АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-8496/2024

г. Краснодар

09 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 30.10.2021), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 по делу № А32-8496/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями: 

признать незаконным отказ администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) в формировании, а департамента от 06.02.2024 №ОП-481/24 в предоставлении в аренду предпринимателя земельного участка, занятого объектами недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0302032:1588 и 23:49:0302032:1592;

обязать администрацию обеспечить формирование земельного участка, координаты которого указаны в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, представленной предпринимателем в приложении к обращению от 19.01.2024 № П-481/24, обеспечив указание вида разрешенного использования земельного участка «предпринимательство (код 4.0)», а департамент в течение 30 дней после вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды сформированного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости предпринимателя (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2024 администрация привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано. Распределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован тем, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302031:5 и 23:49:030231:6 не являются преобразуемыми, им не может быть присвоен статус «архивный». Предприниматель не представил доказательства того, что названные земельные участки сформированы с нарушением требований земельного законодательства, и того, что защита нарушенного права возможна только путем снятия участков с кадастрового учета. Предприниматель не привел нормы права, которые позволили бы аннулировать сведения о земельном участке со статусом «актуальный» и исключить земельный участок из государственного кадастра недвижимости по обращению заявителя к муниципальному собственнику. Требование предпринимателя о формировании участка путем снятия с кадастрового учета земельных участков противоречит положениям части 3 статьи 6, статье 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), принципам осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества. С учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции сделал вывод о том, что в письме от 06.02.2024 № ОП-481/24 департамент правомерно отказал предпринимателю в формировании земельного участка путем снятия с учета других земельных участков и уточнения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:56 в соответствии с координатами фактически занимаемого участка. При отсутствии сформированного земельного участка департамент обоснованно отказал в установлении вида разрешенного использования – «предпринимательство» (код 4.0). Учитывая отсутствие постановки на кадастровый учет испрашиваемого участка, отказ в предоставлении его в аренду является законным и обоснованным. 

Постановлением апелляционного суда от 07.02.2025 решение суда от 30.09.2024 отменено, принят новый судебный акт. Бездействие администрации, выразившиеся в нерассмотрении заявления предпринимателя от 15.01.2024 о предоставлении в аренду земельного участка, занятого объектами недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0302032:1588 и 23:49:0302032:1592, и решение департамента, выраженное в письме от 06.02.2024 № ОП-481/24 об отказе в предоставлении в аренду предпринимателю земельного участка, занятого объектами недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0302032:1588 и 23:49:0302032:1592, признано незаконным. На администрацию возложена обязанность в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу повторно рассмотреть заявление предпринимателя от 15.01.2024 с приложенными материалами в установленном порядке с принятием соответствующего решения по существу заявления. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Распределены судебные расходы. 

Администрация и департамент в кассационной жалобе просят постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда. Жалоба мотивирована следующим. Нахождение объекта недвижимости одновременно на нескольких земельных участках противоречит требованиям законодательства. Объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке, должны соответствовать виду разрешенного использования земельного участка. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302031:6 и 23:49:0302031:5 – «индивидуальные жилые дома», вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:56 – «проектирование магазина». Земельные участки находятся в муниципальной собственности, правами третьих лиц не обременены. Объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0302032:1588 и 23:49:0302032:1592 являются нежилыми зданиями, согласно сведениям ЕГРН на сегодняшний день на них наложен арест. В ЕГРН отсутствуют сведения о расположенных земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0302031:6, 23:49:0302031:5 и 23:49:0302031:56 объектах недвижимости. Предоставление в аренду земельного участка собственнику объектов недвижимости возможно при условии нахождения объектов недвижимости в пределах одного земельного участка, соответствия объектов недвижимости виду разрешенного использования земельного участка, наличия в сведениях ЕГРН на земельный участок данных об объектах недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого земельного участка. Вопросы формирования земельного участка и установления (изменения) вида разрешенного использования земельного участка относятся к компетенции департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края. Податели жалобы считают, что предоставление в аренду земельного участка возможно только после приведения границ земельного участка в соответствие с требованиями законодательства с учетом расположенных на нем объектов недвижимости, соблюдения принципов единства судьбы и объектов недвижимости, соблюдения целевого использования земельного участка. 

В отзыве предприниматель выразил несогласие с доводами кассационной жалобы, просил суд кассационной инстанции дать оценку выводам апелляционного суда об отказе в удовлетворении части требований заявителя.

В судебное заседание, состоявшееся 29.05.2025, лица, участвующие в деле, явку в суд кассационной инстанции не обеспечили. В судебном заседании объявлен перерыв до 04.06.2025, после перерыва судебное заседание в том же составе суда, при участии представителя предпринимателя, который возражал против удовлетворения жалобы, дал пояснения по существу спора.

Администрация и департамент явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса. 

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся  в кассационной жалобе и в отзыве на нее, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, предпринимателю на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества:

здание отеля-пансионата «Старая Мельница» с кадастровым номером 23:49:0302032:1588 площадью 968,40 кв. м (регистрационная запись от 18.07.2023 № 23:49:0302032:158-2/236/2023-30);

здание душевой с кадастровым номером 23:49:0302032:1592 площадью 8 кв. м (регистрационная запись от 18.07.2023 № 23:49:0302032:1592-23/236/2023-29).

Согласно выпискам из ЕГРН от 19.07.2023 здание отеля-пансионата расположено в пределах двух земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302031:5 и 23:49:0302031:6. Здание душевой расположено в пределах двух земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302031:8 и 23:49:0302031:6. Все земельные участки принадлежат на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302031:5, 23:49:0302031:6 и 23:49:0302031:8 между администрацией и ООО «Компания Старая Мельница» заключались договоры аренды земельных участков от 23.10.2000 № 4900001993, от 23.10.2000 № 4900001989 и от 23.10.2000 № 4900001991, которые вступившимв законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2020 по делу№ А32-32882/2018 признаны недействительными (ничтожными) ввиду отсутствия у администрации полномочий по распоряжению данными участками на момент заключения договоров аренды.

Предприниматель в заявлении указывает, что при формировании границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302031:5 и 23:49:0302031:6 не учтены параметры фактической застройки и расположение в пределах этих участков существующих объектов недвижимости. Границы участков сформированы без учета границ смежных и прилегающих участков. Результатом данных нарушений стало расположение части ограждения объекта недвижимости за пределами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:5 (частично в пределах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:56), а также образовался разрыв между земельными участками с кадастровыми номерами: 23:49:0302031:5 и 23:49:0302031:6, с одной стороны, и между земельными участками с кадастровыми номерами: 23:49:0302031:57 и 23:49:0302031:3540, с другой стороны. Итогом является неиспользуемая часть земли, которая не имеет самостоятельной ценности и не может быть использована отдельно от смежных участков, а также пересечение расположенными на земельных участках объектами границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:56.

С целью устранения неточностей границ земельных участков, исключения разногласий в будущем, обеспечения законного и рационального использования занятых объектами недвижимости земельных участков предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 15.01.2024 в котором просил:  осуществить действия по снятию с кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302031:5 и 23:49:0302031:6; уточнить границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:56 в соответствии с координатами фактически занимаемого земельного участка; сформировать земельный участок, координаты которого указаны в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории; установить вид разрешенного использования «предпринимательство» (код 4.0); предоставить сформированный земельный участок в аренду без проведения торгов.

Письмом департамента от 06.02.2024 № ОП-481/24 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с отказом, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Постановление суда апелляционной инстанции обжаловано только администрацией и департаментов в части удовлетворенных требований предпринимателя. Кассационную жалобу на отказ в удовлетворении части требований предприниматель не подавал. С учетом изложенного суд кассационной инстанции проверяет законность судебного акта исходя из доводов кассационной жалобы (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса). 

Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Основания и порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

По правилам статьи 39.2 Земельного кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 – 11 названного Кодекса.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 Земельного кодекса.

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется в том числе в установленном статьей 39.14 Земельного кодекса порядке и предусматривает принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка на основании статьи 39.15 данного Кодекса в случае, если земельный участок предстоит образовать, или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

В соответствии со статьей 39.15 Земельного кодекса в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 данной статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю. Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать все основания отказа.

В силу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 названного Кодекса; 2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 – 13, 14.1 – 19, 22 и 23 статьи 39.16 данного Кодекса; 3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Законом № 218-ФЗ, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 – 23 статьи 39.16 Земельного кодекса.

В пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса предусмотрены следующие основания отказа в утверждении схемы расположения земельного участка: 1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 названной статьи; 2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек; 3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 названного Кодекса требований к образуемым земельным участкам; 4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; 5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 6) разработка схемы расположения земельного участка, образование которого допускается исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд установил, что предприниматель обратился в администрацию с заявлением в порядке статей 39.14 – 39.15 Земельного кодекса в целях обеспечения законного и рационального использования земельных участков, занятых объектами недвижимости, принадлежащими предпринимателю. Предприниматель является собственником здания отеля-пансионата «Старая Мельница» и здания душевой. Право собственности на объекты зарегистрировано в установленном законом порядке и в судебном порядке не оспорено, доказательств обратного не представлено.  

Владение на праве собственности объектами недвижимости в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса влечет законное пользование частью земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, а также исключительное право на приобретение такого участка в собственность или в аренду.

Суд первой инстанции указал, что рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка возможно после постановки на государственный кадастровый учет испрашиваемого земельного участка при наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. 

Согласно материалам дела объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0302032:1588 и 23:49:0302032:1592 расположены в границах нескольких сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, в том числе в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302031:5, 23:49:030231:6 и 23:49:0302031:8.

Из представленной предпринимателем схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории следует, что в границы образуемого земельного участка входят земельные участки с кадастровыми номерами: 23:49:0302031:5, 23:49:030231:6 и 23:49:0302031:56. Предприниматель в своем заявлении от 15.01.2024 просит администрацию снять с кадастрового учета земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302031:5, 23:49:030231:6 и уточнить границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:56 в соответствии с координатами фактически занимаемого земельного участка.

В пункте 21 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, указано, что если сведения о земельном участке, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не носят временного характера, то такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета только вследствие его преобразования или в случае, прямо предусмотренном законом. 

С учетом изложенного вопреки доводам заинтересованных лиц, земельный участок может быть снят с государственного кадастрового учета в случае его преобразования (раздела, объединения, перераспределения), о чем по сути своего заявления просит предприниматель.

Повторно проанализировав материалы дела, апелляционный суд посчитал обоснованными доводы предпринимателя о том, что оспариваемым бездействием администрации и решением департамента нарушаются его права и интересы в экономической сфере деятельности.

Письмом от 06.02.2024 № ОП-481/24 департамент отказал в удовлетворении заявления предпринимателя со ссылкой на то, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302031:5 и 23:49:0302031:6 имеют статус «актуальные, ранее учтенные» и не являются преобразуемыми, следовательно, не подлежат снятию с кадастрового учета. Департамент в письме отметил, что земельные участки в порядке пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. Кроме того, данным письмом отказано в предоставлении земельного участка, поскольку предоставление участка в аренду осуществляется в отношении сформированного и поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. 

Апелляционный суд сделан обоснованный вывод о том, что поскольку в отказе в предоставлении земельного участка в аренду в качестве основания указано на отсутствие сформированного и поставленного на государственный кадастровый учет испрашиваемого земельного участка, заявление предпринимателя от 15.01.2024 предметно не рассмотрено. 

С учетом пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» апелляционный суд посчитал необходимым обязать администрацию повторно рассмотреть заявление предпринимателя. 

Доводы кассационной жалобы о нарушениях при формировании земельных участков подлежат отклонению. Земельные участки находятся в муниципальной собственности, к полномочиям органов местного самоуправления относится формирование земельных участков, в том числе путем их объединения и раздела. В заявлении предприниматель просит сформировать земельный участок согласно представленной схеме, из которой следует намерение на объединение земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302031:5, 23:49:0302031:6 и 23:49:0302031:56 с последующим выделением из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302031:56 образуемого земельного участка. С учетом исключительного права предпринимателя на предоставление земельного участка под расположенными на нем объектами недвижимости и нахождения земельных участков в муниципальной собственности к полномочиям администрации относится оформление земельных участков в том виде, который администрация считает соответствующим для предоставления земельного участка (статья 39.20 Земельного кодекса). Судебное поощрение излишнего формализма администрации при рассмотрении заявления предпринимателя не соответствует задачам судопроизводства, закрепленным в статье 2 Кодекса. 

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения арбитражным судом одного дела. Такой последовательно поддерживаемый в судебной практике подход способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в качестве одного из основных принципов земельного законодательства определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды такого участка без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное исключение из общего правила обусловлено тем, что право собственника расположенных на публичном земельном участке здания, сооружения на приобретение этого участка в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20).

Названная исключительность означает, что только собственник здания, сооружения имеет право на заключение договора аренды занятого этими объектами земельного участка. Предельный размер площади земельного участка, занятого зданием, сооружением и необходимого для их использования, определяется исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункты 4, 5, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», далее – постановление Пленума № 11).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выработал следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является обоснованность испрашиваемой заявителем площади, занятой зданиями, сооружениями и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). Такая площадь должна соответствовать предельным минимальным и максимальным величинам, установленным для конкретных видов деятельности правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 № 1152/14). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем таким комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10). Названные подходы сохраняют свою актуальность и поддерживаются Верховным судом Российской Федерации.

Применительно к случаю, когда для реализации исключительного права собственника зданий, сооружений необходимо образование земельного участка, положениями Земельного кодекса Российской Федерации определен порядок, включающий в себя подготовку схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подачу заявления о предварительном согласовании его предоставления, принятие решения о таком согласовании (подпункты 1, 2, 3 пункта 1 статьи 39.14). К заявлению о предварительном согласовании должна быть приложена схема расположения. Если схема приложена заявителем в форме документа на бумажном носителе, уполномоченный орган обеспечивает ее подготовку в форме электронного документа (подпункт 2 пункта 2, пункт 5 статьи 39.15). Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на утверждение схемы его расположения, являющейся обязательным приложением к такому решению (пункт 7, подпункт 9 пункта 9 статьи 39.15). При наличии в письменной форме согласия заявителя уполномоченный орган вправе утвердить иной вариант схемы расположения земельного участка (пункт 12 статьи 39.15).

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (пункт 2 статьи 11.10 Земельного кодекса).

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник (статья 552 Гражданского кодекса, статья 35 Земельного кодекса, пункт 14 постановления Пленума № 11, пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Предприниматель как собственник правомерно возведенных зданий (доказательств обратного не представлено) обладает исключительным правом на приобретение без проведения торгов земельного участка под данными объектами. Для реализации этого исключительного права необходимо образование земельного участка.

В письме департамента от 06.02.2024 № ОП-481/2 не отражено, в чем именно заключается несоответствие предложенной предпринимателем схему образуемого земельного участка нормативно установленным требованиям. Кроме того, при наличии таких несоответствий добросовестно содействуя предпринимателю в реализации его исключительного права на оформление землепользования, администрация могла и должна была обеспечить подготовку и утверждение иного варианта схемы расположения земельного участка, получив на это предварительное согласие предпринимателя в письменной форме (пункт 12 статьи 39.15 Земельного кодекса). Доказательства такого ожидаемого от органа местного самоуправления поведения администрация не представила.

Доводы администрации и департамента о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка и объектов недвижимости подлежат отклонению как приведенные без учета положений пунктов 10 и 10.1 статьи 39.15 Земельного кодекса.  

Согласно данным правовым нормам решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, также должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка в качестве условия предоставления такого земельного участка в случае, если указанная в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка цель его использования не соответствует видам разрешенного использования земельных участков, установленным для соответствующей территориальной зоны, либо не соответствует разрешенному использованию земельного участка, из которого предстоит образовать земельный участок, указанный в заявлении о предварительном согласовании его предоставления.

В названном случае решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для обращения заявителя без доверенности в органы государственной власти или органы местного самоуправления с ходатайством об обращении органа государственной власти или органа местного самоуправления в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о виде или видах разрешенного использования земельного участка, выбранных в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки; с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка; с заявлением о получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

На основании изложенного вопрос о виде разрешенного использования земельного участка подлежит решению с учетом правил градостроительного зонирования, а также признания права собственности на указанные в заявлении предпринимателя объекты недвижимости (здание отеля-пансионата «Старая Мельница» и здание душевой) в судебном порядке. 

Ссылка заинтересованных лиц на то, что вопросы формирования земельного участка и установления (изменения) вида разрешенного использования земельного участка относятся к компетенции департамента архитектуры и градостроительства администрации отклоняется, поскольку названный департамент является отраслевым (функциональным) органом администрации (постановление администрации города Сочи от 13.05.2020 № 737 «Об утверждении Положения о департаменте архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи»).

С учетом изложенного суд округа приходит к выводу о том, что правильность выводов апелляционного суда по существу спора подателями жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Апелляционный суд полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального и процессуального права. Переоценка исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. При таких обстоятельствах условия для отмены апелляционного постановления отсутствуют.

Податели кассационной жалобы освобождены от уплаты государственной пошлины (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2025 по делу № А32-8496/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                             В.А. Авдякова

Судьи                                                                                                                                        В.Е. Епифанов

                                                                                                                                     А.И. Мещерин