АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2383/2019

г. Белгород

19 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2021 года

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2021 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Кретовой Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Татаринцевой Т.В., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) к АО ИК "Строитель Белогорья" (ИНН 3123297149, ОГРН 1123123003629) третье лицо: ООО «Сервис - Ком»

о взыскании 3 580 936 руб. 88 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности № 41-52-дов от 02.04.2020, паспорт РФ;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к АО ИК "Строитель Белогорья" о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка № 263 от 22.12.2016 за период с 28.09.2016 по 01.10.2017 в сумме 2 321 200 руб., пени за период с 12.01.2017 по 28.02.2019 в сумме 1 259 736 руб. 88 коп., с начислением пени по день фактического исполнения  обязательства, штрафа за 2017 год в размере 1 033 172 руб. 56 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Сервис-Ком".

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебных заседаниях и письменных отзывах возражал против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

В судебном заседании 14.01.2021 объявлялся перерыв до 21.01.2021.

На основании статей 121 – 123, 156, 163 АПК РФ дело рассмотрено по существу в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей ответчика и третьего лица. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Согласно материалам дела, на основании распоряжения администрации города Белгорода от 28.09.2016 года № 1155, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 263 от 22.12.2016 года, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок площадью 804 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0114026:12 для завершения строительства 9-ти этажного жилого дома с офисными помещениями и отделением банка, расположенный по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 14 - 18).

В соответствии с п. 2.1 договор заключен без проведения торгов сроком до 31.05.2017. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами, с 28.09.2016.

При истечении срока действия договора договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок. 

Согласно п. 2.2 договора срок освоения земельного участка до 31.05.2017.

Под освоением земельного участка понимаются действия арендатора по реализации требований градостроительного законодательства РФ по оформлению разрешительной строительной документации, по проведению самих строительных работ и по регистрации права собственности на законченный строительством объект недвижимости.

Участок передан ответчику по акту приема-передачи от 28.09.2016 (т. 1 л.д. 19).

В соответствии с п. 2.3 договора арендатор вносит арендную плату за период с 28.09.2016 по 31.05.2017 в сумме 2 321 100 руб. в течение 10 банковских дней от даты подписания договора (согласно отчету независимого оценщика ГУП Белгородской области «Белоблтехинвентаризация»).

Согласно п. 2.7 договора, если по истечении срока строительства не введен в эксплуатацию построенный на арендованном земельном участке объект недвижимости, применяется повышающий коэффициент 2 в течение первого и второго годов превышения срока строительства.

В соответствии с п. 2.6 договора, в случае не завершения работ по освоению земельного участка в срок, указанный в п. 2.2 договора, арендатор ежегодно, до ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, уплачивает неустойку (штраф) в сумме 30% от годового размера арендной платы.

Согласно п. 2.5 договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

07.02.2018 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды с 02.10.2017 (т. 1 л.д. 20).

Полагая, что ответчик не освоил земельный участок в установленный договором срок, истец начислил ответчику арендную плату за последующий период с 01.06.2017 по 02.10.2017 и штраф за 2017 год в сумме 1 033 172 руб. 56 коп. (т. 1 л.д. 26).

В связи с не внесением ответчиком арендной платы за пользование земельным участком, истец также начислил ответчику пеню за период с 12.01.2017 по 28.02.2019 в размере 1 259 736 руб. 88 коп. (т. 1 л.д. 9).

Претензию истца № 09/2719 от 18.04.2018 ответчик оставил без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Срок аренды определяется договором (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен в аренду для завершения строительства 9-ти этажного жилого дома с офисными помещениями и отделением банка.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно выписке из ЕГРП 10.03.2017 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение №2 площадью 91,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 72 - 74).

Согласно выписке из ЕГРП 27.03.2017 за ФИО3 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 167 - 169).

В соответствии со справкой о присвоении адреса градостроительному объекту № 456-адр от 13.09.2017, выданной Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Белгорода, жилому дому, состоящему из четырех блок-секций, возведенному, в том числе, на арендованном земельном участке площадью 804 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0114026:12, присвоен предварительный адрес: 

<

...> (т. 1 л.д. 50).

В письме № 1885 от 12.05.2016 Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Белгорода сообщало ответчику, что в случае объединения земельных участков под МКД, включая земельный участок с кадастровым номером 31:16:0114026:12,  земельному участку будет присвоен общий адрес: Свято-Троицкий бульвар, д. 34 (т. 1 л.д. 88).

Из технических планов на здание МКД № 34 по Свято-Троицкому бульвару (блок-секции 1, 2) следует, что контуры фундаментов расположены на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0114026:12. Согласно техническому плану на квартиры №65, №66 в 1, 2 блок секциях МКД по адресу: Свято-Троицкий бульвар, д. 34, расположен на нескольких земельных участках, в том числе, на участке с кадастровым номером 31:16:0114026:12 (т. 1 л.д. 89 - 98).

Таким образом, довод Администрации о том, что в марте 2017 зарегистрированы права на помещения, расположенные в МКД в границах другого земельного участка, несостоятельный и опровергается материалами дела.

На основании указанных норм и установленных обстоятельств договор аренды земельного участка № 263 от 22.12.2016 прекратился в марте 2017 года в силу закона.

При этом, подписанное сторонами 07.02.2018 соглашение о расторжении договора аренды с 02.10.2017 не имеет правового значения.

Поскольку платежным поручением № 1193 от 23.12.2016 ответчик уплатил арендную плату за период с 28.09.2016 по 31.05.2017 в сумме 2 321 100 руб. (т. 1 л.д. 86), требование истца о взыскании с ответчика арендных платежей за последующий период противоречит закону и не подлежит удовлетворению.

Неустойка согласно п.1 ст.329 ГК РФ является одним из способов  обеспечения исполнения обязательств.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с п. 2.5 договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что ответчик своевременно уплатил арендную плату за период с 28.09.2016 по 31.05.2017 в сумме 2 321 100 руб. в соответствии с условиями договора, оснований для начисления арендных платежей за последующий период не имеется, в связи с чем, требование истца о взыскании пени за период с 12.01.2017 по 28.02.2019 в сумме 1 259 736 руб. 88 коп. не подлежит удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика штраф за 2017 год в сумме 1033172 руб. 56 коп.

Согласно п. 2.6 договора, в случае не завершения работ по освоению земельного участка в срок, указанный в п. 2.2 договора, арендатор ежегодно, до ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, уплачивает неустойку (штраф) в сумме 30% от годового размера арендной платы.

В п. 2.2 договора установлен срок освоения земельного участка до 31.05.2017.

Под освоением земельного участка понимаются действия арендатора по реализации требований градостроительного законодательства РФ по оформлению разрешительной строительной документации, по проведению самих строительных работ и по регистрации права собственности на законченный строительством объект недвижимости.

Согласно представленным ответчиком доказательствам земельный участок с кадастровым номером 31:16:0114026:12 занимает подземный паркинг, строительство которого было завершено до возведения девятиэтажного жилого дома, разрешение на строительство получено ответчиком 05.07.2013, разрешение на ввод в эксплуатацию блок секций 1, 2 МКД по адресу: 

<

...>, выдано ответчику 22.12.2016, право собственности на первое помещение в МКД зарегистрировано 10.03.2017.

Таким образом, арендатор до 31.05.2017 освоил земельный участок с кадастровым номером 31:16:0114026:12, а именно, оформил разрешительную строительную документацию, провел строительные работы и передал помещения дольщикам, которые начиная с 10.03.2017 регистрировали права собственности на свои объекты.

Поскольку регистрация права собственности за застройщиком на весь жилой дом, построенный, в том числе, за счет долевого участия в строительстве физических и юридических лиц, законом не предусмотрена, обязательство арендатора (ответчика) по регистрации права собственности на законченный строительством объект недвижимости в определенный срок, установленное в договоре, ничтожно и не имеет правового значения. 

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно представленных ответчиком выписок из ЕГРН нежилые помещения подвала под жилым домом по адресу: 

<

...>, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в МКД и используемые для автопаркинга, поставлены на кадастровый учет 31.01.2017, соответственно, строительство к этому моменту было завершено.

Доказательств того, что после 31.05.2017 ответчик использовал земельный участок с кадастровым номером 31:16:0114026:12, истцом не представлено, как и не представлено доказательств того, что после 31.05.2017 ответчик продолжал строительство помещений автопаркинга на указанном земельном участке.

Довод истца о том, что автопаркинг является самостоятельным коммерческим объектом и не относится к имуществу общей долевой собственности собственников МКД не подтверждается соответствующими доказательствами.

Как указал ответчик, в проектной декларации предусмотрено, что самостоятельными объектами являются машино-места - специально выделенные участки поверхности пола в подземных этажах многоквартирного дома № 34, которые при этом являются неотъемлемой частью дома, поскольку выполняют функцию фундамента дома и несут в себе инженерные коммуникации.

Доказательств обратного истцом не представлено.

Требование истца к ответчику о формировании земельного участка под МКД не основано на законе.

В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, обязательство по формированию земельного участка под МКД возложено  на Администрацию.

Между тем, в данном случае, земельные участки под МКД поставлены на кадастровый учет, соответственно, сформированы.

Требование истца к ответчику по формированию единого земельного участка под МКД после регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме действующим законодательством не предусмотрено.

В данном случае, ссылки истца на ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189- ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к правоотношениям сторон спора не применимы, поскольку момент перехода права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме и момент прекращения договора аренды земельного участка в соответствии с разъяснениями, данными в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", могут быть различны и не связаны между собой.

При таких обстоятельствах, в иске следует отказать.

Истец освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Кретова Л. А.