АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                         Дело № А65-27241/2023 

 

Дата принятия решения –  27 марта 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  13 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Осиповой Г.Ф.,

при ведении аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Коцюбенко Ж.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

истца - Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Саранск (ОГРНИП 319169000024680, ИНН 

<

***>) 

к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Комфорт Сервис", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора:

- Общества с ограниченной ответственностью «ПМК Профмет» (ИНН 

<

***>), 

- Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>),

- ФИО3, г.Казань;

- ФИО4, Саратовская область, Марксовский район, 

- Общества с ограниченной ответственностью «Центр Европейского Педикюра», г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

- ФИО5, г.Казань,

- Общества с ограниченной ответственностью УК «Город», г.Казань, 

о признании недействительным Протокола №2 от 21.07.2023 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в нежилом здании по адресу: 

<

...>,

с участием:

от истца – ФИО1 (участвует лично посредством веб-конференции), представитель ФИО6 по доверенности от 27.05.2023 (участвуют посредством веб-конференции),

от ответчика – представитель ФИО7 по доверенности от 11.08.2023,

от третьего лица (ФИО3) – не явился, извещен,

иные третьи лица – не явились, не извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец - Индивидуальный предприниматель ФИО1, г.Саранск, обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан  с исковым заявлением к ответчику – Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Комфорт Сервис", г.Казань о признании недействительным Протокол №2 от 21.07.2023 Внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений в нежилом здании по адресу: 

<

...>.

С учетом  состава лиц, подписавших оспариваемый протокол №2  от 21.07.2023, поскольку результаты рассмотрения спора могут повлиять на их права и обязанности, определением суда от 20.10.2023 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены иные собственники нежилых помещений,  принимавших оспариваемое решение:

- ФИО3;

- ФИО4;

- Общество с ограниченной ответственностью «Центр Европейского Педикюра», г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

- ФИО5, г.Казань (ОГРНИП 304165721100086).

Определением суда от 02.02.2024  истцу отказано в удовлетворении ходатайства об объединении дел в одном производство. 

Истец исковые требования поддержал, представил дополнения №2 к исковому заявлению. Истец полагает, что  при распределении расходов, затрагивающих ремонтные работы надземной части объекта недвижимости, должны участвовать все собственники, в том числе, и подземной части объекта недвижимости, которых о проведении оспариваемого решения не извещали. Истец  считает завышенной стоимость работ по установке пожарной лестницы, несоответствующей рыночной. При этом, до принятия пункта 2 оспариваемого решения истцом в качестве кандидатуры подрядчика предлагалась иная организация,  которая могла бы выполнить работы на 103 710 руб. дешевле, чем предложено ответчиком (ответчиком предложен подрядчик для выполнения работ ИП ФИО2 – стоимость 383 100 руб.  истцом же предложен подрядчик ИП ФИО8 – стоимость 279 360 руб.). По пункту 3 оспариваемого решения об изготовлении и монтаже лестницы, истцом предлагалось отложить    рассмотрение данного вопроса, однако иными собственниками принято решение об избрании подрядчиком ООО ПМК «Профмет» со стоимостью работ 139 900 руб.  Таким образом, данные затраты, которые были возложены на истца в равных долях,  вместо  распределения пропорционально размеру принадлежащей на праве собственности площади, причинили истцу ущерб. Кроме того, истец заявил об отложении судебного заседания до рассмотрения дела №А65-22014/2023, в рамках  которого оспаривается протокол №1 от 13.06.2023 внеочередного собрания собственников  нежилых помещений о распределении тарифов по эксплуатационным расходам, в частности. Истец считает, что вопросы по оспариваемому в данном деле решению, должны были быть приняты всеми собственниками подземной и наземной части здания единогласно.    Истец полагает, что в будущем неизбежно возникнет другая спорная ситуация, которая будет связана с финансовыми расходами на общее имущество объекта недвижимости как надземной, так и подземной его части.

Ответчик иск не признал, представил отзыв на иск и дополнения к нему, указал, что является управляющей организацией надземной части объекта недвижимости – здание бизнес-центра «Синяя птица». До приобретения  истцом права собственности на  нежилое помещение здания бизнес-центра «Синяя птица» все решения,  касающиеся управления общим имуществом надземной части, принимались только собственниками нежилых помещений надземной части, без привлечения  собственников парковочных мест - подземная часть объекта недвижимости, управление которой осуществляется другой управляющей компанией – ООО «УК Город». Принятое решение, оспариваемое истцом, явилось вынужденной необходимой мерой, связанной именно с неправомерными действиями истца, который не  разрешал осуществлять допуск  соответствующих служб на кровлю объекта недвижимости. Собственники нежилых помещений приняли оспариваемое решение в  общих интересах, в целях обеспечения безопасной эксплуатации имущества, в том числе,  для обеспечения доступа на часть кровли. Ответчик поддержал пояснения третьего лица – ФИО3  о наличии кворума для проведения оспариваемого собрания с учетом площади занимаемой собственниками надземной части объекта.   На вопрос суда ответчик пояснил, что какой-либо единый документ, регулирующий взаимоотношения между собственниками надземной части объекта недвижимости и порядок принятия решений,  под управлением ответчика – ООО УК Комфорт Сервис», не составлялся. Истец,  став собственником нежилого помещения, был осведомлен о количестве собственников, которыми принимаются решения, подобные оспариваемому. Ответчик возражает против отложения судебного заседания, указав, что  результаты рассмотрения настоящему  дела №А65-22014/2023 не влияют на результат рассмотрения по настоящему делу. 

Судом отклонено ходатайство истца об отложении судебного разбирательства,  поскольку предмет рассмотрения дела №А65-22014/2023 непосредственно не связан с предметом рассмотрения по настоящему делу и разрешение по настоящему спору возможно по представленным в дело доказательствам. 

Третье лицо – ФИО3  в судебное заседание не явилась, ранее поддержала доводы ответчика, представлены подробные пояснения. В частности, представитель третьего лица, представив доказательства по делу, указал, что согласно реестру собственников (всего 56) объектов недвижимости, в том числе парковочных мест, с учетом площади, принадлежащей каждому из собственников, доля площади пятерых собственников надземной части,   составляет 64,09%, что также свидетельствует о наличии  кворума для проведения оспариваемого собрания. 

Третье лицо – ООО «УК Город» пояснения по делу не представило. 

От истца поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу об определении рыночной стоимости проведении ремонта мест общего пользования первого этажа, лестничной зоны с первого по третий этажи, холла и лестничной зоны с 1 по 2 этаж бокового фойе здания, расположенного по адресу 

<

...> по состоянию на 21.07.2023 и определении рыночной стоимости приобретения и монтажа пожарной лестницы на крышу здания, расположенного по адресу 

<

...> по состоянию на 21.07.2023. 

Ответчик возражает относительно проведения экспертизы по делу, указав, что работы уже выполнены, но еще не установлены ограждения лестницы и необходимо дополнительное финансирование. 

Исходя из предмета спора – о признании решения собственников нежилых помещений, - ходатайство истца о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночоной стоимости подрядных работ судом отклонено.

Иные третьи лица пояснения по делу не представили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд определил провести судебное заседание в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Как следует из материалов дела, с 2021 года истец – ИП ФИО1 является собственником нежилого помещения №1 площадью 253 кв.м., расположенного в нежилом административном здании по адресу: Казань, ул.Ямашева, д.103Б (здание бизнес-центра «Синяя птица»). 

Иными собственниками  административного здания являются привлеченные к участию  в деле  третьи лица:

- ФИО3 – является собственником нежилого помещения площадью 408 кв.м.;

- ФИО4 -  является собственником нежилого помещения площадью 356 кв.м.;

- ООО «Центр Европейского Педикюра» - является собственником нежилого помещения площадью 300,1 кв.м.;

-  ФИО5 - является собственником нежилого помещения площадью 278 кв.м.

Ответчик – ООО УК «Комфорт Сервис» на основании протокола №1 общего собрания собственников здания бизнес-центра «Синяя птица» по Проспекту Ямашева №103Б  от 12.12.2013  выбран в качестве эксплуатирующей организации.

Согласно уведомлению собственников о проведении оспариваемого общего собрания собственников помещений БЦ «Синяя птица», назначенному на 21.07.2021, инициатором общего собрания собственников помещений выступил ответчик со следующей повесткой дня:

1. Избрание председателя и секретаря общего собрания с правом подсчета голосов.

2. Проведение ремонта мест общего пользования первого этажа, лестничной зоны с первого по третий этажи, холла и лестничной зоны с 1 по 2 этаж бокового фойе. Утвердить подрядчика. Определить размер доп. сбора на проведение ремонта.

3. Согласование затрат на монтаж лестницы на фасаде здания для организации альтернативного доступа на кровлю.

4. Согласование затрат на изготовление копии технического паспорта на Административное здание по пр.Ямашева д.103 Б.

5. Согласование затрат на приобретение сантехники (умывальник, водонагреватель) для обслуживающего персонала в санузел 1 этажа.

6. Согласование затрат на замену светильников в центральном фойе.

7. Утверждение порядка проведения собрания по инициативе собственников здания.

8. Утвердить проект регламента о порядке отбора подрядчиков.

Сообщение о проведении общего собрания размещено 11.07.2023 электронной почтой в адрес каждого собственника и в группе посредством  мессенджера «Whats App».

Общее количество лиц присутствующих на очном обсуждении вопросов повестки дня и принятие решений по вопросам, поставленным на голосовании 5 собственников (представителей) офисных помещений:

- ФИО3 (представитель ФИО9 по доверенности) - 25%, 

- ООО «Центр Европейского педикюра» в лице ФИО10 - 19%, 

- ФИО5 - 17%,

- ФИО4 (представитель  ФИО11  по доверенности)  - 23%, 

- ФИО1 (представитель ФИО6 по доверенности) - 16%.

Истец указывает на нарушение его прав принятыми решениями по второму, третьему и седьмому вопросам повестки дня. 

По второму вопросу принято следующее решение: Провести ремонт МОП первого этажа, лестничной зоны с первого по третий этажи, холла и лестничной зоны с 1 по 2 этаж бокового фойе.

2.1. Решение принято  в следующей редакции: «Провести ремонт МОП первого этажа, лестничной зоны с первого по третий этажи, холла и лестничной зоны с 1 по 2 этаж бокового фойе. Утвердить подрядчика в лице ИП «ФИО2», ИНН 

<

***>. Определить размер доп. сбора на проведение ремонта в общей сумме 383100 руб. (Триста восемьдесят три тысячи сто рублей), с каждого собственника 76620 руб. (Семьдесят шесть тысяч шестьсот двадцать рублей). Сроки сбора средств до 10 августа 2023г., установить неустойку за просрочку перечисления доп. сбора в размере 0,05% за каждый день просрочки. Уполномочить ООО «УК «Комфорт Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на заключение договора с ИП «ФИО2» от имени собственников, на сбор дополнительных средств, с правом взыскания задолженности по доп.сбору на проведение ремонта в судебном порядке, в случае отказа одного из собственников внести денежные средства по решению общего собрания.    Истец (16%) голосовал против принятия указанного решения.

2.2. Предложено заключить договор  с подрядчиком по рекомендации ФИО1 с суммой затрат 279 300 руб.  Предложение истца отклонено 84% голосов иных собственников. 

По третьему вопросу о  проведении монтажа лестницы на фасаде здания для организации альтернативного доступа на кровлю принято решение об утверждении подрядчика - ООО ПМК «Профмет», ИНН 

<

***>. Определить размер доп.сбора на изготовление и монтаж лестницы в общей сумме 139 900 руб., с каждого собственника 27 980 руб. Сроки сбора средств до 01.08.2023, установить неустойку за просрочку перечисления доп.сбора в размере 0,05% за каждый день просрочки. Уполномочить ООО «УК «Комфорт Сервис» (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) на заключение договора с ООО ПМК «Профмет» от имени собственников, на сбор дополнительных средств, с правом взыскания задолженности по доп.сбору на проведение монтажа лестницы в судебном порядке, в случае отказа одного из собственников внести денежные средства по решению общего собрания. Истец (16%) голосовал против принятия указанного решения.

По седьмому вопросу утвержден порядок проведения собраний поинициативе собственников здания не чаще 1 раз в год в форме  очно-заочного голосования по месту расположения помещений собственников в административном здании по адресу: 

<

...>. Истец (16%) голосовал против принятия указанного решения.

Все вопросы повестки дня общего собрания собственников нежилых помещений в нежилом здании по адресу: 

<

...>, были  рассмотрены.

Как указывает истец, при вынесении решений по вышеуказанным вопросам повестки дня нарушены его права.

Так, по принятому  решению (вопрос №2) о проведении ремонта МОП первого этажа, лестничной зоны с первого по третий этажи, холла и лестничной зоны с 1 по 2 этаж бокового фойе, ответчиком предложен подрядчик ИП ФИО2 Стоимость работ составила 383 100 руб. Истцом внесено предложение о поручении работ ИП ФИО8 на сумму 279 360  руб., то есть стоимость работ по сметам подрядчика управляющей компании и подрядчика, предложенного истцом, отличается на 103 710 руб. Истец указал, что кандидатура ИП ФИО8 на данный вид работ, существенно выгоднее  варианта, предложенного ответчиком. По информации, полученной от ответчика, запрос иных коммерческих предложений не производился, что не обеспечивает разумное расходование средств собственников и несет убытки собственникам, цель которых, прежде всего, получение прибыли.

По принятому решению (вопрос №3) о согласовании затрат на монтаж лестницы на фасаде здания для организации альтернативного доступа на кровлю ответчиком предложен подрядчик - ООО «ПМК «Профмет»  с заявленной стоимостью работ 139 900 рублей. Истец считает, что стоимость ремонта МОП не соответствует среднерыночным ценам на аналогичные услуги в г.Казани. Истец пояснил, что получил неполное описание требуемого состава работ 19.07.2023. Требования, которым должны отвечать пожарные лестницы, регулируются нормативными документами, среди которых основными являются - ГОСТ Р 53254-2009 и ГОСТ 25772-83. Техническое задание не содержит в себе никаких отсылок к нормативной документации, а также к требованиям, предъявляемым к подрядчику (сертификаты, лицензии и прочее). В связи с изложенными обстоятельствами истцом предлагалось отложить решение этого вопроса сроком на 10 дней для уточнения технического задания и запроса иных коммерческих предложений. Предложение истца иными собственниками  было проигнорировано.

По мнению истца, цена, заявленная подрядчиком ООО «ПМК «Профмет»  существенно завышена. Истец привел в пример сведения из открытых источников с сайта https://снегозадержание-купить.рф/kazan/pozharnye-lestnici, согласно которым  примерная стоимость вертикальной пожарной лестницы тип П1-2 длинной 7.0м ZN+RAL составляет 34 760 руб. (стоимость по смете, предложенной ответчиком, составила 139 900 руб., разница  - 105 140 руб.).

По принятому решению (вопрос №7) об утверждении порядка проведения собраний по инициативе собственников здания не чаще 1 раза в год в форме очно-заочного голосования, как указывает истец, ограничивает право собственника на созыв внеочередного собрания собственников, поскольку в течение года могут возникнуть срочные вопросы, которые потребуют немедленного решения, а частота собраний 1 раз в год не удовлетворит в потребности решения срочных вопросов.

Истец считает недействительным  решение собрания, оформленные Протоколом №2 от 21.07.2023 внеочередного общего собрания  собственников нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>:  по вопросу №2, №3, №7 и в целом, признание проведения собрания несостоявшимся ввиду отсутствия кворума, полагая, что при принятии данных решений должны были принимать участие все собственники  парковочных мест (подземная часть административного здания). 

Кроме того, истец считает противоречащим действующему законодательству распределение расходов на реализацию решений №2 и №3  в равных размерах  с каждого собственника офисных помещений (у истца наименьшая площадь помещения,  то и расходы должны быть распределены пропорционально размеру  площади помещения каждого собственника офисного помещения).

Принятые решения по вопросам №2 и №3  влекут  излишние траты на обслуживание помещения и являются убытками истца, как собственника офисного помещения.

Истец считает, что оспариваемым  протоколом от 21.07.2023 фактически изменяется режим использования общего имущества, поэтому в соответствии с требованиями жилищного законодательства необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемые решения должны быть единогласными в соответствии со статьей 247 ГК РФ.

Истец при этом ссылается на нормы статей 10, 15, 181.2 (пункт 1), 246, 247, 249,  Гражданского кодекса  РФ, статьи 45, 46 Жилищного кодекса РФ.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, судом приняты во внимание следующие обстоятельства. 

Согласно пункту 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно пункту 1 статьи 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В пункте 4 статьи 181.4 ГК РФ указано, что решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 6  Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 указано, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 12.12.2013  собственниками бизнес-центра «Синяя птица» общей площадью 1 627 кв.м. являлись ФИО12, ФИО13, ФИО3, ФИО4, ФИО14 (истец приобрел нежилое помещение площадью 253 кв.м. у данного физического лица) ФИО5  

В материалы дела представлен договор управления и эксплуатации Бизнес-центра «Синяя птица» №22 от 01.01.2014, заключенный между ответчиком (управляющий) и ФИО3 Подобные договоры  заключены с ФИО4 за №9 от 01.10.2020,   ФИО5 за №28 от 01.12.2022, ООО «Центр Европейского педикюра»   за №30 от 01.12.2022 (с последующими дополнительными соглашениями).

В ходе судебного разбирательства судом установлено и участниками  спора не оспаривается, что  объект  капитального строительства  жилого комплекса  3-ий этап строительства, Офисные помещения с подземной автостоянкой, расположен по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, пр.Х.Ямашева, введен в эксплуатацию на основании Разрешения Исполнительного комитета муниципального образования города Казани    за №RU16301000-40гр. Разрешение выдано ООО «ФОН».    

Ответчик представил в материалы дела Акт приема-передачи от 17.06.2014, подписанный между ООО «ТК «Савиново» и ответчиком, согласно которому ответчик принимает в эксплуатацию  объект капитального строительства – Административное здание по адресу: 

<

...> №103Б,  а также договор от 08.07.2013 между ООО «ФОН» и ООО УК «Наш-Дом» (в настоящее время – ООО «УК Город»)  о передаче подземной  автостоянки по адресу: 

<

...> №103Б, (61 место), в целях организации обслуживания и ремонта  общего имущества автостоянки, обеспечения его эксплуатации. 

Таким образом,  исходя из пояснений ответчика и  третьего лица ФИО3, по совместному решению большинства собственников парковочных мест и офисных  помещений  функции управления имуществом были разделены между двумя управляющими организациями: управляющей организацией надземной части  Административного здания по адресу: 

<

...> №103Б  - Бизнес-центра «Синяя птица» в качестве управляющей организации выбран ответчик,  управляющей организацией подземной части, в которой расположены парковочные места, является иное юридическое лицо – ООО «УК Город», также привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица. 

  При этом,  единый документ в письменном виде, в котором собственники Бизнес-центра «Синяя птица», в том числе и истец по делу, согласовали бы порядок принятия совместных решений,  распределения финансовых затрат на те или иные совместные нужды, ранее не подписывался.  

Из пояснений ответчика и третьего лица  ФИО3 следует, что с 2014 года на протяжении 10 лет вопросы,  периодически возникающие в отношении общего  имущества, принимались собственниками   Бизнес-центра «Синяя птица» в аналогичном оспариваемому  порядке (принятием  отдельных решений по согласованию с собственниками офисных помещений).

Учитывая изложенное, сложившийся на протяжении длительного периода времени порядок, суд приходит к выводу, что при принятии оспариваемого решения должны были принимать пять собственников офисных помещений.   

Соответственно, на собрании 21.07.2023 имелся 100% кворум собственников офисных помещений, избравших эксплуатирующей  организацией  ответчика - ООО УК «Комфорт Сервис».  

В указанной части довод истца об отсутствии кворума при принятии решений от 21.07.2023 судом отклоняется. 

Доводы истца о том, что в будущем неизбежно возникнут  спорные вопросы, касающиеся общего имущества объекта, как надземной части, так и подземной части,  не относятся к предмету рассматриваемого споры и являются предположительными.  

Судом также приняты во внимание пояснения ответчика и третьего лица – ФИО3, связанные с  обстоятельствами необходимости   установления лестницы, примыкающей к фасаду здания для организации альтернативного доступа на крышу.

Как пояснили ответчик и третье лицо - ФИО3 необходимость рассмотрения указанных вопросов собственниками офисных помещений была вызвана ненадлежащим  выполнением  истцом,  как  собственником,   своих  обязательств  по владению и пользованию зданием, поскольку были нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ). Так, арендаторы истца, используя помещения третьего этажа для работы магазина строительных материалов, испортили внешний вид мест общего пользования, поэтому потребовался ремонт первоначально за счет собственных дополнительных средств для обеспечения приличного внешнего вида здания. Истцу о дальнейших претензиях было сообщено письмом-извещением ФИО15 от 17.10.2023.

Истец не допускает на кровлю здания представителей ответчика - управляющей компании для обеспечения нормальной эксплуатации здания, поскольку через помещения истца существует единственный проход. По изложенной причине собственники приняли решение установить лестницу на фасаде для организации иного доступа. В настоящее время в производстве  Арбитражного суда РТ находится дело №А65-24123/2023 по иску ООО «Управляющая компания «Комфорт Сервис» к ИП ФИО1 об обязании предоставить доступ на кровлю для проведения работ путем предоставления ключа от помещений, об обязании восстановить в первоначальное проектное положение шкаф пуска подбора воздуха в шахту лифта. При этом, первоначально для проведения ремонта МОП собственники были намерены привлечь подрядчика - ИП ФИО16, условия выполнения работ обсуждались на общем собрании в июне 2023 года. Однако, после общения с истцом, указанный подрядчик отказался от выполнения работ, что отражено в решении собственников - вопрос № 2 (л. 4).  

Протокол общего собрания собственников № 1 от 13.06.2023 в настоящее время также оспаривается истцом в рамках дела №А65-22014/2023.  Кроме того, истцом инициирован ряд иных арбитражных дел к ответчику. 

По мнению ответчика и третьего лица – ФИО3, действия истца, фактически, направлены на создание препятствий для нормальной эксплуатации здания, нарушение прав и законных интересов других собственников, несут угрозу безопасности для неопределенного круга лиц. Например, поскольку рядом располагается детская площадка, многоэтажные жилые дома, возникает необходимость расчистки кровли здания от снега и наледи.  

В части доводов истца о необоснованной повторности сбора денежных средств на текущий ремонт, отсутствии иных запрошенных предложений при выборе подрядчика, ответчик и третье лицо указывают, что  данные вопросы обсуждалось при личном общении с собственниками, калькуляция затрат также была предметом обсуждения. С данным решением иные собственники согласились.  

Кроме того, как пояснил ответчик, договор подряда №КС/1 от 07.09.2023 между ответчиком   и подрядчиком  ООО «ПМК Промфет» на выполнение работ по монтажу пожарной  лестницы на  объекте:  Бизнес центр «Синяя птица» по ул. Пр-т Ямашева, 103Б, на сумму 139 900 руб.  в настоящее время фактически исполнен.

Доводы истца со ссылкой на судебную практику вышестоящих судебных инстанций, в частности на Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.06.2020 № Ф02-7200/2019 по делу № А19-27258/2017 о признании недействительным решения собрания собственников торгово-выставочного центра, не могут быть приняты во внимание, поскольку в указанном деле имелись иные фактические обстоятельства. Обстоятельства: истцы указывают, что решение общего собрания собственников помещений принято с нарушением закона и ущемляет их права и законные интересы. Решение: требование удовлетворено, поскольку оспариваемое решение вынесено по вопросам, по существу относящимся к порядку пользования и распоряжения объектом недвижимости, в том числе установлению платы за содержание общего имущества с учетом долей в праве общей собственности на это имущество. Ввиду отсутствия согласия всех собственников помещений решение общего собрания является ничтожным, а, следовательно, не имеющим юридической силы.

С учетом судебной практики истец ссылается на следующие нормы Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки остальных дольщиков (пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации о решениях общих собраний не наделены приоритетом по отношению к специальным нормам (статьям 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации), предполагающим в силу прямого толкования необходимость принятия единогласного решения всеми участниками права общей долевой собственности о порядке ее использования.

Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями жилищного законодательства необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, решение собрания, принятое при отсутствии кворума, ничтожно.

Между тем, рассматриваемая  ситуация не является аналогичной приведенной истцом судебной практике, поскольку  в настоящем деле собственникам здания Бизнес-центра «Синяя птица» по адресу: РТ, 

<

...>, принадлежит право собственности на индивидуальные помещения, долевая собственность  собственников офисных помещений на части здания не установлена, кроме мест общего пользования, общего имущества.

Оспариваемым решением не принимались решения, подлежащие единогласному согласованию всеми собственниками. Приняты решения по конкретному вопросу о проведении ремонта и установлению пожарной лестницы в силу возникшей объективной необходимости. Решение данных вопросов касалось всех собственников в равной степени, результатом выполненных работ будут пользоваться все  собственники, соответственно, большинством  собственников офисных помещений и было принято решение  о разделении расходов в равных долях. Более того,  проведение работ по монтажу   пожарной лестницы  было  связано с необходимостью соблюдения надлежащей эксплуатации здания  и  прилегающей территории,  обеспечения безопасной жизнедеятельности неопределенного круга лиц, а также в целях использования  сотрудниками соответствующих служб и иными лицами при возникновении нештатных (авариных) ситуаций.

Возможность распределения расходов в равных долях на всех собственников следует из разъяснений Постановления Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П «По делу опроверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 ГК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ...» и действовавшего законодательства. В частности, отмечено, что в расходах на содержание общего имущества участвуют все собственники помещений в доме. Доля участия каждого конкретного собственника в несении этих расходов по общему правилу определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество.

Вместе с тем, согласно пп. 5, 6 Постановления законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества, а именно, доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества.

Указанные выводы, в том числе,  подтверждаются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006, которые приводятся в п.4 Постановления Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П.

Согласно пункту  17 Правил № 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования Конкретная форма участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме зависит от способа управления многоквартирным домом. Соответственно, не установлены конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных, в том числе, их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений.

Истцом не представлено надлежащих доказательств того, что  ответчик и подрядные организации, кандидатуры которых одобрены большинством  голосов иных собственников, являются аффилированнными между собой.  Основания  для выводов об отсутствии экономической целесообразности принятых и одобренных большинством собственников офисных помещений  решений по вопросам №2 и №3 у суда отсутствуют, решения не выходят за пределы обычного делового (предпринимательского) риска.

Кроме того, судом учтено, что расходы между собственниками офисных помещений, согласованные по вопросам №2 и №3,  не являются затратами по коммунальным  платежам, либо общим расходам на содержание здания, при распределении которых действует принцип  соразмерности занимаемым площадям. Согласованный большинством собственников вид работ (ремонт мест общего пользования, монтаж лестницы)  и порядок распределения расходов не связаны с площадью помещений собственников. 

Иные собственники, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, правовую позицию истца при рассмотрении дела не поддержали.  

Так, третье лицо – ФИО3 в пояснениях от 29.01.2024 указала, что к магазину верхней одежды третьего лица - ИП ФИО3 на втором этаже ведет отдельный боковой вход в здании, поэтому несение затрат на ремонт холла центральной части, лестниц для данного третьего лица, по сути, являются лишними расходами, которые она могла бы и не нести,  как и для собственника помещения № 5 на первом - ФИО17 Соответственно, проведение ремонтных работ по вопросу №2 для указанных третьих лиц не являлось необходимостью. Однако данные третьи лица согласились нести расходы по проведению ремонта в равных долях, наравне со всеми иными собственниками офисных помещений.   Именно с учетом сложившихся конкретных  обстоятельств  большинством собственников и было достигнуто соглашение  о равной оплате затрат по вопросам №2 и №3.

Таким образом, неопровержимых доказательств несоответствия требованиям действующего  законодательства принятых большинством голосов собственников по вопросам №2 и №3  оспариваемого собрания № 2 от 21.07.2023  истцом не представлено. 

В части доводов истца о количестве проведения общих собраний по инициативе собственников здания (вопрос №7) ответчик и третье лицо ссылаются на разъяснения порядка пользования общим имуществом, избираемыми в связи с возникающими при этом вопросами способами защиты прав в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017. Так, избрание способа защиты нарушенного права не должно ущемлять права и законные интересы других лиц. Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников. Также, согласно обжалуемого решения, каждый из пяти собственников здания вправе поставить вопрос о созыве общего собрания, в т.ч. путем обращения в управляющую компанию согласно пункту 6 статьи  45  ЖК РФ.  В указанной части  истцом не  представлены надлежащие   доказательства нарушения прав истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2, пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ).

В статье 181.5 ГК РФ предусмотрены основания ничтожности собрания.

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено (пункт 2 статьи 181.4 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества (пункт 109 Постановления N 25).

Исследовав и оценив доводы и представленные  участниками судебного процесса доказательства в их совокупности, в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отсутствие неопровержимых доказательств причинения истцу существенных неблагоприятных последствий оспариваемым решением от 21.07.2023, основания для его признания недействительным судом не установлены. 

В удовлетворении исковых требований надлежит отказать. 

Судебные расходы судом распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в течение месяца.

 

Судья                                                                                                               Г.Ф. Осипова