производится   путем  умножения  размера  арендной   платы   на  индекс  инфляции, определяемый на основании закона Астраханской области об областном бюджете на соответствующий год;

- в связи с изменением кадастровой стоимости участка.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением базового размера (базовой ставки) или корректировочных коэффициентов к ней является обязательным для сторон договора аренды земельного участка без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему.

В соответствии с Решением Совета муниципального образования «Камызякский район» от 25.11.2016 № 157 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Камызякский район», земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» и в связи с принятием Астраханским областным судом решения от 22.03.2018 по административному делу № 3а-19/2018 об установлении кадастровой стоимости земельного участка изменилась кадастровая стоимость земельного участка, размер ежегодной арендной платы за вышеуказанный участок по договору составил                901 200 руб.

В соответствии с Решением Совета муниципального образования «Камызякский район» от 25.11.2016 № 157 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Камызякский район», земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» и в связи с принятием Постановления агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 06.11.2018 № 33 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Астраханской области» изменилась кадастровая стоимость земельных участков, размер ежегодной арендной платы за вышеуказанный участок по договору составил 6 350 100 руб.

В соответствии с Решением Совета муниципального образования «Камызякский район» от 25.11.2016 № 157 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Камызякский район», земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, размер ежегодной арендной платы за вышеуказанный участок по договору составил 2 921 700 руб.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 25 числа текущего месяца.

Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату ежемесячно равными долями не позднее 25 числа текущего месяца (пункты 3.2, 4.4.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Решением Астраханского областного суда от 22.03.2018 года по делу № 3а-19/2018 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, установлена кадастровая стоимость земельного в размере 6 008 000 руб. с 01.01.2017.

В связи с чем, размер арендной платы за вышеуказанный земельный участок по договору составил 901 200 руб. с 01.01.2017 года, ежемесячно 75 100 руб.

Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» получена копия Постановления Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области № 33 от 06.11.2018 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков    в составе земель    особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Астраханской области», в соответствии с которым с 01.01.2018 г. кадастровая стоимость земельного участка составила 42 334 000 руб., ежегодная плата составила 6 350 100 руб. с 01.01.2018 г., 529 175 руб. - ежемесячно.

19 октября 2022 года ООО «Проспект» по договору купли-продажи № 156/2022 выкупило в собственность земельный участок, являвшийся предметом аренды.

Истец указывает, что у ответчика за период с 25.10.2011 года по 18.10.2022 имеется задолженность по арендной плате по договору, в связи с несвоевременным внесением арендных платежей ответчику начислена неустойка.

24 июля 2023 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об оплате задолженности, которая со стороны последнего оставлена без ответа.

Данные обстоятельства легли с основу настоящего иска.

Установив фактические обстоятельства дела, оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями статей 196, 199, 309, 310, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, установив наличие между сторонами арендных правоотношений, нахождение в исковой период земельного участка в пользовании ответчика, факт неисполнения ответчиком на момент рассмотрения спора обязательств по оплате арендной платы, проверив расчеты сторон, и с учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в части основного долга в размере 10 331 795 руб. 83 коп.

Кроме того, установив факт просрочки внесения арендатором платы, суд на основании статей 329, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требование о взыскании неустойки в сумме 6 548 943 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд апелляционной инстанции по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Таким образом, процессуальный закон обязывает суд апелляционной инстанции оценить представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и отразить в судебном акте мотивы, по которым он пришел к своим выводам, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, исходя из принципов равноправия сторон и состязательности процесса (статьи 8, 9, 71, 168, 169, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» органы местного самоуправления, осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В рассматриваемом случае во исполнение договора арендодатель передал, а Арендатор принял во временное возмездное владение и пользование земельный участок 30:05:170205:8, расположенный: Астраханская область, Камызякский район, с северной границы рыболовецкой тони «Парижская коммуна», между рекой Артельная и полосой отвода автодороги Камызяк-Кировский.

Факт передачи объекта аренды сторонами не опровергается.

Таким образом, Арендодателем исполнена обязанность по предоставлению Арендатору имущества в пользование.

При исполнении договора у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества. Обратное не доказано.

Следовательно, у Арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В рамках настоящего спора между сторонами возникли разногласия относительно порядка начисления арендной платы. 

Ответчик указывает, что при расчете подлежит применению коэффициент Кс установленный пунктом 7.1. постановления Правительства Астраханской области от 01.02.2008 № 26-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Истец в свою очередь возражает, полагая, что данный коэффициент к правоотношениям сторон не применим.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок по договору относится к категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов.

Поскольку объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшим до 01.03.2015, подлежит публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Соответственно, требования Комитета о взыскании задолженности по арендной плате подлежат рассмотрению с учетом нормативного акта уполномоченного органа Астраханской области, определившего порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, что соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4 и от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558.

В соответствии со статьей 6 Закона Астраханской области от 04.03.2008 № 7/2008-ОЗ «Об отдельных вопросах правового регулирования земельных отношений в Астраханской области» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование участков, государственная собственность   на   которые   не   разграничена,   устанавливаются   Правительством Астраханской области, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

На территории Астраханской области такой порядок был установлен постановлением Правительства Астраханской области № 26-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - постановление Правительства Астраханской области № 26-П).

Согласно пункту 4.1. названного постановления размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по формуле: АП = Сб x КС, где АП - размер годовой арендной платы за земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения; Сб - базовая ставка арендной платы за земельный участок в год, выраженная в процентах; КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Пунктом 2.3. постановления Правительства Астраханской области № 26-П предусмотрено, что базовая ставка арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе за земельные участки, в отношении которых юридическими лицами переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, устанавливается органами местного самоуправления, уполномоченными федеральным законодательством на распоряжение указанными земельными участками.

Разделом 7 «Особенности расчета арендной платы за использование земельными участками, предоставленными для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности» постановления Правительства Астраханской области № 26-П установлены особенности расчета арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства.

Так, пунктом 7.1 постановления Правительства Астраханской области № 26-П предусмотрено, что в случае предоставления в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности к базовым ставкам арендной платы, установленным в зависимости от категории земель и видов разрешенного использования в соответствии с настоящим Порядком, применяется коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства (далее - Кс).

При этом согласно пункту 7.2 названного постановления при предоставлении в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности на время, не превышающее нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства, Кс определяется по формуле: Кс = Сн x 0.2 / Сб, где Сн - действующая налоговая ставка в отношении земельного участка; Сб - базовая ставка арендной платы за один квадратный метр в год, выраженная в процентах;

- в первый срок продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1;

- во второй и последующие сроки продления аренды земельного участка Кс принимается равным 1.2.

Постановлением Правительства Астраханской области № 284-П утвержден новый порядок определения размера арендной платы, который вступил в силу с 13.07.2015.

Одновременно признано утратившим силу постановление Правительства Астраханской области от 01.02.2008 № 26-П.

Пунктом 2.1 постановления Правительства Астраханской области № 284-П, действующего с 13.07.2015, годовой размер арендной платы, определяется по формуле: АП = С x КС, где АП - годовой размер арендной платы за земельный участок; С - ставка арендной платы за земельный участок, выраженная в процентах; КС - кадастровая стоимость земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2, 2.3, 2.4, 2.7 настоящего Порядка.

Пунктом 2.7 постановления Правительства Астраханской области № 284-П предусмотрено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.5 настоящего Порядка, определяется:

- однократно в размере земельного налога на срок 36 месяцев с момента заключения договора аренды - в отношении договоров аренды, заключенных после даты вступления в силу настоящего постановления;

- в размере, определенном в соответствии с порядком расчета арендной платы, указанным в договоре аренды, на срок действия таких договоров аренды - в отношении договоров аренды, заключенных до даты вступления в силу настоящего постановления.

Таким образом, в отношении договоров, заключенных до 13.07.2015, действовал прежний порядок расчета арендной платы (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.02.2018 по делу № А06-3844/2017). 

В данном конкретном случае, порядок, указанный в договоре аренды № 11/504 от 18.10.2011 года с учетом дополнительных соглашений.

Относительно примененной истцом формулы (АП = Сб x КС), указанной в договоре, а также значений ставок арендной платы за земельный участок и кадастровой стоимости земельного участка, примененных при расчете, между сторонами спора не имеется. Соответствующих доводов в апелляционной жалобе не приведено.

Доводы апеллянта о не применении истцом при расчете долга по арендной плате за исковой период понижающего коэффициента (Кс), суд апелляционной инстанции отклоняет.

Действительно, пунктом 7.1. Постановления № 26-П предусмотрено, что, в случае предоставления в аренду земельного участка для строительства, реконструкции и монтажа (установки) объектов градостроительной деятельности к базовым ставкам арендной платы, установленным в зависимости от категории земель и видов разрешенного использования в соответствии с настоящим Порядком, применяется коэффициент, учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства (Кс).

О применении коэффициента (Кс), учитывающего наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, указано в пункте 3.1. договора.

Между тем, в абзаце 2 пункта 7.2. Постановления № 26-П коэффициент (Кс), учитывающий наличие на земельном участке объекта в стадии строительства, устанавливается на время, не превышающее нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства.

Таким образом, исходя из буквального содержания указанных норм, понижающий коэффициент Кс носит временный характер и учитывается только при наличии объекта в стадии строительства, на период, не превышающий нормативный срок строительства или срок, установленный проектом строительства.

В соответствии с пунктом 50 части 2 раздела «5» СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», утвержденных постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 № 51/90, максимальный нормативный срок строительства столовой на 500 мест составляет 10 месяцев.

В представленном ООО «Проспект» проекте на строительство столовой от 2011 года (т. 2, л.д. 21-28) срок строительства объекта не установлен.

Условиями пункта 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 26.10.2011 стороны установили срок аренды участка в соответствии с рабочим проектом строительства с 18.10.2011 по 18.11.2016 (т. 1, л.д. т. 1, л.д. 39).

Судом первой инстанции установлено, что разрешение на строительство объекта капитального строительства на спорном земельном участке выдано 21.10.2011  сроком действия до 16.01.2013. Доказательств продления срока разрешения на строительство ответчик в материалы дела не представил.

Ссылки апеллянта на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2021 (лд. 29-33) несостоятельны, поскольку данный документ сам по себе не свидетельствует о ведении строительства после 16.01.2013 (срок действия разрешения на строительство объекта капитального строительства), а равно после 18.11.2016 (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 26.10.2011).

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для применения понижающего коэффициента Кс после 2016 года соответствует закону, условиям договора и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности относительно периода с октября 2011 года по ноябрь 2020 года.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Такое правовое регулирование направлено на создание определенности и устойчивости правовых связей между участниками правоотношений, их дисциплинирование, обеспечение своевременной защиты прав и интересов субъектов правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников правоотношений от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2021 № 1-КГ21-12-К3).

С учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что за период с 25.10.2011 по 25.10.2020 (с учетом даты подачи иска и направления претензии) срок исковой давности для взыскания арендных платежей истцом пропущен.

Размер задолженности за незадавненный период с 25.10.2020 по 18.10.2022 составил 10 331 795,83 руб. с учетом изменений кадастровой стоимости земельного участка.

Апелляционная жалоба доводов о наличии в произведенном судом расчете арифметических ошибок и (или) иных неточностей не содержит.

Пунктом 1 статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В отсутствие доказательств оплаты спорной задолженности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии на стороне ответчика неисполненного денежного обязательства по договору, а исковые требования в части требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 25.10.2020 по 18.10.2022 в размере 10 331 795,83 руб., доказанными по праву и размеру.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании неустойки за период за период 16.10.2011 года по 18.10.2022 года в размере 282 898 924 руб.

Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьи 329 ГК РФ.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Факт нарушения ответчиком срока исполнения встречных обязательств по оплате арендной платы доказан истцом и не опровергнут ответчиком, что обуславливает право истца на начисление неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума № 43, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Учитывая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по основному долгу, исковые требования о взыскании неустойки, начисленной на сумму долга, по которой пропущен срок исковой давности, удовлетворению не подлежат.

Соответственно неустойка подлежит начислению на задолженность, возникшую в период с  октября 2020 года по 18.10.2022, с учетом положений пункта 3.2 договора аренды от 18.10.2011, в соответствии с которым арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 25 числа текущего месяца.

При расчете неустойки за незадавненный период, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности «банкротстве» (далее - Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Мораторий вводится со дня вступления в силу соответствующего акта Правительства Российской Федерации, если Правительством Российской Федерации не установлено иное (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44)

На срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется: наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве.

Абзацем десятым пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве установлено, что не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44).

Такой мораторий введен на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 сроком на 6 месяцев.           

Правила о моратории, установленные Постановлением № 497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

ООО «Проспект» (ответчик) относится к лицам, на которых распространяется действие моратория, введенного Постановлением № 497.

Вопрос о применении положений о введении моратория подлежит разрешению в силу закона, независимо от заявления о том ответчика.

По общему правилу, в период действия моратория финансовые санкции не начисляются только на требования, возникшие до введения моратория.

В этой связи судом апелляционной инстанции произведен самостоятельный расчет неустойки на задолженность, возникшую с 01.10.2020 по 31.03.2022, с нарастающим итогом, исходя из установленного пунктом 5.2. договора размера 1%, сумма которой за период с 01.10.2020 по 31.03.2022 составила 8 172 106,75 руб.

В отношении задолженности, возникшей за период с 01.04.2022 по 18.10.2022, суд апелляционной инстанции отмечает, что на основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые 5 санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Таким образом, по общему правилу, в период действия моратория финансовые санкции не начисляются только на требования, возникшие до введения моратория.

Следовательно, на задолженность по арендной плате, возникшую с 01.04.2022, неустойка подлежит начислению.

В соответствии с расчетом суда апелляционной инстанции сумма неустойки на задолженность, возникшую за период с 01.04.2022 по 18.10.2022 с нарастающим итогом, исходя из установленного пунктом 5.2. договора размера неустойки 1%, составляет 1 124 854,50 руб.

Итого общий размер неустойки составил 9 296 961,35 руб.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о несоразмерности предъявленной ответчиком ко взысканию неустойки и применении статьи 333 ГК РФ.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии со статьёй 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Исходя из положений пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума № 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определённые виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74 Постановления Пленума № 7).

В пункте 75 Постановления Пленума № 7 разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

В соответствии с пунктом 77 Постановления Пленума № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Необоснованное уменьшение неустойки судом с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать негативные макроэкономические последствия (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2015 № 305-ЭС14-8634 по делу №А41-54097/13).

В рассматриваемом случае, установленный в пункте 5.2 договора аренды размер пени (1% от размера невнесенный арендной платы за каждый день просрочки), является чрезмерно высоким (365% годовых), что является достаточным основанием для снижения размера неустойки.

Суд апелляционной инстанции полагает возможным снизить размер неустойки до ставки 0,1%, обычно применяемой в гражданско-правовом обороте. Данный размер неустойки будет учитывать как баланс интересов сторон, так и баланс между мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного  в результате нарушения ответчиком обязательств.

На основании вышеизложенного, исковые требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению в сумме 929 696,12 руб. (9 296 961,35 руб. х 0,1%) , в остальной части во взыскании неустойки следует отказать.

При разрешении спора о взыскании неустойки судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения обжалуемого

В силу пункта 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета исходя из размера удовлетворенных имущественных требований, с учетом пропорциональности в части задолженности.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 25 марта 2024 года по делу № А06-10974/2023 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Проспект» в пользу Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» задолженность по арендной плате в сумме 10 331 795 руб. 83 коп., пени в сумме 929 696,12 руб. руб., всего 11 261 491, 95 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Проспект» в доход федерального бюджета государственную пошлину  за рассмотрение искового заявления в сумме 12 600 руб.

 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                                                  Т.С. Борисова

 

Судьи                                                                                                                       С.М. Степура                                                                                                           

 

М.Г. Цуцкова