АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-46066/23

12 февраля 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   07 февраля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            12 февраля 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтройПроектДиагностика" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 29.09.2023,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности № 122 от 27.11.2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "СтройПроектДиагностика" обратилось в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении иска, представив уточненную редакцию пункта 3.1 договора.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие обстоятельства.

ООО «СтройПроектДиагностика» на публичных торгах приобрело объект незавершённого строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 2232 кв. м, кадастровый номер 61:44:0062510:137, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

...> «г». Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 35%.

Согласно сообщению о результатах торгов №9201255 от 13.07.2022 (опубликовано на Федресурсе) победителем торгов по лоту №3 с ценой предложение 2 293 611,6 руб. признано ООО «СПД» (ИНН 

<

***>).

ООО «СПД» зарегистрировало право собственности на приобретенный объект незавершённого строительства 09.08.2022.

Указанный объект незавершённого строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062510:97, государственная собственность на который не разграничена.

С целью завершения строительства объекта, общество обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:97.

В ответ на заявление департамент направил письмо от 27.10.2023 года № 59.30-2697/14-МУ, к которому приложил проект договора аренды земельного участка площадью 5674 кв.м, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...> «г».

В п. 3.1. проекта договора департамент указал, что размер арендной платы в год за участок составляет 4 460 331 рубль 00 копеек.

Согласно п. 8.7. указанного проекта договора размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом № 097-23-Р от 22.08.2023 об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, согласованным протоколом № 24 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 25.08.2023.

С указанными формулировками в отношении цены договора истец не согласился и направил проект разногласий с указанием на необходимость формирования цены договора иным способом – в соответствии с законом и предложил исключить п. 8.7. из проекта договора.

В ответ на протокол разногласий в письме от 14.12.2023 года № 59-30-20193/14 департамент указал, что не может принять редакцию истца, поскольку полагает, что аренда земельного участка должна быть определена в соответствии с заключением эксперта-оценщика.

Указанные разногласия сторон в отношении размера арендной платы явились предметом настоящего спора.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).

По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении публичного договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2023 по делу №А53-11746/23, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2024, с истца в пользу ответчика взыскано неосновательное обогащение за пользование спорным земельным участком. При рассмотрении указанного дела также имелись разногласия сторон относительно порядка определения размера платы за фактическое пользование земельным участком.

Судами трех инстанций установлено следующее.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. Это предполагает необходимость использования регулируемой цены и при расчете размера неосновательного обогащения вследствие фактического использования конкретным лицом земельного участка, находящегося в публичной собственности (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 № 1154-О-О, статьи 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющие правовые последствия неосновательного обогащения, призваны обеспечить защиту имущественных прав участников гражданского оборота. В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата.

Если плата за государственную или муниципальную землю установлена нормативным актом, суд может взыскать ее в размере, который предусмотрен этим актом.

Уровень нормативного регулирования определяется уровнем публично-правового образования, в чьей собственности находится земельный участок (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации)

Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону определен департаментом в соответствии с постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576.

В соответствии с п. 11 Приложения № 1 к постановлению № 576 предусмотрено, что за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 настоящего приложения, размер арендной платы определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оспаривая расчёт суммы неосновательного обогащения, ответчик указал, что расчет надлежит производить исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление N 135).

В соответствии  с  пунктом  9   Порядка  определения   размера арендной   платы за использование   земельных   участков,   государственная   собственность   на   которые   не разграничена,  утвержденного   Постановлением   Правительства   Ростовской   области  от 02.03.2015 № 135, в случае, если порядок определения арендной платы не установлен пунктами 1 - 8 настоящего Порядка, то размер арендной платы может быть  установлен   органом   местного   самоуправления   городского   округа   или муниципального района в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Пункт 11 Порядка, предусматривает, что размер годовой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, определяемый в соответствии с пунктами 1, 4 - 9 настоящего Порядка, определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года. При этом индексация размера арендной платы производится, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно подпункта «Д» пункта 8 расчета арендной платы, утвержденного Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 в случае предоставления   земельного   участка,   государственная   собственность   на   который   не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере: д) 5.0 процентов для земельного участка, предоставленного для строительства и/или организации строительных работ на новый срок.

С учетом изложенного, суд признал правомерной позицию общества о расчете неосновательного обогащения исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку плата за пользование земельным участком соответствует размеру арендной платы, определяемой по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное решение имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

В соответствии со статьей  69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, методика расчета арендной платы установлена судом и доказыванию вновь не подлежит.

С учетом изложенного, суд признает правомерной позицию истца относительно расчета арендной платы. 

При этом указание в пункте 3.1 договора размера арендной платы за 2023 год, суд признает необоснованным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменения договора.

По смыслу вышеуказанных норм изменения договора, производимые в судебном порядке, могут распространяться только на будущее время.

Последствия таких изменений не могут иметь обратной юридической силы и распространять свое действие на отношения сторон, существовавшие до вступления в силу решения суда, изменяющего условия договора.

Таким образом, судебным актом нельзя понудить стороны распространить условия договора, по которому рассматривается преддоговорный спор, к прошедшему периоду.

Распространение условий договора на прошедший период является правом сторон, но в судебном порядке понуждение к урегулированию условий договора ретроспективно не соответствует закону.

В данном случае ответчик не лишен права требовать взыскания неосновательного обогащения за истекший период, который не был урегулирован условиями договора.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2019 по делу N А32-21100/2018.

Поскольку действующим законодательством прямо предусмотрено, что договор считается заключенным или измененным с момента вступления в законную силу решения суда, оснований для удовлетворения требований истца в части указания размера арендной платы за 2023 год не имеется.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регулируется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной статьей судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются с другой стороны. Следовательно расходы истца на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:97.

Изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1 Размер арендной платы за участок за 2024 год (с 01.01.2024 по 31.12.2024) составляет 1 236 613 (Один миллион двести тридцать шесть тысяч шестьсот тринадцать) рублей 53 копейки.

Расчет арендной платы производится по следующей формуле: А = Ки2024 х Ки2023 х КС х Сап;

где: А - Арендная плата в год, руб.; Ки2023 - Коэффициент индексации 2023; Ки2024 - Коэффициент индексации 2024; КС - Кадастровая стоимость; Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Арендная плата за последующие годы производится по аналогичной формуле путем дальнейшего умножения на коэффициенты индексации, устанавливаемые в соответствии с законодательством и учетом положений п. 3.2. настоящего договора.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платёж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор.

Арендная плата вносится путём перечисления по следующим реквизитам: Наименование получателя: УФК по РО (Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону) ИНН: 

<

***> КПП: 616401001, Единый казначейский счет: 40102810845370000050, Казначейский счет: 03100643000000015800, Наименование банка: ОТДЕЛЕНИЕ РОСТОВА-НА-ДОНУ БАНКА РОССИИ//УФК по Ростовской области г. Ростова-на-Дону, БИК банка получателя средств (БИК ТОФК): 016015102, Код ОКТМО: 60701000, Код бюджетной классификации: 914 111 05012 04 0000 120, Наименование платежа: Арендная плата за землю по договору аренды № _ от _.

Обязанность арендатора по внесению арендной платы за пользование имуществом считается исполненной с момента поступления денежных средств на счёт, указанный в п. 3.1 настоящего договора.».

Пункт 8.7 договора исключить.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "СтройПроектДиагностика" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходы в размере 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Е. Н. Мариненко