﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 августа 2021 года

Дело №

А56-46411/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2021 года.

	Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Телта» Авакян Е.В. (доверенность от 10.12.2020), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В.  (доверенность от 11.01.2021),

рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Телта» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021 по делу № А56-46411/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Телта», место нахождения: 197101, Санкт-Петербург,  Каменоостровский пр., д. 34, ОГРН 1137847240332, ИНН 7813565553 (далее – общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076  (далее – комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 119,4 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А,  при реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 9 053 000 руб., НДС не облагается»; об обязании зачесть       2 937 000 руб. стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества на величину расходов по реконструкции указанного помещения в счёт оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; об обязании зачесть стоимость величины арендной платы с 2012 г. в счёт оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора (с учётом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН).

В соответствии с резолютивной частью решения от 26.05.2017, объявленной в судебном заседании, суд решил: урегулировать разногласия, возникшие между комитетом и обществом при заключении договора купли-продажи названного нежилого помещения, изложив пункт 2.1 договора: «Цена продажи Объекта составляет 23 000 0000 руб., НДС не облагается»; зачесть стоимость неотделимых улучшений в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ); в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Согласно решению суда от 02.06.2017, изготовленному в полном объеме, суд решил: урегулировать разногласия, возникшие между комитетом и обществом при заключении договора купли-продажи названного нежилого помещения, изложив пункт 2.1 договора: «Цена продажи Объекта составляет 23 000 0000 руб., НДС не облагается»; в остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановлением апелляционного суда от 01.12.2017 решение оставлено без изменения.

	Постановлением суда округа от 14.03.2018 решение и постановление отменены, дело передано на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

	При новом рассмотрении дела ООО «Телта» уточнило требования, просило суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи упомянутого нежилого помещения, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 9 053 000 руб., НДС не облагается»; обязать зачесть 2 937 000 руб. стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества на величину расходов по реконструкции указанного помещения в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в пункте 2.1 договора; взыскать с комитета 863 601 руб. 21 коп., перечисленные в качестве арендной платы по договору аренды от 25.01.1996 № 15-А000390 за период с 26.03.2012.

	После нового рассмотрения дела решением суда от 07.12.2020 (с учётом определения об исправлении опечатки) урегулированы разногласия, возникшие между обществом и комитетом при заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения при реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества путем установления цены объекта в размере 10 150 000 руб. (НДС не облагается), комитет обязан произвести зачет стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 222 022 руб. в счет оплаты стоимости нежилого помещения путем формулирования пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена имущества составляет 9 927 978 руб., НДС не облагается; взыскано с комитета в пользу общества 577 390,84 руб. убытков.

Постановлением апелляционного суда от 31.03.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить частично, обязать комитет произвести стоимость неотделимых улучшений в счёт оплаты стоимости нежилого помещения путём формирования пункта 2.1 договора, внести изменения в пункт 3 договора. Податель жалобы не согласен с выводами судов,  касающимися стоимости неотделимых улучшений помещения и суммы, подлежащей зачёту в  счёт платы по договору купли-продажи.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Комитет не согласен с выводами судов о размере рыночной стоимости объекта оценки, ссылается на то, что рыночная стоимость объекта должна быть определена не на 26.03.2012, а на 21.10.2014, полагает, что  оснований для взыскания с комитета в пользу общества убытков не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит жалобу комитета оставить без удовлетворения.

	Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители общества и комитета подтвердили доводы, изложенные каждый в своей кассационной жалобе, и обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы противоположной стороны.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

	Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

	Материалами дела подтверждается следующее.

На основании договора аренды от 25.01.1996 № 15-А000390, действовавшего в редакции дополнительных соглашений, общество пользовалось нежилым помещением  5Н общей площадью 119,4 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003083:1109, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 34, лит. А.

Указывая на наличие у него преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренного частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, общество обратилось в комитет с заявлением о выкупе помещения.

Комитет издал распоряжение от 21.04.2016 № 914-рз о продаже обществу объекта нежилого фонда по цене 23 000 000 руб., определенной на основании отчета ГУИОН № 31-8-0110(003)-2016, выполненного по состоянию на 23.10.2014.

Фонд имущества направил 05.05.2016 обществу проект договора купли-продажи, в пункте 2.1 которого указано: «Цена продажи объекта составляет 23 000 000 руб., НДС не облагается».

Не согласившись с ценой объекта, общество направило комитету и фонду имущества протокол разногласий, указав цену продажи объекта 9 053 000 руб., определенную по состоянию на 26.03.2012 на основании отчета № 34/2016, выполненного ООО «Аврора Консалтинг Северо-Запад».

Ссылаясь на то, что сторонами не урегулированы возникшие при заключении договора разногласия,  касающиеся цены продажи, а также проведения зачета стоимости неотделимых улучшений в счет стоимости объекта недвижимости, считая, что выкупная цена помещения подлежит уменьшению на величину расходов общества на реконструкцию помещения, а также ссылаясь на возникновение на стороне общества убытков по вине комитета в размере неосновательно уплаченной арендной платы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

	Суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между обществом и комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, путем установления цены объекта в размере 10 150 000 руб. (НДС не облагается), обязал комитет произвести зачет стоимости неотделимых улучшений объекта в размере 222 022 руб. в счет оплаты стоимости нежилого помещения, взыскал с комитета в пользу общества 577 390,84 руб. убытков.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

Суды обеих инстанций правильно применили положения статьи 3 Закона № 159-ФЗ и установили, что общество обладает правом на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суды правильно применили статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и урегулировали, возникшие между сторонами при заключении договора разногласия о цене договора. На основании оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности суды  установили, что величина рыночной стоимости нежилого помещения 5-Н по состоянию на 26.03.2012 составляет 10 150 000 руб., без учета НДС, стоимость неотделимых улучшений помещения при осуществлении его реконструкции в помещении с учетом амортизационного износа составляет 1 742 848 руб., без НДС, работы по реконструкции, выполненные в нежилом помещении, подлежат возмещению в соответствии с пунктом 3 приложения № 2 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», с учетом амортизационного износа по состоянию на 26.03.2012 в сумме 222 022 руб., без учета НДС. При этом суды сделали обоснованный вывод о том, что неотделимые улучшения произведены арендатором с согласия арендодателя. Суды пришли к обоснованному  выводу о том, что цена выкупаемого помещения с учетом зачета стоимости произведенных  арендатором неотделимых улучшений составляет 9 927 978 руб. (10 150 000 руб. – 222 022 руб.)

Суды правильно применили статьи 15, 16, 1069, а также 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и частично удовлетворили требование общества о взыскании убытков, причинённых неправомерными действиями (бездействием) комитета, применив на основании заявления ответчика исковую давность. При этом суды правомерно исходили из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-87651/2014 отказ комитета в выкупе обществом упомянутого нежилого помещения признан незаконным, вступившими в законную силу судебными актами по делам №№А56-39192/2012, А56-87651/2014 установлено, что с надлежащим заявлением о реализации преимущественного права на выкуп названного нежилого помещения общество обратилось 26.03.2012. Заявление получено комитетом 26.03.2012,                    входящий № 1640/12. Суды установили, что неправомерными действиями (бездействием) комитета обществу причинены убытки в размере внесенной обществом арендной платы.

Доводы подателей жалоб являлись предметом исследования при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, суды дали им правильную правовую оценку. Изложенные в кассационных жалобах доводы не подтверждают наличие обстоятельств, которые свидетельствовали бы о принятии судами неверного решения по существу настоящего спора.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа					

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021 по делу № А56-46411/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Телта» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 И.В. Сергеева