АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул.,  д.35/39,  Пенза г., 440026

тел.: +78412-52-99-97, факс: ++78412-55-36-96, Email: penza.info@ arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Пенза            Дело № А49-2423/2022

 «20» июля 2022 г.                                                                

Резолютивная часть решения объявлена 13.07.2022г.

Полный текст решения изготовлен 20.07.2022г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе  судьи Енгалычевой О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабаевой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску гражданина ФИО1 к 1.ОАО «Пензастрой» (ОГРН1025801355458, ИНН5836606763), 2. ООО «СУ-11» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с участием третьих лиц: 1. ЖСК «Единый», 2. гр-ки ФИО2, 3. гр-на ФИО3, 4.Управления Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии Пензенской области, 5.Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Пензенской области, 6. граждан – жителей дома №12, корпус 1 по ул. Рахманинова г.Пенза: ФИО4, ФИО5, ФИО6, Б.Н., ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50    о признании договора недействительным

при участии:

от истца: ФИО1, ФИО51– представитель по доверенности

от ответчика2: ФИО52– представитель по доверенности

от третьего лица1: ФИО53 председатель правления, ФИО54 _ представитель по доверенности;

от третьего лица2: ФИО55 – представитель по доверенности

от третьего лица3: ФИО52 – представитель по доверенности

от третьих лиц 6: ФИО28

установил:

гражданин ФИО1 обратился к Открытому акционерному обществу «Пензастрой»,  обществу с ограниченной ответственностью «СУ-11» с иском о признании недействительным в силу ничтожности  договора  от 24 марта 2017 года об участии в долевом   строительстве жилого дома №4 (строительный) по ул. Рахманинова в г. Пензе, заключённого ответчиками. Основанием для признания сделки недействительной явилось отчуждение акционерным обществом обществу с ограниченной ответственностью прав на строящиеся нежилые помещения, отнесённые согласно проектной документации к общедомовому имуществу. 

В обоснование своих требований истец сослался на данные  внесённые  в Единый государственный реестр недвижимости, согласно которым  нежилые помещения №13,14 по ул. Рахманинова, д.12, корпус №1 с кадастровыми номерами  58:29:1007014:5508, 58:29:1007014:5509 отнесены к общему имуществу  собственников помещений МКД.

Исковые требования предъявлены истцом со ссылкой на ст.ст.166,168,290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, направлены на защиту избранным способом прав и законных интересов собственников МКД по ул. Рахманинова, д.12 в части незаконного распоряжения застройщиком общедомовым имуществом.

Дело передано для рассмотрения Арбитражному суду Пензенской области, как компетентному суду, Октябрьским районным судом г. Пензы. Определение от 25.01.2022г. по делу №2-43/2022 о  передаче дела судом общей юрисдикции в иной суд частниками дела не обжаловано. Дело принято к рассмотрению арбитражным судом 11.03.2022г.

В ходе судебного разбирательства истец ходатайствовал об объединении настоящего дела с делом №2-43/2022, в котором исследуется на действительность несколько взаимосвязанных сделок, одной из которых является  и оспариваемый договор от 24 марта 2017 года. Ответчики возражали против удовлетворения ходатайства истца. 

Ходатайство истца об объединении настоящего дела с делом суда общей юрисдикции с передачей дела на рассмотрение в Октябрьский районный суд г.Пензы оставлено арбитражным судом без удовлетворения в соответствии со ст.39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики иск не признали. Так, в отзыве на иск конкурсный управляющий  ОАО «Пензастрой» ФИО56 указал на заключение оспариваемого договора в соответствии  с требованиями Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..», договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области. Застройка спорных помещений осуществлялась  в соответствии с проектом, разработанным ОАО «Пензастрой» шифр 73-4-14, данные помещения запроектированы как нежилые помещения с назначением «кабинет» (л.д.93 т.2).

Представитель общества «СУ-11» настаивал на добросовестном приобретении обществом прав по договору  долевого участия в строительстве, в договоре №16722/4РХ-нж от 24.03.2017г. чётко определён предмет долевого строительства, расчёт за приобретённое по договору право произведён участником с застройщиком полностью, что в  последующем позволило произвести уступку прав по оспариваемому договору. 

При заключении договора общество «СУ-11» было ознакомлено ОАО «Пензастрой» с проектом на дом. О несоответствии заключённого договора проектной декларации в части общего количества офисов, с учётом офисов, подлежащих передаче обществу «СУ-11» по договору №16722/4РХ-нж от 24.03.2017г. по завершении строительства дома, ответчик не был уведомлён застройщиком. В графическом приложении к договору спорные помещения были запроектированы застройщиком как нежилые помещения (кабинет), сомнения по оценке помещений в качестве общедомового имущества у дольщика отсутствовали. Договор зарегистрирован Росреестром, после чего общество «СУ-11» позиционировало себя перед третьими лицами в качестве законного владельца прав на строящийся объект недвижимости.

Представители ФИО2 (ФИО57 ), ФИО3 (3-и лица по делу без самостоятельных требований на предмет спора), приобретшие у общества «СУ-11» согласно договорам цессии право требования к ОАО «Пензастрой» на передачу спорных нежилых помещений, с иском не согласились, так как обязательства ОАО «Пензастрой» по оспариваемому договору долевого участия в строительстве прекратились в связи с признанием застройщика ОАО «Пензастрой» банкротом.

Объект незавершённого строительства был передан в рамках дела о банкротстве новому  застройщику ЖСК «Единый», а в последствие и Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Пензенской области, которые завершали строительство дома на основании договоров паенакопления, заключённых с участниками строительства, в том числе  с гражданами ФИО2, ФИО3 После ввода объекта в эксплуатацию спорные помещения, как нежилые помещения, возведённые новым застройщиком в соответствии с проектной документацией, были переданы гражданам ФИО2, ФИО3 по актам приёма-передачи.

Председатель правления ЖСК «Единый» ФИО53  пояснил, что, заключая договоры паенакопления с  ФИО2 (ФИО57) и ФИО3 новый застройщик взял на себя обязательство по предоставлению указанным лицам нежилых помещений и выполнил указанное обязательство, построив указанные помещения и передав их по договорам паенаковления. При этом ФИО53 подтвердил, что нежилые помещения были возведены до сдачи дома в эксплуатацию, проектное решение представлено в материалы дела в виде чертёжной части. 

Истец исковые требования поддержал, пояснил, что согласно проектной документации и проектной декларации, размещённой застройщиком, МКД имел только 12 офисов, к числу которых помещения, переданные застройщиком ФИО2 и ФИО3, не относились. На вопрос суда: следует ли условия договора №16722/4РХ-нж от 24.03.2017г.  оценивать как несоответствующие проектной декларации в части количества офисных помещений, истец ответил утвердительно.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, третьих лиц, арбитражный суд установил: на основании разрешения на строительство от 28.01.2015г. №RU58304000-008, выданного Администрацией г. Пензы, Открытое акционерное общество «Пензастрой» являлось застройщиком жилого дома переменной этажности со встроенными объектами обслуживания корпус 1.стр.4 по ул. Рахманинова в г.Пензе (л.д.31 т.1).

24.03.2017г. ОАО «Пензастрой» (застройщик) и ООО «СУ-11» (участник долевого строительства) заключили договор №16722/4РХ-нж об участии в долевом строительстве жилого дома №4 (строительный) по ул. Рахманинова в г.Пензе. Предметом договора являлось участие  дольщика в возведении жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1007014:3208 по адресу: 

<

...>. Арбеково. Стоимость участия в строительстве определена п.3.1. договора в сумме  4 993 200 руб. 

При надлежащем выполнении обязательства участником строительства застройщик обязывался после ввода объекта в эксплуатацию передать участнику  нежилые помещения: 1В на первом этаже блок-секции 1 в осях 2-5, А-Г; 6В на первом этаже блок-секции 6, в осях 4-7, А-Г.

Пункт 1.1. договора содержал описание  объекта строительства, в том числе, о наличии на первом этаже  запроектированных 12 офисов, как встроенных  объектов обслуживания. Приложение №1 к договору содержало план нежилого помещения, подлежащего передаче участнику после завершения строительства. Договор об участии в долевом строительстве прошёл государственную регистрацию (л.д.45 т.1).

Общество «СУ-11»  произвело расчёт с ОАО «Пензастрой»  по договору об участии в долевом строительстве посредством проведения зачёта встречных требований по договору строительного подряда, что ОАО «Пензастрой» также подтвердило справкой  от 10.04.2017г. №634-ОМ (л.д.44,45 т.2).

Истец, как лицо, приобретшее по договору уступки право пая по договору паенакопления №Р4/Ж/36 от 27.04.2020г. (л.д.40-41 т.1, л.д.130-134 т.2), в последствие ставший собственником 

<

...> обратился с иском о признании договора №16722/4РХ-нж об участии в долевом строительстве жилого дома №4 по ул.Рахманинова в г.Пензе ничтожным, как сделки, посягающей  на публичные интересы, права и охраняемые законом  интересы третьих лиц, а именно: нарушающей права собственников жилых помещений подъездов 1 и 6 МКД №12 по ул.Рахманинова, учитывая незаконное распоряжение застройщиком общедомовым имуществом, подлежавшим созданию в соответствии с проектной документацией на жилой дом. 

При оспаривании сделки истец сослался на ст.ст.166,168,290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст.168 ГК РФ).

При этом в силу разъяснений п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к ст. 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Истец, обращаясь с иском, не представил доказательств того, что договор №16722/4РХ-нж об участии в долевом строительстве жилого дома №4 по ул.Рахманинова в г.Пензе посягал на публичные интересы, из искового заявления следует, что истец имеет личный законный интерес в признании сделки недействительной. Участие в деле жильцов дома №12 по ул.Рахманинова  не свидетельствует, что иск предъявлен в интересах неопределённого круга лиц. Доказательства нарушения сделкой требований к обеспечению безопасности жизни и здоровья граждан истец не представил. Явно выраженный запрет, установленный законом, нарушенный при заключении оспариваемой сделки, истцом также не назван.

В связи с чем, заключённый ответчиками договор оценивается судом как оспоримая сделка.

Договор заключён ответчиками в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..», нарушения требований к форме и содержанию договора участия в долевом строительстве суд при оценке договора №16722/4РХ-нж не установил.

Истец оспаривает договор в части  несоответствия условий договора информации, включённой в проектную декларацию (л.д.32-36 т.1), оформленную на основании проектной документации на строительство, а именно: в части предоставления застройщиком участнику на первом этаже 1-й и 6-й блок-секций офисных помещений сверх общего количества офисных помещений, предусмотренных проектной декларацией. При том, что офисные помещения расположены в местах, отведённых проектной документацией под места общего пользования. Ответчики подтвердили, что застройщик построил и передал им по актам офисные помещения с номерами №№13,14, при  указании в проектной декларации на  наличие 12 офисов.

Из п.4.1. ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует: условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Истец не является стороной договора, в связи с чем, не приобрёл право на оспаривание сделки по основаниям несоответствия предмета договора проектной документации и составленной на её основании проектной декларации.

Кроме того, оспаривание договора №16722/4РХ-нж от 24.03.2017г. как сделки, нарушающей права истца, как собственника, на пользование общедомовым имуществом в МКД по ул. Рахманинова,12 в соответствии со ст.36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации не основано на представленных в материалы дела доказательствах.

Общество «СУ-11» уступило свои права по договору №16722/4РХ-нж от 24.03.2017г. гражданам ФИО57 (в настоящее время фамилия изменена на ФИО2) и ФИО58, заключив договоры цессии от 22.08.2017г. (л.д.54 т.1) и от 18.01.2018г. (л.д.46 т.2). Договоры прошли государственную регистрацию. 20.08.2018г. ФИО58 уступил право требования по договору №16722/4РХ-нж от 24.03.2017г. ФИО3 (л.д.48 т.2).

Из материалов дела следует, что ОАО «Пензастрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества 18.10.2017г. введено конкурсное производство (дело №А49-10760/2016). 

В связи с банкротством ОАО «Пензастрой» Правительством Пензенской области и подрядчиками 08.05.2019г. было заключено  Соглашение о намерениях завершения строительства многоквартирных домов, застройщиком которых являлся ОАО «Пензастрой», в том числе, дома на ул. Рахманинова (том.4). Участникам строительства было предложено принять решение  о создании для завершения строительства  жилищно-строительного кооператива, отвечающего требованиям ст.201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». 

Решением участников строительства от 24.05.2019г. для достраивания МКД по ул. Рахманинова был создан ЖСК «Единый», которому определением арбитражного суда от 22.08.2019г. по делу №А49-10760/2016 был в порядке отступного в соответствии с п.14 ст.201.10 Закона о банкротстве передан объект незавершённого строительства:  МКД переменной этажности со встроенными объектами обслуживания по ул. Рахманинова г.Пенза, корпус 1 стр.4, со степенью готовности 62% (см. том 4).

Новый застройщик заключил договоры паенакопления со всеми участниками строительства – членами кооператива, в том числе, был заключён договор паенакопления №Р4К/1В от 25.11.2019г. с ФИО57 (том 4),  договор паенакопления №Р4/К/6В от 01.11.2019г. с ФИО3(л.д.99 т.2). Согласно договорам паенакопления  пай состоял из объекта недвижимости, представлявшего проектируемое встроенно-пристроенное нежилое помещение №1В, №6В. При этом ЖСК «Единый», как застройщик, в преамбуле к договору заверил участника строительства, что в отношении объекта недвижимости, составляющего предмет договора, не установлены запреты или  ограничения на распоряжение правами на объект недвижимости.

По завершении строительства встроенные нежилые помещения были переданы застройщиком ФИО3 и  ФИО57 (л.д.103, т.2, л.д.61 т.1) в счёт исполнения обязательства по договорам паенакопления.

Согласно п.14 ст.201.10 Закона о банкротстве обязательства переданы от ОАО «Пензастрой» новому застройщику в качестве отступного, что в соответствии со ст.409 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратило обязательства  между участниками строительства и ОАО «Пензастройй». Общее имущество к моменту передачи незавершённого строительства новому застройщику создано не было, что подтверждает процент готовности МКД (62%).

В связи с чем, права истца на распоряжение общим имуществом МКД, которые он приобрёл в апреле 2020 года, заключив договор цессии по договору паенакопления, не были нарушены оспариваемой сделкой, прекратившей своё действие до ввода объекта в эксплуатацию. Все последующие правоотношения по строительству и распоряжению объектом недвижимости, включая строительство общедомового имущества МКД и нежилых помещений, возникали между новым застройщиком и пайщиками ЖСК «Единый». Данные правоотношения предметом рассмотрения настоящего дела не являются.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в соответствии со ст.166,168,209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.36,40 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на истца в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                                                             

Р Е Ш И Л :

1.В иске отказать, расходы по оплате госпошлины отнести на истца.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

          Судья                                                                  О.А. Енгалычева