ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-108192/17

09 июля 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  02 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Общества с ограниченной ответственностью «Траст юнион Эссет Менеджмент» – ФИО2 по доверенности от 01 октября 2018 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью «ГСП-Агро» – ФИО3 представитель по доверенности от 01 марта 2019 года, ФИО4 представитель по доверенности от 01 августа 2018 года,

от третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Москва» – ФИО5 представитель по доверенности от 09 ноября 2018 года,

от Общества с ограниченной ответственностью СК «РусТрест» – ФИО6 генеральный директор, по решению от 08 сентября 2016 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ГСП-Агро» на решение Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2019 года по делу № А41-108192/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Общества с ограниченной ответственностью «Траст юнион Эссет Менеджмент» к Обществу с ограниченной ответственностью «ГСП-Агро» о взыскании задолженности и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «ГСП-Агро» к Обществу с ограниченной ответственностью «Траст юнион Эссет Менеджмент» об изменении покупной цены земельных участков, третье лицо – Общество с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Москва»,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Траст юнион Эссет Менеджмент» (далее – истец, ООО «ТЮЭМ») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ГСП-Агро» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от               15 июля 2015 года в сумме 44 295 188 руб. 94 коп., в том числе основной долг 27 790 550 руб., неустойка 16 504 638 руб. 94 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 203 000 рублей.

В порядке статьи 132 АПК РФ ООО «ГСП-Агро» предъявлен встречный иск к ООО «Траст юнион Эссет Менеджмент» об уменьшении покупной цены земельных участков, приобретенных истцом в рамках договора купли-продажи от 15 июля 2015 года, в связи с предоставлением продавцом заведомо недостоверной информации об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в соответствии с разрешенным использованием до 63 377 700 руб., из которых: стоимость земельного участка № 1 (кад. номер 50:08:0080326:0116) 2 322 000 руб.; стоимость земельного участка № 2 (кад. номер 50:08:0080326:0115) 6 007 000 руб.; стоимость земельного участка № 3 (кад. номер 50:08:0080326:0117) 8 189 000 руб.; стоимость земельного участка № 4 (кад. номер 50:08:0080326:0118) 7 815 000 руб.; стоимость земельного участка № 5 (кад. номер 50:08:0080314:18) 39 044 700 руб.; в удовлетворении исковых требований ООО «УК Промсвязь» к ООО «ГСП-Агро» частично отказа, признав сумму задолженности истца перед ответчиком в рамках договора купли-продажи от 15 июля 2015 года в размере 16 012 500 руб., взыскать с ответчика расходы в общей сумме 402 640 руб., понесенные истцом в рамках договора № 17901/18 от 24 января 2018 года об оказании инженерно-геодезических услуг, заключенного ООО «ГСП-Агро» с ООО «Сервис Гео» с целью определения точных координат прохождения газопровода, его вида и площади охранной зоны, в размере 174 640 руб., а также в рамках договора № ДО2018А-15 от 08 февраля 2018 года возмездного оказания услуг, заключенного ООО «ГСП-Агро» с ООО «Новые Горизонты» с целью определения рыночной стоимости Земельных участков № 1, 2, 3, 4 с учетом наличия сервитута, в размере 228 000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2019 года первоначальные исковые требования удовлетворены; в удовлетворении встречного иска ООО «ГСП-Агро» отказано (л.д. 173-180 т. 8).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «ГСП-Агро» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 15 июля 2015 года ООО «УК Промсвязь» Д.У. Рентным ЗПИФ «Земельные ресурсы» (продавец) и ООО «ГСП-Агро» (покупатель) заключили ждоговор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующие земельные участки:

– земельный участок №1 с кадастровым номером: 50:08:0080326:0116, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Площадь участка: 75072,0 кв.м. Участок расположен по адресу: Московская область, Истринский район, Ядроминский с.о, СНТ «Буран», уч. 58. Участок находится примерно 850 м по направлению на восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка;

– земельный участок № 2 с кадастровым номером: 50:08:0080326:0115, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Площадь участка: 133607,0 кв.м. Участок расположен по адресу: Московская область, Истринский район, Ядроминский с.о, СНТ «Буран», уч.58. Участок находится примерно 330 м по направлению на восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка;

– земельный участок № 3 с кадастровым номером: 50:08:0080326:0117, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Площадь участка: 215 661 кв.м. Участок расположен по адресу: Московская область, Истринский район, Ядроминский с.о, дер. Медведки, уч. 15. Участок находится примерно 1300 м по направлению на юго-восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка;

– земельный участок № 4 с кадастровым номером: 50:08:0080326:0118, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Площадь участка: 297870 кв.м. Участок расположен по адресу: Московская область, Истринский район, Ядроминский с.о, уч.58. Участок находится примерно 800 м по направлению на восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка;

– земельный участок №5 с кадастровым номером: 50:08:0080314:18, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Площадь участка: 345 403,0 кв.м. Участок расположен по адресу: Московская область, Истринский район, Ядроминский с.о, дер. Медведки, уч.30. Участок находится примерно 300 м по направлению на северо-восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стороны определили общую стоимость вышеуказанных земельных участков в размере 75 155 200 руб., (в указанном пункте договора содержится арифметическая ошибка в обшей стоимости земельных участков, правильная стоимость составляет 75 155 750 руб. – исходя из суммы стоимости нижеуказанных земельных участков) в том числе: земельный участок № 1 – 3 753 600 руб.; № 2 - 6 680 350 руб.; №3 - 10 783 600 руб.; № 4 - 14 893 500 руб.; № 5 - 39 044 700 руб.

Согласно пункту 3.1 договора стороны определили следующий порядок оплаты по договору:

1) стоимость земельного участка № 5, в размере 39 044 700 руб., НДС не облагается, покупатель оплачивает на расчетный счет продавца в следующем порядке: сумма в размере 4 504 400 руб. покупатель оплачивает на расчетный счет продавца течение 10 рабочих дней с момента заключения настоящего договора; 5 000 000 руб. – в срок до 05 августа 2015 года; 14 770 150 руб. в течение 5 рабочих дней с момента извещения продавцом покупателя об отказе Правительства Московской области от преимущественного права покупки в отношении земельных участков, указанных в настоящем договоре; 14 770 150 руб. в течение 10 (десять) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки покупателю.

2) стоимость земельного участка № 4 в размере 14 893 500 руб., НДС не облагается, покупатель оплачивает в следующем порядке: 7 222 100 руб. на расчетный счет продавца в срок до 31 января 2016 года; 7 222 100 руб. на расчетный счет продавца в срок до 01 марта 2016 года; 448 750 руб., НДС не облагается, покупатель оплачивает на расчетный счет продавца в срок до 01 июня 2016 года. В указанном абзаце договора сумма указана не верно ввиду арифметической ошибки, имелась ввиду сумма в размере 449300 руб.

3) стоимость земельного участка № 3 в размере 10 783 60 руб., НДС не облагается, покупатель оплачивает в следующем порядке: 6 773 350 руб. на расчетный счет продавца в срок до 01 июня 2016 года; 4 010 руб. на расчетный счет продавца в срок до 01 сентября 2016 года.

4) стоимость земельного участка № 2, в размере 6 680 350 руб. покупатель оплачивает в следующем порядке: 3 211 850 руб. на расчетный счет продавца в срок до 01 сентября 2016 года; 3 468 500 руб. на расчетный счет продавца в срок до 01 декабря 2016 года.

5) стоимость земельного участка № 1 в размере 3 753 600 руб. на расчетный счет продавца в срок до 01 декабря 2016 года.

Ответчиком, принятые по договору обязательства по оплате стоимости земельных участков надлежащим образом в полном объеме не исполнены, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 27 790 550 руб.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

ООО «ГСП-Агро», предъявляя встречный иск указало на то, что в рамках договора купли-продажи от 15 июля 2015 года, заключенного между ООО «УК Промсвязь» Д.У. Рентного ЗПИФ «Земельные ресурсы» и ООО «ГСП-Агро», продавец передал, а Покупатель - принял в собственность земельные участки (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения).

Пунктом 1.3 договора, заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрено, что на земельные участки зарегистрировано обременение в виде доверительного управления в пользу ООО «Управляющая компания Промсвязь», которое подлежит прекращению одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки.

Согласно пункту 1.4 договора продавец гарантирует, что на дату заключения Договора, Земельные участки никому не проданы, не подарены, не переданы другим лицам в безвозмездное пользование, не заложены, в споре и под арестом не состоят и не обременены какими-либо иными правами третьих лиц, за исключением указанных ранее.

Таким образом, на дату государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки к покупателю, которое состоялось 09 сентября 2015 года, продавец гарантировал, что земельные участки будут свободны от любых прав третьих лиц.

Однако истец по встречному иску указал, что в процессе эксплуатации земельных участков стало известно, что под ними проходит магистральный газопровод, в связи с чем с целью определения точных координат прохождения газопровода в январе 2018 года обратился в ООО «Сервис Гео».

В результате проведенных инженерно-геодезических работ установлено, что под земельными участками с кадастровыми номерами 50:08:0080326:0116 и 50:08:0080326:0118 (земельные участки № 1 и 4) проходит магистральный газопровод «Отвод к ГРС-56». Согласно топографическому плану достаточно большая площадь земельных участков № 1,2, 3, 4, переданных в собственность продавцом покупателю в рамках договора купли-продажи недвижимого имущества, подпадает под охранную зону магистрального газопровода (расстояние 25 м от газопровода), а также под зону минимальных расстояний магистрального газопровода (расстояние 100 м от газопровода).

Общая стоимость земельных участков в рамках договора купли-продажи от 15 июля 2015 года, составила 75 155 750 руб., из которой: земельный участок № 1 (кадастровый номер 50:08:0080326:0116) стоимостью 3 753 600 руб.; № 2 (кадастровый номер 50:08:0080326:0115) стоимостью 6 680 350 руб.; № 3 (кадастровый номер 50:08:0080326:0117) стоимостью 10 783 600 руб.; № 4 (кадастровый номер 50:08:0080326:0118) стоимостью 14 893 500 руб., № 5 (кадастровый номер 50:08:0080314:18) стоимостью 39 044 700 руб.

Для определения реальной рыночной стоимости земельных участков № 1, 2, 3 и 4 на дату их приобретения (июль 2015 года) истец обратился в оценочную компанию ООО «Новые горизонты», которая на основании отчета от 14 февраля 2018 года определила стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080326:0116 в размере 2 321 958 руб., 50:08:0080326:0115 в размере 6 007 243 руб., 50:08:0080326:0117 в размере 8 189 205 руб., 50:08:0080326:0118 в размере 7 814 582 руб.

Покупатель обратился к продавцу с претензией № 01/04 от 15 февраля 2018 года об уменьшении покупной цены в связи с предоставлением продавцом заведомо недостоверной информации об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в соответствии с разрешенным использованием до 63 377 700 руб.

Однако данная претензия была оставлена без удовлетворения.

Поскольку ООО «ТЮЭМ» оставило указанную претензию без удовлетворения, ООО «ГСП-Агро» обратилось со встречным иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 456 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В соответствии с положениями статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 2.1 договора стороны определили общую стоимость вышеуказанных земельных участков в размере 75 155 200 руб., (в указанном пункте договора содержится арифметическая ошибка в обшей стоимости земельных участков, правильная стоимость составляет 75 155 750 руб. – исходя из суммы стоимости нижеуказанных земельных участков) в том числе: земельный участок № 1 – 3 753 600 руб.; № 2 - 6 680 350 руб.; №3 - 10 783 600 руб.; № 4 - 14 893 500 руб.; № 5 - 39 044 700 руб.

Ответчик, возражая против заявленных требований со ссылкой на отчет ООО «Новые горизонты» от 14 февраля 2018 года указал, что цена на земельные участки является завышенной, поскольку в отношении земельных участков имеются обременения, в виде прохождения магистрального газопровода.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 17 ноября 2009 года № 1464-О-О, закрепленное в статье 82 АПК РФ право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о назначении экспертизы является дополнительной процессуальной гарантией их конституционного права на судебную защиту, поскольку предоставляет возможность обосновать правомерность занимаемой ими позиции по делу в случае, когда для этого необходимы специальные знания в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Для проверки представленного ответчиком отчета определением Арбитражного суда Московской области от 01 августа 2018 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ООО «Сюрвей.Ру» ФИО7.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

– соответствует ли отчет № ОО2018А-15 от 14 февраля 2018 года об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненный ООО «Новые Горизонты», требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности;

– если не соответствует, то какова рыночная стоимость земельных участков категории земель: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 50:08:0080326:0115, 50:08:0080326:0116, 50:08:0080326:0117, 50:08:0080326:0118 с учетом зарегистрированных в ЕГРН обременении в виде охранной зоны газопровода и минимальных расстояний магистрального газопровода «Отвод к ГРС-56», по состоянию на 15 июля 2015 года.

В материалы дела поступило экспертное заключение № 1351-0818, согласно которому по состоянию на 15 июля 2015 года рыночная стоимость объектов оценки составляет с учетом округления – 36 230 000 руб. (НДС не облагается)

В соответствии с частью 1 статьи 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Требования к заключению экспертов предусмотрены частью 2 статьи 86 АПК РФ.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, ответчиком не представлены.

Заключение экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ подлежат принятию судом в качестве надлежащего доказательства по делу и подлежат оценке наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ), в связи с чем суд принимает выводы, изложенные в заключении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно пункту 3 статьи. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из анализа указанных норм, предметом доказывания по заявленным требованиям о применении последствий, указанных пунктами 1-2 статьи 460 ГК РФ, пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ в виде уменьшении покупной цены земельных участков, является, установление обстоятельств, свидетельствующих о наличие на момент совершения сделки обременений третьих лиц в отношении предмета купли-продажи, о которых Продавец не сообщил Покупателю, недобросовестном поведении Продавца, выраженном в умышленном сокрытии от Покупателя информации, либо предоставлении Покупателю заведомо ложной информации (то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности) относительно предмета купли-продажи и его характеристик, в том числе о наличие ограничений в использовании земельных участков в соответствии с категорией и разрешенным использованием, при этом такие ограничения должны быть существенными для покупателя, т.е. наличие таких обременений (ограничений) должно привести к невозможности использования приобретенных земельных участков в соответствии с их категорией и видом разрешенного использования.

Однако доказательств, подтверждающих, что истец при отчуждении земельных участков скрыл от ответчика достоверные сведения о характеристиках земельных участков и (или) сообщил ему заведомо ложную информацию об их обременениях (ограничениях) в их использовании, а также обстоятельства подтверждающие невозможность использования земельных участков в соответствии с категорией и видом разрешенного использования в материалы дела не представлено.

Так, пункты 1.2 - 1.3 договора содержат информацию об обременениях продаваемых земельных участках, имевшихся в публичных реестрах и установленных в соответствии с требованием действующего законодательства на момент заключения договора, а именно: пункт 1.2 договора - аренда в пользу покупателя (договор аренды от 09 апреля 2015 года № 20150409/РЗ, запись регистрации № 50-50/008-50/008/004/2015-3082/1.1.4); пункт 1.3 договора - доверительное управление в пользу ООО «УК Промсвязь», которое подлежит прекращению одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки.

Имеющиеся в материалах дела кадастровые выписки в отношении отчуждаемых земельных участках по состоянию на 06 августа 2015 года, т.е. фактически на дату заключения договора содержат аналогичные заключенному договору сведения об имеющиеся обременениях (ограничениях) в их использовании.

Сведения об установлении ограничений земельных участков в виде охранных зон газопровода «отвод ГРС-56» были внесены в ЕГРН значительно позже даты заключения договора купли-продажи недвижимости.

Согласно фрагменту публичной кадастровой карты Росреестра России, в которой отражены сведения об установлении зоны с особыми условиями использования (охранная зона «отвод к ГРС-56») с датой постановки ее на кадастровый учет с 24 февраля 2016 года следовательно, доводы ответчика, что истец скрыл информацию о прохождении под отчуждаемыми земельными участками магистрального газопровода «Отвод к ГРС-56» являются несостоятельными и не подтвержденными материалами дела.

Доказательств, что продавец на момент заключения договора обладал информацией о прохождении в пределах границ отчуждаемых земельных участках магистрального газопровода в материалы дела не представлено.

При этом, суд первой инстанции указал, что риск изменения качеств предмета сделки в будущем, в частности возникновения обременений или ограничений в использовании имущества, не может являться основанием для применения последствий установленных пунктами 1,2 статьи 460 ГК РФ и пункта 3 статьи 37 ЗК РФ - в виде уменьшения цены предмета договора, так как риск наступления таких последствий несет владелец имущества, т.е. покупатель.

В определении Верховного суда РФ по делу 305-ЭС18-449 от 05 марта 2018 года изложена правовая позиция, согласно которой статья 37 ЗК РФ не возлагает на продавца земельного участка обязанности выявить все возможные затруднения для последующего использования покупателем земельного участка и довести эту информацию до сведения покупателя.

Указанная норма лишь возлагает на продавца ответственность за сокрытие или предоставление заведомо ложной информации покупателю об обременениях земельного участка и иной информации, которая могла бы повлиять на принятие покупателем решения о приобретении земельного участка.

Сведения об обременении земельных участков в виде установления охранной зоны газопроводов были внесены в ЕГРН значительно позднее даты заключения Договора, а следовательно не может указывать на недобросовестность покупателя.

Категорией земельных участков указано: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 4.2 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29 апреля 1992 года, постановлением Госгортехнадзора РФ от 22 апреля 1992 года № 9 земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных работ с обязательным соблюдением требований безопасности, следовательно, покупатель не лишен возможности использовать земельные участки в соответствии с их назначением в охранных зонах газопровода, установленных законодательством.

Пунктом 14 «з» постановления Правительства РФ от 20 ноября 2000 года № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей предусмотрено, что на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 Правил, в том числе рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра.

Согласно пункту 15 Правил, лесохозяйственные, сельскохозяйственные и другие работы, не подпадающие под ограничения, указанные в пункте 14 Правил, и не связанные с нарушением земельного горизонта и обработкой почвы на глубину более 0,3 метра, производятся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков в охранной зоне газораспределительной сети при условии предварительного письменного уведомления эксплуатационной организации не менее чем за 3 рабочих дня до начала работ.

В соответствии с пунктом 16 Правил все работы в охранных зонах газопроводов, при которых производится нарушение поверхности земельного участка и обработка почвы на глубину более 0,3 метра, должны осуществляться с письменного разрешения газораспределительной организации.

Таким образом, ответчик может использовать земельные участки по прямому назначению без каких либо ограничений, лишь на незначительной площади при производстве ряда работ потребуется письменное согласование таких работ с газораспределительной организацией.

Суд указал, что на добросовестность истца в предоставлении имеющейся у него информации об обременениях земельных участков указывает тот факт, что до заключения договора между истцом и ответчиком в отношении земельных участков №№ 1, 2, 3 и 4 был заключен долгосрочный договор аренды № 20150409/38 от 09 апреля 2015 года, договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН - запись в ЕГРН от 17 июня 2015 года №50-50/008-50/008/004/20153082/1.1.4.

Согласно пунктам 1.3, 1.4 договора аренды ответчику указанные земельные участки были предоставлены для использования в соответствии с разрешенным видом использования: категория земель - сельскохозяйственное назначение, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

При этом ответчик обязался нести дополнительные обязательства, указанные, в том числе, в разделе IV договора аренды.

Следовательно, ответчик имел возможность узнать о возможных ограничениях до заключения договора купли-продажи, поскольку использовал земельные участки ранее.

При этом для определения площади обременения земельных участков и наличие ограничений, судом была назначена экспертиза, определением Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2018 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Лаборатория строительно-технических и землеустроительных зкспертиз» ФИО8 и ФИО9

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

– указать на плане расположение магистрального газопровода «Отвод к ГРС56», проходящего по территории земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0080326:0116, 50:08:0080326:0117 и 50:08:0080326:0118 с привязкой к границам данных земельных участков;

– каковы технические характеристики магистрального газопровода, проходящего по территории земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0080326:0116, 50:08:0080326:0117 и 50:08:0080326:0118, в том числе диаметр и глубина залегания трубопровода?

– какова площадь охранной зоны магистрального газопровода, проходящего по территории земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0080326:0116, 50:08:0080326:0117 и 50:08:0080326:0118?

– имеют ли место ограничения в использовании в соответствии с разрешённым использованием земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0080326:0116, 50:08:0080326:0117 и 50:08:0080326:0118 в связи с прохождением по данным участкам магистрального газопровода? Если имеют, определить площадь части данных участков, на которой имеют место ограничения в использовании, указать, в чём ограничения заключаются и возможно ли использовать данную часть для сельскохозяйственного производства?

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно которому расположение магистрального газопровода «Отвод к ГРС-56» на плане с привязкой к границам земельных участков приведено в приложении № 1, где видно как фактическое расположение указанного магистрального газопровода соответствует (с учётом допустимой погрешности) расположению осевой линии внесённых в ЕГРН обременений земельных участков - зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) 50.08.2.175 согласно «Правил охраны магистральные I газопроводов» и 50.08.2.176 согласно СП 36.13330.2012 «Магистральный трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*».

В результате разработки грунта с целью непосредственного обследования магистрального газопровода «Отвод к ГРС-56» установлено, что данный газопровод представлен металлическим трубопроводом диаметром 160 мм, глубиной залегания 0,73 -1,0 м.

Площадь охранной зоны магистрального газопровода, проходящего по территории земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080326:116, составляет 6839 кв.м. Площадь охранной зоны магистрального газопровода, проходящего по территории земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080326:117, составляет 1229 кв.м. Площадь охранной зоны магистрального газопровода, проходящего по территории земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080326:11В, составляет 39391 кв.м.

Расположение охранной зоны с привязкой к границам земельных участков приведено на плане в приложении № 2. Площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080326:116, находящейся в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода, составляет 28 492 кв.м.; 50:08:0080326:117 составляет 33 527 кв.м.; 50:08:0080326:118 составляет 124 069 кв.м.

Расположение охранной зоны с привязкой к границам земельных участков приведено на плане в приложении №4.

Так, земельный участок с кадастровым номером 50:080080326:115 ограничений в использовании в связи с прохождением магистрального газопровода не имеет.

Ограничения в использовании части земельных участков номерами 50:08:0080326:0116, 50:08:0080326:0117 и 50:08:0080326:0118 с разрешённым использованием: для сельскохозяйственного производства, расположенной в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода, имеются и заключаются в ограничении размещения на данной территории зданий и строений, так как магистральный газопровод относится к объектам повышенного риска и его опасность определяется совокупностью опасных производственных факторов процесса перекачки и опасных свойств перекачиваемой среды. Запрещается возведение отдельных сельскохозяйственных предприятий: тепличных комбинатов и хозяйств; птицефабрик: молокозаводов.

При этом использовать данную территорию для сельскохозяйственной производства возможно в качестве сельскохозяйственных угодий: пашни сенокосы, пастбища, залежи, земли, запятые многолетними насаждениями (садами виноградниками и другими).

Площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080326:116, находящейся в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода, составляет 28 492 кв.м. (38 % от общей площади данного участка); 50:08:0080326:117 составляет 33 527 кв.м. (16 % от общей площади данного участка); 50:08:0080326:118 составляет 124 069 кв.м. (42 % от общей площади данного участка).

При этом в части охранной зоны: охранной зоны магистрального газопровода, проходящего по территории земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080326:116, составляет 6839 кв.м. (9% от общей площади данного участка); 50:08:0080326:117, составляет 1229 кв.м. (0,5% от общей площади данного участка); 50:08:0080326:118 составляет 39391 кв.м. (13% от общей площади данного участка).

Для проведения полевых сельскохозяйственных работ и работ, связанных с временным затоплением орошаемых сельскохозяйственных земель дополнительно требуется предварительно письменно уведомить собственника магистрального газопровода или организацию, эксплуатирующую магистральный газопровод. А в случае выполнения земляных работ на глубине более чем 0,3 метра, планировки грунта; посадки и вырубки деревьев и кустарников; складирования кормов, удобрений, сена, соломы, размещения полевых станов и загонов для скота; прокладки инженерных коммуникаций необходимо получить письменное разрешение собственника газопровода или организации, эксплуатирующей магистральный газопровод.

Заключение экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ подлежат принятию судом в качестве надлежащего доказательства по делу и подлежат оценке наряду с другими доказательствами (статья 71 АПК РФ), в связи с чем суд принимает выводы, изложенные в заключении.

Таким образом, судебной экспертизой было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:08:0080326:115 ограничений в использовании в связи с прохождением магистрального газопровода не имеет.

Ограничения в использовании части земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0080326:0116, 50:08:0080326:0117 и 50:08:0080326:0118 с разрешённым использованием: для сельскохозяйственного производства, расположенной в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода, имеются и заключаются в ограничении размещения на данной территории зданий и строений. Запрещается возведение отдельных сельскохозяйственных предприятий; тепличных комбинатов и хозяйств; птицефабрик; молокозаводов. При этом использовать данную территорию для сельскохозяйственного производства возможно - в качестве сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

При этом в части охранной зоны, собственник или иной законный владелец земельного участка может производить полевые сельскохозяйственные работы и работы, связанные с временным затоплением орошаемых сельскохозяйственных земель, предварительно письменно уведомив собственника магистрального газопровода или организацию, эксплуатирующую магистральный газопровод. А в случае выполнения земляных работ на глубине более чем 0,3 метра, планировки грунта; посадки и вырубки деревьев и кустарников; складирования кормов, удобрений, сена, соломы, размещения полевых станов и загонов для скота; прокладки инженерных коммуникаций необходимо получить письменное разрешение собственника магистрального газопровода или организации, эксплуатирующей магистральный газопровод.

Как установлено экспертами, размер охранной зоны магистрального газопровода, проходящего по территории земельного участка с кадастровым номером 50:08:0080326:116, составляет 6839 кв.м. (9% от общей площади данного участка); 50:08:0080326:117, составляет 1229 кв.м. (0,5% от общей площади данного участка); 50:08:0080326:118, составляет 39391 кв.м. (13% от общей площади данного участка).

Следовательно, ответчик вправе использовать земельные участки в соответствии с категорией и видом разрешенного использования без каких-либо ограничений, лишь на незначительной площади при производстве ряда работ потребуется письменное согласование таких работ с собственником или эксплуатирующей газопровод организацией.

Нахождение охранной зоны магистрального газопровода на небольших частях земельных участков ответчика не приводит к утрате им владения или пользования, данное обстоятельство не свидетельствует о том, что земельные участки не могут быть использованы ответчиком по целевому назначению (проведение сельскохозяйственных и иных работ).

Аналогичные выводы изложены в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2017 года № 305-ЭС17-1600 по делу № А40- 212951/2015, от 14 июля 2017 года № 305-ЭС17-9004).

ООО «ТЮЭМ» также заявлено требование о взыскании неустойки в размере                 16 504 638 руб. 94 коп. за период с 31 января 2016 года по 19 февраля 2019 года.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,1% просрочки исполнения (пункт 7.2 договора).

В случае нарушения покупателем сроков исполнения обязательств по оплате цены договора, стоимости земельных участков более чем на 5 (пять) рабочих дней покупатель обязуется оплатить продавцу (по его требованию) неустойку, определяемую из расчета 21,5 % годовых от неоплаченной своевременно суммы, начиная с первого календарного дня просрочки (пункт 5.3. договора).

Представленный истцом расчет проверен апелляционным судом и признан корректным, выполненным арифметически правильным.

Арбитражный суд первой инстанции счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В силу пункта 71 постановления Пленума № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Как указано в пункте 73 постановления Пленума № 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно пункту 74 постановления Пленума № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, при применении части 1 статьи 333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума от 13 января 2011 года № 11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

С учетом вышеназванных разъяснений, суд апелляционной инстанции считает, что взысканная судом первой инстанции неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства, оснований для применения статьи 333 ГК РФ не имеется.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО «ГСП-Агро» заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем, в экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение экспертов содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, в материалах дела не имеется.

Каких-либо сомнений в обоснованности выводов, изложенных в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, правовых оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ, для проведения по настоящему делу повторной экспертизы у арбитражного апелляционного суда не имеется.

До судебного заседания (06 июня 2019 года) через канцелярию суда от ООО СК «Рустрест» поступило заявление о процессуальном правопреемстве и замене истца – ООО «Траст юнион Эссет Менеджмент» на ООО СК «Рустрест», в связи с заключением договора уступки прав кредитора № 1 от 01 апреля 2019 года.

В соответствии с частью 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Частью 1 статьи 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу части 2 статьи 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

На основании части 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону или договору.

В силу положений пункта 2 статьи 389.1 ГК РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка.

Поскольку явивший в судебное заседание апелляционного суда представитель истца затруднился ответить заключался ли данный договор или нет, Десятый арбитражный апелляционный суд в определении от 06 июня 2019 года предложил ООО СК «Рустрест» представить оригинал договора уступки прав кредитора № 1 от 01 апреля 2019 года, а ООО «Траст юнион Эссет Менеджмент» письменные пояснения с учетом заявленного ходатайства о процессуальном правопреемстве и замене истца.

В судебном заседании апелляционного суда 02 июля 2019 года генеральный директор ООО СК «РусТрест» ФИО6 заявил ходатайство об отказе от заявления о процессуальном правопреемстве, так как договор уступки прав кредитора не заключался и им не подписывался. Оригинал договора отсутствует. Печать компании и подпись от имени генерального директора на договоре уступки прав кредитора № 1 от 01 апреля 2019 года сфальсифицированы.

Кроме того, представитель ООО «Траст юнион Эссет Менеджмент» также пояснил, что от имени общества указанный договор не подписывался. Подпись и печать в копии представленного в материалы дела договора – сфальсифицированы. Осуществляя доверительное управление имуществом Рентного ЗПИФ «Земельные ресурсы», в состав активов которого входит право (требования) к ООО «ГСП-Агро», ООО «ТрастЮнион Эссет Менеджмент» Д.У. Рентным закрытым паевым инвестиционным фондом «Земельные ресурсы» не совершало никаких действий, направленных на отчуждение из состава активов Рентного ЗПИФ «Земельные ресурсы» прав (требований) к ООО «ГСП-Агро».

Таким образом, в связи с отказом генерального директора ООО СК «РусТрест» ФИО6 от заявления о процессуальном правопреемстве на стороне истца, производство по данному заявлению подлежит прекращению применительно к пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять отказ ООО СК «Рустрест» от заявления о процессуальном правопреемстве.

Производство по заявлению прекратить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2019 года по делу №А41-108192/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.В. Боровикова

 С.А. Коновалов