Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-8504/2017

27 февраля 2018 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 19.02.2018

Мотивированное решение изготовлено 27.02.2018

 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т. С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Алданский район" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ТСК+" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО2, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих предмета спора на стороне ответчиков ФИО3, о признании сделки недействительной, признании недействительным право собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

с участием представителя истца по доверенности ФИО4, представителя соответчиков по доверенности ФИО5, третьего лица – ФИО6 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Алданский район" обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТСК+", ФИО2:

о признании недействительным договора от 14.06.2017 купли-продажи нежилого помещения площадью 654,4 кв.м. многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, 

признании недействительным зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью "ТСК+" на нежилое помещение площадью 654,4 кв.м. многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>,

признании недействительным зарегистрированное право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью 654,4 кв.м. многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>,

истребовании из незаконного владения ФИО2, общества с ограниченной ответственностью "ТСК+" нежилое помещение площадью 654,4 кв.м. многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Определением от 15.01.2018 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечен ФИО3.

Ходатайством от 24.01.2018, без номера, истец просит принять уточнение, которым  просит: 

признать договор купли-продажи от 14.06.2017 между ООО «ТСК+» и ФИО2 недействительным;

признать договор купли-продажи от 01.11.2017 между ФИО2 и ФИО3 недействительным;

признать недействительным зарегистрированное право ФИО3 на нежилое помещение (кадастровый номер 14:02:010731:237) площадью 654,4 кв.м. многоквартирного дома по адресу: 

<

...>. 

истребовании из незаконного владения ФИО3  нежилое помещение площадью 654,4 кв.м. многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

Уточнение, заявленное истцом судом не принимается, поскольку не допускается одновременное изменение предмета, основания, субъектного состава.

Ходатайством от 16.02.2018, без номера, истец уточнил исковые требование, просит признать договор купли-продажи нежилого помещения (кадастровый номер 14:02:010731:231) площадью 654,4 кв.м. многоквартирного дома по адресу: 

<

...> от 29 мая 2017 между ООО «ТСК+» и ФИО2 недействительным.

Уточнение судом принимается. 

Истец поддерживает требование с учетом уточнения. 

Ответчик и третье лицо с иском не согласны по основаниям, изложенным в отзывах.

Судом установлены следующие обстоятельства.

Между Администрацией муниципального образования «Алданский район» Республики Саха (Якутия) (покупатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТСК+» (продавец) заключен муниципальный контракт на приобретение у застройщика жилых помещений в домах малоэтажной застройки в собственность МО «Алданский район Республики Саха (Якутия)», строительство которых не завершено, в рамках реализации муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017» от 07.07.2015, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность жилое помещение (квартиры), которые будет расположена в строящемся многоквартирном доме по адресу: Республики Саха (Якутия), 

<

...>, в соответствии с Приложением №2, 3 к настоящему контракту, а покупатель обязуется принять квартиру и оплатить за нее цену в соответствии с контрактом.

Качественные, технические и функциональные характеристики (потребительские свойства) квартиры изложены в Описании квартиры (приложение №5 к контракту). Продавец обязуется передать квартиру покупателю не позднее 20.12.2016. Право собственности покупателя на квартиру возникает после государственной регистрации права собственности (пункты 1.1.1., 1.2.).

В соответствии с пунктом 1.7. контракта приобретение квартиры осуществляется за счет средств бюджета муниципального образования «Алданский район» и средств государственного бюджета Республики Саха (Якутия) и внебюджетных источников.

Цена Квартиры определена в сумме 142 007 540,08 руб. из расчета стоимости 1 кв.м. площади Квартиры в размере 59513 руб. подлежит оплате в следующем порядке: 

- оплата осуществляется Заказчиком в течение 2015-2016 г.;

- аванс 30% от стоимости контракта. Выплата аванса осуществляется на основании выставленного счета, в течение 10 банковских дней. Окончательная оплата производится в течение 10 дней после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к покупателю. (пункт 2.1.).

В соответствии с пунктом 2.2. контракта стоимость 1 кв.м. площади Квартиры является окончательной и изменению не подлежит. 

Контракт заключен по итогам проведения аукциона №0816300014515000247. Проектная документация на объект капитального строительства «48-квартирный жилой дом по ул.Октябрьская №38 в г.Алдан Алданского района Республики Саха (Якутия)» прошла государственную экспертизу, выдано положительное заключение от 11.06.2015.

В задании на проектирование, утвержденным генеральным директором ООО «ТСК+» в разделе «Состав зданий и сооружений» указан 48-квартирный жилой дом, в разделе «Краткая характеристика и основные показатели объекта» указано: «Проектом предусмотреть техническое подполье для размещения коммуникаций».  В разделе 3 проектной документации «Архитектурные решения» предусмотрено, что здание имеет 4 этажа, а также технический этаж, предназначенный только для прокладки инженерных сетей, высотой 1,8 м. Все четыре этажа жилые». На стр.2 заключения государственной экспертизы проектной документации в разделе «Основные технико-экономические характеристики объекта капитального строительства» указана этажность в количестве 4 этажа, в разделе 4.2. на стр.10 государственной экспертизы «Архитектурные решения» указано, что проектируемый объект представляет собой четырехэтажное здание с техническим подпольем.

В соответствии с проектной документацией простроен подвал с инженерными сетями, который указан в техническом паспорте от 12.10.2016 и в техническом плане от 26.10.2016. 

ООО «ТСК+» 15.12.2016 получено разрешение на ввод в эксплуатацию. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ООО «ТСК+» передало в Администрацию МО «Алданский район» кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН, технический план здания от26.10.2016,технический паспорт от 12.10.2016 по акту приема-передачи документации в январе 2017 года на48 квартир и часть подвала площадью 73 кв.м.

Администрация обратилась в адрес ответчика с письмом от 26.01.2017 №01-193 о предоставлении недостающей технической документации на нежилое помещение – подвал в полном объеме.  

в ответ на письмо ООО «ТСК+» сообщило, что цокольный этаж является общим имуществом собственников многоквартирного дома, т.к. не подпадает под пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, а также является собственностью ООО «ТСК+». В то же время ООО «ТСК+» планирует передать часть цокольного этажа с инженерными коммуникациями в собственность Администрации МО «Алданский улус (район)», а оставшуюся часть оставить за собой, гарантируя предоставление полного круглосуточного доступа к инженерным коммуникациям. 

Все квартиры принадлежат Администрации МО «Алданского район» Строительство всего дома осуществлялось за счет бюджетных средств, оплата производилась поэтапно по факту предоставления актов выполненных работ КС-2, КС-3.

После приемки квартир и ввода объекта в эксплуатацию ООО «ТСК+» в адрес истца были представлены изменения в технический план здания от 17.02.2017, согласно которым подвал указан как «цокольный этаж» и на общей площади с кадастровым номером 14:02:010731:231 (S=727,4 кв.м) выделено два отдельных помещения с кадастровыми номерами 14:02:010731:237 площадью 654,4 и 14:02:010731:236 площадью 73 кв.м. 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости и сделок с ним от 04.10.2017 ООО «ТСК+» совершил сделку по отчуждению нежилого помещения площадью 654,4 кв.м. многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> с гражданкой ФИО2.  

В дальнейшем, указанное имущество гражданкой ФИО2 продано ФИО3 по договору купли-продажи нежилого помещения от 01.11.2017 (том 3, л.д.25). 

Истец полагая, что сделка, заключенная между ООО «ТСК+» и ФИО2 недействительная и незаконна, поскольку спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, является собственностью Администрации МО «Алданский район», обратился в суд с настоящим иском. 

Правовым основанием указаны статьи 167, 168, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 36, подпункт 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

ООО «ТСК+» с иском не согласно, в отзыве от 12.01.2018 №2-АС указало, что муниципальный контракт является договором купли-продажи квартир (жилых помещений). Ответчик в полном объеме выполнил условия контракта, квартиры переданы и принадлежат Администрации. Также истцом получено помещение, где сконцентрированы все узлы инженерных сетей. Контракт не предусматривает обязанности согласования с истцом изменений в проектную документацию. ООО «ТСК+» как собственник всего многоквартирного дома имел право внести изменения в проектную документацию и распорядиться помещениями, не являющимися предметом муниципального контракта, на свое усмотрение. Ответчик полагает, что истец не доказал нарушение его прав и законных интересов. 

Ответчик ФИО2 отзыв на исковое заявление в суд не представила.

В возражении на отзыв истец указал, что строительство всего дома велось по заказу и полностью за счет Администрации МО «Алданский район». В рамках исполнения условий муниципального контракта, приемка выполненных работ и оплата работ осуществлялись поэтапно по факту предоставления актов выполненных работ КС-2, КС-3. Данный муниципальный контракт содержит в себе элементы договора подряда. Принимая и оплачивая работы в период возведения спорного помещения Администрацией МО «Алданский район» были оплачены работы по «Устройству стен, подвалов и подпорных стен железобетонных высотой до 3м, толщиной 300 мм», что подтверждается Актом «О приемке выполненных работ» от 12.07.2016. С доводом ответчика о возможности одностороннеого изменения проектной документации истец также не согласился, сославшись на пункт 10 муниципального контракта, согласно которому все приложения, что числе «Проектная документация» являются неотъемлемой частью контракта. Пунктом 9.3. определено, что все изменения и дополнения к контратку признаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон. Информации о необходимости согласовать какие-либо изменения проекта в адрес Администрации МО «Алданский район» никогда не поступало. Кроме того, заменённая часть проекта не проходила государственную экспертизу в составе проекта здания в целом. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проекта было одним из обязательных условий муниципального заказа при размещении аукциона. Действия ответчика по внесению изменений в проектную документацию в одностороннем порядке после ввода объекта в эксплуатацию противоречит нормам и требованиям градостроительного законодательства. Изменение проектной документации после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не допускается.  

Третье лицо поддерживает доводы ответчика.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период совершения спорных сделок) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

 

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке).

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В силу пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 15.12.2009 N 12537/09, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.

К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Между Администрацией муниципального образования «Алданский район» Республики Саха (Якутия) (покупатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТСК+» (продавец) заключен муниципальный контракт на приобретение у застройщика жилых помещений в домах малоэтажной застройки в собственность МО «Алданский район Республики Саха (Якутия)», строительство которых не завершено, в рамках реализации муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017» от 07.07.2015, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность жилое помещение (квартиры), которые будет расположена в строящемся многоквартирном доме по адресу: Республики Саха (Якутия), 

<

...>, в соответствии с Приложением №2, 3 к настоящему контракту, а покупатель обязуется принять квартиру и оплатить за нее цену в соответствии с контрактом.

Согласно муниципальному контракту, в частности, техническому заданию, в числе общих требований к объекту капительного строительства предусмотрены фундаменты здания – монолитная железобетонная плита, наружные и внутренние стены из бетонных стеновых камней.

Пунктом 8 Задания на проектирование, утвержденным генеральным директором ООО «ТСК+» предусмотрено техническое подполье для размещения коммуникаций (том 1, л.д.95). 

В разделе 3 «Архитектурные решения» а) Описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации, а также в пункте 4.2. Положительного заключения государственной экспертизы №14-1-4-0021-15 от 11.06.2015 указано, что проектом предусматривается строительство жилого 4-х этажного здания по улице Октябрьская, 38 в г.Алдан. Здание представляет собой четырехэтажное здание с техническим подпольем. Размеры здания в плане 14,60 х 56,40 в осях. Техническое подполье предназначено только для прокладки инженерных сетей, высотой 1,8 м. Все четыре этажа – жилые. Доступ в помещения технического подполья осуществляется через входы, расположенные с северо-западной стороны здания (том 1, л.д.56-61). Присоединение проектируемой системы отопления к тепловым сетям предусматривается в  тепловом пункте, расположенном в подвале здания (том 1, л.д. 66). 

Из материалов дела, в частности, проектной документации, актов о приемке выполненных работ формы КС-2, КС-3, локальных сметных расчетов следует, что с момента проектирования и введения в эксплуатацию жилого многоквартирного дома предусмотрен подвал, а не цокольный этаж. Оплата за выполненные работы по строительству объекта истцом произведена в полном объеме, что подтверждается платежными документами. Данный факт ответчиками не оспорен. Следовательно, финансирование строительства всего жилого дома осуществлялось за счет средств истца. доказательства финасирования строительства жилого дома из других источников ответчиками суду не представлено.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, и ответчиком не опровергнуто, что спорное помещение было предназначено именно как техническое помещение с размещением инженерных коммуникаций. Таким образом, спорное помещение предназначено для использования в качестве технического подвала.

При таких обстоятельствах, с учетом указанных норм права, суд считает требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 29.05.2017, без номера, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ТСК+» и ФИО2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТСК+" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО2 в доход федерального бюджета по 3 000 руб. государственной пошлины. 

Принятые определением суда от 26.01.2018 обеспечительные меры отменить с даты вступления в законную силу настоящего решения.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно –  телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                             Т.С. Шамаева