АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-2744/2021

г. Йошкар-Ола

24» сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Комелиной Т.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел исковое заявление и приложенные к нему документы 

общества с ограниченной ответственностью «Гранат» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об изменении договора аренды

с участием представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности,

от ответчика – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Гранат», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2, об изменении договора аренды нежилого помещения от 25.11.2019 в части уменьшения арендной платы за 2020 год.

В исковом заявлении и в дополнении к нему изложены доводы о том, что общество с ограниченной ответственностью «Гранат» на основании договора аренды недвижимого имущества от 25.11.2019, заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО2, владеет и пользуется нежилым помещением общей площадью 440,6 кв.м., расположенным в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый номер здания 12:05:0506011:447. Помещение предоставлено истцу в целях организации и осуществления деятельности ресторанов и розничной торговли. 

Участник спора сообщил, что в период времени с 25 ноября 2019 года по 31 декабря 2019 год ООО «Гранат» осуществило ремонт арендованного помещения с целью приведения помещения в состояние, позволяющее его использовать с целью организации общественного питания и магазина розничной торговли продуктами питания. С 1 января 2020 года ООО «Гранат» стало осуществлять свою единственную и основную деятельность - деятельность ресторана, проработав не полных три месяца, ООО «Гранат» было вынуждено свою деятельность приостановить с 28 марта 2020 года. Истец указал, что является субъектом малого предпринимательства и осуществляет деятельность в числе отраслей российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавшими в условиях новой коронавирусной инфекции. Указом Главы Республики Марий Эл от 17 марта 2020г. №39 «О введении режима повышенной готовности в республике Марий Эл» в Республике Марий Эл был введен режим повышенной готовности из-за угрозы распространения новой коронавирусной инфекции и с 28 марта 2020 года до августа 2020 года была полностью приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, баров, закусочных и иных организаций общественного питания, а в дальнейшем были установлены ограничения оказания гражданам услуг общественного питания, такие как: запрет на оказания гражданам услуг общественного питания в период времени с 23 час. 00 мин. до 6 час. 00 мин. по местному времени, соблюдение дистанции гражданами до других граждан не менее 1,5 метра. Соблюдение необходимой дистанции привело к уменьшению посадочных мест в ресторане на 50%. Участник спора отметил, что в указанной сложившейся ситуации поступлений денежных средств от деятельности организации в период приостановления деятельности не было, а в период установленных ограничений уменьшилась в разы. В сложившейся ситуации ООО «Гранат» не смог открыть магазин по розничной продаже продуктов питания, как планировалось согласно целевому назначению помещений. При этом помещение под магазин входит в арендную плату по договору аренды.

По утверждению истца, пунктом 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» ему предоставлено право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, в связи с чем им в адрес арендодателя было направлено письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору. Письмом № 7 от 10 апреля 2021 истец просил ответчика уменьшить арендную плату за период с 28 марта 2020 года до 31 декабря 2021 года на 50 % и заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Арендодатель до настоящего времени ответа на письмо не представил, от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы уклонился. 

Дополнительно участник спора сообщил, что в 2020 году между истцом и ответчиком проводились переговоры по уменьшению постоянной части арендной платы на период с апреля 2020 года по декабрь 2020 года в связи с невозможностью в полной мере использовать арендованное помещение по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности на территории Республики Марий Эл. Арендодатель согласился лишь на уменьшение постоянной части арендной платы за ноябрь 2020 года. Стороны заключили дополнительное соглашение от 30 октября 2020 года к договору аренды нежилого помещения от 25 ноября 2019 года, согласно условиям которого стороны установили уменьшение за ноябрь 2020 года постоянной части арендной платы до 110 150 руб. (50% от установленного договором размера постоянной части арендной платы).

Истец полагает, что уменьшение постоянной части арендной платы за 2020 год (март-сентябрь, декабрь 2020 года) на 50% соответствует принципам справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон. При таких обстоятельствах истец полагал, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору.

Исковое требование обосновано правовыми ссылками на статьи 450, 451, 452, 612, 614 ГК РФ, статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ») (л.д. 4-9, 57-58).

Истец в судебном заседании требование поддержал, просил иск удовлетворить (протокол судебного заседания от 17.09.2021).

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ.

В письменном отзыве на иск ответчик требование истца не признал, подтвердил, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения,  указал, что арендная плата согласно условиям договора состоит из постоянной и переменной частей. Участник спора отметил, что соглашением от 30.10.2020 размер арендной платы за ноябрь 2020 года уменьшен на 50%, а с 01.01.2021 постоянная часть арендной платы установлена в размере 264 360 руб. Ответчик указал, что арендатор ненадлежащим образом исполняет обязательство по внесению арендной платы, что и послужило основанием для обращения арендодателя с иском в суд о взыскании долга по арендной плате и об обязании истца освободить нежилое помещение.

Дополнительно участник спора отметил, что письменно истец обратился к ответчику с просьбой об уменьшении размера арендной платы только в апреле 2021 года, а не в период, когда испытывал финансовые трудности, и только после предъявления к нему требований о погашении задолженности, кроме того, с заявлением о предоставлении отсрочки не обращался. По мнению индивидуального предпринимателя, заявленное истцом требование направлено не на защиту нарушенного права, а на попытку переложить свои финансовые риски предпринимательской деятельности на другое лицо. При таких обстоятельствах ответчик просил отказать в удовлетворении иска (л.д. 45-46).

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав пояснения истца, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 25 ноября 2019 года индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Гранат» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения, по условиям которого индивидуальный предприниматель как арендодатель обязался передать обществу «Гранат» во временное владение и пользование за плату нежилое помещение площадью 440,6 кв.м., расположенное частично на 1 этаже и частично на 2 этаже Общественного здания многофункционального назначения по адресу: 

<

...>, кадастровый номер здания 12:05:0506011:447. В общую площадь указанного помещения включены помещения № 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39 в соответствии с поэтажным планом 1 этажа, помещения № 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 24 в соответствии с поэтажным планом 2 этажа (пункт 1.2 договора аренды).

Согласно пункту 1. 6 договора передаваемое в аренду помещение будет использоваться арендатором в целях организации и осуществления деятельности ресторанов и розничной торговли. Договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.1 договора) (л.д. 11-16).

30 октября 2020 года участниками сделки заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стороны установили уменьшение за ноябрь 2020 года постоянной части арендной платы до 110 150 руб. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл 13 января 2021 года (л.д. 17-18).

Заключенное сторонами соглашение от 25.11.2019 по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с приложениями, дополнительным соглашением, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

Договор аренды заключен на срок более 1 года (пункт 2.1 договора). По смыслу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему сторонами исполнено, что подтверждается отметками о проведенной государственной регистрации (л.д. 11-18).

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). 

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Арендодателем обязательство по передаче нежилых помещений в аренду исполнено надлежащим образом. Факт непосредственного принятия имущества в аренду арендатором не оспаривался, подтвержден актами приема-передачи недвижимого имущества от 25.11.2019  и признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ доказанным (л.д. 15).

В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. 

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части. Переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные услуги, а именно: энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение. Относительно переменной части арендной платы спор в настоящем деле между сторонами отсутствует.

Постоянная часть в соответствии с пунктом 3.2 договора составляет 220 300 руб. (500 руб. за 1 кв.м). Дополнительным соглашением от 30.10.2020 стороны установили, что постоянная часть арендной платы за ноябрь 2020 года составляет 110 150 руб., с 1 января 2021 года постоянная часть арендной платы устанавливается из расчета 600 руб. за 1 кв.м. в месяц и будет составлять 264 360 руб. (л.д. 17-18).

Между тем, по утверждению истца, в период с марта по август 2020 года он не мог пользоваться арендуемыми помещениями и осуществлять в них коммерческую деятельность, поскольку Указом Главы Республики Марий Эл от 17 марта 2020г. №39 «О введении режима повышенной готовности в республике Марий Эл» в Республике Марий Эл был введен режим повышенной готовности из-за угрозы распространения новой коронавирусной инфекции и с 28 марта 2020 года до августа 2020 года была полностью приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, баров, закусочных и иных организаций общественного питания, а в дальнейшем были установлены ограничения оказания гражданам услуг общественного питания, такие как: запрет на оказания гражданам услуг общественного питания в период времени с 23 час. 00 мин. до 6 час. 00 мин. по местному времени, соблюдение дистанции гражданами до других граждан не менее 1,5 метра. Соблюдение необходимой дистанции привело к уменьшению посадочных мест в ресторане на 50%.

По этой причине, руководствуясь пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, ООО «Гранат» направило в адрес индивидуального предпринимателя письмо № 7 от 10 апреля 2021 года, в котором истец просил ответчика уменьшить арендную плату за период с 28 марта 2020 года до 31 декабря 2021 года на 50 % и заключить дополнительное соглашение к договору аренды (л.д. 19-23).

Факт получения письма ответчиком не оспаривается. Однако дополнительное соглашение индивидуальным предпринимателем не подписано, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Уклонение арендодателя от внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества от 25.11.2019 признается арбитражным судом необоснованным по следующим основаниям.

Так, в силу статей 450 и 451 ГК РФ изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором, либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно нескольких условий.

Частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы, в том числе путем внесения изменений в договор. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Названные нормы права и нормативные акты предполагают добросовестное поведение сторон договора аренды в чрезвычайных ситуациях.

В частности, согласно Указу Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл» (в редакции Указов от 30.03.2020 № 67, от 03.04.2020 № 71, от 29.04.2020 № 93, от 08.05.2020 № 97, от 29.05.2020 № 111, от 20.06.2020 № 120, от 29.06.2020 № 133, от 17.07.2020 № 137) в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Республики Марий Эл был введен режим повышенной готовности. В период с 28 марта 2020 года до 25 июля 2020 года была приостановлена, в том числе, работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных организаций общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких организаций общественного питания, а также доставки заказов.

В силу части 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (Covid-19) №2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5), право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 год связано с невозможностью использования имущества по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

При этом нормы Закона №98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

ООО «Гранат» включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (л.д. 68-69). По данным выписки из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО «Гранат» является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (код ОКВЭД 56.10). 

Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» к таким отраслям экономики относится деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код по ОКВЭД – 56). При этом согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, утвержденному Приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст, в эту группу также включается деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания – код по ОКВЭД 56.10

Таким образом, общество относится к категории арендаторов, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы в 2020 году.

Общество не могло оказывать услуги общественного питания в арендованном у истца помещении в период с 28 марта до августа 2020 года, поскольку Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 деятельность кафе и ресторанов была полностью приостановлена.

Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 08.04.2020 №126 был утвержден перечень организаций, осуществляющих деятельность на территории Республики Марий Эл в период действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (Covid-19).

В соответствии с пунктом 37 названного Постановления в редакции от 24.07.2020 организации общественного питания могли осуществлять деятельность при соблюдении следующих условий: организация деятельности в соответствии с требованиями методических рекомендаций МР 3.1/2.3.6.0190-20 «Рекомендации по организации работы предприятий общественного питания в условиях сохранения рисков распространения Covid-19», утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 30 мая 2020 г.; обеспечение заполняемости не более 50 процентов мест, расположенных в помещениях общественного питания (за исключением проведения массовых мероприятий - банкетов и иных торжественных мероприятий).

Следовательно, в спорный период арендатор, осуществляя деятельность кафе, не мог использовать помещение в полной мере, поскольку действовали ограничения по времени работы, по заполняемости помещения и запрет на проведение торжественных мероприятий, что привело к существенному снижению прибыли общества. 

Предоставление ограниченного доступа к помещению не означает, что арендатор восстановил возможность использовать объект аренды для цели, указанной в договоре.

Из материалов дела следует, что стороны договора рассматривали вопрос уменьшения размера арендной платы. Так, участники спора подтвердили, что пришли к соглашению о снижению размера арендной платы за ноябрь 2020 года на 50%. 

Однако соглашение об изменении размера арендной платы за спорный период (март-сентябрь, декабрь 2020 года) сторонами не заключено. В ходе судебного разбирательства ответчик отказался уменьшить размер арендной платы.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере снижения арендной платы, арбитражный суд считает необходимым уменьшить размер постоянной части арендной платы в период 28.03.2020 по 31.12.2020 на 50%. Переменная часть арендной платы за указанный период начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора.

Тем самым постоянная часть арендной платы устанавливается в следующем размере:

- Март 2020 года (с 1 по 27 марта 2020 года – в размере, установленном договором, с 28 по 31 марта 2020 года - в размере 50 % от постоянной части арендной платы) – 206 087 руб. 10 коп.;

- Апрель 2020 года – 110 150 руб. (50% от постоянной части арендной платы);

- Май 2020 года – 110 150 руб. (50% от постоянной части арендной платы);

- Июнь 2020 года – 110 150 руб. (50% от постоянной части арендной платы);

- Июль 2020 года – 110 150 руб. (50% от постоянной части арендной платы);

- Август 2020 года – 110 150 руб. (50% от постоянной части арендной платы);

- Сентябрь 2020 года – 110 150 руб. (50% от постоянной части арендной платы);

- Октябрь 2020 года – 110 150 руб. (50% от постоянной части арендной платы);

- Ноябрь 2020 года – 110 150 руб. (по дополнительному соглашению к договору от 30.10.2020);

- Декабрь 2020 года - 110 150 руб. (50% от постоянной части арендной платы).

Такое уменьшение арендной платы обусловлено невозможностью использования помещения в определенный период и в дальнейшем длительными ограничениями в пользовании ответчиком арендованным имуществом, возникшими по независящим от него причинам.

При определении размера арендной платы арбитражным судом учтены условия дополнительного соглашения к договору аренды от 30.10.2020. Внесение арендатором арендной платы в спорный период не препятствует ему воспользоваться правом на уменьшение арендной платы в судебном порядке.

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных помимо ГК РФ, другими законами. Закон № 98-ФЗ и является в спорной ситуации другим законом, позволяющим внести изменения в договор аренды.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, арбитражный суд, учитывая, что в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими являются и арендатор, и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали, считает необходимым внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 25 ноября 2019 года, дополнив пункт 3.2 раздела 3 «Арендная плата и порядок расчетов» договора текстом следующего содержания: «В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности и приостановлением работы объектов розничной торговли, в исключение из иных условий договора, в период с 28.03.2020 по 31.12.2020 включительно постоянная часть арендной платы уплачивается арендатором в размере 50% от размера постоянной части арендной платы, установленной пунктом 3 дополнительного соглашения от 30 октября 2020 года к договору аренды недвижимого имущества от 25 ноября 2019 года. Переменная часть арендной платы за указанный период начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора. Действие настоящего пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с 28.03.2020.».

Арбитражный суд полагает, что уменьшение размера постоянной части арендной платы за период с 28 марта по 31 декабря 2020 года на 50% соответствует принципам справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

При определении размера арендной платы за спорный период судом также учтено, что вопреки статье 65 АПК РФ арендодателем не представлены доказательства того, что арендатор в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (ответ на вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

При таких обстоятельствах арбитражным судом принимается решение о внесении изменений в договор.

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ при изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора. Вместе с тем в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5), разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

По правилам статьи 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в сумме 6 000 рублей подлежат возмещению за счет ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 сентября 2021 года. Решение в полном объеме изготовлено 24 сентября 2021 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 25 ноября 2019 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Гранат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), дополнив пункт 3.2 раздела 3 «Арендная плата и порядок расчетов» договора текстом следующего содержания: «В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности и приостановлением работы объектов розничной торговли, в исключение из иных условий договора, в период с 28.03.2020 по 31.12.2020 включительно постоянная часть арендной платы уплачивается арендатором в размере 50% от размера постоянной части арендной платы, установленной пунктом 3 дополнительного соглашения от 30 октября 2020 года к договору аренды недвижимого имущества от 25 ноября 2019 года. Переменная часть арендной платы за указанный период начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора. Действие настоящего пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с 28.03.2020.».

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гранат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                 Т. И. Комелина