АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-80-86

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-55379/2022

г. Краснодар

26 декабря 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2023 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Глебовой Ю.Я.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН: 

<

***>)

к ООО «Максим и К» (ИНН: 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, 

- Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН: 

<

***>),

- ФГБУ «Сочинский национальный парк» (ИНН: 

<

***>),

- Администрации МО городской округ г.к. Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>), - Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ИНН 7710723134), 

- Службы охраны на Кавказе федеральной службы охраны Российской Федерации (ИНН 

<

***>), 

- ОАО «Сочигоргаз» (ИНН 

<

***>)

в котором просит:

- признать расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202001:17 (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Сочи, р-н Центральный, Верхне-Сочинское лесничество ГУ «СНП», квартал 75, выдел                                 9) самовольными постройками следующие объекты:

- 23:49:0202001:1073, площадь - 1249.6 кв. м.;

- 23:49:0202001:1074, площадь - 1063.9 кв. м.

- обязать ООО «Максим и К» в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу снести своими силами либо за свой счет расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202001:17 Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Сочи, р-н Центральный, Верхне-Сочинское лесничество ГУ «СНП», квартал 75, выдел 9 самовольные постройки:

- 23:49:0202001:1073, площадь - 1249.6 кв. м;

- 23:49:0202001:1074, площадь - 1063.9 кв. м

- обязать ООО «Максим и К» в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202001:17 Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Сочи, р-н Центральный, Верхне-Сочинское лесничество ГУ «СНП», квартал 75, выдел 9 в состояние, предшествующее возведению строений;

- присудить судебную неустойку ООО «Максим и К», в размере 30 000 руб., за каждый день просрочки с момента вступления решения суда в законную силу, до дня фактического исполнения данного решения

 

при участии в судебном заседании (до перерыва в судебном заседании 21.12.2023 10 час. 00 мин):

от истца – не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика – ФИО1 (доверенность),

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – не явились, извещены надлежащим образом,

при участии в судебном заседании (после перерыва в судебном заседании 25.12.2023 11 час. 50 мин):

от истца – не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – не явились, извещены надлежащим образом 

 

У С Т А Н О В И Л:

МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Максим и К», в соответствии с которым просит:

- признать расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202001:17 Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Сочи, р-н Центральный, Верхне-Сочинское лесничество ГУ «СНП», квартал 75, выдел                                 9 самовольными постройками следующие объекты:

- 23:49:0202001:1073, площадь - 1249.6 кв. м.;

- 23:49:0202001:1074, площадь - 1063.9 кв. м.

-  обязать ООО «Максим и К» в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу снести своими силами либо за свой счет расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202001:17 Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Сочи, р-н Центральный, Верхне-Сочинское лесничество ГУ «СНП», квартал 75, выдел 9 самовольные постройки:

- 23:49:0202001:1073, площадь - 1249.6 кв. м;

- 23:49:0202001:1074, площадь - 1063.9 кв. м

- обязать ООО «Максим и К» в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202001:17 Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, г. Сочи, р-н Центральный, Верхне-Сочинское лесничество ГУ «СНП», квартал 75, выдел 9 в состояние, предшествующее возведению строений;

- присудить судебную неустойку ООО «Максим и К», в размере 30 000 руб., за каждый день просрочки с момента вступления решения суда в законную силу, до дня фактического исполнения данного решения. 

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, явку в судебное заседание не обеспечили, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В заседании объявлен перерыв до 11 часов 50 минут 25.12.2023. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по адресу: www.krasnodar.arbitr.ru. После перерыва заседание продолжено без участия представителей сторон.

Согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

При указанных обстоятельствах дело подлежит рассмотрению по правиламст. 156 АПК РФ.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, в соответствии с которым ООО «Максим и К» возражает относительно заявленных исковых требований, ссылаясь в том числе на пропуск срока исковой давности. 

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, пришел к нижеследующему.

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202001:17 принадлежит на праве собственности Российской Федерации (регистрационная запись № 23:49:0202001:17-23/050/2019-1 от 20.02.2019) и закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за ФГБУ «Сочинский национальный парк» (регистрационная запись № 23-23-50/005/2006-179 от 15.03.2006). Так же, зарегистрировано право аренды земельного участка в пользу ООО «Максим и К» (регистрационная запись № 23-23-50/005/2006-180 от 15.03.2006).

Вместе с тем, согласно выписке ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202001:17 зарегистрированы объекты капитального строительства 23:49:0202001:1073, назначение - нежилое, наименование - здание, площадь - 1249.6 кв. м., год завершения строительства - 2012, 23:49:0202001:1074, назначение - нежилое, наименование - здание, площадь - 1063.9 кв. м., год завершения строительства - 2012. Собственником данных объектов является ООО «Максим и К».

Между Федеральным государственным бюджетным учреждением "Сочинский национальный парк" и ООО «Максим и К» договор аренды земельного участка № 8/7 от 06.10.2005 г.

При этом полномочия по распоряжению земельными участками, принадлежащими Российской Федерации, Межрегиональное территориальное управление ФГБУ «Сочинский национальный парк» не передавало.

ФГБУ «Сочинский национальный парк» в нарушение нормативных предписаний, регламентирующих возможность распоряжения земельными участками, принадлежащих публично правовому образованию, распорядился земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202001:17 путём его предоставления в аренду.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о сносе самовольной постройки. 

Суд, принимая решение, руководствуется следующим.

По правилам ч. 1, 2 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. 

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

При этом в силу прямого указания ст. 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Заявляя настоящие исковые требования, истец указывает, что ответчиком допущено возведение объекта капитального строительства без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, а также возведение объекта капитального строительства на земельном участке, не предоставленном в установленном законом порядке.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФИО2, ФИО3, экспертам НПП ООО «СтройТехЭкспертиза».

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. В границах какого земельного участка расположен спорные объекты с кадастровыми номерами 23:49:0202001:1073 и 23:49:0202001:1074, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202001:17 по адресу г. Сочи, Центральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ «СНП», квартал 75, выдел 9? Определить расположение (с указанием координат поворотных точек) спорных объектов с указанием отступов от границ земельного участка (заступов при наличии). 

2. Определить точные технические, конструктивные показатели спорных объектов кадастровыми номерами 23:49:0202001:1073 и 23:49:0202001:1074 (размер, площадь, площадь застройки, материал стен, крыши, проведенные коммуникации, год постройки, конструктивную связь указанных объектов и т.д.) 

3. Является ли спорный объект и пристройка к нему объектами капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами? Описать почему эксперт пришел к такому выводу. Каково функциональное назначение спорного объекта? Соответствует ли фактическое использование земельного участка целевому назначению земельного участка согласно Договора аренды? Соответствуют ли спорные объекты объектам, указанным решению по делу №2-2598/12? Соответствуют ли объекты судебной экспертизе, проведенной в рамках дела №2-2598/12? Если не соответствует, то в чем именно заключаются несоответствия? 

4. Соответствуют ли спорные объекты проектной, разрешительной документации (при наличии), градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. 

5. Создает ли строительно-техническое состояние спорного объекта и пристройки к нему, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает ли права и законные интересы других лиц?

В адрес Арбитражного суда Краснодарского края поступили материалы дела и заключение судебной экспертизы № 833/16.1 от 05.06.2023, согласно которому сделаны следующие выводы. 

По результатам данных, полученных в процессе проведения геодезических измерений, их камеральной обработки и сведений государственного кадастра недвижимости по Краснодарскому краю определено, что в границах земельного участка с к/н 23:49:0202001:17 площадью 2000 кв.м по адресу: г. Сочи, Центральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, выдел 9, расположены следующие объекты:

строение №1 с к/н 23:49:0202001:1073, Литер А - Корпус №1, не завершенное строительством;

строение №2 с к/н 23:49:0202001:1074, Литер Б - Корпус №2, не завершенное строительством;

строение №3, не завершенное строительством;

подпорные стены.

Схема расположения объектов на земельном участке по адресу: г. Сочи, Центральны район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, выдел 9 по отношению с границами земельного участка с к/н 23:49:0202001:17 площадью 2000 кв.м, показана на стр. 24 закл.

Результатами экспертного осмотра экспертами установлены следующие конструктивные и технико-экономические показатели строений, расположенных на земельном участке с к/н 23:49:0202001:17 площадью 2000 кв.м по адресу: г. Сочи. Центральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, выдел 9:

строение №1 с к/н 23149:0202001:1073 Литер А - Корпус №1

- не завершено строительством;

- год постройки - 2012;

- этажность - 4;

- количество этажей - 5, из них

надземных - 4; подземных - 1;

- площадь застройки - 302,55 кв.м;

- размеры - максимальные размеры в плане 28,31 х 11Л 9 м;

- высота здания по наружному обмеру от прилегающей не спланированной поверхности земли до верха покрытия - 14,0 м;

- общая площадь здания - 1 249,6 кв.м;

- конструктивная система здания - каркасная, рамная;

- фундаменты - буронабивные сваи диаметром 530 мм;

- колонны - монолитные ж/б сечением 400x400 мм;

- монолитные ж/б стены толщиной400 мм;

- ригели - монолитные ж/б сечением 400x500 мм;

- монолитные ж/б стены толщиной 400 мм;

- перекрытия - монолитные ж/б толщиной 180 мм;

- покрытие - монолитное ж/б толщиной 180 мм;

- лестничные марши - монолитные ж/б толщиной 160 мм;

- стены наружные - керамзитобетонные блоки толщиной 190 мм;

- перегородки - керамзитобетонные блоки толщиной 120 мм;

- кровля - нет;

- водопровод - нет;

- канализация - нет;

- электроосвещение - нет;

- между строением №1 и строением №2 выполнен деформационный шов;

строение №2 с к/н 23:49:0202001:1074 Литер Б - Корпус №2

- не завершено строительством;

- год постройки - 2012;

- этажность -3;

- количество этажей - 3, из них

надземных - 2; подземных - 1;

- площадь застройки - 315,03 кв.м;

- размеры - максимальные размеры в плане 35,94x10,39 м;

- высота здания по наружному обмеру от прилегающей не спланированной поверхности шли до верха покрытия - 10,8 м;

- общая площадь здания - 1 063,9 кв.м;

- конструктивная система здания - каркасная, рамная;

- фундаменты - буронабивные сваи диаметром 530 мм;

- колонны - монолитные ж/б сечением 400x400 мм;

- монолитные ж/б стены толщиной 400 мм;

- ригели - монолитные ж/б сечением 400*500 мм;

- монолитные ж/б стены толщиной 400 мм;

- перекрытия - монолитные ж/б толщиной 180 мм;

- покрытие - монолитное ж/б толщиной 180 мм;

- лестничные марши - монолитные ж/б толщиной 160 мм;

- стены наружные - керамзитобетонные блоки толщиной 190 мм;

- перегородки - керамзитобетонные блоки толщиной 120 мм;

- кровля - нет;

- водопровод - нет;

- канализация - нет;

- электроосвещение - нет;

- между строением №2 и строениями №1 и №3 выполнены деформационные швы;

строение №3

- не завершено строительством;

- год постройки - не установлен;

- этажность - 5;

- количество этажей - 6, из них

надземных-5; подземных - 1;

- площадь застройки - 254,43 кв.м;

- размеры - максимальные размеры в плане 35,29x7,49 м;

-  высота здания по наружному обмеру от прилегающей не спланированной поверхности земли до верха покрытия - 17,0 м;

- общая площадь здания - 1 476,5 кв.м;

- конструктивная система здания - каркасная, рамная;

- фундаменты - буронабивные сваи диаметром 530 мм;

- колонны - монолитные ж/б сечением 400x400 мм;

- монолитные ж/б стены толщиной 400 мм;

- ригели - монолитные ж/б сечением 400x500 мм;

- монолитные ж/б стены толщиной 400 мм;

- перекрытия - монолитные ж/б толщиной 180 мм;

- покрытие - монолитное ж/б толщиной 180 мм;

- лестничные марши - монолитные ж/б толщиной 160 мм;

- стены наружные - керамзитобетонные блоки толщиной 190 мм;/

- перегородки - керамзитобетонные блоки толщиной 120 мм;

- кровля - нет;

- водопровод - нет;

- канализация - нет;

- электроосвещение - нет;

- между строением №3 и строением №2 выполнен деформационный шов. По-восточному, южному  и  западному периметру строений №1,2,3 выполнены монолитные железобетонные подпорные стены.

Результатами исследований установлено, что на земельном участке с к/н 13:49:0202001:17 площадью 2000 кв.м по адресу: г. Сочи, Центральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, выдел 9 расположены следующие объекты:

- строение №1 с к/н 23:49:0202001:1073, Литер А - Корпус №1, не завершенное строительством;

- строение №2 с к/н 23:49:0202001:1074, Литер Б - Корпус №2, не завершенное строительством;

- строение №3, не завершенное строительством.

Капитальность объектов

Сравнивая идентификацию зданий и сооружений, приведенную в Федеральном законе от 30.12.2009 №384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", и классификацию зданий и сооружений, приведенную в ГОСТ 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения", с исследованными зданиями, установлено, что не завершенные строительством здания характеризуются следующим:

- в соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 №384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здания относятся к нормальному уровню ответственности поскольку не являются зданиями пониженного уровня ответственности предназначенным для временного (сезонного) назначения и вспомогательного использования, связанного с осуществлением строительства или реконструкции здания и не расположены на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, а также не являются зданиями повышенного уровня ответственности поскольку не являются особо опасными, технически сложным и уникальным объектами;

- в соответствии с ГОСТ 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения" здания относятся к классу КС-2, т.е. к зданиям не входящим в классы КС-1 и КС-3, поскольку они не являются теплицами, парниками, мобильными зданиями (сборно-разборными и контейнерного типа), складами временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей, а также не являются особо опасным и технически сложными объектами.

Исходя из требований СП 325.1325800.2017 демонтаж конструкций исследуемых зданий должен быть выполнен в следующей последовательности:

- поэтажное разрезание на отдельные блоки или разламывание на глыбы наружных стен и перегородок, выполненных из мелкоразмерных керамзитобетонных блоков на строительном растворе;

- поэтажное разрушение и удаление монолитных железобетонных междуэтажных лестниц;

- поэтажное разрушение и удаление монолитных железобетонных диафрагм жесткости;

- поэтажное разрушение и удаление монолитных железобетонных перекрытий;

- поэтажное разрушение и удаление монолитных железобетонных колонн;

-  откапывание по периметру монолитных железобетонных стен подвала, разрушение и удаление монолитных железобетонных стен подвала;

- разрушение и удаление ростверка фундамента;

- разрушение и удаление буронабивных свай.

Тогда на основании статьи 1 Градостроительного кодекса РФ от 2912.2004 №190-ФЗ строение №1 с к/н 23:49:0202001:1073, Литер А - Корпус №1, строение №2 с к/н 13:49:0202001:1074, Литер Б - Корпус №2 и строение №3 не завершенные строительством, представляющие собой единый туристический комплекс, являются объектами капитального строительства и не могут быть перемещены без нанесения им несоразмерного ущерба.

Функциональное назначение объектов

Установлено, что представленная в материалах дела проектная документация шифр 09/08-Р на объект "Обустройство и эксплуатация туристического комплекса, расположенного по адресу: Верхе-Сочинское лесничество, квартал №75; Выдел 9, ГУ "Сочинский национальный парк"; кадастровый номер 23490202 0010017", раздел 3 Архитектурные решения Туристический комплекс в осях "1-13", "И-Л", Альбом 1 и "Туристический комплекс в осях 1-13", "В-Ж", Альбом 2, по принятым архитектурным и объемно-планировочным решениям подготовлена для зданий туристического комплекса. В состав объектов входят жилые помещений, в жилую группу помещений входят номера гостиниц, номера в своем составе имеют жилые комнаты и санузлы, жилые комнаты номеров обеспечены освещением, предусмотрены подсобные помещения поэтажного, общественные помещения в своем составе имеют зону размещения отдыхающих, административные помещения, ресторан, тренажерный зал, детскую площадку, открытый бассейн.

Результатами экспертного осмотра определено, что фактическое объемно-планировочное решение возведенных объектов с к/н 23:49:0202001:1073 и с к/н 23:49:0202001:1074 соответствует принятым в проектной документации объемно-планировочным решениям шифр 09/08-АР "Обустройство и эксплуатация туристического комплекса, расположенного по адресу: Верхе-Сочинское лесничество, квартал №75; Выдел 9, ГУ "Сочинский национальный парк"; кадастровый номер 234902 02 0010017", раздел 3 Архитектурные решения "Туристический комплекс в осях "1-13", "И-Л", Альбом 1, и "Туристический комплекс в осях "1-13", "В-Ж", Альбом 2.

Соответствие принятых в проектной документации архитектурных решений фактически возведенным зданиям подтверждается:

- техническими паспортами на строение Литер А - Корпус №1 (к/н 23:49:0202001:1073) и строение Литер Б -Корпус №2 (к/н 23:49:0202001:1074) по состоянию на 22.08.2012 г.;

- заключением №63 экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по проектной документации, утвержденным приказом департамента Росприроднадзора по Южному Федеральному округу от 18.04.2011 №649;

- экспертным заключением по судебной строительно-технической экспертизе по гражданскому делу по исковому заявлению прокурора Центрального района г. Сочи от 24.09.2012 г.

На основании вышеизложенного эксперты заключают, что возведенные здания с к/н 23:49:0202001:1073 (Литер А - Корпус №1) и с к/н 23:49:0202001:1074 (Литер Б - Корпус №2) являются гостиничными корпусами туристического комплекса.

Фактические архитектурные решения, установленные экспертным осмотром в строении №3, соответствует описательной части раздела "Краткая характеристика объекта" (за исключением этажности здания) заключения №63 экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по проектной документации, утвержденного приказом департамента Росприроднадзора по Южному Федеральному округу от 18.04.2011 №649.

Исходя из сказанного эксперты заключают, что возведенное здание (строение №3) также является гостиничным корпусом туристического комплекса.

Соответствие договору аренды

В материалах дела представлен Договор аренды № 8/7 от 06.10.2005 г. заключенный между ГУ "Сочинский национальный парк" и ООО "Максим и К", из которого установлено, что ГУ "Сочинский национальный парк" предоставил ООО "Максим и К" во временное пользование земельный участок, площадью 0,2 га, расположенный в Верхне-Сочинском лесничестве, в квартале 75, выделе 9 Государственного учреждения "Сочинский национальный парк", к/н 23:49:02 02 001:0017.

Согласно п. 2.3 договора было заключено, что разрешенным видом использования деятельности) на представляемом в аренду земельном участке, являются обустройство и жсгогуатация туристического комплекса. Также п. 4.1.10 договора было установлено, что ЗОО "Максим и К" не должен осуществлять хозяйственную деятельность, направленную на освоение арендуемого земельного участка до получения заключения государственной -экологической экспертизы проекта, утверждения его в национальном парке, а также в ведении которого он находится и получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Выполненные исследования позволили установить, что ООО "Максим и К" на земельном участке с к/н 23:49:0202001:17 возвел три здания являющихся единым туристическим комплексом, что соответствует п. 2.3 Договора аренды № 8/7 от 06.10.2005 г.

Также установлено, что ООО "Максим и К" разработал проектную документацию Обустройство  и  эксплуатация  туристического  комплекса, расположенного по адресу: Верхе-Сочинское лесничество, квартал №7$; Выдел 9, ГУ "Сочинский национальный парк", выполненную СЮО "Южная Архитектурная Компания" (в материалах дела представлена проектная документация на два корпуса из трех), получил заключение №63 экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по проектной документации, утвержденное приказом департамента Росприроднадзора по Южному Федеральному округу от 18.04.2011 №649 и Разрешение на строительство 27.06.2012 г. №RU 23309-009, выданное Министерством природных ресурсов и экологии РФ, что соответствует п. 4.1.10 Договора аренды № 8/7 от 06.10.2005 г.

Таким образом фактическое использование земельного участка с к/н 23:49:0202001:17 по адресу: г. Сочи, Центральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, выдел 9 соответствует целевому назначению земельного участка согласно Договора аренды №8/7 от 06.10.2005 г.

Соответствие спорных объектов объектам указанным в решении по делу №2-2598/12 и судебной экспертизе проведенной в рамках дела №2-2598/12

В материалах дела представлено Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14.11.2012 года к делу №2-2598/12 года, из которого установлены технические характеристики объектов, расположенных на земельном участке с к/н 23:49:0202001:17 по адресу: г. Сочи, Центральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, выдел 9, а именно:

- одно из зданий состоит из трех этажей, другое состоит из четырех этажей;

- здание туристического комплекса корпус №1 (литер А) общей площадью 1 249,6 кв.м, а также площадью балконов 181,7 кв.м;

- здание туристического комплекса корпус №2 (литер Б) общей площадью 1063,9 кв.м, а также площадью балконов 328,9 кв.м.

В материалах дела представлено Экспертное заключение по судебной строительно-технической экспертизе по гражданскому делу по исковому заявлению прокурора Центрального района г. Сочи в интересах Российской Федерации к ООО "Максим и К" о признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке площадью 0,2 га в Верхне-Сочинском лесничестве, в квартале 75, выдел 9 с к/н 23:49:0202001:0017 самовольным строением, об обязании снести за свой счет указанное строение, выполненное ООО "Сочистройпроект" 24.09.2012 г., из которого установлены технические характеристики объектов, расположенных на земельном участке с к/н 23:49:0202001:17 по адресу: г. Сочи, Центральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, выдел 9, а именно:

- на земельном участке располагаются подпорные стены и конструкции двух корпусов -литер А и литер Б;

- каркас корпусов литер А и литер Б, монолитный, железобетонный рамный. Перекрытия этажей зданий монолитные железобетонные;

- каркас корпусов литер А и литер Б, монолитный, железобетонный рамный;

- третий корпус не возведен;

- площадь общей застройки, на момент обследования, составляет - 684,7 м2;

- общая площадь Литер А - 1249,6 кв.м;

- общая площадь Литер Б - 1063,9 кв.м;

- корпус Литер А - 4 этажа + подвальный этаж;

- корпус Литер Б - 3 этажа (в т.ч. цокольный этаж);

- строительный объем - Литер А - 4128,0 куб.м;

- строительный объем Литер Б - 2992,0 куб.м;

При этом, как указывается в экспертном заключении, фактические данные взяты из технического паспорта БТИ.

Проведенный анализ представленных документов и выполненные исследования позволили заключить, что возведенные спорные объекты Литер А с к/н 23:49:0202001:1073 и Литер Б с к/н 23:49:0202001:1074 по этажности, высоте, общей площади, строительному объему, материалу каркаса, стен и перегородок соответствуют характеристикам приведенным в Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 04.11.2012 года к делу №2-2598/12 и экспертном заключении, выполненным ООО Сочистройпроект" от 24.09.2012.

Площадь застройки корпусов Литер А и Литер Б, установленная результате: геодезических  измерений, выполненных  в  процессе  проведения  экспертного осмотра составила 617,6 кв.м и на 7,1 кв.м меньше площади застройки указанной в экспертном заключении, выполненным ООО "Сочистройпроект"  от 24.09.2012 г., что  объясняется следующим.

В экспертном заключении, выполненным ООО "Сочистройпроект" от 24.09.2012, указано, что фактические данные взяты из технического паспорта БТИ. В технических паспортах на строение Литер А - Корпус №1 и на строение Литер Б - Корпус №2 по состоянию на 22.08.2012 г. приведена площадь застройки участка, а не по каждому корпусу отдельно. При этом в площадь застройки вошел и деформационный шов между корпусами А и Б средней шириной 0,22 м и длиной 33,2 м, что и составляет 7,1 кв.м

Таким образом проведенные исследования позволили установить, что возведенные на земельном участке с к/н 23:49:0202001:17 по адресу: г. Сочи, Центральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, выдел 9, спорные объекты - Литер А с к/н 23:49:0202001:1073 и Литер Б с к/н 23:49:0202001:1074 соответствуют Решению Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14.11.2012 года к делу №2-2598/12 года и экспертному заключению, выполненному ООО "Сочистройпроект" от 24.09.2012 г.

Проектная и разрешительная документация

В материалах дела представлена проектная документация шифр 09/08-АР на объект "Обустройство и эксплуатация туристического комплекса, расположенного по адресу: Верхе-Сочинское лесничество, квартал №75; Выдел 9, ГУ "Сочинский национальный парк"; кадастровый номер 234902 02 0010017", выполненная ООО "Южная Архитектурная Компания" в 2010 г., следующих разделов:

- раздел 3 Архитектурные решения "Туристический комплекс в осях "1-13", "И-Л", Альбом 1;

- раздел 3 Архитектурные решения "Туристический комплекс в осях "1-13", "В-Ж", Альбом 2.

Также в материалах дела представлено Разрешение на строительство от 27.06.2012 г. №RU 23309-009, из которого определено, что Министерство природных ресурсов и экологии РФ разрешает строительство объекта капитального строительства Туристический комплекс, расположенный в Верхне-Сочинском участковом лесничестве квартал 75 выдел 9 Сочинского национального парка на участке площадью 2017,57 м2, общая площадь зданий 1351,78 м2, площадь застройки 983,25 м2, строительный объем 6 281,23 м3, количество этажей 2 эт., количество зданий 3 ед.

Проведенный экспертный осмотр спорных объектов и анализ проектной и разрешительной документации позволил установить:

Проектная документация

Литер А, к/н 23:49:0202001:1073, корпус в осях 1-13/И-Л

- фактическое количество возведенных этажей здания равное 5 соответствует количеству этажей, принятых в проектной документации величиной 5;

- высота фактически возведенного здания равная 14,0 м соответствует высоте здания принятой в проектной документации величиной 14,1 м;

- общая площадь фактически возведенного здания равная 1 249,6 кв.м меньше общей ::лошади принятой в проектной документации равной 1 476,49 кв.м. на 226,89 кв.м. Расхождение в площадях объясняется не включением в общую площадь фактически  произведенного здания отсутствующей эксплуатируемой кровли площадью 250,47 кв.м эксплуатируемая кровля не выполнена). При устройстве эксплуатируемой кровли фактическая /общая площадь здания составит 1500,07 кв.м и ее отклонение от проектной составит 23,58 кв.м, что равно 1,6 % и не превышает 5%, что в соответствии с п.6.2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 №190-ФЗ не является нарушением;

- фактический строительный объем здания составляет 4 128,0 куб.м. Проектный строительный объем здания равен 3095,67 куб.м (выше отм. ± 0.000 - 2 707,05 куб.м, ниже отм. ±0.000 - 388,62 куб.м). Согласно п. А.7 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения" строительный объем здания определяется, в том числе, без учета пространств под общественным зданием на опорах. Поэтому в проектной документации строительный объем здания рассчитан без открытых объемов 1-го этажа, а именно поз. №400 переходная галерея 193,99 м3; поз. №405 открытый бассейн 330,04 м3 (с учетом того, что чаша бассейна не возведена); поз. №406 детская площадка 517,76 м3, итого строительный объем открытых пространств, не включенный в общий строительный объем здания в проектной документации равен 1041,79 м3. Экспертным осмотром установлено, что открытый бассейн (чаша бассейна не возведена), переходная галерея и детская площадка имеют наружные стеновые ограждения и теперь должны включаться в строительный объем здания. Тогда проектный строительный объем здания, с учетом указанных изменений составит 4137,46 куб.м, что соответствует фактическому строительному объему здания равному 4 128,0 куб.м;

- фактически примененные строительные материалы здания, каркас здания - монолитный железобетон, стены и перегородки - керамзитобетонные блоки, соответствуют проектной документации;

Литер Б, к/н 23:49:0202001:1074, корпус в осях "1-13", "В-Ж"

- фактическое количество возведенных этажей здания равное 3 соответствует количеству этажей, установленному проектной документацией величиной 3;

- высота фактически возведенного здания равная 10,8 м соответствует высоте здания принятой в проектной документации величиной 10,6 м;

- общая площадь фактически возведенного здания равная 1 063,9 кв.м соответствует принятой в проектной документации общей площади здания равной 1 090,32 кв.м;

- фактический строительный объем здания равный 2 992 куб.м соответствует проектному строительному объему здания равному 2 922,71 куб.м;

- фактически примененные строительные материалы здания, каркас здания - монолитный железобетон, стены и перегородки - керамзитобетонные блоки, соответствуют проектной документации.

Разрешительная документация

- фактическая площадь застройки земельного участка равная 872,03 кв.м меньше площади застройки установленной разрешением на строительство величиной 983,25 кв.м I 872,0383,25), что не превышает разрешительную площадь застройки;

- фактически 3 возведенных здания соответствуют количеству зданий, установленных разрешением на строительство величиной 3;

- фактическое количество этажей возведенных зданий не соответствует количеству этажей, установленных разрешением на строительство, а именно:

фактическое количество этажей здания Литер А, к/н 23:49:0202001:1073, корпус в осях 1-13/И-Л (на схеме рис. 3 строение №1) равно 5, что не соответствует разрешению на строительство устанавливающего количество этажей величиной 2;

фактическое количество этажей здания Литер Б, к/н 23:49:0202001:1074, корпус в осях 1-13", "В-Ж" (на схеме рис. 3 строение №2) равно 3, что не соответствует разрешению на строительство устанавливающего количество этажей величиной 2;

фактическое количество этажей здания Строения №3 (см. схему рис. 3) равно 6, что не соответствует разрешению на строительство устанавливающего количество этажей величиной 2;

- общая площадь возведенных зданий равная 3 790 кв.м не соответствует общей площади зданий, установленной разрешением на строительство величиной 1 351,78 кв.м;

- общий строительный объем возведенных зданий равный 11 445,0 кв.м не соответствует общему строительному объему зданий, установленному разрешением на строительство величиной 6/Z/81,23 куб.м.

Согласно Карте градостроительного зонирования города-курорта Сочи к Правилам землепользования и застройки на территории МО город-курорт Сочи, утвержденных Решением Городского Собрания Сочи Краснодарского края от 29.12.2009 г. №202, земельный участок с к/н 23:49:0202001:17 находится в границах территориальной зоны РК "Зона лечебно-оздоровительных учреждений". При этом согласно данным письма от 28.02.2022 № №22/0216030860405306812 департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края к ООО "Максим И К" земельный участок расположен в территориальной зоне РК "Зона лечебно-оздоровительных учреждений, вне территориальной зоны".

Согласно Карте (схеме) функционального зонирования территорий Генерального плана г. Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи от 14.07.2009 № 89, земельный участок с к/н 23:49:0202001:17 находится в границах Сочинского национального парка в зоне обслуживания посетителей.

Видно, что функциональное назначение земельного участка с к/н 23:49:0202001:17 по адресу: г. Сочи, Центральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, выдел 9, с расположенными на нем спорными объектами, Правилами землепользования и застройки г. Сочи регламентировано как зона лечебно-оздоровительных учреждений, а Генеральным планом г. Сочи как зона обслуживания посетителей в составе Сочинского национального парка и не противоречат друг другу.

Сравнивая фактический вид использования земельного участка с к/н 23:49:0202001:17 с расположенными на нем тремя корпусами туристического комплекса не завершенных строительством, с основным видом разрешенного использования земельного участка, установленным Правилами землепользования и застройки на территории МО город-курорт Сочи, установлено, что корпуса туристического комплекса не противоречат основному разрешенному виду использования земельного участка для территориальной зоны РК "Зона лечебно-оздоровительных учреждений", как гостиничное обслуживание.

Пункт 12.1 главы 12 части III Градостроительные регламенты Правил землепользование застройки   на   территории   МО   город-курорт   Сочи   в   части   размеров предельных (минимальные и (или) максимальные) размеров земельных участков приводит следующее:

Согласно представленной в материалах дела Выписки из ЕГРН от 09.09.2022 г. №КУВ 001/2022-157630251 на земельный участок с к/н 23:49:0202001:17 его площадь составлю 2000 ± 23 кв.м, что соответствует ПЗЗ г. Сочи, устанавливающим минимальную площадью земельного участка с видом разрешенного использования «Гостиничное обслуживание» величиной 10 000 кв.м.

Геодезическими измерениями спорных объектов и их камеральной обработки определено следующее:

-  при установленной площади застройки земельного участка 872,03 кв.м его процент застройки составляет 43,6%, что не соответствует требованиям ПЗЗ г. Сочи, устанавливающим минимальный процент застройки земельного участка величиной 40%.

При этом эксперты отмечают, что согласно примечанию 

<

5> к табл. 11 ПЗЗ г. Сочи допускается при подготовке градостроительного плана отклонение от максимального процента застройки без соблюдения дополнительных процедур объектов незавершенного строительства (при наличии документа, подтверждающего право на такой объект) от установленного градостроительным регламентом для данного земельного участка;

-  в связи с отсутствием благоустройства земельного участка (расположенные на нем объекты не завершены строительством) установить процент озеленения земельного участка технически не представляется возможным. Однако исходя из установленного процента застройки земельного участка равного 43,6% можно заключить, что на свободной от застройки территории равной 56,4% обеспечивается требуемый ПЗЗ г. Сочи процент озеленения земельного участка величиной 30%;

- строительство зданий на исследуемом участке не завершено, отсутствует его благоустройство и проектное ограждение территории; следовательно, установить соответствие   высоты   ограждения   земельного   участка   требованиям   ПЗЗ   г.   Сочи   не представляется возможным.

- установлено, что высота зданий, расположенных на земельном участке, незавершённых строительством составляет

Литер А, к/н 23:49:0202001:1073 - 14,0 м;

Литер Б, к/н 23:49:0202001:1074 - 10,8 м;

Строение №3 - 17,0 м, и не превышает регламентированную табл. 11 ПЗЗ г. Сочи максимальную высоту зданий равную 33,0 м.

Также установлено, что земельный участок расположен на прямом удалении от береговой линии Черного моря равном 513 ми следовательно примечание 

<

13> к табл. 11 ПЗЗ г. Сочи, устанавливающего предельную высоту зданий, расположенных на удалении от 300 до 500 м от береговой линии Черного моря величиной 30 м, на него не распространяются. При этом определено, что высота не завершенных строительством зданий, расположенных на исследуемом земельном участке, не превышает 17,0 м;

- отступы зданий от границ земельного участка не соответствующие требованиям табл. 11 ПЗЗ г. Сочи, устанавливающей минимальный отступ от границ земельного участка, равный 5,0 м, составляют:

строение №1, Литер А, к/н 23:49:0202001:1073 половиной своей длины отступает от южной границы земельного участка на расстояние менее 5,0 м;

строение №1, Литер А,  к/н 23:49:0202001:1073  отступает от западной границы земельного участка от 1,68 до 3,22 м;

строение №2, Литер Б,  к/н 23:49:0202001:1074  отступает от западной границы земельного участка от 2,46 до 3,11 м;

строение №3 отступает от западной границы земельного участка от 2,25 до 3,13 м; строение №3 половиной своей длины отступает от северной границы земельного участка на расстояние менее 5,0 м.

При этом эксперты отмечают, что согласно примечанию 

<

5> к табл. 11 ПЗЗ г. Сочи допускается при подготовке градостроительного плана отклонение от отступа от границ земельного участка без соблюдения дополнительных процедур объектов незавершенного строительства (при наличии документа, подтверждающего право на такой объект) внешний контур которых располагается за пределами границ минимально допустимого отступа от границ земельного участка.

Документация по планировке территории и границах красных линий

В материалах дела представлено Письмо от 28.02.2022 г. №22/0216030860405306812 Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края к ООО "Максим и К" о сведениях государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, в котором сообщается, ПРО у департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Сочи сведения об утвержденной документации по планировке территории отсутствуют. При отсутствии документации по планировке территории экспертом технически не представляется возможным установить соответствии спорных объектов параметрам такой документации. Также указывается, что земельный участок не находится в границах красных линий.

Зоны с особыми условиями использования территории

Согласно Письма от 28.02.2022 г. №22/0216030860405306812 Департамента архитектуры градостроительства администрации  муниципального  образования  город-курорт Сочи

Краснодарского края к ООО "Максим и К" о сведениях государственной информационной объемы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, земельный участок с к/н 23:49:0202001:17 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

Проведенными исследованиями установлено, что строящиеся спорные объекты не являются животноводческими и птицеводческими комплексами и фермами, устройством навозохранилища, складом ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов, транзитной автомобильной дорогой, коллективной стоянкой автотранспорта без соответствующей системы очистки от твердых отходов, отработанных масел и сточных вод и кладбищем, следовательно их функциональное назначение отвечает требованиям ПЗЗ г. Сочи, как для объектов расположенных во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

Исследованиями установлено, что в связи с незавершенностью строительства на земельном участке отсутствуют инженерные коммуникации, в том числе канализация или водонепроницаемый выгреб, поэтому установить выполнение требований ПЗЗ г. Сочи в части канализирования объектов во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта экспертам технически не представляется возможным.

Согласно Письма от 28.02.2022 г. №22/0216030860405306812 земельный участок с к/н 23:49:0202001:17 расположен также в водоохранной зоне "ВД" и прибрежной защитной полосе "ПР" р. ФИО4 - 50 м.

Исследования установлено, что строящиеся спорные объекты не являются кладбищем и скотомогильником, местом захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, стоянкой автотранспортных средств, пастбищем и пашней, отвалом грунта, следовательно их размещение не повлечет за собой загрязнение бассейна водосбора, засорение, заиление и истощение р. ФИО4. Следовательно их размещение на территории земельного участка с к/н 23:49:0202001:17 отвечает требованиям ПЗЗ г. Сочи, в части ограничения градостроительных изменений на территории зон охраны водных объектов.

Согласно Письма от 28.02.2022 г. №22/0216030860405306812 земельный участок с к/н 23:49:0202001:17 расположен в границах территории исторического поселения регионального значения в соответствии с Законом Краснодарского края от 23.07.2015 .\o3223-K3 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов ?Ф, расположенных на территории Краснодарского края".

Выполненными исследования установлено, что строительство спорных объектов, не завершенных строительством, осуществлялось на свободной от застройки территории и не вовлекло за собой изменений памятников истории и культуры и среды исторического поселения, не привело к изменению природного ландшафта поселения и примыкающих к нему зон охраны. Следовательно строительство на территории земельного участка с к/н 23:49:0202001:17 спорных объектов отвечает требованиям ПЗЗ г. Сочи, в части расположения в границах территории исторического поселения регионального значения.

Согласно Письма от 28.02.2022 г. №22/0216030860405306812 земельный участок с к/н 23:49:0202001:17 расположен в зоне охраняемых объектов и строительство объектов на его территории должно быть согласовано со Службой охраны на Кавказе ФСО России (особые условия использования территории), а именно с в/ч 54799 М (ФСО).

В материалах дела отсутствует требуемое согласование с в/ч 54799 М (ФСО).

В материалах дела представлена выписка из ЕГРН от 09.09.2022 г. №КУВИ-001/2022--57630251 на земельный участок с к/н 23:49:0202001:17 площадью 2000 кв.м, в которой в ячестве ограничения в использовании объекта недвижимости указан публичный сервитут "травами ОАО "Сочигорга" площадью 478 кв.м., установленный приказом ГУ "Сочинский национальный парк" от 13.04.2005 № 115. Результатами экспертного осмотра земельного участка установлено, что сети ОАО "Сочигоргаз" вынесены за пределы ограждения строительной площадки, см. фото №1, табл. 1.

На основании проведенных исследований определено, что спорные объекты, неположенные на земельном участке с к/н 23:49:0202001:17 по адресу: г. Сочи, вентральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, выдел 9 , в части принятых объемно-планировочных и конструктивных решений соответствует требованиям сводов правил СП 118.13330.2012, СП 14.13330.2011 и СП 1.13130.2009. Не завершенные строительством здания (три корпуса) в части примененных строительных материалов соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ, а в части требований безопасности для пользователей зданием соответствует Федеральному закону от 30.12.2009 г. №384-Ф3.

В связи с незавершённостью строительства спорных объектов установить их соответствие требованиям санитарных норм в части теплоизоляции наружных ограждающих конструкций, звукоизоляции внутренних ограждающих конструкций и уровней освещенности помещений с постоянным пребыванием людей технически не представляется возможным.

Противопожарные нормы

Результатами экспертного осмотра установлено, что:

- расстояние между строением №1 с к/н 23:49:0202001:1073, Литер А - Корпус №1, с каменными наружными стенами (керамзитобетонные блоки) II степени огнестойкости класса СО конструктивной пожарной опасности и 4-х этажным многоквартирным жилым домом по ул. Плеханова, 53, корпус 14А, с каменными наружными стенами II степени огнестойкости класса СО конструктивной пожарной опасности определенное величиной 21,0 м удовлетворяет требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" устанавливающего минимальное противопожарное расстояние между зданиями величиной 6,0 м;

- расстояние между строением №3 с каменными наружными стенами (керамзитобетонные блоки) II степени огнестойкости класса СО конструктивной пожарной опасности и 7-ти этажным многоквартирным жилым домом по ул. Плеханова, 53/11 с каменными наружными стенами II степени огнестойкости класса СО конструктивной пожарной опасности определенное величиной 62,5 м удовлетворяет требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" устанавливающего минимальное противопожарное расстояние между зданиями величиной 6,0 м;

- расстояние между строением №3 с каменными наружными стенами (керамзитобетонные блоки) II степени огнестойкости класса СО конструктивной пожарной опасности и 5-ти этажным многоквартирным жилым домом по ул. Плеханова, 53, с каменными наружными стенами II степени огнестойкости класса СО конструктивной пожарной опасности определенное величиной 46,5 м удовлетворяет требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" устанавливающего минимальное противопожарное расстояние между зданиями величиной 6,0 м.

Корпус №1,  не завершенное Корпус №2,  не  завершенное

5. Спорные исследуемые объекты:

- строение №1   с к/н 23:49:0202001:1073,  Литер А строительством;

- строение №2  с к/н 23:49:0202001:1074,  Литер  Б строительством;

- строение №3, не завершенное строительством, расположенные на земельном участке с к/н 23:49:0202001:17 по адресу: г. Сочи, Тентральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, выдел 9, в соответствии с действующими требованиями СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", находятся в работоспособном состоянии  -  категория  технического состояния, при которой некоторые из численно контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом сияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Вывод о том, что незавершенные строительством спорные объекты находятся в работоспособном состоянии сделан на основании следующего.

Результатами экспертного осмотра установлено, что конструкции, принимающие проектные нагрузки (монолитные ж/б фундаменты, колонны, ригели, стены, плиты перекрытий) выполнены в полном объеме и не требуют дополнительно закрепляющих устройств для обеспечения их устойчивости, отсутствуют емкости и трубопроводы наполненные опасными или горючими жидкостями, люки и крупные отверстия требующие закрытия не установлены, технологическое оборудование и инженерные коммуникации отсутствуют, приняты меры препятствующие несанкционированный доступ на территорию строительной площадки (по периметру строительной площадки выполнено сплошное ограждение). То есть исходя из требований ст. 52 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. №190-ФЗ и Постановления Правительства РФ от 30.09.2011 г. №802 консервация объекта выполнена.

При этом согласно п. 12 Постановления Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. №802 возобновление строительства на ранее законсервированном объекте осуществляется после технического обследования объекта, по результатам которого определяется необходимый объем работ по восстановлению утраченных или разрушенных за период консервации конструктивных элементов или деталей объекта.

Таким образом, сохранение спорных объектов:

- строение №1   с к/н 23:49:0202001:1073,  Литер А - Корпус №1,  не завершенное строительством;

- строение №2  с  к/н 23:49:0202001:1074,  Литер  Б - Корпус №2,  не завершенное строительством;

- строение №3, не завершенное строительством, неположенных на земельном участке с на земельном участке с к/н 23:49:0202001:17 по адресу: г. Сочи, Центральный район, Верхне-Сочинское лесничество ГУ "СНП", квартал 75, угрозу для жизни и здоровья граждан не создает.

Вопрос о затрагивании прав третьих лиц выходит за пределы компетенции судебных экспертов строителей, по причине того, что носит правовой характер, в связи, с чем экспертами не исследовался.

Кроме того, экспертом даны пояснения относительно дополнительно поставленных вопросов судом. 

1.    Представить схему расположения объекта на земельном участке, указать кадастровые номера соседних земельных участков, объектов.

Ответ эксперта: в заключении экспертов от 05.06.2023 №833/16.1 на рис. 3 стр. 24 приведена схема расположения строений на земельном участке с к/н 23:49:0202001:17. Дополнительно приведена схема расположения земельного участка с к/н 23:49:0202001:17 с указанием соседних земельных участков и объектов на них расположенных, рис. 1.

2.     Возможно ли привести объекты в соответствие с разрешительной документацией?

Ответ эксперта: в материалах дела, т.1, л.д. 72, представлено Разрешение на строительство от 27.06.2012 г. №RU 23309-009, выданное Министерством природных ресурсов и экологии РФ.

Результатами исследований, выполненных в рамках заключении от 05.06.2023 №833/16.1, экспертами были установлены фактические технические показатели исследуемых объектов.

Сравнение технико-экономических показателей, указанных в Разрешении на строительство от 27.06.2012 г. №RU 23309-009, и полученных в заключении от 05.06.2023 №833/16.1 приведено в табл. 1.

Показатель

Разрешение на строительство от 27.06.2012 г. №RU 23309-009

Параметры, установленные

заключением от 05.0.2023 г.

№833/16.1

Площадь участка, м2

2 017,57

2 000,0

Площадь застройки, м2

983,25

872,01

Общая площадь зданий, м2

1351,78

3 790,0

Строительный объем, м3

6 281,23

11445,0

Количество этажей

2

Строение №1 (Литер А): надземных - 4, подземных - 1; Строение №2 (Литер Б): надземных - 2, подземных - 1; Строение №3: надземных - 5, подземных - 1

Количество зданий,ед.

3

3

Анализ данных приведенных в табл. 1 показывает следующее:

- площадь земельного участка, установленная в заключении экспертов из сведений государственного кадастра недвижимости по Краснодарскому краю (2 000,0 кв.м), с учетом допустимой погрешности измерений, соответствует приведенной в разрешении на строительство (2 017,57 кв.м);

- фактическая площадь застройки земельного участка (872,01 кв.м) не превышает площадь застройки указанной в разрешении на строительство (983,25 кв.м);

- фактическая общая площадь зданий (3 790,0 кв.м) превышает общую площадь зданий указанную в разрешении на строительство (1 351,78 кв.м) на 2 438,22 кв.м;

- фактический строительный объем зданий (11 445,0 куб.м) превышает строительный объем зданий указанный в разрешении на строительство (6 281,23 куб.м) на 5 163,77 куб.м;

- количество этажей зданий

строение №1 (Литер А) - фактически 4 эт., что не соответствует указанным в разрешении на строительство 2 эт.;

строение №2 (Литер Б) - фактически 2 эт., что соответствует указанным в разрешении на строительство 2 эт.;

строение №3 - фактически 5 эт., что не соответствует указанным в разрешении на строительство 2 эт.;

- фактическое количество зданий 3 ед., что соответствует разрешению на строительство устанавливающему 3 ед.

Несоответствие общей площади зданий и их строительного объема разрешению на строительство объясняется не соответствием этажности строения №1 (Литер А) и строения №3 разрешению строительство.

Приведение в соответствие этажности зданий, т.е. демонтаж 2-х этажей строения №1 (Литер А) и 3-х этажей строения №3, не представляется возможным по следующим причинам:

- в соответствии с п. 6.1.4 СП 325.1325800.2017 "Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации" для обеспечения прочности и устойчивости остающихся конструкций (конструкций нижних этажей) в связи с изменяющимися в процессе демонтажа расчетными схемами зданий должны быть выполнены необходимые расчеты. То есть при изменении проектных решений (в нашем случае понижение этажности зданий), строительные конструкции невозможно использовать без выполнения поверочных расчетов и согласований с автором проекта;

- в соответствии с п. 8.4.9 СТО НОСТРОЙ 2.33.53-2011 "Снос (демонтаж) зданий и сооружений" для разборки монолитных железобетонных конструкций применяются разрушительные способы.  Для разрушения монолитных конструкций применяются экскаваторы, экскаваторы-разрушители, грузоподъемные краны, а также другие машины и механизмы. При разрушении строительных конструкций в конструкциях нижерасположенных этажей будут создаваться динамические нагрузки, которые могут привести к их деформациям;

- экспертами направлялось ходатайство в суд о предоставлении проектной документации, ходатайство экспертов не было удовлетворено. При этом по данным экспертного заключения по судебной строительно-технической экспертизе по гражданскому делу по исковому заявлению прокурора Центрального района г. Сочи в интересах Российской Федерации к ООО "Максим и К" о признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке площадью 0,2 га в Верхне-Сочинском лесничестве, в квартале 75, выдел 9 с кадастровым номером 23:49:0202001:0017 самовольным строением, об обязании снести за свой счет указанное строение, выполненного ООО "Сочистройпроект" 24.09.2012 г., т.2, л.д. 23-124, земельный участок является оползнеопасным. Изменение нагрузок от зданий на склон, в виде понижения их этажности, может привести к неустойчивости склона.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. 

Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Заключение судебной экспертизы, представленное в материалы настоящего дела соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, не содержит противоречий, неясностей и неполноты выводов, вследствие чего, у суда, при отсутствии сомнений в его обоснованности.

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований, ответчик указывает следующее.

Между ООО «Максим и К» и ФГБУ «Сочинский национальный парк» (правопредшественник ГУ «Сочинский национальный парк») 06.10.2005 заключен договор аренды 8/7 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202001:17, который зарегистрирован органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации № 23-23-50/005/2006-180 от 15.03.2006).

Договор аренды является действующим, плата за пользование земельным участком уплачивается Обществом по условиям договора в ФГБУ «Сочинский национальный парк», что подтверждается платежными поручениями и актами сверки взаимных расчетов за периоды 2017 - 2023 годы.

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202001:17 расположены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности ООО «Максим и К»:

- нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0202001:1073 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЛ 441073 от 30.04.2013);

- нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0202001:1074 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЛ 344332 от 30.05.2013).

Договор аренды является действующим, арендная плата за пользование земельным участком уплачивается Обществом по условиям договора в ФГБУ «Сочинский национальный парк», что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период 2018-2022 года, прилагаемыми к настоящему отзыву на исковые требования светокопиями платежных поручений.

В соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты суда общей юрисдикции являются обязательными для всех без исключения органов власти, лиц и организаций и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. 

В силу пункта 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции, являются преюдициальными для арбитражного суда.

Преюдициальная связь судебных актов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Следует отметить, что при разрешении исковых требований общества о признании права собственности в рамках вышеуказанного арбитражного дела судом исследованы вопросы, связанные с правомерностью строительства спорных объектов на земельном участке в соответствии со ст. 222 ГК РФ. 

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, принимая во внимание фактические обстоятельства, установленные вступившим в законную силу Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14.11.2012 года к делу №2-2598/12, суд констатирует отсутствие оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой, поскольку судом уже рассмотрены вопросы отсутствия разрешительной документации при строительстве спорных объектов, а также нарушении правил строительства, согласно ст. 222 ГК РФ.

Иной подход привел бы к фактическому преодолению вступивших в законную силу судебных актов, что является недопустимым, не соответствующим принципам правовой определенности, обязательности судебных актов и стабильности гражданского оборота.

Относительно довода ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд отмечает следующее. 

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Кодекса, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

В случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат. Исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143).

Суд указал на отсутствие в деле доказательств наличия угрозы жизни и здоровью граждан, создаваемой спорными нежилыми помещениями и, учитывая, что спорный земельный участок выбыл из владения Российской Федерации, поскольку передан в постоянное (бессрочное) пользование учреждению в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, пришел к выводу о распространении на данные требования срока исковой давности.

Кроме того, согласно Положению о Территориальном управлении, утвержденному приказом Росимущества от 27.02.2009 N 49, Территориальное управление как орган Росимущества осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, иного федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений, а также переданного в установленном порядке иным лицам, и при выявлении нарушений принимает в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимые меры по их устранению и привлечению виновных лиц к ответственности.

Таким образом, Территориальное управление наделено различными контрольными полномочиями в отношении земельного участка и имело возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о фактическом использовании указанного земельного участка, законности строительства на нем спорных объектов, возведение которых окончено еще в 2012 году. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Территориальное управление располагало достаточной возможностью обратиться в суд в пределах срока исковой давности.

На основании изложенного, приведенные и другие собранные по делу доказательства, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных требований истца о сносе самовольной постройки. 

Согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности требований к ООО «Сочи Привокзальный» о сносе самовольной постройки.

Принимая во внимание отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований о сносе самовольной постройки, требования администрации о внесении записи в ЕГРН о прекращении права собственности, о снятии спорного объекта с государственного кадастрового учета, о взыскании судебной неустойки также не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы, в том числе расходы на оплату производства судебной экспертизы, в силу требований ст. 110 АПК РФ, подлежат отнесению на истца, как проигравшую сторону. 

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Как следует из материалов дела ответчиком были произведены оплаты, однако как следует из справки начальника финансового отдела Арбитражного суда Краснодарского края денежные средства в вышеуказанном объеме на депозитный счет суда не поступали.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Взыскать с МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН: 

<

***>) в пользу научно-производственное предприятие общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙТЕХЭКСПЕРТИЗА» (ИНН 

<

***>) 75 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                      Ю.Я. Глебова