ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-12103/2021

г. Челябинск

20 сентября 2021 года

Дело № А07-8575/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2021 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОНИКС» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.07.2021 по делу № А07-8575/2020.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Лифтсервис» - ФИО2 (приказ общества с ограниченной ответственностью «Лифтсервис» № 11/21 от 03.09.2021, паспорт); 

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОНИКС» - ФИО3 (доверенность от 31.05.2021, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» - ФИО4 (приказ общества с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» № 31 от 25.08.2009, решение единственного участника  от 20.08.2020).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Лифтсервис» (далее – истец, ООО «Лифтсервис») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ОНИКС» (далее- ответчик, ООО СЗ «ОНИКС») в котором просило: 

- принять решение о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №б/н от 27 июля 2015 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь»  (далее - ООО «Завод Промсталь»)   (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО «Лифтсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в отношении однокомнатной квартиры № 105 (условный номер), общей площадью квартиры (проектной) - 36,12 кв. м, общей площадью жилого помещения (проектной) - 35,0 кв. м, жилой площадью (проектной) - 18,11 кв. м, расположенной на 15 этаже секции «Е» «Жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первая очередь строительства-секции Д,Е», расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:362;

- принять решение о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №б/н от 27 июля 2015 года, заключенного между ООО «Завод Промсталь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО «Лифтсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в отношении однокомнатной квартиры № 107 (условный номер), общей площадью квартиры (проектной) - 34,64 кв. м, общей площадью жилого помещения (проектной) -31,67 кв. м, жилой площадью (проектной)- 15,8 кв. м, расположенной на 15 секции «Е» «Жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первая очередь строительства- секции Д,Е», расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:362.

- Указать в резолютивной части решения Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-8575/2020, что данное решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015 г., №б/н от 27.07.2015, заключенных между ООО «Завод Промсталь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО «Лифтсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в отношении однокомнатных квартир N 105 (условный номер), № 107 (условный номер), расположенных на 15 этаже секции «Е» «Жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первая очередь строительства-секции Д, Е», расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:362 (с учетом уточнения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены общество с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» (далее - ООО «Завод Промсталь»), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 02.07.2021 (резолютивная часть оглашена 16.06.2021)  заявленные требования удовлетворены путем осуществления государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости вышеназванных договоров участия в долевом строительстве.

С вынесенным решением не согласился ответчик - ООО Специализированный застройщик «ОНИКС», обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на незаключенность договоров долевого участия в строительстве, государственная регистрация которых не произведена. Указанное исключает возможность принятия оплаты  по такому договору обществом  «Завод Промсталь» и не влечет правовых последствий для третьих лиц. Кроме того, обществу «Завод Промсталь» было выдано два разрешения на строительство, одно их которых от 21.05.2015 признано недействительным. Второе разрешение на строительство было выдано 23.10.2017. 

По мнению апеллянта, истец являясь юридическим лицом, а не гражданином, не может быть признан участником отношений долевого строительства регулируемых Федеральным законом от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Также податель апелляционной жалобы указывает, что предоставленные истцом документы в подтверждение оплаты (наличия встречных обязательств подлежащих зачету), не относятся к спорному объекту строительства, строительство которого в 2014 году не было начато. Соответственно, необходимость поставки лифта отсутствовала. Поставка лифта и обрамление дверей были произведены на объект по адресу: 

<

...>, который не является адресом объекта долевого участия в строительстве. Таким образом, оплаты спорных квартир не была произведена, фактически  у ООО «Завод Промсталь» возникло неосновательное обогащение за счет истца.

ООО «Лифтсервис» и ООО «Завод Промсталь» представлены отзывы на апелляционную жалобу, в которых выражено несогласие с приведенными к ней доводами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица - Управления Росреестра не явился. 

С учетом мнения представителей истца, ответчика и третьего лица - ООО «Завод Промсталь» в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители истца и третьего лица - ООО «Завод Промсталь» возражали против доводов апелляционной жалобы, просили судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между обществом «ЛифтСервис» (участник) и обществом «Завод Промсталь» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве от 27.07.2015, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику квартиру, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (т.1 л.д. 24-32).

В соответствии с п. 1.1 договора застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности земельный участок, общей площадью 8085 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской, кадастровый номер: 02:55:010910:362.

Согласно п. 2.2 договора квартира, подлежащая передаче застройщиком участнику, имеет следующие характеристики: однокомнатная квартира № 105, общей площадью квартиры (проектной) - 36,12 кв. м, общей площадью жилого помещения (проектной) -35,0 кв. м, жилой площадью (проектной) - 18,11 кв. м, расположенной на 15 этаже Дома.

В силу п. 2.5 договора ориентировочный срок ввода в эксплуатацию дома - II квартал 2016 г.

В соответствии с п. 3.1 договора цена определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство дома и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 1 976 506 руб..

В силу п. 3.2.1 договора сумма в размере 1 976 506 руб. подлежит оплате в течение 2 дней после государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 4.6. договора предусмотрена обязанность застройщика совместно с участником представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы для государственной регистрации договора и оплатить государственную пошлину и иные платежи, связанные с государственной регистрацией договора.

Также  между обществом «ЛифтСервис» (участник) и обществом «Завод Промсталь» заключен договор участия в долевом строительстве от 27.07.2015, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику квартиру, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (т.1 л.д. 32-41).

В соответствии с п. 1.1 договора застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности земельный участок, общей площадью 8085 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, на территоррии квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской, кадастровый номер: 02:55:010910:362.

Согласно п. 2.2 договора квартира, подлежащая передаче застройщиком участнику, имеет следующие характеристики: однокомнатная квартира № 107, общей площадью квартиры (проектной) - 34, 64 кв. м, общей площадью жилого помещения (проектной) -31, 67 кв. м, жилой площадью (проектной) - 15, 8 кв. м, расположенной на 15 этаже Дома.

В силу п. 2.5 договора ориентировочный срок ввода в эксплуатацию дома - II квартал 2016 г.

В соответствии с п. 3.1 договора цена определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство дома и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 1 895 520 руб.

В силу п. 3.2.1 договора сумма в размере 1 895 520 руб. подлежит оплате в течение 2 дней после государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 4.6. договора предусмотрена обязанность застройщика совместно с участником представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы для государственной регистрации договора и оплатить государственную пошлину и иные платежи, связанные с государственной регистрацией договора.

11.01.2018  между ООО «Завод Промсталь» и ООО «Лифтсервис» заключено соглашение о зачете взаимных требований, по условиям которого обязательства ООО «ЛифтСервис» по оплате договоров долевого участия от 27.07.2017 считаются исполненными на сумму 1 976 506 и 1 895 520 руб. соответственно  т.1 л.д. 47).

23.05.2018 между обществом «Завод Промсталь» (продавец) и обществом «Оникс» (покупатель, после смены наименования ООО СЗ «ОНИКС») заключен договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 (т.1 л.д. 48-49).

По условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя с кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213 (пункт 1.1 договора).

В пунктах 1.3.1, 1.3.2 договора стороны указали, что покупатель осведомлен о том, что продаваемые земельные участки находятся в границах территории, в отношении которой Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято решение о развитии согласно постановлению Администрации городского округа город Уфа РБ от 29.12.2012 № 6234 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала ограниченного улицами Сун-Ят-Сена, Брестской и Айской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», а также о том, что продавец до продажи земельных участков произвел их инвестиционные улучшения, касающиеся подготовки их к строительству, в том числе путем разработки проекта строительства.

Согласно пункту 1.3.3 договора покупатель осведомлен о том, что до продажи земельных участков продавец заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ». Перечень указанных в настоящем пункте третьих лиц является неотъемлемой частью соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков.

Существенный интерес продавца в заключении настоящего договора состоит в том, что в течение 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные в настоящем договоре земельные участки стороны настоящего договора подпишут соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков, регулирующие права и обязанности продавца и покупателя по отношению к земельным участкам и условиям их использования (пункты 1.3.1 - 1.3.2 договора). Отказ от заключения соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, предусмотренного настоящим пунктом, или нарушение условий указанного соглашения влечет право продавца требовать расторжения настоящего договора купли-продажи.

До подписания настоящего договора покупатель осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ» и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

В пункте 2.1 договора стороны предусмотрели, что цена продажи участков определена в размере 100 000 000 руб., и подлежит оплате покупателем продавцу в течение 1 (одного) года со дня заключения настоящего договора.

14.01.2019 общество СЗ «ОНИКС» направило в адрес общества «Завод Промсталь» проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, согласно пункту 2 которого общество «Завод Промсталь» обязано было передать все документы (договоры, соглашения и т.п.) с третьими лицами, которым переданы права на помещения Жилого дома, а также данные по оплате ими по заключенным договорам (т. 1 л. д. 52- 54).

В пунктах 4, 5 проекта соглашения общество СЗ «ОНИКС» предусмотрело, что оно как покупатель приняло по договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности продавца перед третьими лицами, и после получения разрешительной документации на строительство жилого дома и получения права на заключение договоров долевого участия на строительство жилого дома, а также после получения всего комплекта документации по третьим лицам обязано заключить в соответствии с требованиями действующего законодательства с третьим лицами, перечень которых указан в приложении № 1, договоры участия в долевом строительстве. При этом заключение договоров участия в долевом строительстве должно производиться с третьими лицами на те же объекты, права на которые третьи лица приобрели у общества «Завод Промсталь», как напрямую, так и через участие (членство) в ЖСК «Жилом дом литер 6».

В качестве оплаты по договорам участия в долевом строительстве покупатель (общество СЗ  «ОНИКС») примет фактические и подтвержденные платежи, произведенные третьими лицами на строительство жилого дома.

В приложении № 1 к проекту соглашения об инвестиционных условиях (список третьих лиц по объекту: «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением ул. Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» под порядковыми номерами №№ 7,8 указано ООО «Лифсервис» с номерами квартир №№ 105,107.

Из анализа указанных соглашений  в рамках дела №А07-15331/2019 был сделан вывод о том, действительная воля сторон была направлена на фактический переход вместе с переходом права собственности на земельные участки и объекта строительства, находящегося на них, обязательств общества «Завод Промсталь» по договорам, заключенным с третьими лицами, путем перемены лиц в обязательствах. В связи с чем произошла  замена застройщика, путем передачи всех прав и обязанностей от продавца покупателю, в том числе, по завершению строительства, что в свою очередь невозможно без передачи объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика.

Как следует из пунктов 11.1.1 - 11.1.5. проектной декларации № 02-000254 по состоянию на 30.06.2018 на объект «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Секции Д, Е Дополнения», опубликованной новым застройщиком на официальном сайте (https юлай-уфа.рф) указаны следующие реквизиты разрешения на строительство: номер разрешение - 02-RU03308000-910Ж-2017, дата выдачи разрешения - 23.10.2017, срок действия разрешения на строительство- 23.02.2019, наименование органа, выдавшего разрешение - Отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Получив информацию о смене застройщика дома, ООО «Лифтсервис» обратилось в ООО СЗ «ОНИКС» письмом исх. № 25 от 03.04.2019, в котором сообщило о заключенных договорах долевого участия в отношении квартир №№ 105, 107 и просьбой оформить надлежащим образом договоры долевого участия и создать условия для их государственной регистрации в 10-ти дневный срок ( т.1 л.д. 42).

В ответ на указанное обращение ООО СЗ «ОНИКС» направил письмо исх.№ 108 от 15.05.2019, в котором указал на то, что договоры участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015 не прошли государственную регистрацию, в силу чего не являются заключенными. Также новый застройщик указал на то, что справка прежнего застройщика ООО «Завод Промсталь», подтверждающая полную оплату не является платежным документом (т.1 л.д. 43). 

С повторным письмо исх. N 51 ООО «Лифтсервис» обратилось к ООО СЗ «ОНИКС» 04.07.2019, к которому были приложены документы, подтверждающие оплату по договорам участия в долевом строительстве №б/н от 27.07.2015 (т.1 л.д. 44).

Письмом исх. № 189 от 19.07.2019 ООО СЗ «НИКС» отклонил документы, представленные истцом в подтверждение оплаты за квартиры.

Письмом исх. № 56 от 19.08.2019 ООО СЗ «ОНИКС» дополнительно были представлены документы, являющиеся основанием для расчетов с прежним застройщиком (т.1 л.д.45).

Полагая, что ООО СЗ «ОНИКС» неосновательно уклоняется от принятых на себя по договору купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 года обязательств, согласно которым, принимая земельные участки, принимает и обязательства ООО «Завод Промсталь» перед участниками строительства, общество с ограниченной ответственностью «Лифтсервис» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции  пришел к выводу о соблюдении формы договора долевого участия в строительстве и исполнении истцом обязательства по оплате подлежащих передачи ему жилых помещений путем зачета взаимных требований с первоначальным застройщиком. Установив переход прав застройщика к ООО СЗ «ОНИКС» и его осведомленность о правах лиц, заключивших договоры долевого участия с ООО «Завод Промсталь», суд отклонил возражения ответчика о незаключенности договоров долевого участия в строительстве и отсутствии их последствий для третьих лиц. 

Поскольку договоры долевого участия были заключены до ввода жилого дома в эксплуатацию, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии препятствий к осуществлению государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Частью 1 названной нормы определено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, утверждение подателя апелляционной жалобы о недопустимости применения настоящего закона к отношениям застройщика с юридическими лицами является ошибочным. Исходя из содержания прав и обязанностей сторон договора долевого участия, оснований считать их связанными с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости, на которую в силу пункта 3 статьи 1 Закона № 214-ФЗ не распространяется действие закона, не имеется.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Статьей 48 Закона № 218-ФЗ установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства.

На основании пункта 1 статьи 48 указанного Закона государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В силу пункта 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации переход строительства многоквартирного дома от одного застройщика к другому не влияет на объем прав участника долевого строительства, его статус стороны соответствующего правоотношения не прекращается даже в случае ликвидации первоначального застройщика до момента возникновения у нового застройщика права строительства многоквартирного дома, статус участника долевого строительства не может отрицаться даже в случае отсутствия у него какого-либо договора с новым застройщиком (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 89-КГ15-10 и от 24.01.2017 № 89-КГ16-10).

С учетом названного и установленного в рамках дела №А07-15331/2019 обстоятельства перехода прав застройщика и обязательств общества «Завод Промсталь» по договорам, заключенным с третьими лицами к ООО СЗ «ОНИКС», названное общество является лицом, на котором лежит обязанность подачи заявления о государственной регистраций  спорных договоров участия в долевом строительстве. Факт его уклонения от исполнения такой обязанности подтвержден перепиской сторон.

Рассмотрением дела установлено соблюдение требований к письменной форме заключения договоров и отражение в них существенных условий, которые определены пунктом 4 статьи 4  Закона № 214-ФЗ. Заключение договоров произведено 27.07.2015  в период действия выданного обществу «Завод Промсталь» разрешения на строительство от 21.05.2015. 

Оценивая возражения подателя апелляционной жалобы относительно незаключенности договора по причине отсутствия его государственной регистрации,  что исключает возможность принятия оплаты  по такому договору обществом  «Завод Промсталь» и не влечет правовых последствий для третьих лиц, судебная коллегия исходит из следующего.

 По смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, приведенные апеллянтом доводы не исключают удовлетворение заявленных истцом требований.

Необходимость государственной регистрации обусловлена целями оглашения обязательственного результата сделки, придания порожденным договором правовым последствиям эффекта публичности, обеспечения доступности третьим лицам информации о факте совершения сделки и ее условиях. 

В рассматриваемом случае, такие цели достигнуты  информированностью ООО СЗ «ОНИКС» о заключенных с истцом договорах долевого участия при смене застройщика, что следует из договора купли-продажи от 23.05.2018 и проекта соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков от 14.01.2019.  

Исходя из приведенных выше разъяснений, отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве не является препятствием для его исполнения сторонами, включая исполнения обязанности по оплате объекта долевого участия в строительстве. Такое исполнение соответствует обычаям делового оборота и не противоречит принципу добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В силу пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» условием для прекращения обязательства зачетом является факт получения соответствующей стороной заявления о зачете.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу для прекращения обязательств зачетом необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете (пункт 10 постановления Пленума № 6).

Предусмотренное законом требование об однородности подлежащих зачету обязательств ошибочно истолковано апеллянтом как влекущее необходимость существования обязательств ООО «Завод Промсталь» непосредственно связанных со строительством  объекта долевого строительства - Жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первая очередь строительства-секции Д,Е, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 02:55:010910:362.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснено, что в целях применения статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда).

Из материалов дела следует, что соглашение о зачете взаимных требований от 11.01.2018  было заключено между ООО «Завод Промсталь» и ООО «Лифтсервис» в условиях взаимной задолженности сторон подтвержденной актами выполненных работ и справками о стоимости выполненных работ (т.3 л.д. 95-140). Доказательств оспаривания в судебном порядке соглашения о зачете взаимных требований от 11.01.2018 и признания его судом недействительной сделкой  материалы дела не представлено. 

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что состоявшийся зачет является надлежащим способом прекращения обязательства участника долевого строительства (истца) перед застройщиком по договорам участия в долевом строительстве и после проведения зачета по настоящему соглашению обязательства ООО «ЛифтСервис» по оплате договоров от 27.07.2017 считаются исполненными на сумму 1 976 506 и 1 895 520 руб. соответственно.

Анализ мотивов отклонения доводов апелляционной жалобы приведен в настоящем постановлении выше в силу чего не требует дополнительной аргументации.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 02.07.2021 по делу № А07-8575/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ОНИКС»– без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.Ю. Соколова

Судьи:                                                                         И.А. Аникин

                                                                                     Ю.С. Колясникова