АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-17368/2023

г. Краснодар

31 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола помощником судьи Титаренко Ю.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Совхоз-завод "Кавказ"» (ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 06.06.2025), в отсутствие истца – администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края (ОГРН 

<

***>), извещенной о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Совхоз-завод "Кавказ"» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.01.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А63-17368/2023, установил следующее.

Администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО «Совхоз-завод "Кавказ"» (далее – общество) о взыскании 3 683 838 рублей 14 копеек основного долга по договору аренды земельного участка от 26.07.2019 № 112 с 01.10.2020 по 01.10.2023 и 6 454 941 рубля 94 копеек неустойки (пени) с 11.10.2020 по 02.10.2022.

В ходе рассмотрения дела администрация уменьшила размер исковых требований ввиду погашения ответчиком задолженности, настаивала на взыскании 2 463 802 рублей 32 копеек неустойки (пени) по договору аренды земельного участка от 26.07.2019 № 112 (т. 1, л. д. 140 – 142).

Решением от 10.01.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.04.2025, исковые требования удовлетворены: с общества в пользу администрации взыскано 2 463 802 рубля 32 копейки неустойки и 20 519 рублей государственной пошлины – в доход федерального бюджета. Судебные инстанции констатировали факт заключения и исполнения сторонами договора аренды земельного участка от 26.07.2019 № 112, условиями которого предусмотрено изменение размера арендной платы при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения, но не чаще одного раза в год. С момента установления границы г. Изобильного (18.09.2020) земельный участок с кадастровым номером 26:06:000000:9318 отнесен к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование участка – для сельскохозяйственного использования, ввиду чего аренда должна оплачиваться с учетом измененной категории. В связи с включением земельного участка в черту населенного пункта г. Изобильного стороны заключили дополнительное соглашение от 03.10.2022 к договору аренды от 26.07.2019 № 112, в соответствии с которым в предмет договора внесены изменения в части арендной платы. На момент принятия решения по настоящему делу задолженность по арендным платежам ответчиком полностью погашена. При этом имеет место просрочка исполнения обязательств по договору аренды в части оплаты аренды. В этой связи суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки (статья 330 Гражданского кодекса), начисленной с 11.10.2020 по 31.12.2023 в соответствии с пунктом 5.4 договора. Оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса по заявлению ответчика судыне усмотрели, поскольку доказательств, подтверждающих несоразмерность взыскиваемой неустойки, не представлено. Общество, осуществляя предпринимательскую деятельность, не исполнив в добровольном порядке возложенную на него обязанность по перечислению арендной платы, неправомерно пользовалось чужими денежными средствами. Довод о ничтожности соглашения от 03.10.2022 признан судами необоснованным, поскольку документы, подтверждающие оспаривание данного соглашения, не представлены. Заявление о расторжении соглашения в связи с изменением предмета договора аренды, а именно: категории земель арендуемого земельного участка, в адрес администрации не поступало. Аргумент о том, что дополнительное соглашение от 03.10.2022 со стороны арендатора подписано неуполномоченным лицом ввиду того, что 03.10.2022 генеральный директор находился на больничном, не принят судом, поскольку подпись руководителя в установленном законом порядке не оспорена.

В кассационной жалобе общество просит решение от 10.01.2025 и постановление апелляционного суда от 30.04.2025 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.07.2019 № 112 датировано 03.10.2022; при этом согласно пункту 3 дополнительного соглашения расчет арендной платы, указанный в приложении № 2 к договору аренды, применяется с 18.09.2020, то есть с даты постановки на кадастровый учет границы г. Изобильного. Общество об изменении категории земельного участка не ходатайствовало, не являлось инициатором пересмотра границ г. Изобильного. Пунктом 3.4 договора от 26.07.2019 № 112 установлено, что арендная плата подлежит перерасчету при принятии нормативных актов Российской Федерации и Ставропольского края на основании письменного уведомления арендатора, с приложением расчета арендной платы и указания новых реквизитов. Поскольку об изменении ставки арендной платы общество узнало лишь 03.10.2022, оснований для взыскания пени с 11.10.2020 по 03.10.2022 по повышенной до 2% арендной ставке отсутствовали. Администрация не доказала факт и размер ущерба, причиненного несвоевременной уплатой обществом арендных платежей. Изменение размера арендной платы для арендаторов, владевших ранее земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, может предусматриваться только в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. В рассматриваемом случае доказательства согласования сторонами измененной категории земельного участка отсутствуют. Изменение категории земельного участка не повлекло никаких благоприятных последствий, например, в виде улучшения транспортной доступности или модернизации территории вблизи участка. Напротив, общество на протяжении многих лет осуществляло благоустройство земельного участка для сельскохозяйственных нужд. Формальное отнесение земельного участка к категории земель населенных пунктов влечет неоправданное увеличение арендной платы (в 6 раз), что существенно отражается на финансовом положении сельскохозяйственного предприятия, перспективах дальнейшей деятельности ответчика.

В дополнениях к кассационной жалобе общество указывает, что об изменении категории арендуемого земельного участка узнало 28.02.2020, когда решением Думы Изобильненского городского округа Ставропольского края утвержден Генеральный план Изобильненского городского округа Ставропольского края. Арендатор не должен нести ответственность за нарушение, вызванное просрочкой арендодателя и уплачивать неустойку по увеличенной арендной ставке с 18.09.2020 по 03.10.2022, поскольку контрагент несвоевременно уведомил об изменении категории земельного участка и повышении ставки арендной платы. На протяжении всего срока действия договора аренды от 26.07.2016 № 112 общество вносило арендные платежи, не допуская возникновения значительной задолженности.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, отметив, что не исполнение обязанности арендодателя по своевременному перерасчету арендной платы и информированию об этом арендатора не освобождает последнего от обязательства по оплате аренды в размере, установленном нормативными правовыми актами, но при этом позволяют ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы. Размер неустойки (0,1%) соответствует размеру штрафных санкций, обычно применяемых в деловом обороте при неисполнении гражданско-правовых обязательств.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 03.07.2025 объявлялся перерыв до 14 часов 40 минут 17.07.2025; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

В судебном заседании представитель общества пояснил доводы кассационной жалобы с дополнениями. Представитель администрации явку не обеспечил, извещенна основании статей 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании пункта 4 статьи 11.8, статьи 22, пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), на основании договоров аренды земельных участков от 01.02.2006 № 3 и 31.08.2018 № 93, постановления администрации от 15.04.2019 № 621 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 26.07.2019 № 112, по условиям которого обществу в аренду предоставлен земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:000000:9318 площадью 12 286 451 кв. м, местоположение: Ставропольский край, Изобильненский городской округ, на границе города Изобильного, северная окраина, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного использования. На участке расположены объекты капитального строительства, принадлежащие арендатору на праве собственности (т. 1, л. д. 34 – 41).

Договор заключен на срок с 26.07.2019 по 30.08.2067 и зарегистрирован в установленном порядке (запись от 29.08.2019 № 26:30:010213:10-26/001/2018-6).

Размер арендной платы за земельный участок определен в приложении № 2 к договору аренды, которое является его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 45).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее десятого числа первого месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата подлежит перерасчету при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения, но не чаще одного раза в год. В этом случае исчисление и оплата арендной платы осуществляется без оформления дополнительного соглашения к договору аренды, на основании письменного уведомления арендатора, с приложением расчета арендной платы и указания новых реквизитов.

В пункте 4.2.2 договора закреплено, что арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об изменении реквизитов и размеров арендной платы, указанных в пункте 3.2 договора.

В случае просрочки неисполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,1% от размера неуплаченной к сроку арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.4 договора).

3 октября 2022 года на основании пункта 6.1 договора аренды от 26.07.2019 № 112, Генерального плана Изобильненского городского округа Ставропольского края, утвержденного решением Думы Изобильненского городского округа от 28.12.2020 № 370, а также решения Ставропольского краевого суда от 21.01.2022 по делу № 3а-29/2022 сторонами заключено дополнительное соглашение в связи с включением земельного участка в черту населенного пункта города Изобильного (т. 1, л. д. 44 – 50).

В соответствии с указанным соглашением в договор аренды внесены изменения, в том числе в раздел 1: «1.1 Арендодатель предоставляет в аренду по акту приема-передачи земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов площадью 12 286 451 кв. м, с кадастровым номером 26:06:000000:9318, местоположение: Ставропольский край, Изобильненский городской округ, на границе города Изобильного, северная окраина, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного использования (т. 1, л. д. 44 – 50).

В силу пункта 3 дополнительного соглашения расчет арендной платы, указанный в приложении № 2 к договору аренды, применяется с 18.09.2020, то есть с даты постановки на кадастровый учет границы города Изобильного.

В соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения расчет арендной платы, указанный в приложении № 3 к договору аренды, применяется с 01.01.2021 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (запись от 17.11.2022 № 26:06:000000:9318-26/477/2022-3).

Позиция администрации сводится к тому, что вследствие нарушения обществом условий договора по оплате аренды с него подлежит взысканию неустойка в размере 2 463 802 рублей 32 копеек (после уточнения исковых требований ввиду погашения ответчиком основного долга в полном объеме).

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 данного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 5 статьи 65 и статьи 39.7 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 3.4 договора от 26.07.2019 № 112 арендная плата подлежит перерасчету при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения, но не чаще одного раза в год. В этом случае исчисление и оплата арендной платы осуществляется без оформления дополнительного соглашения к договору аренды, на основании письменного уведомления арендатора, с приложением расчета арендной платы и указания новых реквизитов. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.4 договора).

В силу статьи 65 Кодекса обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Кодекса).

В ходе рассмотрения дела общество погасило основную задолженность, которая рассчитана по новым ставкам ввиду изменения категории земельного участка.

Вместе с тем, суды удовлетворили требование администрации о взыскании с общества договорной неустойки, указав, что, осуществляя предпринимательскую деятельность, общество не исполнило в добровольном порядке возложенную на него обязанность по перечислению арендной платы, то есть неправомерно пользовалось чужими денежными средствами. Довод о ничтожности соглашения от 03.10.2022 признан судами необоснованным, поскольку документы, подтверждающие оспаривание данного соглашения, не представлены. Заявление о расторжении соглашения в связи с изменением предмета договора аренды, а именно: категории земель арендуемого земельного участка, в адрес администрации не поступало. Аргумент о том, что дополнительное соглашение от 03.10.2022 со стороны арендатора подписано неуполномоченным лицом виду того, что 03.10.2022 генеральный директор находился на больничном, не принят судом, поскольку подпись руководителя в установленном законом порядке не оспорена.

Кассационная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 406 Гражданского кодекса кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019 (далее – Обзор), приведена следующая правовая позиция. Если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном нормативными правовыми актами. В то же время в силу статьи 406 Гражданского кодекса он вправе оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы.

В пункте 3.4 договора аренды стороны согласовали обязанность арендодателя письменно уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы. Суды при разрешении требования администрации о взыскании с общества неустойки надлежаще не изучили условия договора аренды от 26.07.2019 № 112 на предмет возможности применения к правоотношениям сторон положений статьи 406 Гражданского кодекса;не учли правовой подход, приведенный в упомянутом Обзоре.

В этой связи, обжалуемые судебные акты о взыскании неустойки подлежат отмене, а дело в этой части – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, устранить допущенные нарушения и по результатам оценки доводов (возражений) сторон, установления значимых обстоятельств и исследования имеющихся в материалах дела (дополнительно представленных сторонами) доказательств по правилам статьи 71 Кодекса принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы обществом в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 50 000 рублей (платежное поручение от 20.05.2025 № 193).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.01.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А63-17368/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Авдякова

В.Е. Епифанов