Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-2616/2024

08 июля 2024 года

город Южно-Сахалинск

Резолютивная часть объявлена 03 июля 2024 года, в полном объеме решение постановлено 08 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хлопиной Ю.С., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «Эксперанса-Компани» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к администрации города Южно-Сахалинска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании права собственности на объект недвижимости

 

при участии:

от истца – директор ФИО1 (личность удостоверена)

от администрации г.Южно-Сахалинска – ФИО2 по доверенности от 30.08.2023, диплом

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Эсперанса - Компани» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Администрации г. Южно-Сахалинска, ТУ Росимущества в Сахалинской области, Управлению Росреестра по Сахалинской области о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...> литер Б1, кадастровый номер 65:01:0602005:1309, этажность 4, общей площадью 1973,3 кв.м., 2013 года постройки.

Иск обоснован возведением данного нежилого здания на приобретенном ими по договору купли-продажи земельном участке, введении здания в эксплуатацию, однако в последующим решениями суда  по делам А59-5759/2012, А59-1451/20136, А59-5058/2013 договор купли-продажи признан недействительным, разрешение строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отменены. В этой связи на настоящее время зарегистрировать свое право собственности на возведенный объект они не могут. Обстоятельства возведения здания, отсутствия в данном строительстве признаков самовольной постройки установлены судебными актами по делу А59-3184/2013, в рамках которой проводилась судебная строительная экспертиза.

Иск принят к производству, назначено предварительное заседание.

Истец в заседании поддержал исковые требования, просил суд определить надлежащего ответчика по делу в случае необходимости.

Ответчик администрация г.Южно-Сахалинска в судебном заседании оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Остальные ответчики в суд не явились, извещены надлежаще, УФРС по Сахалинской области представили отзыв на иск, указав, что они не являются надлежащими ответчиками по делу.

С учетом отсутствия возражений участников процесса, суд на основании ч.4 ст.137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, ООО «Эсперанса-Компани» является одним из собственников помещений в производственном здании по пр-ту Мира, д.420 в г.Южно-Сахалинске - пристройки одноэтажной и помещения первого этажа в 4-этажном здании, права собственности на которые им приобретены на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.05.2004 N 3-3, заключенного с ФГУП "Сахалинский военизированный горноспасательный отряд" (на основании распоряжения Правительства РФ от 10.06.2003 N 773-р, распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 31.03.2004 N 1290-р, приказа Минэнерго России от 28.07.2003 N 329).

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Сахалинской области от 16.05.2005 N 114-р между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (продавец) и ООО "Эсперанса-Компани" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 07.06.2005 N 261 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 площадью 1 841 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование - под производственные объекты общей площадью 501,9 кв. м; одноэтажное встроенно-пристроенное здание (1) и нежилые помещения (2-8, 25-33, 35-36) первого этажа четырехэтажного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

По условиям договора участок находится у правообладателя в фактическом использовании и на нем расположено помещение части первого этажа производственного здания - нежилое помещение, этажность 1, общей площадью 501,9 кв. м.

Постановлением мэра г. Южно-Сахалинск 09.02.2009 N 127 о внесении изменений в разрешение на проектировании от 13.03.2009 N 375 ООО "Эсперанса-Компани" выдано разрешение на разработку проекта реконструкции помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны надстройкой верхних этажей с размещением в них административных помещений по адресу: 

<

...>.

09.04.2010 ООО "Эсперанса-Компани" получило от Администрации разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства (с учетом письма администрации от 03.06.2011 N 014-991 о внесении изменений) "Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройки верхних этажей с размещением в них административных помещений" N RU 65302000-0000001669. Разрешение выдано на площадь застройки - 478 кв. м; общая площадь объекта - 2035 кв. м; строительный объем объекта - 7461,3 кв. м; объем наземной части - 7461, 3 кв. м; этажность - 4.

11.05.2010 проект: "Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройкой верхних этажей с размещением в ней административных помещений по пр. Мира 420 в г. Южно-Сахалинск" получил положительное заключение Государственной экспертизы N 65-1-4-0051-10.

29.04.2011 проект: "Реконструкция помещений магазина с увеличением площади за счет пристройки с северной стороны и надстройкой верхних этажей с размещением в ней административных помещений по пр. Мира 420 в г. Южно-Сахалинск" получил положительное заключение Государственной экспертизы N 65-1-4-0046-11.

В последующем на основании обращения ООО "Эсперанса-Компани" и предоставленной документации Администрация письмом от 10.07.2012 N 014-1031 внесла изменения в разрешение на строительство N RU 65302000-0000001669 в части наименования объекта, который следует читать: "Реконструкция здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное помещение".

На основании разрешения на строительство N RU 65302000-0000001669 ООО "Эсперанса-Компани" произвело реконструкцию здания магазина за счет пристройки с северной стороны под административное здание по вышеуказанному адресу.

В период строительства объекта Государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области осуществляла строительный надзор.

18.02.2013 Государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области выдала Заключение N 06-13 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

После окончания строительства Администрация выдала ООО "Эсперанса-Компани" разрешение от 20.02.2013 N RU65302000-921 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Сахалинской области от 04.03.2013 по делу N А59-5759/2012, от 05.08.2013 по делу N А59-1451/2013, от 22.07.2016 по делу N А59-5058/2013 разрешение на строительство N RU 65302000-0000001669, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU65302000-921 от 20.02.2013 и договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:011, общей площадью 1 841 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между ООО "Эсперанса-Компани" и специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества", признаны недействительными.

Также судом установлено, что по адресу: 

<

...> расположены объекты недвижимости, которым присвоены литеры, в том числе лит. А в отношении 6-ти этажного здания; лит. Б1 в отношении 4-х этажного здания (спорное); лит. Б в отношении 5-ти этажного с цокольным этажом административного здания общей площадью 2 610,7 кв. м.

В рассматриваемом деле спорным является объект лит. Б1, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111, который примыкает к объекту лит. А. и к которому с восточной стороны примыкает объект лит. Б.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, с самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что в арбитражном суде Сахалинской области рассматривалось дело А59-33184/2013 по иску одного из сособственников помещений в здании по адресу: 

<

...> – общество с ограниченной ответственностью «Восточная горнорудная компания» (ООО «ВГК») к ООО «Эксперанса-Компани» о сносе спорного объекта как самовольной постройки, нарушающим права остальных сособственников здания.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2021, поддержанным судебными актами судов апелляционной и кассационной инстанций, ООО «ВГК» в удовлетворении иска отказано. Определением Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 303-ЭС17-23446 отказано в передаче дела N А59-3184/2013 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.

Как установлено данными судебными актами, спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, переданным истцу в собственность на основании недействительной сделки.

Вместе с тем, при разрешении спора о сносе данного объекта, судом были проверены обстоятельства соответствия здания строительным нормам и правилам, для установления которых судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза, оценивались обстоятельства возведения данного объекта (его реконструкция), нарушения прав и интересов данным объектом иных лиц, и с учетом всех обстоятельств судами всех инстанций указано об отсутствии правовых оснований для сноса данного объекта как объекта самовольной постройки.

Как было установлено судами, с учетом результатов проведенной экспертизы (экспертное заключение от 31.01.2020 N 19-092С) административное нежилое здание, общей площадью 1 870 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (лит. Б1) является самостоятельным объектом по отношению к объекту лит. А; соответствует проектной документации, границам градостроительного плана и виду разрешенного использования (строительства), соответствует строительным, градостроительным, пожарным (в том числе противопожарные расстояния), санитарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Установлено, что пристройка, являющаяся частью шестиэтажного административного нежилого здания (лит. А) была уничтожена в ходе ее реконструкции путем возведения четырехэтажного административного нежилого здания (лит. Б1). Снос (демонтаж) административного здания в составе третьего и четвертого этажей возможен без причинения существенного ущерба назначению первого и второго этажей.

Также судами с учетом данного экспертного заключения, а также наряду с иными представленными в дело документами (заключение ЗАО "Трансстрой-Тест" по результатам обследования с оценкой механической безопасности объекта капитального строительства: "Реконструкция здания за счет пристройки с северной стороны по административное здание" в г. Южно-Сахалинске от 10.02.2014, письмо Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Сахалинской области от 12.11.2018 исх. N 5920-2, заключение ООО Проектно-коммерческая фирма "Юко" о соответствии безопасности объекта капитального строительства по результатам обследования: "Реконструкция здания за счет пристройки с северной стороны под административное здание" по адресу: 

<

...> от 26.10.2018 , экспертное заключение ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Сахалинской области Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 23.01.2019 N ОИ/1-1774-18, заключение ООО "Инжстрой" о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности от 24.01.2019 N 02-ПБ, суды установили, что в рассматриваемом случае ООО «Эсперанса Компани» при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, предпринял все необходимые меры с целью приведения спорного объекта в соответствии со строительными нормами и правилам и получения всех разрешительных документов.

Нарушения, явившиеся основанием для обращения ООО «ВГК» и связанные с перекрытием окон принадлежащих данному лицу помещений четвертого и пятого этажей стеной возведенной пристройки, были устранены (окна помещений освобождены, произведена инсоляция объекта в соответствии с нормами СНИПов и ГОСТов).

При этом судами в деле А59-3184/2013 было учтено, что после признания сделки недействительной, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 с кадастрового учета не снят; вопрос об объединении названного земельного участка с земельным участком с кадастровым номером 65:01:0602005:254 ни собственником земельного участка - РФ в лице Росимущества в Сахалинской области, ни истцом не ставился, поэтому сведения о земельном участке как об объекте права являются актуальными. Напротив, Росимущество в Сахалинской области возражений относительно возведения спорного объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602005:0111 не привело, обозначило позицию о сохранении объекта.

С учетом совокупности обстоятельств (отсутствие вины застройщика в возведении объекта с учетом соблюдения предусмотренной градостроительным законодательством процедуры строительства (получения разрешительной документации, хоть и признанной впоследствии недействительной), поведение истца и его правопредшественника в ходе строительства спорного объекта и после); соответствие возведенного объекта строительными нормами и правилам, требованиям в области пожарной безопасности; отсутствие угрозы жизни и здоровья граждан, недоказанность истцом правового интереса, подлежащего судебной защите путем заявления рассматриваемого иска (суды сочли, что сохранением спорной постройки права истца на нарушаются), суде всех инстанций по делу А59-3184/2013 пришли к выводу об отсутствии оснований для признания здания самовольной постройкой и ее сносе.

В соответствии со ст. 169 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Все участники данного судебного спора являлись участниками по делу А5-3184/2013.

Таким образом, обстоятельства, установленные по делу А59-3184/2013 имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Учитывая, что спорное здание возведено на земельном участке, являющимся федеральной собственностью, тогда как собственник земельного участка никаких требований относительно возведенного объекта ни к истцу, ни в суд, не предъявлял, своих притязаний на данный объект не заявлял, при том, что истец являлся добросовестным застройщиком, суд признает за истцом право собственности на данный объект.

В удовлетворении требований к заявленным ответчикам - администрации города Южно-Сахалинска и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, суд отказывает, поскольку данные органы не являются надлежащими ответчиками по заявленному спору.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины возмещению ему не подлежат с учетом разъяснений, данных в п.47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", поскольку данный спор не связан с нарушением прав истца со стороны ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Эксперанса-Компани» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на объект недвижимости – административное нежилое здание общей площадью 1870 кв.м., этажность 4, кадастровый номер 65:01:0602005:1309, расположенное по адресу: 

<

...>, литер Б1, на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0602005:0111.

В удовлетворении требований к администрации города Южно-Сахалинска и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья

С.В. Кучкина