Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-849/2022

г. Калининград

29 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.02.2024. 

Полный текст решения изготовлен 29.02.2024. 

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Саян» (ОГРН 

<

***>; 238750, 

<

...>)

к 1) открытому акционерному обществу «Советский целлюлозно-бумажный завод» (ОГРН 

<

***>; 238752, 

<

...>)

и 2) обществу с ограниченной ответственностью «Атлас-Маркет» (ОГРН 

<

***>; 238752, 

<

...>)

о переводе прав и обязанностей покупателя в отношении земельных участков,

 

при участии:

от истца:                   ФИО2, доверенность, паспорт, диплом,

ФИО3, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчиков:         1) не явился, извещен,

2) ФИО4, доверенность, паспорт, диплом;  

 

установил:

решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.10.2010 по делу № А21-5915/2010, оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.05.2011, ОАО «Советский целлюлозно-бумажный завод» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

На основании протокола о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества ОАО «Советский ЦБЗ» от 21.01.2015, между ОАО «Советский ЦБЗ» (продавец) и ООО «Саян» (покупатель) 01.10.2015 заключен договор купли-продажи (т. 1, л.д. 17-20) объектов недвижимого имущества согласно приложению № 1, в том числе: 

- сушильное отделение с КН 39:16:010112:176,

- станция насосно-технологическая лесной биржи с КН 39:16:010112:190, 

- склад последрожжевой бражи с КН 39:16:010112:184,

- склад бардяных концентратов с КН 39:16:010112:191,

- окорочно-распиловочный уцех с КН 39:16:010112:180,

- насосная станция выпарной станции с КН 39:16:010112:194,

- мастерская крановщиков с КН 39:16:010112:183,

- центральный склад с КН 39:16:010112:182,

- цех по производству гофротары с КН 39:16:010112:173.

Указанный объекты находятся на земельных участках с КН 39:16:010112:35, 39:16:010112:42, 39:16:010112:52 и 39:16:010112:54.

Решением собрания кредиторов ОАО «Советский ЦБЗ» от 06.05.2019 утверждено Положение о порядке продажи имущества должника посредством публичного предложения, согласно которому в период с 08.07.2019 по 07.08.2019 проведены торги по продаже имущества ОАО «Советский ЦБЗ» в форме публичного предложения, публикация о которых размещена 02.07.2019 на ЕФРСБ (№ 3918625).

В состав лота № 1, предложенного к продаже, вошли, в том числе, земельные участки с КН 39:16:010112:35, КН 39:16:010112:54, 39:16:010112:42 и 39:16:010112:52. 

Победителем торгов признано ООО «Атлас-Маркет», предложившее цену за имущество в сумме 8 241 000 руб., что зафиксировано в протоколе о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника от 08.08.2019. 

С победителем торгов заключен договор купли-продажи № 080819/1 от 08.08.2019. 

Сообщение № 4044385 о результатах торгов опубликовано 08.08.2019.

ООО «Саян» в торгах не участвовало.

01.02.2022 ООО «Саян» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о переводе на него прав и обязанностей покупателя указанных выше земельных участков.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующее:

- продажа земельных участков осуществлена с нарушением преимущественного права ООО «Саян» на их приобретение (как собственника объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, о чем ООО «Саян» стало известно в январе 2022 года, об исправлении технической ошибка в ЕГРН о том, что принадлежащие истцу объекты недвижимости расположены не на земельном участке с КН 39:16:010112:38, а на спорных земельных участках, УФРС по Калининградской области проинформировало истца уведомлением от 03.02.2022), 

- при продаже земельных участков нарушен принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, 

- нарушен порядок проведения торгов, в том числе к участию в торгах необоснованно допущено ООО «Атлас-Маркет», 

- в связи с использованием земельных участков с ООО «Саян» взыскивается неосновательное обогащение, 

В последующем истец дважды (30.09.2023 и 09.02.2024) уточнял исковые требования и в окончательном виде просил суд:

- перевести права и обязанности в отношении 4-ех земельных участков с кадастровыми номерами 39:16:010112:35, 39:16:010112:42, 39:16:010112:52 и 39:16:010112:54, проданных ООО «Атлас-Маркет» на торгах ОАО «Советский ЦБЗ» по лоту №1 посредством публичного предложения с 08.07.2019 по 07.08.2019 на электронной площадке оператора ООО «Аукционы Сибири» (644122, РФ, 

<

...>; ИНН/КПП: 

<

***>/550101001, ОГРН 

<

***>, e-mail: office@ausib.ru, сайт в Интернете http://ausib.ru), оформленные Протоколом № 7214-ОТПП/2 от 05.08.2019 по Лоту № 1, Договором купли-продажи по результатам проведенных торгов №080819/1 от 08.08.2019, на собственника находящихся на них строений ООО «Саян», пропорционально площади для обслуживания зданий исходя из определения кадастровым инженером ФИО5 в межевых планах и заключении от 16 и 21.09.2023 площади застройки и площади для обслуживания зданий ООО «Саян»:

1.  по земельному участку с КН 39:16:010112:54, площадью 118 289 +/- 120 кв.м. перевести права на земельный участок для обслуживания здания с КН 39:16:010112:180 площадью 7455 кв. м., площадь застройки – 4 695 кв.м;

2.  по земельному участку с КН 39:16:010112:35 площадью 9 332 +/- 34 кв.м перевести права на земельный участок для обслуживания здания с КН 39:16:010112:173 площадью 2 316 кв.м., площадь застройки – 2 150 кв. м; часть здания располагается на земельном участке с КН 39:16:010112:36;

3.  по земельному участку с КН 39:16:010112:42 площадью 12 533 +/- 39 м перевести права на земельный участок для обслуживания здания с КН 39:16:010112:182 площадью 2880 кв.м., площадь застройки - 1835 кв. м;

4.  по земельному участку с КН 39:16:010112:52 площадью 38 903 +/-69 кв.м. перевести права на земельный участок для обслуживания здания с КН 39:16:010112:176 площадью 3 752 кв.м., площадь застройки - 1154 кв.м;

5.  по земельному участку с КН 39:16:010112:52 площадью 38 903 +/-69 кв.м. перевести права на земельный участок для обслуживания здания с КН 39:16:010112:194 площадью 565 кв.м., площадь застройки - 180 кв.м;

6.  по земельному участку с КН 39:16:010112:54 площадью 118 289 +/- 120 кв.м. перевести права на земельный участок для обслуживания здания с КН 39:16:010112:183 площадью 598 кв.м., площадь застройки - 278 кв.м.; часть здания располагается на земельном участке с КН 39:16:010112:53;

7.  по земельному участку с КН 39:16:010112:52 площадью 38 903 +/-69 кв.м. перевести права на земельный участок для обслуживания здания с КН 39:16:010112:184 площадью 671 кв.м., площадь застройки - 246 кв.м.

8.  по земельному участку с КН 39:16:010112:52 площадью 38 903 +/-69 кв.м. перевести права на земельный участок для обслуживания здания с КН 39:16:010112:191 площадью 660 кв.м., площадь застройки - 246 кв.м;

9.  по земельному участку с КН 39:16:010112:52 площадью 38 903 +/-69 кв.м. перевести права на земельный участок площадью 3 735 кв.м. для обслуживания здания с КН 39:16:010112:640, площадь застройки - 1306 кв.м. и здания с КН 39:16:010112:641, площадь застройки – 1 026 кв.м., два здания являются блокированными;

-   обязать ООО «Саян» в течение 30 календарных дней с даты вступления в силу судебного акта по настоящему делу №А21-849/2022 оплатить ООО «Атлас-Маркет» стоимость переведенных прав в сумме 4 691 000,00 руб. в отношении частей земельных участков с КН 39:16:010112:35 (2 830 кв.м), 39:16:010112:42 (2 280 кв.м), 39:16:010112:52 (7 958 кв.м.), 39:16:010112:54 (9 179 кв.м.), совокупной площадью частей составляющую 22 247 кв.м.

Ответчики в отзывах на исковое заявление, письменных пояснениях (от ООО «Атлас-Маркет» т. 1, л.д. 141-143, т. 2, л.д. 72, от конкурсного управляющего ОАО «Советский ЦБЗ» ФИО6 – т. 2, л.д. 1, л.д. 74) возражали против удовлетворения требований, поскольку доводы ООО «Саян» о недействительности торгов и заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи земельных участков являлись предметом рассмотрения в рамках дела № А21-5915/2010, а также в связи с пропуском истцом трехмесячного срока на предъявление требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя земельных участков, установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ.  

В судебном заседании 21.02.2024 представители истца требования поддержали, представитель ООО «Атлас-Маркет» в удовлетворении заявления просил отказать.

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей, суд признает необходимым в иске отказать по следующим основаниям.

Доводы истца о недействительности торгов не принимаются судом во внимание, поскольку не относятся к предмету рассматриваемого дела.

Кроме того, из материалов дела следует, что в рамках дела № А21-5915/2010 истец обращался с требованием о признании недействительными:

- открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника, оформленных протоколом от 05.08.2019 № 7214-ТОПП/2 по лоту № 1;

- договора купли-продажи от 08.08.2019 № 080819/1, заключенного по результатам проведения торгов; 

- протокола о результатах торгов от 05.08.2019 № 7214-ОТПП/2,

- а также о применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО «Атлас-Маркет», в качестве заинтересованных лиц – УФРС по Калининградской области, арбитражные управляющие ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 

Определением от 14.10.2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.07.2023 в удовлетворении заявления ООО «Саян» отказано.

Таким образом, доводы истца о том, что договор купли-продажи не являлся предметом названного выше спора, не соответствуют действительности.

При этом Определением Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2024 № 307-ЭС15-5813(22) ООО «Саян» отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока на обжалование перечисленных выше судебных актов.

В ходе рассмотрения названного спора судами установлено:

- ООО «Саян» не доказано, что при проведении торгов допущены существенные нарушения, которые могли повлечь признание торгов недействительными,

- сведения о проведении торгов раскрыты организатором в соответствующей публикации,

- ООО «Саян» заявку на участие в торгах не подавало, о правопритязаниях в отношении спорных земельных участков не заявило,

- приобретая в 2015 году у ОАО «Советский ЦБЗ» объекты недвижимости ООО «Саян», действуя разумно и добросовестно, должно было знать в границах каких именно земельных участков эти объекты недвижимости расположены и о юридической судьбе этих земельных участков,

- приобретатель земельных участков (ООО «Атлас-Маркет») никаких претензий в связи с размещением на них принадлежащих ООО «Саян» объектов недвижимости не предъявляет,

- при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования ответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,

- переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащих собственнику недвижимости прав пользования этим участком,

- положениями ст. 273 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом,

- таким образом, права в отношении земельных участков, занятых объектами недвижимости, приобретаются собственниками указанных объектов в силу закона, на основании норм о следовании судьбы земельного участка судьбе расположенного на нем объекта недвижимости, преимущественно по отношению к правам, в том числе, вещным, приобретенным по иным основаниям, в частности, в результате совершения сделок непосредственно с земельным участком,

- продажа спорных земельных участков на оспариваемых торгах применения указанных положений не исключает, следовательно, прав ООО «Саян» не затрагивает,

- проведение спорных торгов в отношении спорных земельных участков прав и законных интересов ООО «Саян» нарушить не могло, и приведенные заявителем доводы на результат торгов не влияют, существенного нарушения правил проведения торгов заявитель не обосновал,

- истцом пропущен годичный срок исковой давности по требованию об оспаривании торгов,

- действуя разумно, ООО «Саян» должно было узнать о нарушении своих прав в отношении земельных участков, занятых принадлежащими ему объектами недвижимости, не позднее приобретения этих объектов, и принять меры по надлежащему оформлению правоустанавливающих документов на занятые капитальными строениями земельные участки, в том числе, осуществить мониторинг статуса земельных участков,

- с учетом публичного характера проведения торгов, о выставлении земельных участков на продажу ООО «Саян» должно было стать известно не позднее публикации соответствующих сведений,

- следовательно, срок исковой давности для оспаривания торгов следует исчислять с момента их проведения, и указанный срок ООО «Саян» пропущен.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Действительно, ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что:

- ч. 1: при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник;

- ч. 3: собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу;

- ч. 4 отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком; не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В рассматриваемом случае общество не лишено возможности использовать земельный участок под принадлежащими ему зданиями – доказательств иного суду не представлено.

Ни при рассмотрении настоящего дела, ни в ходе судебного разбирательства о признании торгов и заключенного по результатам их проведения договора купли-продажи недействительными, истцом не доказано, что ООО «Атлас-Маркет» предъявляет ООО «Саян» какие-либо претензии в отношении земельных участков в связи с размещением на них принадлежащих ООО «Саян» объектов недвижимости.

В п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в  течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей; исковые  требования,  предъявленные  с   пропуском  указанного срока, удовлетворению не подлежат.

Аналогичная позиция содержится в п. 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где указано, что трёхмесячный срок, установленный вышеуказанной нормой, является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ); если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В п. 12 указанного Постановления разъяснено, что срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, по требованиям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

В рассматриваемом случае с учетом приведенных выше выводов по делу № А21-5915/2010, установленный ч. 3 ст. 250 ГК РФ срок пропущен истцом, поскольку о заключении договора купли-продажи он должен был узнать не позднее 16.02.2020 – даты размещения в ЕФРСБ (сведения которого являются открытыми и общедоступными) сообщения № 47128903 о заключении ответчиками договора купли-продажи.

В связи с этим ссылки истца на то, что о том, что приобретенные им в 2015 году объекты недвижимости расположены на земельных участках, проданных на торгах 2019 года, он узнал лишь в январе 2022 года, отклоняются судом.

С рассматриваемым исковым заявление ООО «Саян» обратилось 01.02.2022 – за пределами установленного трехмесячного срока, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

При этом суд соглашается с доводами ООО «Атлас-Маркет» о том, что приобретая здания ОАО «Советский ЦБЗ» в 2015 году истец не мог не знать, что такие здания приобретаются им без земельных участков под ними.

Доводы истца о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости также отклоняются судом по следующим основаниям.

Часть 4 статьи 35 ЗК РФ предусматривает общее правило о б отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу вместе с земельным участком, и запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Аналогичные положения содержатся в п.  11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, при этом нарушение указанного запрета влечет ничтожность сделки.

Между тем, в рассматриваемом случае названные выше положения при продаже земельных участков в 2019 году не нарушены, поскольку на момент проведения торгов в 2019 году здания и земельные участки находились в собственности разных лиц: здания – в собственности истца, а земельные участки – в собственности ОАО «Советский ЦБЗ».

В связи с отказом в удовлетворении истца уплаченная истцом государственная пошлина возмещению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р  Е  Ш  И  Л  :

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Саян» отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                              С.А. Зинченко