СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А67-128/2017

г. Томск

10 мая 2017 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2017 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд 

в составе: председательствующего  Терехиной И.И. 

судей: Киреевой О.Ю., Захарчука Е.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В.

при участии представителей: 

от истца:             ФИО1 по дов. от 22.11.2016   

от ответчика:      не явился (извещен)

от третьих лиц:  не явились (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области  (№07АП-2563/17) на решение Арбитражного суда Томской области от 15.02.2017 по делу №А67-128/2017 (судья Григорьев С.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Вегас» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, 

<

...>), при участии  третьих лиц:  ФИО2, ФИО3, ФИО4, об уменьшении арендной платы по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Вегас» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (далее –  ТУ Росимущество по Томской области) об уменьшении арендной платы по договору аренды №1 от 01.10.2007  на общую сумму 899 356,35 руб., включая уменьшение арендной платы за октябрь 2016г. на сумму 417 921,24 руб.; за ноябрь 2016г. на сумму 417 921,24 руб.; за декабрь 2016 г. на сумму 63 513,87 руб.

Определением суда от 17.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Решением арбитражного суда от 15.02.2017 исковые  требования удовлетворены.  

Не согласившись с решением суда, ТУ Росимущество по Томской области в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что обязанность по обеспечению арендуемых помещений системой пожаротушения возложена договором аренды на арендатора ООО «Вегас», следовательно, требование истца об уменьшении размера арендной платы на сумму затрат арендатора по установке пожарной сигнализации не подлежало удовлетворению.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Представитель истца в судебном заседании просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено на основании ч.3 ст.156 АПК РФ без участия представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Материалами дела установлено, что ответчику и третьим лицам принадлежит на праве общей долевой собственности объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200010:767, общей площадью 5306,3 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>: доля РФ в праве собственности - 1537/5127 (29,98%), доля ФИО2 - 313/5127 (6,10%) в соответствии с договорами купли-продажи от 04.08.2006 и от 01.02.2014; доля ФИО3 - 1996/5127 в соответствии с договором купли-продажи от 04.08.2006, а также доля в праве собственности в размере 256/5127 в соответствии с договором купли-продажи от 01.02.2014, а всего 43,92% в указанном объекте; доля ФИО4 - 1025/5127 (19,99%) в соответствии с договором купли-продажи от 04.08.2006.

01.10.2007 между ООО «Вегас» (арендатором) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области (действующим от имени и в интересах собственника – Российской Федерации), ФИО2, ФИО3, ФИО4 (арендодателями) заключен договор №1 аренды нежилого помещения,  в редакциях дополнительных соглашений от 01.02.2011, от 01.01.2013, от 06.11.2013, от 10.12.2013 (л.д.16-37 т.1), в соответствии с которым:

-  арендодатели передают арендатору во временное владение и пользование за плату часть  нежилых помещений и выделенных частей помещений, расположенных на первом и цокольном этажах в здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 1684, 65 кв.м., а также возможность пользоваться помещениями общего пользования в размере 760, 65 кв.м. (п. 1.1);

- арендатор обязан обеспечить в течение всего срока действия  договора объект электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, канализацией, охранно-пожарной сигнализацией, телефонной связью, для чего самостоятельно заключить договоры с соответствующими службами (п. 3.2.2);

- арендатор обязан самостоятельно нести ответственность за соблюдение правил противопожарной безопасности, санитарных и иных норм, регламентирующих порядок пользования нежилыми помещениями (п. 3.2.3);

- арендатор обязуется производить текущий ремонт объекта (п. 3.2.6).

- стоимость арендной платы установлена в размере 1 645 000 руб. в месяц, включая НДС (п. 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2013).

- оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно на счета сособственников в размере, пропорциональном доле каждого арендодателя в праве общей долевой собственности на арендуемый объект (п. 4.2).

Как следует из протокола общего собрания собственников нежилых помещений и земельного участка по ул. Красноармейская, 44, в г. Томске от 25.02.2015, собственниками большинством голосов принято решение о замене системы пожарной сигнализации в нежилых помещениях по адресу: ул. Красноармейская, 44 в общей сумме 7 228 840-68 рублей (2 вопрос повестки дня), а также принято решение о поручении выполнения работ по капитальному ремонту монтажу и приобретению пассажирского лифта, по монтажу, замене пожарной сигнализации ООО «Вегас» за счет средств всех собственников нежилых помещений, при этом доля каждого сособственника в финансировании указанных работ пропорциональна его доле в праве собственности на нежилые помещения; решено предоставить ООО «Вегас» в лице директора ФИО2, действующей на основании устава, полномочия производить, как своими силами, так и с привлечением подрядных организаций, заключать договоры на выполнение строительно-монтажных работ, принять результаты работ и оплатить их стоимость за счет денежных средств, предоставленных сособственниками (4 вопрос повестки дня) (л.д.38-41 т.1).

На основании решения общего собрания собственников нежилых помещений ООО «Вегас» заключило договор подряда № ОПС 11 от 26.05.2016 на выполнение третьего этапа работ по монтажу системы автоматического модульного пожаротушения, пожарной сигнализации и оповещения о пожаре на 1-м этаже здания по адресу: 

<

...> стоимость работ составила 3 000 000 руб., которые были выполнены.   Оплата произведена истцом в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 5997 от 08.06.2016, № 96 от 28.09.2016 (л.д.43, 78-79 т.1).

22.11.2016 ООО «Вегас» направило в адрес ответчика письмо (вх. № 8406), в котором уведомило его о стоимости выполненных работ; претензию (вх. № 8407) с просьбой уменьшить арендную плату за период с октября по декабрь 2016г.  на сумму 899 356,35 руб. (доля ответчика в праве собственности на объект недвижимости составляет 1534/5127 или 29,98%, следовательно, доля в расходах на капитальный ремонт составляет 29,98% от 3 000 000 руб. = 899 356,35).

Письмом от 14.12.2016 № ТУ-5029 ТУ Росимущества в Томской области сообщило ООО «Вегас» об отсутствии денежных средств на финансирование работ по монтажу пожарной сигнализации, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Принимая судебный акт об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что обязанности арендатора выполнять работы либо нести расходы по капитальному переустройству в виде замены либо монтажа системы автоматического модульного пожаротушения, пожарной сигнализации и оповещения о пожаре п.п. 3.2.2, 3.2.3 договора не содержат, следовательно, ответчик должен уменьшить размер арендной платы на 899 356,35 руб.

Выводы суда соответствуют материалам дела.

В силу п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из положений ст.ст.606, 614, ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения размера арендной платы.

По правилам ст. 65 АПК РФ  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из содержания протокола общего собрания собственников нежилых помещений и земельного участка по ул. Красноармейская, 44, в г. Томске от 25.02.2015 видно, что представитель Территориального управления участвовало в собрании, который воздержался  при голосовании по 2-4 вопросам повестки дня, пояснив, что управление не сможет принять участие в финансировании  проведения капитального ремонта. В случае проведения ремонта силами  и за счет средств ООО «Вегас», последний вправе обратиться в судебном порядке  с заявлением о зачете  затраченных на ремонт денежных средств в счет арендной платы.     

Обращаясь в  суд с настоящим иском, ООО «Вегас» в подтверждение своих расходов представило в материалы дела: договор подряда № ОПС 11 от 26.05.2016, локальный сметный расчет к договору № 02-01-01, заключение Центра предлицензионной подготовки и сертификации специалистов № 70-ТО-Э-2016-07-04-161, акт приемки выполненных работ формы КС-2 № 568 от 14.09.2016, справку о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 № 568 от 14.09.2016 (л.д. 3-48, 70-77 т.1), стоимость работ по монтажу системы автоматического модульного пожаротушения и оповещения о пожаре на 1-м и цокольном этажах, здания по адресу 

<

...>, составила 3 000 000 руб.  

Пунктом 14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (п. 3.8 постановления Госстроя России №15/1 от 05.03.2004  «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»).

С учетом изложенного, выполненные за счет денежных средств работы относятся к капитальному ремонту, а, следовательно, расходы на монтаж системы автоматического пожаротушения, являются основанием для снижения размера арендной платы в соответствии со ст. 616 ГК РФ.

Поскольку исполнение арендатором – ООО «Вегас» работ по монтажу системы автоматического пожаротушения и несения им соответствующих расходов производилось по решению общего собрания собственников нежилых помещений и земельного участка по ул. Красноармейская, 44 в г. Томске от 25.02.2015, а представитель ответчика на указанном собрании не оспаривал необходимость указанных переустройств, при голосовании воздержался, иных предложений не внес, подлежит отклонению  довод апелляционной жалобы о том, что обязанность по обеспечению помещений системой пожаротушения в силу п.п. 3.2.2 и 3.2.3 договора аренды № 1 от 01.10.2007 лежит на арендаторе помещений - ООО «Вегас».

Между тем, указанные пункты договора аренды №1 от 01.10.2007 не предусматривают обязанность арендатора по монтажу системы автоматического пожаротушения, монтаж не относится к текущему ремонту, следовательно, у ответчика имеется обязанность в силу перечисленных выше норм уменьшить сумму арендной платы истцу на 899 356, 35 руб.

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Томской области от 15.02.2017 по делу №А67-128/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Председательствующий                                              И.И. Терехина 

Судьи                                                                                   Е.И. Захарчук

   О.Ю. Киреева