АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 кассационной инстанции по проверке законности 

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,  

вступивших в законную силу 

«

Дело № А54-4244/2018

г. Калуга

24» сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Центрального округа в составе: 

председательствующего Подольской О.А.  

судей Ахромкиной Т.Ф. Звягольской Е.С.  

при участии в судебном заседании: 

от ФИО1: лично, на основании паспорта; 

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще.  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Рязанской области от 13.09.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025 по делу № А54-4244/2018,  

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ГРИБОЕДОВА-N» (далее - ООО «ГРИБОЕДОВА-N», должник, застройщик) 24.02.2021 ФИО1 (далее - ФИО1, кредитор) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требование о передаче квартир 46, 47, 48, 51, 52 в объекте незавершенного строительства, многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером: 62:29:0080068:0001, о включении в реестр требований кредиторов должника требований в сумме 30 928 084 руб., - неустойка и штраф; денежное требование о возмещении должником морального вреда в размере 500 000 руб., убытки в виде реального ущерба, определенного временным управляющим по  

правилам пункта 2 статьи 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).  

25.01.2024 в материалы обособленного спора от ФИО1 поступили дополнительные документы об уточнении требований, согласно которым просит в соответствии со статьей 201.4 и статьей 201.7 Закона о банкротстве включить в реестр требований участников строительства/реестр требований кредиторов:  

требование к должнику о передаче жилого помещения, квартиры № 51 в объекте незавершенного строительства, многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080068:0001;  

денежное требование о возмещении должником морального вреда в размере 500 000 руб.;  

денежное требование о взыскании с должника неустойки и штрафа в совокупном размере 30 530 125 руб.;  

денежное требование о взыскании с должника расходов, сделанных ФИО1 для завершения строительства многоквартирного дома в размере 71 624 руб.;  

денежное требование о взыскании с должника расходов, понесенных кредитором для присоединения 5 газовых котлов к системе водоснабжения размере 15 000 (5*3000) руб.;  

денежное требование о взыскании с должника расходов на оплату содержания квартир с 01.04.2017 и по 13.01.2021 в размере 305 704 руб.; денежное требование о возмещении должником понесенных ФИО1 убытков в виде реального ущерба, определенного временным управляющим по правилам пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, с учетом предоставленной информации о дополнительном ущербе.  

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 13.09.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025, выделено в отдельное производство требование ФИО1 о возмещении убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве; включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «ГРИБОЕДОВА-N» требования ФИО1 в сумме 1 247 280 руб., в остальной части заявленные требования оставлены без удовлетворения.  

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ФИО1 обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, кассационную жалобу - удовлетворить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований к должнику, заявленных в конкурсном производстве.  

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, также неправильно применены нормы материального и процессуального права. Суды неверно сделали вывод о правомерности расторжения застройщиком договора долевого участия в строительстве путем одностороннего отказа.  

Полагает, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения очередного платежа участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о добросовестности и разумности и с учетом третьего абзаца пункта 1 статьи 406 ГК РФ.  

Для рассмотрения указанной кассационной жалобы был сформирован судебный состав: председательствующий судья Подольская О.А., судьи Андреев А.В. и Звягольская Е.С.  

Определением председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Центрального округа от 11.08.2025 судья Андреев А.В. заменен на судью Ахромкину Т.Ф.  

Слушание по делу начато сначала. 

Арбитражный управляющий ФИО2 (далее - ФИО2) в отзыве на кассационную жалобу просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетоврения.  

ФИО3 (далее - ФИО3 (кредитор)) в пояснениях на кассационную жалобу просил оставить определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.  

В судебном заседании ФИО1 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.  

В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела неявка участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.  

 Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия полагает, что судебные акты в части включения в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «ГРИБОЕДОВА-N» требования ФИО1 в сумме 1 247 280 руб. подлежат отмене, а обособленный спор в указанной части направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области, в остальной части судебные акты следует оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.  

 Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Рязанской области от 23.05.2018 заявление ФИО3 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ГРИБОЕДОВА-N» принято к производству и возбуждено производство по делу.  

 Определением арбитражного суда от 01.09.2020 производство по заявлению возобновлено.  

 Определением Арбитражного суда Рязанской области от 22.01.2021 в отношении ООО «ГРИБОЕДОВА-N» введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утвержден ФИО2  

 24.02.2021 ФИО1 обратился в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением, в котором просит: включить в реестр требований кредиторов должника требование о передаче квартир 46, 47, 48, 51, 52 в объекте незавершенного строительства, многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером: 62:29:0080068:0001, о включении в реестр требований кредиторов должника требований в сумме 30 928 084 руб., - неустойка и штраф; денежное требование о возмещении должником морального вреда в размере 500 000 руб., убытки в виде реального ущерба, определенного временным управляющим по правилам пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве.  

 Определением Арбитражного суда Рязанской области от 22.03.2023 производство по рассмотрению заявления ФИО1 о передаче квартир 46, 47, 48, 51, 52 в объекте незавершенного строительства, многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером: 62:29:0080068:0001, заявления о включении в реестр требований кредиторов должника требований в сумме 31 428 084 руб., приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Советского районного суда г. Рязани по делу № 2-418/2022 (2-3305/2021).  

 Определением Арбитражного суда Рязанской области от 05.12.2022 к процедуре банкротства ООО «ГРИБОЕДОВА-N» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве, ФИО2 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «ГРИБОЕДОВА-N»; назначен вопрос об утверждении конкурсного управляющего ООО «ГРИБОЕДОВА-N».  

 Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2023 определение Арбитражного суда Рязанской области от 05.12.2022 по делу № А54- 4244/2018 оставлено без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.  

 Определением Арбитражного суда Рязанской области от 25.04.2023 конкурсным управляющим ООО «ГРИБОЕДОВА-N» утвержден ФИО2  

 Впоследствии, от конкурсного управляющего ФИО2 поступило ходатайство о возобновлении производства по заявлению ФИО1 о передаче квартир 46, 47, 48, 51, 52 в объекте незавершенного строительства, многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>  

д. 55, на земельном участке с кадастровым номером: 62:29:0080068:0001, о включении в реестр требований кредиторов должника требований в сумме 31 428 084 руб. в связи вступлением в законную силу судебного акта Советского районного суда г. Рязани по делу № 2-418/2022 (2-3305/2021).  

 Определением Арбитражного суда Рязанской области от 08.06.2023 производство по рассмотрению вышеуказанного заявления ФИО1 возобновлено. В порядке части 1 статьи 51 АПК РФ к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на  

предмет спора, привлечен ФИО4 (далее - ФИО4).  

 Определением Арбитражного суда Рязанской области от 10.11.2023 к участию в рассмотрении заявления в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора,- Министерство строительного комплекса Рязанской области, Товарищество собственников недвижимости «Воскресенское», Администрация города Рязани.  

25.01.2024 в материалы обособленного спора от ФИО1 поступили дополнительные документы об уточнении требований, согласно которым заявитель просит в соответствии со статьей 201.4 и статьей 201.7 Закона о банкротстве включить в реестр требований участников строительства/реестр требований кредиторов:  

требование к должнику о передаче жилого помещения, квартиры № 51 в объекте незавершенного строительства, многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0080068:0001;  

денежное требование о возмещении должником морального вреда в размере 500 000 руб.;  

денежное требование о взыскании с должника неустойки и штрафа в совокупном размере 30 530 125 руб.;  

денежное требование о взыскании с должника расходов, понесенных ФИО1 для завершения строительства многоквартирного дома в размере 71 624 руб.;  

денежное требование о взыскании с должника расходов для присоединение 5 газовых котлов к системе водоснабжения размере 15 000 (5*3000) руб.;  

денежное требование о взыскании с должника расходов на оплату содержания квартир с 01.04.2017 и по 13.01.2021 в размере 305 704 руб.; денежное требование о возмещении должником понесенных ФИО1 убытков в виде реального ущерба, определенного временным управляющим по правилам пункта 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, с учетом предоставленной информации о дополнительном ущербе.  

 Определением Арбитражного суда Рязанской области от 05.03.2024 к участию в рассмотрении заявления в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора,- финансовый управляющий ФИО4 - ФИО5.  

 Определением Арбитражного суда Рязанской области от 13.09.2024 выделено в отдельное производство требование ФИО1 о возмещении убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «ГРИБОЕДОВА-N» требования ФИО1 в сумме 1 247 280 руб., в остальной части заявленных требований отказано.  

 Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 23.12.2009 между ООО «ГРИБОЕДОВА-N» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор об участии в долевом строительстве жилья 1-К в редакции дополнительного соглашения от  

16.08.2009, предметом которого являются взаимоотношения, связанные с привлечением денежных средств участника для долевого строительства многоквартирного жилого дома с встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями, объектом является квартира № 48 общей (проектной) площадью 52,66 кв.м.  

 Согласно пункту 2.1 указанного договора цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 1 421 820 руб.  

 Пунктом 2.2 договора стороны договорились о следующем порядке оплаты стоимости цены договора: денежная сумма в размере 426 546 руб. оплачивается в срок до 18.01.2010 в размере 973 274 руб. - в течение 7 месяцев равными платежами с момента подписания договора, оставшаяся сумма в размере 22 000 руб. оплачивается участником в течение 3 дней с момента акта ввода объекта в эксплуатацию. Сумма договора должна быть оплачена полностью на момент ввода объекта в эксплуатацию.  

 В случае наличия оснований для одностороннего расторжения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику заказным письмом с описью вложения по адресу, сообщенному участником, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования (пункт 7.4 договора).  

 Исходя из материалов дела, оплата по договору производилась в общей сумме 1 260 780 руб.: 28.12.2009 в сумме 426 546 руб., 01.03.2010 - 139 039 руб., 02.04.2010 - 139 039 руб., 04.05.2010 - 110 000 руб., 05.05.2010 - 29 039 руб., 23.06.2010- 45 000 руб., 01.07.2010 - 94 039 руб., 27.08.2010 - 54 039 руб., 01.09.2010 - 85 000 руб., 24.12.2010 - 139 039 руб.  

 23.12.2009 между ООО «ГРИБОЕДОВА-N» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор об участии в долевом строительстве жилья 2-К в редакции дополнительного соглашения от 14.06.2009, предметом которого являются взаимоотношения, связанные с привлечением денежных средств участника для долевого строительства многоквартирного жилого дома с встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями, объектом является квартира № 49 общей (проектной) площадью 78,87 кв.м.  

 Согласно пункту 2.1 указанного договора цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 2 011 185 руб.  

 В случае наличия оснований для одностороннего расторжения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику заказным письмом с описью вложения по адресу, сообщенному участником, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования (пункт 7.4 договора).  

 Исходя из материалов дела, оплата по договору производилась в общей сумме 1 781 779 руб.: 29.12.2009 в сумме 603 355 руб., 01.03.2010 - 196 404 руб.,  

01.04.2010 - 196 404 руб., 04.05.2010 - 196 404 руб., 09.07.2010 - 30 000 руб., 16.07.2010 - 100 000 руб., 23.07.2010 - 66 404 руб., 27.08.2010 - 196 404 руб., 26.11.2010 - 196 404 руб.  

 23.12.2009 между ООО «ГРИБОЕДОВА-N» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор об участии в долевом строительстве жилья 3-К в редакции дополнительного соглашения от 14.06.2009, предметом которого являются взаимоотношения, связанные с привлечением денежных средств участника для долевого строительства многоквартирного жилого дома с встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями, объектом является квартира № 50 общей (проектной) площадью 119,81 кв.м.  

 Согласно пункту 2.1 Цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 2 875 440 руб.  

 Пунктом 2.2 договора стороны договорились о следующем порядке оплаты стоимости цены договора: денежная сумма в размере 2 285 952 руб. оплачивается в срок до 18.01.2010, в размере 544 488 руб. - в течение 7 месяцев равными платежами с момента подписания договора, оставшаяся сумма в размере 45 000 руб. оплачивается участником в течение 3 дней с момента акта ввода объекта в эксплуатацию. Сумма договора должна быть оплачена полностью на момент ввода объекта в эксплуатацию.  

 В случае наличия оснований для одностороннего расторжения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику заказным письмом с описью вложения по адресу, сообщенному участником, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования (пункт 7.4 договора).  

 Дополнительным соглашением от 28.12.2009 изменена цена договора и стала составлять 2 815 535 руб.  

 Исходя из материалов дела, оплата по договору производилась в общей сумме 2 770 535 руб.: 29.12.2009 в сумме 84 952 руб., 15.01.2010 в сумме 600 000 руб. и 701 000 руб., 19.01.2010 - 300 000 руб. и 500 000 руб., 21.01.2010 - 100 000 руб., 29.01.2010 - 484 583 руб.  

 23.12.2009 между ООО «ГРИБОЕДОВА-N» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор об участии в долевом строительстве помещения, предметом которого являются взаимоотношения, связанные с привлечением денежных средств участника для долевого строительства многоквартирного жилого дома с встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями, объектом является помещение общей площадью 133 кв.м., расположенное на техническом этаже.  

 Согласно пункту 2.1 указанного договора цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 2 660 000 руб.  

 Пунктом 2.2 договора стороны договорились о следующем порядке оплаты стоимости цены договора: денежная сумма в размере 1 330 000 руб.  

оплачивается в срок до 15.05.2010 включительно, оставшаяся сумма в размере  

1 330 000 руб. уплачивается участником до 31.08.2010. 

 Застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае систематического нарушения участником сроков внесения платежей, то есть срока нарушения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более, чем три месяца (пункт 7.3 договора).  

 В случае наличия оснований для одностороннего расторжения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику заказным письмом с описью вложения по адресу, сообщенному участником, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования (пункт 7.4 договора).  

 Исходя из материалов дела, оплата по договору производилась в общей сумме 2 429 000 руб.: 04.05.2010 - 230 000 руб., 27.04.2010 - 500 000 руб., 13.05.2010 - 190 000 руб., 18.05.2010 - 310 000 руб., 19.05.2010 - 100 000 руб., 23.07.2010 - 33 700 руб., 30.07.2010 - 100 300 руб., 01.09.2010 - 65 000 руб., 28.12.2010 - 100 000 руб., 14.01.2011 - 100 000 руб., 01.02.2011 - 100 000 руб., 16.02.2011 - 100 000 руб., 02.03.2011- 100 000 руб., 18.03.2011 - 100 000 руб., 04.04.2011 - 100 000 руб., 18.04.2011- 100 000 руб., 05.05.2011 - 100 000 руб.  

 26.01.2011 между ООО «ГРИБОЕДОВА-N» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор об участии в долевом строительстве жилья, предметом которого являются взаимоотношения, связанные с привлечением денежных средств участника для долевого строительства многоквартирного жилого дома с встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями, объектом является квартира № 54 общей (проектной) площадью 52,33 кв.м.  

 Согласно пункту 2.1 указанного договора цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 1 674 560 руб.  

 Пунктом 2.2 договора стороны договорились о следующем порядке оплаты стоимости цены договора: денежная сумма в размере 837 280 руб. оплачивается в срок до 28.01.2011, в размере 205 000 руб. - до 28.02.2011, в размере 205 000 руб. - до31.03.2011, в размере 205 000 руб. - до29.04.2011, в размере 205 000 руб. - до 31.03.2011, денежная сумма в размере 17 280 руб. уплачивается участником в течение 3 дней с момента акта ввода объекта в эксплуатацию.  

 Застройщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае систематического нарушения участником сроков внесения платежей, то есть срока нарушения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более, чем три месяца (пункт 7.3 договора).  

 В случае наличия оснований для одностороннего расторжения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику заказным письмом с описью вложения по адресу, сообщенному участником, предупреждения о  

необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования (пункт 7.4 договора).  

 Исходя из материалов дела, оплата по договору производилась в общей сумме 1 247 280 руб.: 28.01.2011- 837 280 руб., 02.03.2011 - 205 000 руб., 04.04.2011- 205 000 руб.  

 Как установлено судами, 27.07.2018 ФИО1 по каждому объекту строительства направлены извещения о существовании задолженности в финансировании строительства, в которых предложено погасить задолженность. 04.09.2018 в связи с невыполнением требования о погашении задолженности ФИО1 были направлены извещения о расторжении договоров.  

 Решением Советского районного суда г. Рязани от 17.07.2021 по гражданскому делу № 2-1336/2021 за ФИО1 признано право собственности на квартиру № 46, общей площадью 46,5 кв.м., квартиру № 48, общей площадью 106,6 кв.м.  

 Решением Советского районного суда г. Рязани от 30.11.2021 по делу  

 № 2-2335/2021 за ФИО1 признано право собственности на объект недвижимого имущества - жилое помещение квартиру № 52, расположенную в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.  

 Решением Советского районного суда г. Рязани от 23.09.2022 по делу  

 № 2-418/2022 за ФИО1 признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, площадью 72,5 кв.м., кадастровый номер 62:29:0080068:706.  

Ссылаясь на то, что должником до настоящего времени обязательства по договорам не исполнены, объекты долевого строительства в собственность не оформлены, кредитор обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением об установлении требования кредитора.  

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 151, 309, 310, 330, 405, 421, 450, 450.1, 1101 ГК РФ, статей 16, 201.1, 201.4, 201.9 Закона о банкротстве, Законом РФ «О защите прав потребителей», Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее также - Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004), разъяснениями, данными в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, пришли к выводу, что поскольку ФИО1 оплата по договору об участии в долевом строительстве жилья от 26.01.2011 не произведена в полном объеме, застройщик обоснованно воспользовался правом на расторжение договора, следовательно, у должника возникла обязанность по возврату уплаченных по договору денежных средств. Кроме того, суды указали, что квартиры в доме по адресу: 

<

...> приобретены ФИО1 в инвестиционных целях, в связи чем, трансформировали требование кредитора о передачи жилого помещения в  

денежное требование, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность и расчеты с которым в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве осуществляются в четвертую очередь.  

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в части включения в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «ГРИБОЕДОВА-N» требования ФИО1 о передаче жилого помещения, трансформированное в денежное требование в сумме 1 247 280 руб. сделаны без учета требований закона и оценки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.  

Статьями 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.  

 Правоотношения сторон регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004.  

 Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Закона.  

 Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).  

 При наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4, 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).  

 Согласно статье 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается  

законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.  

 Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

 Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства допускается во внесудебном порядке путем направления застройщиком соответствующего уведомления согласно части 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004.  

 Признавая правомерным расторжение застройщиком договоров путем одностороннего отказа, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в материалы дела представлены достаточные доказательства, подтверждающие, что участник долевого строительства ФИО1 не произвел оплату застройщику в сумме, указанной в договоре об участии в долевом строительстве жилья от 26.01.2011 в установленный договором срок. Отмечено, что данные обстоятельства подтверждены заявителем в судебном заседании.  

 В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).  

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).  

Судами установлено, что уведомление о расторжении договора направлено ФИО1 04.09.2018.  

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что застройщик воспользовался правом на расторжение договора об участии в долевом строительстве жилья от 26.01.2011, предусмотренным частью 4 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, ввиду невнесения участником долевого строительства ФИО1 платежа за спорную квартиру в полном объеме, в силу чего договор прекращен.  

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о том, что должником соблюдена процедура расторжения договора и договор расторгнут.  

В материалах обособленного спора имеются письма генерального директора ООО «ГРИБОЕДОВА-N» в адрес ФИО1 о необходимости оплаты задолженности по договору участия в долевом строительстве жилья, а также уведомление об их расторжении. Указанные документы не содержат даты их составления. В качестве доказательства отправки документов в материалы дела представлены чеки ФГУП «Почта России» и отчеты об  

отслеживании почтовых отправлений. Однако к указанным документам не представлена опись вложения, тогда как такая обязанность предусмотрена пунктом 7.4 договора. ФИО1 отрицает факт их получения.  

С учетом изложенного, выводы судов о соблюдении порядка расторжения договора не основаны на имеющихся в деле доказательствах.  

Кроме того, неуплата ФИО1 денежных средств в размере 427 280 руб., тогда как цена договора составляет 1 674 560 руб., нельзя считать значительным нарушением условий договора.  

В судебном заседании суда кассационной инстанции ФИО1 сообщил, что в настоящее время задолженность по спорому договору оплачена, данный факт в своих письменных пояснениях от 18.08.2025 подтвердил конкурсный управляющий должника.  

Определяя очередность требований ФИО1 о передаче жилого помещения, судами сделан вывод о том, что оно приобретено в инвестиционных целях и квалифицировали его как если бы требование к застройщику принадлежало юридическому лицу, осуществляющему предпринимательскую дельность и расчеты с которым в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве осуществляются в четвертую очередь.  

Применительно к обстоятельствам настоящего дела суд кассационной инстанции не может согласиться с таким выводом судов.  

Так, в ходе рассмотрения спора арбитражный суд первой инстанции проанализировав обстоятельства спора, в том числе обстоятельства приобретения ФИО1 спорных квартир, приняв во внимание сведения о количестве объектов недвижимости, находящихся в собственности заявителя, усмотрел в действиях ФИО1 исключительно коммерческий характер его инвестиций в приобретение жилых помещений, о чем свидетельствует значительное количество приобретаемых помещений.  

В то же время само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц.  

ФИО1 заявлял при рассмотрении дела, что квартиры у должника приобретались им для обеспечения жилыми помещениями себя и своих близких родственников. Как следуют из материалов дела на часть квартир за ФИО1 признано право собственности в судебном порядке.  

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты по обособленному спору в части требований о передаче ФИО1 жилого помещения подлежат отмене и направлению в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец (абзац 3 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской  

Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).  

В силу пункта 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 данной статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом; осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.  

Выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения требования ФИО1 о передаче жилого помещения следует признать преждевременными, сделанными без надлежащего анализа, исследования и оценки всех существенных для рассмотрения спора обстоятельств.  

Судебная коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами в указанной части неправильно установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, и неверно применены нормы материального права, регламентирующие спорные правоотношения.  

При новом рассмотрении суду необходимо проверить выполнение ФИО1 условий договора, соблюдение должником порядка расторжения договора и разрешить спор в указанной части в соответствии с требованиями закона.  

 ФИО1 также заявлено требование о включении в реестр требований кредиторов должника в размере 20 353 471 руб. неустойки, в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».  

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.  

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  

законодательные акты Российской Федерации» (в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная пунктом 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.  

Исходя из пункта 3.1.1 представленных в материалы дела договоров об участии в долевом строительстве жилья, застройщик обязан передать участнику по передаточному акту или иному документу о передаче профинансированного в полном объеме объекта долевого строительства.  

Как верно указано арбитражными судами, обязанность по передаче объекта строительства в указанный в договоре срок возникает у застройщика при условии исполнения дольщиком обязательств по оплате. Между тем, как следует из материалов дела, по всем заключенным ФИО1 договорам установлен факт неполной оплаты.  

Пунктом 3 статьи 405 ГК РФ предусмотрено, что должник по обязательству не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.  

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).  

Таким образом, отказывая в удовлетворении требования кредитора о включении в реестр требований кредиторов должника неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение дольщиком денежного обязательства по оплате финансирования в полном объеме, исполнением которого обусловлено обязательство застройщика.  

Кроме того, ФИО1 заявлено требования о компенсации морального вреда в размере 500 000 руб., штрафа в размере 10 176 708 руб. (пункт 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).  

В силу пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 

 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.  

Как указано в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами  

гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 указанного закона).  

Таким образом, учитывая, что ФИО1 обязательства по договорам исполнены не в полном объеме, что суды первой и апелляционной инстанций не нашли оснований для включения в реестр требований кредиторов неустойки, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для включения в реестр требований кредиторов должника потребительского штрафа.  

Согласно пункту 1 статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.  

В соответствии со статьей 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.  

Согласно статье 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда.  

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. Компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.  

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ заявитель не представил доказательства, подтверждающие факт причинения ему морального вреда, его размер, обстоятельства и основания его возникновения. Арбитражные суды правомерно исходили из невнесения участником долевого строительства платежей за квартиры в полном объеме, в связи с чем отсутствием обязанности застройщика передать дольщику жилые помещения, как следствие отсутствия нарушения должником каких-либо неимущественных прав заявителя, а также  

причинно-следственной связи между ухудшением состояния здоровья заявителя и действиями должника.  

Кроме того, суд апелляционной инстанции верно отметил, что ФИО1 до 24.02.2021 года не предпринимались действия по признанию права собственности по спорным жилым помещениям, право собственности на квартиры № 46, № 47, № 48, № 52 (фактические номера) признаны по искам Министерства строительного комплекса Рязанской области, при этом, самим ФИО1 в рамках гражданских исков требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафов и неустойки не заявлялись.  

Как следует из материалов дела, ФИО1 указывал, что для завершения строительства многоквартирного дома им дополнительно были переданы в кассу ТСН в период 2016-2017 годов наличные денежные средства в общем размере 71 624 руб. Кроме того, им понесены убытки в виде расходов на оплату присоединения газовых котлов, содержания квартир, расходы на оплату газо-, электро- и водоснабжение на основании показаний счетчиков.  

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.  

Договорами, заключенными ФИО1 и ООО «ГРИБОЕДОВА-N», предусмотрено, что стоимость котла индивидуального отопления в цену договора не входит (пункт 3.1.4 договора).  

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций верно отмечено, что ФИО1 несет в силу части 2 статьи 9 АПК РФ риск наступления негативных последствий, связанных с несовершением им процессуальных действий. Учитывая, что указанные расходы не подтверждены, ФИО1, как собственник квартир, обязан нести бремя содержания своего имущества, суды не нашли оснований для удовлетворения заявления в данной части.  

С учетом вышеизложенного, определение Арбитражного суда Рязанской области от 13.09.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025 по делу № А54-4244/2018 в части включения в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «ГРИБОЕДОВА-N» требования ФИО1 в сумме 1 247 280 руб. подлежит отмене с направлением спора в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области, в остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а жалобу - без рассмотрения.  

При новом рассмотрении дела арбитражному суду, с учетом изложенного, в мотивировочной части настоящего постановления, надлежит устранить отмеченные недостатки, в том числе установить все фактические обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора по существу, предложить лицам, участвующим в деле, представить доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, исследовать и оценить в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, и по результатам исследования и оценки представленных доказательств разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.  

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Рязанской области от 13.09.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2025 по делу № А54-4244/2018 в части включения в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «ГРИБОЕДОВА-N» требования ФИО1 в сумме 1 247 280 руб. отменить, обособленный спор в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.  

В остальной обжалуемой части судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий О.А. Подольская  

Судьи Т.Ф. Ахромкина 

 Е.С. Звягольская