АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 июля 2022 года

Дело №

А26-6539/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Мунтян Л.Б., судей Аникиной Е.А., Кудина А.Г.,

рассмотрев 27.07.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного казенного учреждения Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.12.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 по делу № А26-6539/2021,

                                                у с т а н о в и л: 

государственное казенное учреждение Республики Карелия «Управление земельными ресурсами», адрес: 185031, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Карелия, адрес: 185031, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – УФАС, Управление) о признании недействительными решения от 04.08.2021 по жалобе № 010/01/18.1-483/2021 и предписания от 04.08.2021 № 010/01/18.1-483/2021. 

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1; ФИО2; ФИО3 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, адрес: 185910, 

<

...>, ОГРН 

<

***> (далее - Управление Росреестра).

Решением суда от 28.12.2021, в связи с признанием УФАС заявленных требований, оспариваемое предписание 04.08.2021 № 010/01/18.1-483/2021 признано недействительным, в удовлетворении остальной части заявления отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 30.03.2022, решение суда от 28.12.2021 в обжалуемой Учреждением части оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Учреждение просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение (в обжалуемой им части), ссылаясь на ошибочное (буквальное) толкование судами норм материального права - подпункта 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс, ЗК РФ). По мнению Учреждения, в действиях организатора торгов отсутствует нарушение подпункта 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ и Приказа ФАС России от 10.02.2010 от 10.02.2010 №67; ссылается на проведение аукциона в порядке статьи 39.11 ЗК РФ, а также на то, что отсутствие заявок юридических лиц на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) не говорит о запрете участия юридическим лицам в таком аукционе. 

В кассационной жалобе Учреждение заявило ходатайство о приобщении дополнительных документов, в удовлетворении которого суд округа отказал на основании части 2 статьи 287 АПК РФ.

Представители Учреждения, УФАС, Управления Росреестра,                        ФИО1, ФИО2 и ФИО3, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Жалоба рассмотрена в их отсутствие (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

 Как видно из материалов дела и установлено судами, 10.06.2021 Учреждением (организатор торгов) на официальном сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение № 0100621/18283703/01 о проведении аукционов по продаже земельных участков и на право заключения договора аренды земельных участков, расположенных на территории Пряжинского национального муниципального района (всего 4 лота); срок аренды земельных участков: лоты № 2, 3, 4 определен в 2 года 6 месяцев.

Так согласно аукционной документации предметом аукциона:

- по лоту 2: является право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 10:21:0050301:37 площадью 1500 кв. м, местоположение: Республика Карелия, Пряжинский муниципальный район, д. Мандера; вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства; начальная цена предмета аукциона на право аренды земельного участка - начальный размер годовой арендной платы 15 537 руб. 61 коп., шаг аукциона - 466 руб., сумма задатка - 3 107 руб. 52 коп.;

- по лоту 4 - право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 10:21:0080104:418 площадью 1000 кв. м, местоположение: Республика Карелия, Пряжинский муниципальный район, Эссойльское сельское поселение, п. Эссойла; вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства; территориальная зона Ж-1 - малоэтажная жилая застройка; начальная цена предмета аукциона на право аренды земельного участка - начальный размер годовой арендной платы 25 531 руб. 72 коп., шаг аукциона - 760 руб., сумма задатка - 5 406 руб. 34 коп.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 22.07.2021 на участие в аукционе по лоту № 2 поступило 6 заявок (5 участников допущено), по лоту № 4 поступило 6 заявок (4 участника допущено).

Основанием для отказа к допуску ФИО1 (лот № 2), ФИО4 (лот № 3), ФИО1, ФИО5 (лот № 4) к участию в аукционе послужило непредставление ими необходимых для участия в аукционе документов.

Согласно протоколу о проведении аукциона от 23.07.2021 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 10:21:0050301:37 победителем аукциона признана ФИО2, а протоколу о проведении аукциона от 23.07.2021 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 10:21:0080104:418 победителем аукциона признана ФИО3

ФИО1 обратился в УФАС с жалобой на действия организатора торгов при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков с кадастровым номером 10:21:0050301:37 (лот № 2) и кадастровым номером 10:21:0080104:418 (лот № 4). Основанием для жалобы послужило в том числе, неправомерное установление в аукционной документации для физических лиц по участкам ИЖС срока аренды в 2 года 6 месяцев, что не соответствует положениям подпункта 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса.

Решением комиссии УФАС от 04.08.2021 № 010/01/18.1-483/2021 жалоба ФИО1 признана обоснованной (пункт 1); в действиях Учреждения  установлено нарушение требований подпункта 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ и Приказа ФАС России от 10.02.2010 от 10.02.2010 № 67 (пункт 2); Учреждению решено выдать предписание (пункт 3).

В соответствии с выданным предписанием от 04.08.2021 № 010/01/18.1-483/2021 Учреждению предписано в течение 5 рабочих дней аннулировать торги на право заключения договора аренды земельных участков с кадастровым номером 10:21:0050301:37 (лот № 2) и кадастровым номером 10:21:0080104:418 (лот № 4).

Не согласившись с указанными решением и предписанием антимонопольного органа, Учреждение обжаловало их в судебном порядке.

В суде первой инстанции УФАС признало требование о недействительности предписания от 04.08.2021 № 010/01/18.1-483/2021, как нарушающего (путем аннулирования торгов) права граждан, правомерно ставших победителями аукциона по двум лотам. В связи с признанием заявленных требований суд первой инстанции оспариваемое предписание признал недействительным, в удовлетворении остальной части заявления Учреждению отказал.

С учетом такого признания, при повторном рассмотрении дела в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, апелляционный суд оставил решение суда без изменения в обжалуемой Учреждением части (требовании о признании недействительным решения УФАС от 04.08.2021 № 010/01/18.1-483/2021).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения. 

Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, часть 5 статьи 200, части 1 - 5 статьи 71 АПК РФ), требованиям административного судопроизводства (статьи 198, 200, 201 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по правилам данной статьи антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Согласно подпункту 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Приведенная норма свидетельствует о дифференциации законодателем срока, на который заключается договор аренды земельного участка, в зависимости от цели предоставления такого участка (ИЖС или ЛПХ), а также в зависимости от субъекта такого договора (физическое или юридическое лицо).

В определении от 31.01.2019 № 306-КГ18-24121 по делу № А65-30846/2017 Верховный Суд Российской Федерации отметил, что нормами земельного законодательства Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

По своей правовой конструкции подпункт 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не относится к отсылочным либо бланкетным нормам, в связи с чем законодатель не предусматривает никакого иного срока предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности гражданам для индивидуального жилищного строительства в аренду, кроме как 20 лет.

Между тем, по рассматриваемым торгам УФАС установлено, что по лотам № 2, 3, 4 срок аренды земельных участков предоставленных для ИЖС или земельного участка в границах населенного пункта для ведения ЛПХ установлен 2 года 6 месяцев, в связи с чем Управление пришло к обоснованному выводу и с ним правомерно согласились суды о несоблюдении Учреждением установленных подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ и Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67, условий.

Суды, вопреки доводам жалобы, оценили позицию Учреждения о надлежащем установлении оспариваемого срока аренды земельного участка в 2 года 6 месяцев (как предусмотренный пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ), и правомерно ее отклонили.

Так в силу пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, основным видом разрешенного использования которого является строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

В соответствии с Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412                             «Об утверждении классификатора вида разрешенного использования земельных участков» иными видами разрешенного использования, в соответствии с которыми предусмотрено строительство здания, сооружений являются:

-малоэтажная многоквартирная жилая застройка;

- блокированная жилая застройка;

- многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). 

Из вышеназванных норм следует, что в данном случае частью 9 статьи 39.8 Земельного кодекса, по взаимосвязи с означенным Приказом, законодатель предусмотрел установление срока аренды земельных участков для строительства многоэтажных зданий и сооружений, для которых необходимо выполнение инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования (тогда как согласно рассматриваемой в настоящем деле аукционной документации: возможность подключения к сетевым инженерно-технического обеспечения отсутствует).

В отличие от индивидуального жилищного строительства многоэтажное и многоквартирное жилищное строительство осуществляется в интересах не только отдельных семей, но и с целью обеспечения выполнения социальных функций государственных или муниципальных образований, имеют место коммерческие интересы организаций, непосредственно организующих и выполняющих строительные работы.

В свою очередь, индивидуальное жилищное строительство представляет собой форму обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет.

Таким образом, на основании пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду юридическим лицам для строительства многоэтажных зданий и сооружений в целях, отличных от индивидуального жилищного строительства.

Более того, часть 9 статьи 39.8 ЗК РФ содержит прямое указание на то, что ее положения не применяются при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

С учетом изложенного, из системного толкования норм земельного законодательства следует, что установлены минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков:

- для строительства и реконструкции зданий и сооружений - не менее 3 лет (при этом срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (подпункт 1 пункта 8, пункт 9 статьи 39.8 ЗК РФ));

- гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта - 20 лет (при этом установленный срок является единственно возможным (подпункт 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ)).

Ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что граждане обращались в Учреждение с заявлениями на основании пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, были знакомы и согласились с положения аукционной документации, не является  «оправданием» для установления срока аренды явно ущемляющего права арендатора - гражданина, получившего земельный участок для строительства дома. Данное обстоятельство подтверждает жалоба ФИО1 (заявка которого была отклонена) в УФАС о некорректности такого срока.

Судом округа также не принимается ссылка на статью 39.11 ЗК РФ (как на правомерность установления спорного срока аренды), поскольку названная статья регулирует общий порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без учета специальных норм, относящихся к аренде такого участка физическим лицом для целей ИЖС.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания оспариваемого решения Управления недействительным, ввиду того, что Управлением не допущено нарушения прав и законных интересов Учреждения.

Иное толкование Учреждением норм земельного законодательства суды сочли ошибочным и нарушающим права заинтересованных лиц (граждан) на получение в аренду земельных участков в соответствии с требованием Земельного кодекса. Суд округа с таким выводом судов согласен.

Имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая судебная оценка. Она отвечает критерию существенности рассматриваемого условия (срока аренды) аукционной документации.

Оспариваемое решение УФАС отвечает целям и задачам антимонопольного контроля процедуры торгов, критериям законности и обоснованности, соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере.

Основания для изменения либо отмены судебных актов (в обжалуемой части) отсутствуют (статья 288 АПК РФ).

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287 (пункт 1 части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

                                             п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.12.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022    по делу № А26-6539/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, а кассационную жалобу государственного казенного учреждения Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Л.Б. Мунтян

Судьи

Е.А. Аникина

А.Г. Кудин