Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-21368/22-125-160

02 июня 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 02  июня 2023 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР "ДВИЖЕНИЕ" (119048, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ЕФРЕМОВА, ДОМ 20, Э 1 П I КОМ 3 ОФ 68, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.03.2019, ИНН: 

<

***>, КПП: 770401001)

к ответчику ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107078, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: 

<

***>, КПП: 770801001)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

при участии: 

от истца: ФИО2, дов. от 25.10.2021 г., пред. паспорт., ориг. диплома,

от ответчика: ФИО3, дов. от 14.04.2023 г. № 77-02/10391, пред. паспорт., ориг. диплома,

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР "ДВИЖЕНИЕ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (далее – ответчик), в котором просит обязать заключить  договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв.м. по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, ул Краснопрудная, д. 22-24, помещ. 3/1, по цене 70 641 667 рублей на условиях приложенного проекта договора купли-продажи.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал согласно доводам, изложенным в отзыве на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований, Истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, однако Ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи, тем самым Ответчик нарушил права Истца. 

Истец указал, что 26.10.2021 он обратился к Ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения. 

К указанному заявлению Истец приложил подготовленный по заказу Истца отчет об оценке рыночной стоимости арендуемого помещения, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения в порядке пункта 1 статьи 445 ГК РФ. 

По мнению Истца, Ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи. 

Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку Истец избрал ненадлежащий способ защиты права. 

Кроме того, Ответчик указал, что на момент обращения Истца с заявлением о приватизации арендуемого помещения Истец имел долг по арендной плате по договору аренды помещения от 12.08.2019, что является нарушением пункта 2 статьи 3 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008 и не позволяет Истцу реализовать право на выкуп арендуемого объекта. 

Ответчик также указал, что арендуемое Истцом помещение ограничено в обороте – в арендуемых помещения находится объект гражданской обороны, что исключает возможность приватизации помещения в соответствии с пунктом 4 части 2 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008.

Ответчик представил уведомление от 09.11.2021 об одностороннем внесудебном отказе от договора аренды, в котором указано следующее:

- в нарушение пункта 2 стать 651 ГК РФ договор аренды не прошел государственную регистрацию;

- использование Истцом арендуемых нежилых помещений под уставные цели коммерческой организации противоречит пункту 6 части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», который предусматривает, что договор аренды без проведения торгов может быть заключен только с медицинскими организациями и организациями, которые осуществляют образовательную деятельность.

- Истец не застраховал риск утраты (гибели) и повреждения арендуемых помещений в пользу Ответчика в нарушение пункта 3.2.17 договора аренды. 

Изложенные обстоятельства, по мнению Ответчика, являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Истец представил письменные пояснения по иску с учетом указанных доводов Ответчика, в которых поддерживает заявленные исковые требования.

Судом установлено, что 12.08.2019 между Истцом и Ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв.м. по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, ул. Краснопрудная, д. 22-24, помещ. 3/1. 

Право собственности Российской Федерации на указанное помещение зарегистрировано в ЕГРН 30.07.2009 за номером №77-77-13/012/2009-176.

Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства города Москвы, что подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (дата внесения нашей организации в указанный реестр – 10.04.2019) - статья 4.1 ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

26.10.2021 Истец обратился к Ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения в соответствии со статьей 3 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008. 

К указанному заявлению о приватизации арендуемого помещения Истец приложил: 

- проект договора купли-продажи арендуемого помещения;

- подготовленной по заказу Истца отчет об оценке арендуемого помещения. 

Указанное заявление вместе с проектом договора купли-продажи явились офертой в порядке пункта 1 статьи 445 ГК РФ. 

Ответчик письмом №77-С4-05/36759 (получено Истцом по почте 06.12.2021) сообщил истцу, что в здании по адресу: 

<

...>, числится защитное сооружение гражданской обороны №03563-77 – письмо Главного управления МЧС по г. Москве от 20.09.2021 №ИВ-108-8812. 

В этой связи Ответчик предложил Истцу предоставить сведения об отнесении арендуемого имущества к объектам гражданской обороны. 

Письмом от 14.12.2021 Истец сообщил Ответчику, что он не располагает сведениями об отнесении арендуемого имущества к объектам гражданской обороны. 

22.12.2021 Истец направил в адрес Главного управления МЧС по г. Москве письмо с просьбой сообщить является ли арендуемое помещение объектом гражданской обороны. 

Письмом от 31.01.2022 Главное управление МЧС по г. Москве сообщило, что в здании по адресу: 

<

...>, числится защитное сооружение гражданской обороны №03563-77.

Также Главное управление МЧС по г. Москве представило копию паспорта указанного защитного сооружения гражданской обороны №03563-77, из которого усматривается, что арендуемое Истцом нежилое помещение не относится к объектам гражданской обороны. 

Так, защитными сооружениями гражданской обороны в здании по адресу: 

<

...> являются: 

- подвал, помещение II;

- этаж «а 1», помещение II;

- подвал, помещение IV. 

Вместе с тем, согласно документам БТИ в состав арендуемых Истцом помещений входят: 

- подвал, помещение V;

- этаж 1, помещение III;

- этаж «а», помещение I.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что арендуемые Истцом помещения не являются объектом гражданской обороны.  

Пунктом 4 части 2 статьи 1 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008 предусмотрено, что действие данного Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.

Согласно части 3 статьи 3 ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2.1.37 «Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 №2284, предусмотрено, что к объектам, находящимся в федеральной собственности, приватизация которых запрещена относятся, в том числе, защитные сооружения гражданской обороны. 

В соответствии с п. 1.2 Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны, утвержденных Приказом МЧС РФ от 15.12.2002 №583, статус защитного сооружения гражданской обороны как объекта гражданской обороны определяется наличием паспорта убежища. Паспорт защитного сооружения гражданской обороны оформляется после ввода защитного сооружения в эксплуатацию организацией - балансодержателем защитного сооружения гражданской обороны. Для присвоения инвентарного номера и внесения в журнал учета защитных сооружений гражданской обороны организации представляют в Главное управление МЧС России по г. Москве данные о месте расположения защитного сооружения гражданской обороны и копию паспорта сооружения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что арендуемое Истцом помещение не является имуществом, которое ограничено в обороте. 

В этой связи арендуемое Истцом помещение может быть приватизировано в соответствии с положениями ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008, возражения ответчика в указанной части подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 2.1, 3, 4 статьи 9 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008.

В соответствии со статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям. 

Также судом отклоняются возражения ответчика с указанием на то, что Истец имел задолженность по арендной плате за арендуемое помещение по состоянию на момент обращения к Ответчику с заявлением о приватизации помещения (26.10.2021). 

Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что Истец обязан вносить арендную плату за помещение «за каждый месяц вперед по 9 число оплачиваемого месяца включительно».

Истец представил в материалы дела подписанный со стороны Ответчика Акт сверки взаимных расчетов по договору аренды по состоянию на 15.10.2021. 

Ответчик направил указанный акт сверки от 15.10.2021 в адрес Истца вместе с сопроводительным письмом от 22.10.2021.

Из акта сверки усматривается, что Истец имеет переплату арендной платы в размере 159 177,51 рубля. 

С учетом пункта 5.2 договора аренды, по состоянию на 26.10.2023 – дата обращения Истца к Ответчику с заявлением о приватизации помещения, у Истца отсутствовал долг по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за арендуемое помещение. 

Таким образом, у Ответчика отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа Истцу в реализации права на приватизацию арендуемого помещения со ссылкой на имевшуюся задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням). 

Суд установил, что арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании Истца непрерывно в течение двух и более лет до момента обращения Истца к Ответчику с заявлением о приватизации от 26.10.2021 в соответствии с договором аренды помещения от 12.08.2019. 

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующим штампом Управления Росреестра по Москве от 22.08.2019 на договоре, а также выпиской из ЕГРН от 03.09.2021, из которой следует, что договор аренды прошел государственную регистрацию 22.08.2019 за №77:01:0003031:1973-77/011/2019-7. 

Таким образом, суд отклоняет возражение Ответчика о том, что договор аренды не прошел государственную регистрацию.  

Суд отмечает, что после обращения Истца к Ответчику с заявлением о приватизации помещения, Ответчик на основании уведомления от 09.11.2021 об одностороннем внесудебном отказе от договора аренды погасил в ЕГРН запись о государственной регистрации договора аренды. 

Вместе с тем, факт погашения записи в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды после обращения Истца к Ответчику с заявлением о приватизации арендуемого помещения не является безусловным основанием для отказа Истцу в реализации права на приватизацию арендуемого имущества в порядке ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ. 

Так, пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 предусмотрено что по смыслу статьи 3 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Руководствуясь изложенным, суд приходит к выводу, что действия Ответчика по одностороннему внесудебному отказу о договора аренды с Истцом после обращения последнего с заявлением о приватизации арендуемого помещения, направлены исключительно на воспрепятствование реализации права арендатора на приобретение в собственность арендуемого имущества в порядке ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ. 

Так, из уведомления Ответчика об одностороннем отказе от договора аренды от 09.11.2021 следует, что использование Истцом арендуемых нежилых помещений под уставные цели коммерческой организации противоречит пункту 6 части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», который предусматривает, что договор аренды без проведения торгов может быть заключен только с медицинскими организациями и организациями, которые осуществляют образовательную деятельность.

Материалами дела подтверждено, что Ответчик имеет Лицензию на образовательную деятельность №040099 от 03.06.2019, которая выдана Департаментом образования города Москвы.

Указанная лицензия была выдана Ответчику еще до заключения договора аренды от 12.08.2019. 

Данное обстоятельства подтверждаются, в том числе, Выпиской из реестра лицензий по состоянию на 29.11.2022 Департамента образования и науки города Москвы, а также выпиской из ЕГРЮЛ в отношении Истца. 

Аналогичные сведения содержатся в выписке из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ФНС России в отношении Истца, сведения о котором внесены в соответствующий реестр 10.04.2019. 

Пунктом 1.2. договора аренды предусмотрено целевое использование арендуемых помещений – «под уставные цели». 

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ в отношении Ответчика, он осуществляет следующие виды уставной деятельности:  

- основной вид деятельности - деятельность по оказанию консультационных и информационных услуг (63.99.1);

- дополнительный виды деятельности: образование дошкольное (85.11), обучение профессиональное (85.30), образование дополнительное детей и взрослых (85.41), образование дополнительное детей и взрослых прочее, не включенное в другие группировки (85.41.9), образование профессиональное дополнительное (85.42). 

Пунктом 20 статьи 2 ФЗ от 29.12.2012 №273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» определено понятие организаций, осуществляющих образовательную деятельность - образовательные организации, а также организации, осуществляющие обучение. 

При этом согласно пункту 19 статьи 2 указанного ФЗ от 29.12.2012 №273-ФЗ организация, осуществляющая обучение, - юридическое лицо, осуществляющее на основании лицензии наряду с основной деятельностью образовательную деятельность в качестве дополнительного вида деятельности. 

С учетом изложенного Истец относится к категории организаций, которые осуществляют образовательную деятельность. 

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 17.1 ФЗ от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества допускается без проведения торгов с организациями, которые осуществляют образовательную деятельность.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды между Истцом и Ответчиком правомерно заключен без проведения торгов. 

Довод Ответчика в уведомлении об одностороннем отказе от договора аренды от 09.11.2021 о том, что Истец нарушил условие договора аренды (пункт 3.2.17) по страхованию арендуемых помещений также не соответствует действительности. 

Материалами дела подтверждается, что Ответчик на протяжении всего срока аренды надлежащим образом исполняет обязанность по страхованию арендуемого помещения.  

Указанное подтверждено представленными договорами страхования с Страховым АО «РЕСО-Гарантия» и Страховым ПАО «РЕСО-Гарантия» - договор от 17.09.2019 №1601575610, договор от 18.09.2020 №SYS801912725, договор от 16.09.2021 №2032703112, договор от 31.08.2022 №SYS2240124600. 

Письмом от 02.11.2022 Ответчик направил в адрес Истца копии соответствующих договоров страхования. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что Ответчик исполняет обязанность по страхованию арендуемого имущества в соответствии с пунктом 3.2.17 договора аренды. 

Суд обращает внимание на то, что пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения Истцом (арендатором) обязанности по страхованию арендуемого имущества арендатором (пункта 3.2.17 договора), договор аренды подлежит расторжению только на основании решения суда. 

При этом в материалы дела не представлено решение суда о расторжении договора аренды. 

Пунктом 7.4 Договора аренды предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, когда арендодатель (Ответчик) вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке. 

Суд приходит к выводу, что у Ответчика отсутствовали законные основания для отказа в одностороннем внесудебном порядке от договора аренды с Истцом.

Истец надлежащим образом исполняет все обязанности по договору аренды, в том числе, обязанность не производить в арендуемых помещениях несогласованные перепланировки. 

Данное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела Заключением кадастрового инженера (Техническое описание помещения) от 28.11.2022 из которого следует, что площадь и конфигурация арендуемого помещения соответствует сведениям ЕГРН и документам БТИ. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что действия Ответчика, связанные с незаконным расторжением договора аренды (уведомление от 09.11.2012) после обращения Истца с заявлением о приватизации помещения от 26.10.2021, направлены исключительно на воспрепятствование Истцу приватизировать арендуемое помещение. 

Суд приходит к выводу, что Истец, сведения о котором включены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, который ведет ФНС России в соответствии со статьей 4.1 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», на дату обращения к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого помещения, а также на момент рассмотрения настоящего спора, соответствует всем необходимым критериям, установленным статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ для реализации права на приватизацию арендуемого имущества. 

При этом рассмотрении спора подлежит применению правовая позиция, содержащаяся в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134, и суд признает наличие права у Истца приватизировать арендуемое помещение в порядке ФЗ от 22.07.2007 №159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 12 ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений части 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 31.01.2012 N 11657/11). Следовательно, вступившее в законную силу судебное решение суда, содержащее условия договора, является достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких-либо дополнительных действий от сторон.

Кроме того, согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2022 по ходатайству истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено АНО ЮЦ «Правовая экспертиза» (109240, 

<

...>), к участию в деле в качестве эксперта был привлечен эксперт указанной организации ФИО4.

На разрешение эксперту были поставлен следующий вопрос - Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв. м. (подвал, помещение V, комнаты 1 - 10, 9а; этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 3, 5, 6, 4, 7, 1а, За; этаж «а», помещение I, комнаты 1 - 3) по адресу: 

<

...>, по состоянию на 26.10.2021?

Согласно поступившему в суд заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв. м. (подвал, помещение V, комнаты 1 - 10, 9а; этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 3, 5, 6, 4, 7, 1а, За; этаж «а», помещение I, комнаты 1 - 3) по адресу: 

<

...>, по состоянию на 26.10.2021 составляет 117 000 000 рублей (без учета НДС). 

В судебном заседании 12.01.2023 эксперт ФИО4, вызванный судом по ходатайству истца, представил письменные ответы на вопросы по заключению судебной экспертизы и пояснил, что в своем заключении он неверно указал площадь антресоли первого этажа (241,8 кв.м.), когда в действительности площадь указанной антресоли составляет 201,2 кв.м. 

Также эксперт неверно указал в своем заключении площадь подвала (241,8 кв.м.) и площадь первого этажа (241,8 кв.м.) оцениваемого помещения, когда в действительности площадь подвала составляет 281,6 кв.м., а площадь первого этажа составляет 242,6 кв.м.

Далее к неверным значениям площадей оцениваемого помещения эксперт применил корректировку на этаж расположения, что привело неверному расчету рыночной стоимости подвала, первого этажа и антресоли в составе оцениваемого помещения. 

Эксперт пояснил, что он указал равную (по 241,8 кв.м.) площадь подвала, первого этажа и антресоли «для упрощения расчетов» - Ответ на вопрос 7 письменных объяснений эксперта.

Эксперт пояснил, что не произвел исключение НДС из цены предложения объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода и доходного подходов – Ответы на вопросы 4,9 письменных объяснений эксперта.  

Вместе с тем операции по приватизации государственного имущества в рамках ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ исключены из объектов обложения НДС (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). В этой связи рыночная стоимость приватизируемого имущества не должна увеличиваться на сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Таким образом, при расчете рыночной стоимости оцениваемого помещения эксперт должен был исключить НДС из цены предложения объектов-аналогов, чего не было сделано экспертом.

Эксперт пояснил, что он ошибочно указал в своем заключении, что объект-аналог №1 в рамках сравнительного подхода расположен только на первом этаже. В действительности указанный объект-аналог расположен в подвале, на первом этаже и антресоли. 

В этой связи требуется произвести пересчет корректировок на этаж расположения и далее пересчет рыночной стоимости оцениваемого помещения – Ответ на вопрос 8 письменных объяснений эксперта.  

При этом в своих письменных объяснениях эксперт также указал, рыночная стоимость оцениваемого помещения по состоянию на 26.10.2021 может находится в диапазоне от 103 млн. рублей до 128 млн. рублей, что противоречит выводу эксперта в подготовленном им заключении. 

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. 

Суд приходит к выводу, что вывод эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта, сделан экспертом в нарушении требований объективности, всесторонности и полноты исследования.

Заключение эксперта выполнено с существенными ошибками – эксперт неверно указал площади подвала, первого этажа и антресоли арендуемого помещения, эксперт не произвел исключение НДС из цены предложения объектов-аналогов в рамках сравнительного и доходного подходов, эксперт неверно рассчитал корректировки на этаж расположения объект-аналога №1 в рамках сравнительного подхода. 

Данные нарушения оказали существенное влияние на итоговый размер рыночной стоимости оцениваемого помещения. 

Таким образом, при производстве судебной экспертизы эксперт не произвел полное, всестороннее, научно-обоснованное и объективное исследование, что является нарушением обязанности эксперта в соответствии со статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3. 

Определением суда от 10.02.2023 по ходатайству истца суд назначил проведение повторной судебной оценочной экспертизы, которая была поручена ООО «Центральное бюро оценки», к участию в деле в качестве эксперта был привлечен эксперт указанной организации ФИО5. 

Ответчик не возражал против удовлетворения ходатайства Истца о назначении повторной судебной экспертизы. 

На разрешение эксперту суд поставил следующий вопрос - Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв. м. (подвал, помещение V, комнаты 1 - 10, 9а; этаж 1, помещение III, комнаты 1 - 3, 5, 6, 4, 7, 1а, За; этаж «а», помещение I, комнаты 1 - 3) по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, ул. Краснопрудная, д. 22-24, пом.3/1, по состоянию на 26.10.2021?

Согласно поступившему в суд заключению эксперта №03/2023-17АС рыночная стоимость оцениваемого помещения по состоянию на 26.10.2021 составила 70 641 667 рублей (без учета НДС).

Определением от 26.04.2023 суд вызвал в судебное заседание эксперта ООО «Центральное бюро оценки» ФИО5 

Данным определением суд предложил Ответчику направить в адрес суда и экспертного учреждения вопросы по заключению эксперта. 

В судебное заседание, которое состоялось в Арбитражном суде города Москвы 22.05.2023, явилась эксперт ФИО5 

При этом от Ответчика в адрес суда и экспертного учреждения не поступило вопросов или возражений относительно заключения эксперта. 

Ответчик не заявил ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертиз по делу. 

Истец также не оспаривал заключение эксперта. 

Суд приходит к выводу, что в заключении эксперта ФИО5 исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности. 

Таким образом, заключение эксперта ФИО5 является допустимым доказательством по делу. 

С учетом результатов повторной судебной экспертизы суд считает, что требование Истца об обязании Ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого Истцом помещения подлежит удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО «Центральное бюро оценки» ФИО5 от 23.03.2023 №03/2023-17АС. 

15.10.2021 вступил в силу Закон города Москвы от 29.09.2021 №18, который изменил часть 3 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 №66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», которая регулирует срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы. 

С учетом данных измерений в законе новый срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества составляет семь лет. 

При этом действие части 3 статьи 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы», которая устанавливает семилетний срок рассрочки оплаты приобретаемой недвижимости, распространяется также на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров купли-продажи арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества города Москвы, действующих на дату вступления в силу настоящего Закона – статья 2 Закона города Москвы от 29.09.2021 №18.

С учетом заявления Истца об изменении предмета иска от 25.04.2023 подлежат изменению пункты 4.2., 4.5. проекта договора купли-продажи, которые регулируют период рассрочки оплаты приобретаемого помещения (с 5 до 7 лет), а также размер ежемесячных платежей Истца за приобретаемое помещение. 

Рыночная стоимость выкупаемого помещения составляет 70 641 667 рублей (без учета НДС) и рассчитана в соответствии с заключением №03/2023-17АС от 23.03.2023, подготовленным экспертом ООО «Центрально бюро оценки» ФИО5  

Таким образом, размер ежемесячного платежа по договору купли-продажи, с учетом рассрочки на 7 лет составляет 840 972,23 рублей (70 641 667 рублей/84 месяца).

Расходы истца по уплате государственной пошлины и судебной экспертизе подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Оснований для отложения судебного заседания с целью представления возможности ответчику выехать на объект с целью исследования объекта гражданской обороны суд не усмотрел, так как с  20.04.2022 г. (дата первого заседания по настоящему делу), у  ответчика было достаточно времени для совершения указанных действий, а в материалах дела имеются достаточные доказательство, чтобы опровергнуть  гипотетические сомнения ответчика.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве заключить с ООО «Учебный Центр «Движение» договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №77:01:0003031:1973 площадью 725,4 кв.м. по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, ул Краснопрудная, д. 22-24, помещ. 3/1, по цене 70 641 667 рублей на условиях приложенного проекта договора купли-продажи.

 

ДОГОВОР

купли-продажи нежилого помещения

«___» ______________ _______года                                                                      город Москва

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице ______________________________________________________, действующего на основании ________________________, с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР «ДВИЖЕНИЕ», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО6, действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее – Договор) о следующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. При заключении Договора Стороны руководствуются:

- Гражданским кодексом Российской Федерации;

- Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

- Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы, регулирующими порядок выкупа имущества, действующими на момент заключения Договора.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее – Объект), расположенный по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Красносельский, ул Краснопрудная, д. 22-24, помещ. 3/1, с кадастровым номером №77:01:0003031:1973, общей площадью 725,4 кв.м., а Покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него цену, установленную пунктом 4.1. Договора.  

2.2. Объект принадлежит на праве собственности Российской Федерации (запись в ЕГРН от 30.07.2009 №77-77-13/012/2009-176) и передан Покупателю в пользование на основании договора аренды, что в соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает необходимость его фактической передачи по акту приема-передачи.

2.3. Объект не является предметом залога и на него не обращено взыскание.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Покупатель обязан:

3.1.1. Полностью уплатить цену Объекта, указанную в пункте 4.1. Договора в порядке и на условиях пунктов 4.2., 4.4 Договора.

3.1.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре недвижимости.  

3.2. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель. 

3.3. В случае расторжения Договора по согласию Сторон, Покупатель возвращает Продавцу Объект, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за нежилое помещение, возвращаются Покупателю получателем платежей.  

4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена Объекта составляет 70 641 667 рублей и рассчитана в соответствии с Заключением эксперта №03/2023-17АС от 23.03.2023, подготовленным ООО «Центральное бюро оценки» (эксперт ФИО5), в рамках судебной экспертизы по делу №А40-21368/22-125-160, рассмотренного Арбитражным судом города Москвы. 

Расчеты, отраженные в указанном заключении эксперта, выполнены в соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, и соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

4.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет с момента его заключения.

4.3. На сумму денежных средств, составляющих цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты предусмотренные частью 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

4.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. 

4.5. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 840 972,23 рублей, а также процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

4.6. Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

4.7. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на счет Продавца по следующим реквизитам: _________________________________________________________________.

5. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

5.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого Объекта в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

5.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 2.1. Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца. 

5.4. Оценка рыночной стоимости Объекта произведена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 4.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. 

При этом сумма неисполненных Покупателем обязательств должна составлять не менее чем 5% от указанной в пункте 4.1. Договора цены Объекта и период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры между Сторонами передаются на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Заключая Договор, Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

8.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один для регистрирующего органа.

8.3. Все изменения и дополнения к Договору оформляются по соглашению сторон исключительно в письменной форме.

9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве 

107078, г. Москва, Орликов пер., д. 3, корп. Б

ОГРН 1097746349535

ИНН/КПП 7708701670/770801001

Покупатель:

Общество с ограниченной ответственностью «УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР «ДВИЖЕНИЕ»

 

119048, г. Москва, ул. Ефремова, д. 20, э 1 п I ком 3 оф 68                                                                  

ОГРН 1197746166540 

ИНН/КПП 7704481208/770401001 

 

От Продавца     ___________/__________/

От Покупателя

Генеральный директор 

Ермоленко Н.Н._________/______________/

 

Взыскать с ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (107078, ГОРОД МОСКВА, ОРЛИКОВ ПЕРЕУЛОК, ДОМ 3, КОРПУС Б, ОГРН: 1097746349535, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: 7708701670, КПП: 770801001) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УЧЕБНЫЙ ЦЕНТР "ДВИЖЕНИЕ" (119048, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ЕФРЕМОВА, ДОМ 20, Э 1 П I КОМ 3 ОФ 68, ОГРН: 1197746166540, Дата присвоения ОГРН: 05.03.2019, ИНН: 7704481208, КПП: 770401001) расходы по экспертизе в размере 160 000 руб. и расходы по оплате гос.пошлины в размере 6 000 руб. 

 

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ                                                                                               Е.В. Михайлова