ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041 Россия, 

<

...>

тел. 

<

***>, E-mail: info@tula.arbitr.ru, http://www.tula.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Тула                                                                                              дело № А68-3650/2018

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 18 марта 2019 года                                                                                    

 

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Глазковой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

ГУ ТО «Тульские парки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО «Ласт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды и взыскании 12 504 374 руб. 38 коп.

встречное исковое заявление ООО «Ласт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ГУ ТО «Тульские парки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об установлении ежемесячной арендной платы в размере 162 828 руб. 88 коп. 

 

в заседании участвовали: от ГУ ТО «Тульские парки»: ФИО2 –дов. от 15.01.2019, 

        от ООО «Ласт»: ФИО3 – по дов. от 18.10.2018

        от МИЗО ТО: ФИО4 дов. от 06.11.2018

        от ИП ФИО5: не явился, извещен

        от ООО «МОЛМАРКЕТ»:  не явился, извещен 

 

УСТАНОВИЛ:

ГУ ТО «Тульские парки» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к ООО «Ласт», третьим лицам - МИЗО Тульской области, ИП ФИО5, ООО «МОЛМАРКЕТ» о расторжении договора аренды от 20.08.2015 №76А/2015 и обязании ООО «Ласт» в течение пяти календарных дней с момента вступления решения в законную силу освободить и возвратить ГУ ТО «Тульские парки» по акту приема-передачи здание, расположенного по адресу: 

<

...>, а также о взыскании 12 504 374 руб. 38 коп., в том числе, задолженности в размере 8 437 906 руб. 80 коп., пени в сумме 1 000 596 руб. 76 коп. и убытков в сумме 3 065 870 руб. 82 коп. (с учетом уточнений от 02.08.2018, от 22.01.2019 (т. 3 л.д. 85-87; т. 6 л.д. 126).

Определением от 27.11.2018 арбитражным судом Тульской области принято к производству встречное исковое заявление ООО «Ласт» ГУ ТО «Тульские парки», третьим лицам - Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области, ООО «Молмаркет» об установлении ежемесячной арендной платы в размере 162 828 руб. 88 коп.

 

Изучив материалы дела, выслушав мнение сторон, суд установил, что Тульской области на праве собственности принадлежит здание административно-торгового назначения со вспомогательными постройками навеса и торговых рядов общей площадью 1793.3 кв.м., литер А, инвентарный номер 70:401:002:010002960, кадастровый (условный) номер 71:30:050313:1261, расположенное по адресу: 

<

...>.

Данный объект закреплен на праве оперативного управления за ГУ ТО «Тульские парки», что подтверждается свидетельством о праве от 11.06.2014 (т. 4 л.д. 45). С согласия МИЗО Тульской области учреждение передало объект в аренду ООО «Ласт» по договору от 23.06.2014 № 110 сроком на один месяц (т. 3 л.д. 146-152). Затем по результатам аукциона между ГУ ТО «Тульские парки» и ООО «Ласт» заключили договор аренды от 19.08.2014 сроком на 1 год (т. 4 л.д. 1-8). По окончании срока действия данного договора те же стороны заключили договор аренды от 20.08.2015 № 76А/2015 (т. 1 л.д. 37-42). 

Согласно п. 1.5 договор от 20.08.2015 № 76А/2015 вступает в силу с момента его государственной регистрации, распространяется на отношения сторон, возникшие с момента его подписания, и действует 3 года. Согласно отметке Управления Росреестра договор прошел государственную регистрацию 12.01.2015 (т. 4 л.д. 8 оборот).

Арендатор в силу пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.17 обязуется использовать имущество исключительно в соответствии с целями аренды (для осуществления коммерческой деятельности), а также в соответствии с назначением имущества; в сроки, согласованные с Арендодателем проводить капитальный ремонт имущества, обеспечивать нормальное функционирование и техническое состояние инженерно-технических коммуникаций; следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, не допускать действий, влекущих нарушение нормальных условий их функционирования, обеспечивать их сохранность; соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования государственных надзорных организаций, а также отраслевых правил и норм, действующих в сфере деятельности Арендатора и в отношении арендуемого имущества; не производить прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования имущества, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя; своевременно производить за свой счет текущий ремонт имущества; в целях обеспечения сохранности государственной собственности имущества, ежегодно в течение срока аренды страховать имущество в пользу Арендодателя от рисков гибели и повреждения и в 5-дневный срок после завершения процедуры страхования представить Арендодателю страховой полис.

На основании отчета об оценке рыночного размера арендной платы от 10.07.2015 № 090-15-33 пунктом 4.1 договора установлена ежемесячная арендная плата за имущество в сумме 933 125 руб. 72 коп. без учета НДС, которая вносится до 10 числа месяца следующего за месяцем аренды (п. 4.2 договора).

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что с учетом положений действующего гражданского законодательства, Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», законодательства Тульской области, стороны пришли к соглашению, что размер арендной платы может быть изменен (увеличен) Арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы Арендатору. Размер арендной платы указывается на основании отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки (п. 5.1 договора).

За нарушение сроков перечисления сумм, подлежащих уплате, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени в размере 0,1% от неуплаченной в установленный срок суммы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).

Если состояние имущества по окончании срока действия договора хуже первоначального с учетом нормального износа, Арендатор возмещает Арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством (п. 5.6 договора).

Все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении изменений или дополнений в условия договора, о расторжении договора, в силу п. 6.1 договора, рассматриваются сторонами в месячный срок.

Объект аренды передан по акту от 20.08.2015 в состоянии, обеспечивающем возможность его использования в соответствии с его назначением и предусмотренными договором целями аренды. Согласно акту Арендатор подтверждает, что состояние имущества удовлетворяет целям и условиям его предоставления по договору (т. 4 л.д. 9).

25.05.2017 в арендуемом здании произошел пожар, в результате которого большая часть объекта аренды сгорела и не могла быть использована по назначению.

ГУ ТО «Тульские парки» (Арендодатель) считает, что виновником пожара является ООО «Ласт» (Арендатор), которое ненадлежащим образом исполняло обязательства по договору. После пожара общество перестало в полном объеме вносить арендную плату, поэтому Арендодатель полагает, что Арендатор свои обязательства по оплате исполняет не надлежащим образом, в результате чего за период с апреля по ноябрь 2017 года образовалась задолженность в сумме 8 437 906 руб. 80 коп. Арендодатель неоднократно направлял Арендатору претензии с требованием оплатить задолженность и пени, убытки от пожара, а так же расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение (т. 1 л.д. 50-53, 55-57), которые остались без удовлетворения.

Арендатор в свою очередь 08.06.2017 обратился к Арендодателю с просьбой о снижении размера арендной платы (т. 6 л.д. 6).

Поскольку стороны не договорились, они обратились в суд с первоначальным и встречным исками.

 

При принятии решения суд исходит из того, что в соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательства сторон возникли из договора аренды.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Факт получения в аренду имущества в надлежащем состоянии подтвержден материалами дела.

Согласно условиям договора аренды от 20.08.2015 № 76А/2015 ежемесячная арендная плата без учета НДС составляет 933 125 руб. 72 коп. и подлежит оплате до 10 числа месяца следующего за месяцем аренды. То есть за спорный период апрель-ноябрь 2017 года арендная плата с учетом НДС (18%) составила 8 808 706 руб. 80 коп. Стороны подтверждают, что частично обязательства исполнены, а именно, за апрель платежным поручением от 23.05.2017 № 131 внесена арендная плата в сумме 370 000 руб., соответственно долг за апрель составляет 731 088 руб. 35 коп. Арендатор 20.12.2017 платежными поручениями №№ 273-279 перечислил арендодателю за спорный период с мая по ноябрь 2017 года 700 руб. по 100 руб. за каждый месяц (т. 7 л.д. 5-13).

Арендатор полагает, что в связи с невозможностью использования арендованного имущества, частично уничтоженного пожаром, должен вносить плату только от использованных им площадей (640 кв.м. вместо 1793,3 кв.м.), и, ссылаясь на п. 4 ст. 614 ГК РФ вправе требовать уменьшения арендной платы.

В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещение ущерба.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Пунктом 4 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, подлежит доказыванию факт отсутствия вины арендатора в невозможности использования помещений по назначению. 

Заключая договор аренды, и принимая имущество по акту приема-передачи, ООО «Ласт» должно было действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности. Как установлено судом выше, имущество было принято ООО «Ласт» по акту без замечаний. Если имелись недостатки, в том числе, в части правил пожарной безопасности, послужившие, по мнению арендатора, одним из оснований для исключения части арендуемого имущества из расчета арендной платы, они должны были быть установлены арендатором при заключении договора аренды и принятия имущества по акту приема-передачи.

Проверяя довод ООО «Ласт» о недоказанности его вины в возникновении пожара, суд из Технического заключения от 19.06.2017 № 38-Эл по исследованию объектов, изъятых с места пожара, установил, что на изъятых фрагментах проводников имеются признаки, характерные для электродугового короткого замыкания (аварийного пожароопасного режима  работы). Оплавления фрагментов проводников из пакета № 5 имеют признаки короткого замыкания, возникших до пожара – первичного КЗ, с признаками аварийного токово-перегрузочного режима. Оплавления фрагментов проводников из пакетов № 1 -№ 3 имеет признаки электродугового короткого замыкания, возникшего в процессе пожара -  вторичное КЗ (т.5 л.д.57-78).

 Из Технического заключения от 21.06.2017 № 145 о причине пожара, произошедшего 25.05.2017 в здании административно-торгового назначения с вспомогательными постройками (рынок «Салют») по адресу: 

<

...>, подготовленного с учетом Технического заключения от 19.06.2017 № 38-Эл суд установил, что очаг пожара расположен внутри центральной части здания рынка в районе расположения торговых мест № 105 и № 106 (т. 2 л.д. 23-30). В протоколе осмотра места происшествия, составленного 25.05.2017, следует, что при осмотре указанных торговых мест были обнаружены электрические провода без изоляции с признаками аварийного режима работы электрооборудования в виде каплевидных оплавлений на концах характерные короткому замыканию. То есть в установленном очаге пожара находились электропровода с признаками аварийного режима работы электрооборудования. Согласно Техническому заключению СЭУ ФПС ИПЛ по Тульской области № 38-ЭЛ от 19.06.2017 следует, что на изъятых фрагментах электрических проводников имеются признаки короткого замыкания, возникшие до пожара – первичного КЗ, с признаками аварийного токово-перегрузочного режима. Вероятной причиной пожара является загорание изоляции электропровода от нагрева токоприводящей жилы электрической дугой при коротком замыкании с последующим воспламенением рядом находящихся горячих материалов.

ОНД и ПР г. Тулы по Центральному округу рассмотрен материал проверки сообщения о пожаре спорного объекта, в ходе которой со слов директора ООО «Ласт» ФИО6 установлено, что в здании рынка «Салют» имеется одна эл. щитовая и один эл. шкаф, от которых по кабелям, проходящим транзитом через каждое помещение арендатора, имеется ответвление к каждому субарендатору индивидуально и у каждого имеется свой счетчик и эл. щиток с автоматическими выключателями. Номинал автоматических выключателей, их тип подбирался индивидуально в соответствии с имеющимся торговым оборудованием (номинал автоматических выключателей  подбирал ФИО6, имеющий образование инженера механика, которое, по его мнению, позволяло это делать). Кабели внутренних сетей проводились в соответствии с ГОСТами к внутриплощадочным сетям. Данные сети прокладывались при строительстве здания, какие типы и марки кабеля использовались ФИО6 не помнит (т. 5 л.д. 20-21). 

Из объяснений, данных директором ООО «Молмаркет» ФИО7 органам дознания, следует, что ООО «Молмаркет» в ТК «Салют» является субарендатор торгового места № 105, в котором находились: один стеновой холодильник, два витринных холодильника, которые были подключены в розетки и удлинитель. На взгляд ФИО7 инженерные сети ТК «Салют», в том числе, электрические находились в плохом состоянии (т. 5 л.д. 24-25).

Субарендатор торгового места № 106 предприниматель ФИО5 органам дознания пояснил, что в ТК «Салют» арендует несколько торговых мест, в том числе, № 106, в котором находились: три среднетемпературных холодильника, два морозильных ларя и один неэксплуатируемый холодильный шкаф. Все оборудование, за исключением шкафа работало круглосуточно и было подключено к настенным розеткам, при этом одна эл. розетка была подключена к другой с помощью кабеля, который подходил к ней в корпус. Удлинители не использовались, но на торговом месте могли находиться (т. 4 л.д. 26-27).

 В возбуждении уголовного дела отказано в связи с отсутствием события преступления, предусмотренного ст. 108 УК РФ, что подтверждено постановлением от 07.08.2017 (т. 4 л.д. 86-95).

Опрошенный в судебном заседании 18.10.2018 в качестве свидетеля начальник сектора судебных экспертиз  ФГБУ «Судебно-экспертное учреждение ФПС «Испытательная пожарная лаборатория»  ФИО8 пояснил, что составлял техническое заключение от 21.06.2017 № 145 по исследованию причин пожара на основании материалов, собранных отделом надзорной деятельности. Замыкание, по мнению свидетеля, могло произойти из-за плохого состояния проводки, мест соединения в вилке, розетке; включения в сеть оборудования с мощностью, которая превышала допустимую нагрузку; скачка эл. энергии (т. 4 л.д. 98-99).

Судом в заседании 08.11.2018 были опрошены специалисты отдела надзорной деятельности и профилактической работы г. Тулы по Центральному округу ФИО9 и ФИО10, которые непосредственно выезжали на место пожара, проводили осмотр, сбор доказательств (т. 5 л.д. 117-118). ФИО10 пояснил, что нарушениями считается подключение приборов в сеть через удлинители и переходники.

Из письменных пояснений ВрИО начальника ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Тульской области ФИО11 следует, что под аварийным пожароопасным режимом электротехнического устройства понимается такой режим работы, при котором нарушается соответствие номинальных параметров и нормальных условий эксплуатации узлов или всего изделия с выходом его из строя и созданием условий для возникновения загорания материалов. Можно выделить 3 основных пожароопасных процесса, характерных для аварийных режимов: перегрузка, короткое замыкание (КЗ) и образование больших переходных сопротивлений. Перегрузочные режимы обычно возникают в результате ошибочных решений при проектировании эл. сетей, замены указанных в проектной документации элементов на аналоги с меньшими номинальными токовыми характеристиками; включения непредусмотренных потребителей электроэнергии большей мощности или их большего числа. В этом случае, проходящие через элементы электросети, рабочие токи редко значительно превышают их нормальные токи или длительно допустимые. Такие сравнительно небольшие перегрузки являются перегрузками первого рода. Их действие не вызывает быстрых термических повреждений элементов электросети, но при длительной работе в этих условиях происходит перегрев проводов, постепенное разрушение изоляции со значительным снижением ее изоляционных свойств. Перегрузки первого рода обычно не образуют непосредственно источником зажигания, однако часто являются причиной возникновения КЗ и связанных с  этим процессом перегрузок второго рода. (т. 6 л.д.105-106).

Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения - это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (п. 21 ч. 2 ст. 2); параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (ч.ч. 1 и 2 ст. 36).

Согласно ст. 37 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» организации обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны.

В силу положений ст. 38 Закона о пожарной безопасности ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

Из правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 № 2906-О, следует, что поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность.

Таким образом,  подключение оборудования субарендаторов без проведения расчетов нагрузки и письменного согласия Арендодателя; подключение субарендаторами оборудования в сеть (розетки) через удлинители является нарушением Арендатором – ООО «Ласт» пунктов 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6 и 2.2.8 договора, а также правил пожарной безопасности.

Следовательно, требование о взыскании долга за период с апреля по ноябрь 2017 года является обоснованным. 

Довод общества о завышении размера арендной платы также необоснован, т.к. он устанавливался на основании отчета оценщика и при заключении договора вопрос о размере не ставился.

Учреждение просит взыскать долг в сумме 8 437 906 руб. 80 коп., фактически за спорный период он составляет 8 438 006 руб. 80 коп., т.к. оплата производилась с указанием периода в назначении платежа. Однако суд не вправе выйти за пределы исковых требований, поэтому взыскивает долг в сумме  8 437 906 руб. 80 коп.

 

По этим же основаниям и в связи с невозможностью применения п. 4 ст. 614 ГК РФ суд отказывает ООО «Ласт» в удовлетворении его встречного требования.

 

Кроме того, учреждение просит взыскать с общества пени за просрочку оплаты в сумме 1 000 596 руб. 76 коп. за период с 11.05.2017 по 26.12.2017.

В силу п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

Статья 330 ГК РФ признает неустойкой (штрафом, пеней) определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пеня является разновидностью неустойки, носит длящийся характер и представляет собой определенную денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору за каждый день (или иной период) просрочки и по общему правилу определяется в процентном соотношении к сумме просроченного платежа. При этом, расчет пени производится за каждый день просрочки исполнения стороной обязательства. 

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность за нарушение сроков перечисления сумм, подлежащих к уплате в размере 0,1% за каждый день просрочки от неуплаченной в установленный срок суммы.

Суд проводит расчет пени

Расчёт п          расчет пени по задолженности, возникшей 11.05.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 101 088,35

11.05.2017

23.05.2017

13

1 101 088,35 ? 13 ? 0.1%

14 314,15 р.

-370 000,00

23.05.2017

Оплата задолженности

731 088,35

24.05.2017

20.12.2017

211

731 088,35 ? 211 ? 0.1%

154 259,64 р.

-100,00

20.12.2017

Оплата задолженности

730 288,35

21.12.2017

26.12.2017

6

730 988,35 ? 6 ? 0.1%

4 385,93 р.

Итого:

172 959,72 руб.

Расчёт п        расчет пени по задолженности, возникшей 14.06.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 101 088,35

14.06.2017

20.12.2017

190

1 101 088,35 ? 190 ? 0.1%

209 206,79 р.

-100,00

20.12.2017

Оплата задолженности

1 100 988,35

21.12.2017

26.12.2017

6

1 100 988,35 х 6 х 0,1%

    6 605,93 р.

Итого:

215812,72 руб.

Расчёт                расчет пени по задолженности, возникшей 11.07.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 101 088,35

11.07.2017

20.12.2017

163

1 101 088,35 ? 163 ? 0.1%

179 477,40 р.

-100,00

20.12.2017

Оплата задолженности

1 100 988,35

21.12.2017

26.12.2017

6

1 100 988,35 х 6 х 0,1%

    6 605,93 р.

Итого:

186083,33 руб.

Расчёт                    расчет пени  по задолженности, возникшей 11.08.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 101 088,35

11.08.2017

26.12.2017

138

1 101 088,35 ? 138 ? 0.1%

151 950,19 р.

-100,00

20.12.2017

Оплата задолженности

1 100 988,35

21.12.2017

26.12.2017

6

1 100 988,35 х 6 х 0,1%

    6 605,93 р.

Итого:

151949,59 руб.

Расчёт п                   расчет пени  по задолженности, возникшей 12.09.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 101 088,35

12.09.2017

26.12.2017

106

1 101 088,35 ? 106 ? 0.1%

116 715,37 р.

-100,00

20.12.2017

Оплата задолженности

1 100 988,35

21.12.2017

26.12.2017

6

1 100 988,35 х 6 х 0,1%

    6 605,93 р.

Итого:

116714,77 руб.

Расчёт п                  расчет пени  по задолженности, возникшей 11.10.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 101 088,35

11.10.2017

26.12.2017

77

1 101 088,35 ? 77 ? 0.1%

84 783,80 р.

-100,00

20.12.2017

Оплата задолженности

1 100 988,35

21.12.2017

26.12.2017

6

1 100 988,35 х 6 х 0,1%

    6 605,93 р.

Итого:

84 783,20 руб.

Расчёт п                       расчет пени  по задолженности, возникшей 11.11.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 101 088,35

11.11.2017

26.12.2017

46

1 101 088,35 ? 46 ? 0.1%

50 650,06 р.

-100,00

20.12.2017

Оплата задолженности

1 100 988,35

21.12.2017

26.12.2017

6

1 100 988,35 х 6 х 0,1%

    6 605,93 р.

Итого:

50 649,46 руб.

Расчёт п                        расчет пени  по задолженности, возникшей 12.12.2017

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

1 101 088,35

12.12.2017

26.12.2017

15

1 101 088,35 ? 15 ? 0.1%

16 516,33 р.

-100,00

20.12.2017

Оплата задолженности

1 100 988,35

21.12.2017

26.12.2017

6

1 100 988,35 х 6 х 0,1%

    6 605,93 р.

Итого:

16 515,73 руб.

 

Таким образом, пени составляют: 1 000 596 руб. 76 коп. (172959,72+215812,72+ 186083,33+151949,59+116714,77+84783,20+50649,46+16515,73) их суд взыскивает.

Заявлений об уменьшении размера неустойки в порядке, предусмотренном ст.333 ГК РФ, от ООО «Ласт» не поступало, в то время как пунктом 69 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст.333 ГК РФ).

Учитывая, что общество ходатайство о снижении размера пени не заявило, доказательства, подтверждающие явную несоразмерность подлежащих взысканию пени последствиям нарушения обязательства, не представило, а также с учетом того обстоятельства, что предусмотренная договором пени отражает волеизъявление сторон договора, арбитражный суд взыскивает пени за период с 11.05.2017 по 26.12.2017.

 

Помимо этого, учреждение просит взыскать с общества убытки, причиненные пожаром имуществу в сумме 3 065 870 руб. 82 коп.

 В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

В пунктах 1, 2, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7) разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Довод ООО «Ласт» о недоказанности его вины в возникновении у ГУ ТО «Тульские парки» убытков, подлежит отклонению.

В данном случае необходимость подтверждения учреждением наличия вины общества и причинно-следственной связи между его поведением и возникновением у учреждения убытков отсутствует, поскольку указанные обстоятельства необходимы для наступления деликтной ответственности, но не договорной. К ответственности, возникшей из договора аренды, подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

Вопрос о соотношении деликтных и договорных обязательств нашел отражение в правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 1399/13, где обращено внимание на то, что в случае, если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами.

По условиям пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.17 договора арендатор принял на себя обязательства  использовать имущество исключительно в соответствии с целями аренды (для осуществления коммерческой деятельности), а также в соответствии с назначением имущества; в сроки, согласованные с Арендодателем проводить капитальный ремонт имущества, обеспечивать нормальное функционирование и техническое состояние инженерно-технических коммуникаций; следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, не допускать действий, влекущих нарушение нормальных условий их функционирования, обеспечивать их сохранность; соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования государственных надзорных организаций, а также отраслевых правил и норм, действующих в сфере деятельности Арендатора и в отношении арендуемого имущества; не производить прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования имущества, вызываемых потребностями Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя; своевременно производить за свой счет текущий ремонт имущества; в целях обеспечения сохранности государственной собственности имущества, ежегодно в течение срока аренды страховать имущество в пользу Арендодателя от рисков гибели и повреждения и в 5-дневный срок после завершения процедуры страхования представить Арендодателю страховой полис.

В данном случае следствием пожара стало нарушение арендатором обязательства по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором оно было получено им при заключении договора. Между тем такая обязанность прямо предусмотрена статьей 622 ГК РФ и пунктом 3.1 договора.

В связи с этим, довод ООО «Ласт» о недоказанности неисполнения с его стороны обязательств по соблюдению правил противопожарной безопасности, неустановление лиц, виновных в возникновении пожара, не имеет правового значения для разрешения настоящего требования. 

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 12 постановления Пленума № 25).

В силу пункта 13 постановления Пленума № 25  при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При этом если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества (абзац 2 пункта 13 постановления Пленума № 25).

Для определения размера убытков по ходатайству ООО «Ласт» судом назначена экспертиза, по результатам которой составлено заключение от 25.07.2018 № 425 (т. 3 л.д. 46-71). Проведенной по делу судебной экспертизой определен объем ремонтно-восстановительных работ после пожара, а также установлено, что стоимость этих работ для приведения объекта в состояние объекта, не поврежденного пожаром, составляет 3 065 870 руб. 82 коп.

ООО «Ласт» полагает, что стоимость ремонтно-восстановительных работ была определена экспертом без учета износа объекта, в связи с чем эксперт подготовил письменные пояснения, согласно которым со ссылкой на заключение, эксперт указал, что если будет учтена степень износа здания, а подлежащая выплате сумма снижена пропорционально величине износа, то, располагая оставшейся суммой, не удастся провести ремонтные работы в полном объеме, до конца «исправить вещь». Следовательно, будет нарушен принцип полноты возмещения ущерба. Также в заключении эксперт указал, что невозможно учесть износ, т.к. отсутствует информация об износе объекта по состоянию на 25.07.2017 (т . 3 л.д. 103-104).

По просьбе суда эксперт  подготовил дополнение к заключению, в котором определил стоимость восстановительного ремонта без учета физического износа элементов здания (т. 4 л.д. 73-74). В дополнении эксперт привел таблицу, в которой отразил срок, по истечении которого конструктивный элемент должен быть поставлен на капитальный ремонт, срок службы конструктивных элементов до даты пожара и далее физический износ каждого элемента, подлежащего замене. При этом опрошенный в судебном заседании 04.10.2018 эксперт ФИО12 пояснил, что эксперту не были предоставлены сведения об износе объекта на дату пожара, поэтому может определить только физический износ, что равнозначно фактическому износу, т.к. при надлежащем содержании конструктивные элементы могут служить гораздо дольше, не требуя капитального ремонта (замены).

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио - и видеозаписи, иные документы и материалы. Все доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями федерального законодательства. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом в совокупности с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Оценивая указанные доказательства, суд исходит из того, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 № ВАС-649/12).

Исходя из содержания ст. 86 АПК РФ заключение эксперта должно быть ясным для понимания и не должно допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Опрошенный в судебных заседаниях эксперт ФИО12 дал устные пояснения.

ООО «Ласт» представлена письменная консультация специалиста ФИО13 – ООО «Бюро независимых экспертиз» на экспертное заключение ФИО12, который считает, что экспертом ФИО12 были допущены серьезные нарушения. Между тем, поскольку указанная консультация специалиста является мнением отдельного лица относительно результатов экспертизы, не лишает экспертное заключение ФИО12  доказательственного значения и о недостоверности проведенного экспертного исследования не свидетельствует. Более того, данная рецензия составлена по заказу общества, к участию в деле в качестве эксперта специалист не привлекался и об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался, в связи с чем, суд относится к данному документу критически.

Статьей 87 АПК РФ предусмотрено, что при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Стороны о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявляли.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что представленное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным ч. 2 ст. 86 АПК РФ, является обоснованным и мотивированным, выводы аргументированы и вытекают из исследовательской части, сомнений в правильности и объективности выводов, содержащихся в них, не усматривается. Поэтому суд принимает выводы, к которым пришел эксперт, в качестве допустимых доказательств  по делу, оснований не доверять эксперту у суда не имеется.

Следовательно, с учетом выше изложенных положений абзаца 2 пункта 13 постановления Пленума № 25 суд считает обоснованными и подлежащими взысканию убытки в сумме 3 065 870 руб. 82 коп.

 

Также ГУ ТО «Тульские парки» просит расторгнуть договор аренды от 20.08.2015 № 76А/2015.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании положений ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Судом установлено, что  в силу п. 1.5 договора он вступает в силу с момента государственной регистрации, распространяется на отношения сторон, возникшие с момента его подписания, и действует 3 года. Договор зарегистрирован 12.01.2015. Пролонгация договора условиями последнего не предусмотрена. Соответственно договор на дату вынесения решения прекратил свое действие. Более того, принятыми  Советским районным судом г. Тулы судебными актами, запрещена деятельность в задании ТК «Салют» и доступ в него. 

Требование о расторжении договора может быть заявлено только в отношении действующего договора, договор, прекративший свое действие, не может быть расторгнут по решению суда. Поэтому требование учреждения в части расторжения договора аренды оставлено без удовлетворения.

Что касается требования об обязании общества освободить и возвратить арендованное имущество, то суд считает, что оно также не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Определением Советского районного суда г. Тулы от 09.11.2018 учреждению и обществу запрещено осуществлять в здании и помещениях ТК «Салют» деятельность, связанную с пребыванием неопределенного круга лиц, исключен свободный доступ в здание (т. 6 л.д. 139-140). Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Тулы от 30.11.2018 (полный текст 05.12.2018) запрещена деятельность в помещениях ТК «Салют», т.к. дальнейшая эксплуатация объекта с нарушением норм и правил пожарной безопасности может повлечь за собой человеческие жертвы, ввиду того, что жизнь и здоровье людей, работающих и посещающих торговый комплекс подвергается опасности, устранение нарушений без запрета деятельности здания в целом, является невозможным (т. 6 л.д. 141-148). На основании решения МР ОСП и ИОИП вынесено постановление от 04.12.2018 о возбуждении исполнительного производства (т. 6 л.д. 149-150). 

Судом установлено, что объект имеет несколько входов, но только один из них закрывается как снаружи, так и изнутри, остальные входы закрываются только изнутри, открыть их снаружи невозможно. Ключи от входа, обеспечивающего доступ  на объект, находятся у учреждения, установившего свою охрану. Поскольку передача имущества по акту является не формальным действием, а фактическим с описанием состояния передаваемого имущества, как предусмотрено разделом 3 договора аренды, то по сути ГУ ТО «Тульские парки» должно обеспечить доступ на объект своих представителей и представителей арендатора, которые должны его осмотреть и по результатам составить акт. Однако, решением Советского районного суда г. Тулы установлено, что объект пострадал от пожара, создает угрозу жизни неопределенному кругу лиц, т.е. осмотр объекта с целью составления акта не безопасен. Фактически с момента принятия Советским районным судом г. Тулы обеспечительных мер, доступ арендатора на объект запрещен, и объект находится в фактическом владении арендодателя. На основании изложенного суд отказывает учреждению в удовлетворении данного требования.

Госпошлина по первоначальному иску с учетом уточнения составляет 91 522 руб. (85522+6000). Учреждение уплатило госпошлину в сумме 98 125 руб. (92125+6000) Поскольку требования удовлетворены частично, то госпошлину в сумме 85 522 руб. ((172959,72+215812,72+186083,33 + 151949,59+116714,77+84783,20+50649,46+16515,73) *85522): 12504374,38)) суд взыскивает с общества в пользу учреждения, в сумме 6 063 руб. (92125-85522) – возвращает учреждению из бюджета, в остальной части относит на учреждение.

Госпошлина по встречному иску составляет 6 000 руб. Ввиду того, что требование по встречному иску оставлено без удовлетворения, то расходы по уплате госпошлины относятся на него.

Также ООО «Ласт» уплатило за проведение экспертизы 80 000 руб. (т. 3 л.д. 22). Согласно счету стоимость экспертизы составляет 50 000 руб. Поскольку суд признал требование по первоначальному иску о взыскании убытков обоснованным, то расходы по экспертизе в размере 50 000 руб. суд относит на общество, а в сумме 30 000 руб. возвращает ООО «Ласт» отдельным определением.

 

Руководствуясь ст.ст. 49, 104, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску

 

Взыскать с ООО «Ласт»  в пользу ГУ ТО «Тульские парки» задолженность в сумме 8 437 906 руб. 80 коп., пени в сумме 1 000 596 руб. 76 коп. и убытки в размере 3 065 870 руб. 82 коп., а также в возмещение расходов по уплате госпошлины 85 522 руб. 

 

В остальной части требований отказать.

 

Возвратить ГУ ТО «Тульские парки» из федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 6 603 руб.

 

Требование ООО «Ласт»  по встречному иску оставить без удовлетворения.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тульской области.

 

 

    Судья                                                                                                          Е.Н.Глазкова