РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-14847/22-77-107

г. Москва

23 июня 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2022года

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Царёвой Ю.В., 

с участием представителей: 

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: Ганичев Н.Д. (доверенность № б/н от 06.06.2022г, предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)     

к ответчику АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОСКОВСКИЙ ТКАЦКО-ОТДЕЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ" (АО «МТОК», 121059, ГОРОД МОСКВА, БЕРЕЖКОВСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ, ДОМ 16А, СТРОЕНИЕ 5, ПОМЕЩЕНИЕ 1, ОГРН: 1027739208474, Дата присвоения ОГРН: 18.09.2002, ИНН: 7701104900)

о взыскании  13 761 354 руб. 19 коп.,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОСКОВСКИЙ ТКАЦКО-ОТДЕЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ"  о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 05.02.2007 № М-01-514226 в размере 13 761 354 руб. 19 коп., в т.ч. задолженность по арендной плате в размере 13 582 953 руб. 66 коп. за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 08.07.2014 по 30.06.2020 в сумме 178 400 руб. 53 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды земельного участка от 05.02.2007 № М-01-514226, ответчик не оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.  

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направил, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил об уменьшении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования  подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

Как следует из материала дела, между Департаментом городского имущества города Москвы  (истец, арендодатель) и  АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОСКОВСКИЙ ТКАЦКО-ОТДЕЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ" (ответчик, арендатор) был заключен договор от 05.02.2007 № М-01-514226 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Большая Почтовая, вл. 30, стр. 3,4,5,6,7).

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного Кодекса формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала.

В соответствии с пунктами 5.7 и 5.8 договора на ответчика возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора, а также ежеквартально и в полном объеме уплачивать арендную плату.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, не  исполнил обязательства по внесению арендной платы, в результате чего, на момент предъявления иска за ним образовалась задолженность за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 в размере 13582953 руб. 66 коп.    

Истец направил ответчику претензию от  06.10.2020 № 33-6-481574/20-(0)-1.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

В силу положений частей 1, 2 ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы. При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города.

Пунктами 3.1., 3.2. Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей проектирования и строительства, при этом:

-за шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.2.7);

-с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.2.3).

Земельный участок по Договору предоставлен ответчику в аренду для целей проектирования и строительства, при этом согласно пункту 4.8. договора:

-за шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (абзац 6);

-с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка (абзац 8).

Возведенные ответчиком в составе 1 этапа строительства Многофункционального жилого комплекса (1 этап строительства) по адресу: г. Москва, ЦАО, Басманный район, ул. Б. Почтовая, вл. 34, стр. 1, 2, 3, 5, 7, 8, 9, 10; ул. Б. Почтовая, вл. 34, стр. 1, 4, 6, 7, 11, 12А; ул. Б. Почтовая, вл. 34, стр. 1, 4, 6, 12А; ул. Б. Почтовая, вл. 30, стр. 1,2, 3, 8, 13; ул. Б. Почтовая, вл. 30. стр. 3,4, 5, 6, 7 объекты капитального строительства - многоквартирный жилом дом по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 30, стр. 1 (кадастровый номер 77:01:0003027:3689) и нежилое здание по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 30, стр. 2 (кадастровый номер 77:01:0003027:3685) на Земельном участке введены в эксплуатацию 03.12.2019 на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 77-107000-009236-2019, в связи с чем, для расчета арендной платы по договору с 03.12.2019 должна применяться ставка 1,5% от кадастровой стоимости Земельного участка.

Нахождение вышеуказанных объектов капитального строительства в границах участка подтверждается схемой раздела Земельного участка  и выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 27.01.2020 № 99/2020/309393525, 13.01.2020 № 77/100/416/2020-27, разрешением на ввод в эксплуатацию 2 и 3 этапов строительства вышеуказанного комплекса от 31.03.2021 № 77-107000-009993-2021, от 24.05.2021 № 77-107000-010072-2021 соответственно, в которых отсутствует указание на Земельный участок, как на земельный участок, на котором осуществлялось строительство 2 и 3 этапов.

Согласно разъяснениями, приведенным в пункте 26 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренд» При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Часть Земельного участка площадью 4 523 кв.м, (впоследствии земельный участок с кадастровым номером 77:01:0003027:4148) расположена непосредственно под возведенным многоквартирным домом по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 30, стр. 1.

Право собственности первого лица на помещение в упомянутом многоквартирном доме зарегистрировано 03.02.2020, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе права на объект от 14.04.2022 № КУВИ-999/2022-406984.

Таким образом, Договор в части аренды части Земельного участка, расположенной под многоквартирным домом, прекратился, в связи с чем начисление арендной платы за пользованием упомянутой частью является неправомерным.

В силу положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности применяемая для расчета арендной платы в период с 03.02.2020 кадастровая стоимость Земельного участка подлежит бесспорному пропорциональному уменьшению на стоимость 4 523 кв.м, в размере 293 589 332,13 руб. и составляет 316 502 671,56 руб.

При расчете размера арендной платы, подлежащей уплате ответчиком по договору с 25.02.2020 по 30.06.2020, истцом не учтено изменение площади и, как следствие, изменение кадастровой стоимости Земельного участка.

По состоянию на дату начала спорного периода Земельный участок имел следующие характеристики: площадь 9 399 кв.м., кадастровая стоимость 610 092 003,69 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.04.2022 № КУВИ-001/2022-54420877.

25.02.2020 в результате выдела из Земельного участка земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0003027:4148, 77:01:0003027:4149, 77:01:0003027:4150, необходимых для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 30, стр. 1 и нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Большая Почтовая, д. 30, стр. 2 (выписки их Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 07.02.2020 № 77/ИСХ/20-2200130, от 07.02.2020 № 77/ИСХ/20-220132, от 07.02.2020 № 77/ИСХ/20-220131), площадь Земельного участка уменьшилась до 1 707 кв.м., кадастровая стоимость Земельного участка уменьшилась соответственно до 110 801 899,17 руб.

В силу положений ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 1, 3, 5 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений применении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 датой начала применения измененной кадастровой стоимости является дата изменения количественных характеристик (площади) Земельного участка — 25.02.2020, что отражено в акте об утверждении кадастровой стоимости № 40557 от 29.11.2018 и выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости Земельное участка от 12.04.2022 № КУВИ-001/2022-54422194.

Арендная плата за спорный период внесена ответчиком в полном объеме платежными поручениями № 728 от 04.10.2019, № 980 от 23.12.2019, в связи с чем, задолженность ответчика по арендной плате за спорный период отсутствует.

Таким образом,  ввиду отсутствия задолженности,  исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка  от 05.02.2007 № М-01-514226 в размере 13 582 953 руб. 66 коп. за период с 01.01.2020 по 30.06.2020   являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Согласно п. 7.2  договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера задолженности, подлежащей оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 06-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

Истец начислил пени за период  с 08.07.2014 по 30.06.2020 в сумме 178 400 руб. 53 коп.

 Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьями 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства; соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

В связи с отсутствием задолженности ответчика перед истцом по арендной плате за спорный период, задолженность по пени за несвоевременное внесение платежей за  1 и 2 кварталах 2020 года  также отсутствует, в  связи с чем,  требование о взыскании пени в размере 169 286 руб. 77 коп. является неправомерным.

Таким образом, с учетом произведенного  погашения задолженности, а также   оплаты ответчиком пени в размере 85 073 руб. 79 коп. платежным поручением № 227 от 03.03.2022г., суд приходит к выводу о том, что пени подлежат взыскании  за период с 3 квартал 2019г. по 2 квартал 2022г. (с 06.07.2019 по 30.06.2020) в размере  9 113 руб. 76 коп.

Поскольку ответчиком была допущена просрочка по внесению арендной платы, заявленное истцом требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в размере 9 113 руб. 76 коп., так как санкция согласована сторонами, факт просрочки оплаты документально подтвержден и размер пени соответствует представленному истцом информационному  расчету.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ и уменьшении суммы неустойки, поскольку согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника за не исполнение обязательств. 

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016г. «О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В соответствии с п. 73 Пленума, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые моги возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статья 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 22.12.2011 г. № 81).

Суд полагает, что ответчик не доказал отсутствие вины, размер возможных убытков истца, а также не представил доказательств принятия всех мер для надлежащего исполнения обязательства.  Кроме того, суд исходит из того, что ответчик не оплатил  сумму основного долга ни полностью, ни частично, доказательства в обоснование ходатайства о снижении неустойки не представил.

Размер пени суд признает соразмерным нарушенному обязательству и оснований для применения положений ст.333 ГК РФ не усматривает. 

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является  обоснованным,   подтверждено материалами дела и  подлежит удовлетворению частично. 

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится  на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям,  поскольку требования, заявленные в иске,  обоснованы частично.

 На основании изложенного, ст.ст. 8, 10, 11, 12,  307, 309, 310, 314,  329, 330, 606,  614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181  АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ  удовлетворить частично.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОСКОВСКИЙ ТКАЦКО-ОТДЕЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ"   в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ пени в размере 9 113 (девять тысяч сто тринадцать) руб. 76 коп.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МОСКОВСКИЙ ТКАЦКО-ОТДЕЛОЧНЫЙ КОМБИНАТ"   в доход Федерального бюджета РФ госпошлину по иску в размере 60 (шестьдесят) руб. 80 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова