Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-29949/2020

г. Краснодар

16 декабря 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено 16 декабря 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судья Язвенко В.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Фирма «Альпика-сервис», г. Сочи,

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА СОЧИ, г. Сочи,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации, ФГБУ «Сочинский национальный парк», МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ПАО «Газпром»,

о признании права собственности на единый недвижимый комплекс объекта «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис»,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности, ФИО2 по доверенности;

от ответчика: ФИО3 по доверенности;

от Управления Росреестра по Краснодарскому краю: не явились;

от ПАО «Газпром»: ФИО4 по доверенности.

от ФГБУ «Сочинский национальный парк»: ФИО5 по доверенности;

от МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгеят: не явились;

от Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации: не явились.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Фирма «Альпика-сервис» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковыми требованиями к Администрации города Сочи о признании права собственности на единый недвижимый комплекс объекта «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе объекты олимпийской инфраструктуры, канатную дорогу «Аибга-2» и сооружения инженерной защиты, технологическую дорогу, пешеходный переход, антенно-мачтовое сооружение № 2 (проектные и изыскательские работы, строительство). Этап строительства 4.2.2» (далее – Объект), включающий в себя объекты в соответствии с перечнем, представленным в исковом заявлении.

Определением от 14 августа 2020 г. к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации, ФГБУ «Сочинский национальный парк», МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ПАО «Газпром».

Представители третьего лица МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Министерства природных ресурсов и экологии в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, в письменных объяснения относительно искового заявления, против удовлетворения заявленных требований не возражало.

Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Истец в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебном заседании представил отзыв на иск, в котором против удовлетворения исковых требований не возражал, просил вынести законное и обоснованное решение в рамках действующего законодательства.

Представитель третьего лица ФГБУ «Сочинский национальный парк» в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражал.

Представитель третьего лица ПАО «Газпром» в судебном заседании исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их в совокупности по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец в исковом заявлении и следует из материалов дела, Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2007 г. № 991 была утверждена Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта. 

Согласно новой редакции Программы строительства олимпийских объектов, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июля 2009 г. № 613 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2007 г. № 991 и признании утратившими силу пунктов 3 и 4 Постановления Правительства Российской Федерации от  6 ноября 2008 г. № 807» объект «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе канатные дороги и горнолыжные спуски, объекты инженерной и транспортной инфраструктур (проектные и изыскательские работы, строительство)» был перемещен в пункт 178 Программы. Ответственным исполнителем пункта 178 Программы строительства олимпийских объектов также было назначено ООО «Фирма «Альпика-сервис» (истец по настоящему делу).

В период с 2009 по 2014 годы Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее – ГК «Олимпстрой») были приобретены в долгосрочную аренду (на 49 лет) земельные участки, необходимые для размещения Горноклиматического курорта. В последующем права аренды на земельные участки, необходимые для размещения Горноклиматического курорта «Альпика-Сервис» (далее – Горноклиматический курорт), были переданы ООО «Фирма «Альпика-сервис», в том числе были переданы права аренды в отношении земельных участков, на которых размещен Объект.

В 2016 – 2018 гг. истцом были приобретены, а в 2020 году переоформлены сервитуты на земельные участки, необходимые для размещения отдельных площадных элементов Объекта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2008 г. № 1086 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2007 г. № 991» утверждена новая редакция Программы строительства олимпийских объектов, пунктом 150 которой было предусмотрено строительство объекта «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе канатные дороги и горнолыжные спуски, объекты инженерной и транспортной инфраструктур (проектные и изыскательские работы, строительство)». Ответственным исполнителем пункта 150 Программы строительства олимпийских объектов был назначен истец.

Приступив к реализации проекта, истец 09 июня 2011 получил разрешение на строительство № RU23309000-198, предусматривавшее в рамках первого этапа реализации объекта «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе канатные дороги и горнолыжные спуски, объекты инженерной и транспортной инфраструктур (проектные и изыскательские работы, строительство)» строительство пассажирской подвесной канатной дороги «Аибга-1».

25 февраля 2013 истцом были получены:

– обновленное разрешение на строительство № RU23309000-546, предусматривавшее в рамках первого этапа реализации объекта «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе канатные дороги и горнолыжные спуски, объекты инженерной и транспортной инфраструктур (проектные и изыскательские работы, строительство)» строительство пассажирской подвесной канатной дороги «Аибга-1», а также значительного количества различных вспомогательных объектов, инженерных сетей и сооружений;

– разрешение на строительство № RU23309000-547, предусматривавшее в рамках второго этапа реализации объекта «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе канатные дороги и горнолыжные спуски, объекты инженерной и транспортной инфраструктур (проектные и изыскательские работы, строительство)» строительство пассажирских подвесных канатных дорог «Аибга-2», «Аибга-3», «Аибга-4» и «Аибга-5», а также значительного количества различных вспомогательных объектов, инженерных сетей и сооружений.

В последующем, в составе пункта 178 Программы строительства олимпийских объектов были выделены отдельные этапы строительства, поскольку объекты первого этапа непосредственно были связаны с проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 декабря 2013 г. № 1126 «О внесении изменения в Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта» пункта 178 Программы строительства олимпийских объектов был изложен в новой редакции, предусматривающей строительство объекта: «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе объекты олимпийской инфраструктуры, канатная дорога «Аибга-2» и сооружения инженерной защиты, технологическая дорога, пешеходный переход, антенно-мачтовое сооружение № 2 (проектные и изыскательские работы, строительство)». 

При этом также было осуществлено выделение отдельных подэтапов строительства.

26 декабря 2013 истцом получено разрешение на строительство № RU23309000-040МС/ОИ на объект «Второй этап строительства. «Этап 2.1 Канатная дорога «Аибга-2» и сооружения инженерной защиты».

10 июля 2014 истцом получено разрешение на строительство № RU23309000-169МС/ОИ на объект «Второй этап строительства. «Горно-климатический курорт «Альпика-Сервис», в том числе объекты олимпийской инфраструктуры, канатную дорогу «Аибга-2» и сооружения инженерной защиты, технологическую дорогу, пешеходный переход, антенно-мачтовое сооружение № 2 (проектные и изыскательские работы, строительство)».

05 сентября 2017 истцом получено разрешение на строительство № 23-RU23309000-42-2017 на объект «Горно-климатический курорт «Альпика-Сервис», в том числе объекты олимпийской инфраструктуры, канатную дорогу «Аибга-2» и сооружения инженерной защиты, технологическую дорогу, пешеходный переход, антенно-мачтовое сооружение № 2 (проектные и изыскательские работы, строительство). Этап строительства 4.2.1».

На основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 30 декабря 2013 г. № RU23309000-070МС/ОИ, от 08 июля 2014 г. № RU23309000-198МС/ОИ, от 09 июля 2014 г. № RU23309000-199МС/ОИ, от 09 июля 2014 г. № RU23309000-200МС/ОИ, от 05 сентября 2017 г. № 23-49-0526-2017МС и от 27 сентября 2017 г. № 23-RU23090000-10-2017 были введены в эксплуатацию здания, строения и сооружения, созданные в рамках строительства объекта «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе объекты олимпийской инфраструктуры, канатная дорога «Аибга-2» и сооружения инженерной защиты, технологическая дорога, пешеходный переход, антенно-мачтовое сооружение № 2 (проектные и изыскательские работы, строительство)» (первый этап строительства; второй этап строительства; четвертый этап строительства «Этап 4.1. Технологическая дорога»; Этап строительства 4.2.1; Этап строительства 5.1 (пешеходный переход) и этап строительства 6.1 (антенно-мачтовое сооружение № 2)).

Письмом № 12-32/33810 от 12 декабря 2016, Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации согласовало документацию по планировке территории, предусматривающую размещение линейного объекта Горной зоны Краснополянского поселкового округа Адлерского района города Сочи Краснодарского края «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис».

В течение 2018 – 2019 годов истец, а также заказчик строительства – ООО «Газпром социнвест» неоднократно обращались в Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации за выдачей разрешения на строительство объекта «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе объекты олимпийской инфраструктуры, канатную дорогу «Аибга-2» и сооружения инженерной защиты, технологическую дорогу, пешеходный переход, антенно-мачтовое сооружение № 2 (проектные и изыскательские работы, строительство). Этап строительства 4.2.2».

Проектная документация на Объект прошла государственную экологическую экспертизу, что подтверждается приказом Межрегионального управления Росприроднадзора по Краснодарскому краю и Республике Адыгея от 26 февраля 2019 г. № 0104/169, представленным в материалы дела.

Письмами Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от  02 июля 2018 г. № 12-53/17427, от 17 августа 2018 г. № 15-47/21224, от 16 ноября 2018 г. № 15-47/29017, от 21 января 2019 г. № 15-47/976, от 05 апреля 2019 г. № 15-47/7959, от 23 августа 2019 г. № 15-47/20108 истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство Объекта, при этом в письме от 05 апреля 2019 г. № 15-47/7959 и последующих письмах Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации, не отмечая каких-либо недостатков представленного заявления, сообщило, что не имеет возможности выдать разрешение на строительство, поскольку Объект уже построен, и право на него может быть признано на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из доводов истца и представленных им документов, поскольку объект является одной из составляющих программы олимпийского строительства для XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и элементом олимпийского наследия, при этом в отсутствие разрешения на строительство Объекта (этап 4.2.2.) невозможно завершить формирование единого горноклиматического курорта и препятствует комплексному использованию олимпийской инфраструктуры.

В связи с изложенными обстоятельствами истец обратился в суд с требованиями по настоящему делу.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Абзацем 2 пункта 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

При этом пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от  29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Изложенные нормы права в своей совокупности и с учетом приведенных разъяснений порядка их применения свидетельствуют о том, что для удовлетворения судом требования о признании права собственности на спорный Объект истец должен доказать совокупность следующих обстоятельств: 

– спорный объект отвечает понятию недвижимой вещи;

– истец в отношении земельных участков, на которых осуществлено строительство Объекта, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

– сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

– истцом предпринимались меры для получения необходимых разрешений.

Кроме того, в соответствии с абзацем 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» истец обязан доказать, что к моменту обращения в суд им предприняты надлежащие меры, направленные на легализацию спорного Объекта. 

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Судом путем исследования представленных в материалы дела письменных доказательств, заключения экспертов от 07.12.2020 шифр 1722.11.20.СД.СТЭ№А32-29949/2020 по результатам назначенной судом экспертизы, заключения № 026-22-0075 от 17 июля 2020 г., иных документов и материалов установлено, что Объект включает горнолыжные трассы, систему мониторинга окружающей среды, систему искусственного снегообразования, трансформаторные подстанции; подпорные стены, сети и сооружения ливневой канализации, сети электроснабжения, сети и сооружения освещения горнолыжных трасс, селепропуски и иное имущество, связанное физически и технологически и предназначенное для совместного использования по единому назначению.

Таким образом, названное имущество объединено единым назначением, неразрывно связано физически и технологически и по своей природе образует недвижимый комплекс.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что Объект представляет собой единый имущественный комплекс, который может быть признан объектом недвижимости. 

При этом суд учитывает правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по схожим делам, из которых следует, что канатные дороги, лыжные трассы и объекты, обеспечивающие их функционирование, рассматриваются как единый имущественный комплекс, выступающий в обороте как недвижимая вещь (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 октября 2007 г. № 1916/07, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 июля 2012 г. № ВАС-8062/12).

Применительно к наличию у истца в отношении земельных участков, на которых осуществлено строительство объекта, прав, допускающих на нем строительство данного объекта, суд установил следующее.

Как следует из представленного технического плана Объекта от 13 ноября 2020 г., подготовленного кадастровым инженером ФИО6, Объект  расположен на земельных участках с кадастровыми номерами: 23:49:0000000:1026, 23:49:0000000:5574, 23:49:0000000:755, 23:49:0420024:1033, 23:49:0420023:1009, 23:49:0420023:1098, 23:49:0420023:1067, 23:49:0512001:1425, 23:49:0512001:1426, 23:49:0512002:1558, 23:49:0512002:1592, 23:49:0512002:1593, 23:49:0512002:1651, 23:49:0512002:1724, 23:49:0512002:1725, 23:49:0512002:2074, 23:49:0512002:2092, 23:49:0512002:2249, 23:49:0512002:374, 23:49:0512002:401, 23:49:0512002:4305, 23:49:0000000:88.  Соответствие фактического размещения Объекта на местности техническому плану от 13 ноября 2020 г., составленному кадастровым инженером ФИО6, также подтверждается заключением судебной экспертизы от 07.12.2020 шифр 1722.11.20.СД.СТЭ№А32-29949/2020 (ответ на вопрос № 3).

В 2010 – 2014 годах между Российской Федерацией в лице Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и ГК «Олимпстрой» были заключены 8 договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности: от 18.09.2010 № 94п; от 06.09.2010 № 158п; от 06.09.2010 № 168п; от 06.09.2010 № 177п; от 06.09.2010 № 220п; от 23.11.2011 № 267п; от 25.11.2011 № 301п;  от 05.02.2014 № 526п. Договоры представлены в материалы дела.

Согласно условиям указанных договоров (с учетом последующих изменений) в аренду на срок 49 лет предоставлены земельные участки: по договору от 18.09.2010 № 94п – земельные участки с кадастровыми номерами  23:49:0512002:2074; 23:49:0512002:1558; 23:49:0512002:401; по договору от 06.09.2010 № 158п – земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0512002:374; 23:49:0000000:755; по договору от 06.09.2010 № 168п – земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0512002:1592; 23:49:0512002:1593; по договору от 06.09.2010 № 177п – земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0512002:1651 и 23:49:0512002:4305; по договору от 06.09.2010 № 220п – земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0512002:1725 и по договору от 23.11.2011 № 267п – земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0512002:1724; по договору от 25.11.2011 № 301п – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0512002:2249; по договору от 05.02.2014 № 526п – земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:5574 и 23:49:0420023:1098.

Целевое назначение участков согласно договорам аренды – «для строительства олимпийского объекта «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе канатные дороги, горнолыжные спуски, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (проектные и изыскательские работы, строительство)».

Согласно п. 5.1.3 рассматриваемых договоров арендатору было предоставлено право «возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием Участков».

В силу п. 9.1 договоров «арендатор приобретает права на имущество, создаваемое на Участках, в соответствии с законодательством Российской Федерации».

В день подписания договоров оформлены также акты приема-передачи земельных участков, представленные в материалы дела.

Между ГК «Олимпстрой» и истцом оформлены соглашения о передаче от ГК «Олимпстрой» истцу прав и обязанностей арендатора по каждому из 8 договоров. Названные соглашения представлены в материалы дела.

В рамках трех договоров аренды (от 06.09.2010 № 220п; от 16.11.2011 № 277п и от 05.02.2014 № 526п) между Российской Федерацией в лице Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ПАО «Газпром» были заключены соглашения о том, что ПАО «Газпром» принимает на себя права и обязанности арендатора в связи с приобретением права собственности на объекты, расположенные на земельных участках. По каждому из договоров между ПАО «Газпром» и истцом заключены договоры субаренды сроком на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, представленные в материалы дела.

Таким образом, истец является арендатором (субарендатором) земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Земельные участки предоставлены истцу во временное владение и пользование для размещения олимпийского объекта «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе канатные дороги, горнолыжные спуски, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (проектные и изыскательские работы, строительство)» по 8 договорам, условия договоров допускают осуществление арендатором строительства зданий, строений и сооружений.

В 2009 – 2011 годах между Муниципальным образованием город-курорт Сочи и ГК «Олимпстрой» были заключены 4 договора аренды земельных участков, находившихся в муниципальной собственности. Договоры представлены в материалы дела.

Согласно условиям указанных договоров (в редакции представленных в дело дополнительных соглашений) в аренду на срок 49 лет передаются земельные участки: по договору аренды от 01.10.2009 № 4900005411 – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:1026; по договору аренды от 29.10.2009 № 4900005412 – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420023:1067; по договору аренды от 31.12.2009 № 4900005463 – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420024:1033; по договору аренды от 18.01.2011 № 4900006222 – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420023:1009.

Целевое назначение участков согласно договорам аренды – «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе канатные дороги, горнолыжные спуски, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (проектные и изыскательские работы, строительство)».

Между ГК «Олимпстрой» и истцом были оформлены соглашения о передаче от ГК «Олимпстрой» к истцу прав и обязанностей арендатора по каждому из 4 договоров. 

Согласно дополнительным соглашениям от 01 декабря 2014 г. по каждому из договоров аренды в связи с переходом права собственности на все земельные участки к Российской Федерации состоялась замена арендодателя по договорам на Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае. 

В рамках договора аренды от 01.10.2009 № 4900005411 между Российской Федерацией в лице Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ПАО «Газпром» было заключено соглашение, согласно которому ПАО «Газпром» принимает на себя права и обязанности арендатора в связи с приобретением права собственности на объекты, расположенные на земельных участках. Между ПАО «Газпром» и истцом был заключен договор субаренды сроком на 11 месяцев с автоматической пролонгацией. Перечисленные договоры также представлены истцом суду.

Кроме того, между ФГБУ «Сочинский национальный парк» и истцом были заключены соглашение об установлении сервитута от 26 декабря 2016 г. № СК/2016-51, соглашение об установлении сервитута от 11 апреля 2017 г. № СК/2017-60 представленные истцом в материалы дела.

Как следует из этих соглашений, сервитуты были установлены в связи с необходимостью «строительства (размещения) в границах Сочинского национального парка линейных объектов: автомобильных дорог общего пользования, лесотехнических и противопожарных проездов, распределительных и внутриплощадочных сетей электроснабжения, распределительных и внутриплощадочных сетей газоснабжения, пассажирских канатных дорог, туристических сезонные троп, горнолыжных сезонных трасс с системой искусственного оснежения, сооружений и оборудования инженерной противолавинной, противоселевой и противооползневой защиты территории, сооружений берегоукрепления и защиты территории от подтопления и затопления, распределительных и внутриплощадочных сети водоснабжения и водоотведения, сетей связи объекта».

В 2020 году сервитуты на части земельных участков, необходимые для размещения отдельных площадных элементов Объекта, были переоформлены на новый срок в соответствии с представленными в дело соглашением об установлении сервитута от 02.06.2020 № СД/2020-136 (в отношении частей земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0512001:1425/3 и 23:49:0512001:1426/1), соглашение об установлении сервитута от 30.06.2020 № СК/2020-139 (в отношении частей земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:88). Соглашения заключены для строительства Объекта.

Также истец представил заключенное им и МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея соглашение об установлении частного сервитута от 14.06.2018 № 01-09/3385С, в соответствии с условиями которого истцу для строительства Объекта предоставлен во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0512002:2092.

Все вышеперечисленные договоры и соглашения являются заключенными и действительными сделками, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

По смыслу абзаца 2 пункта 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть приобретено любым законным пользователем земельного участка, предоставленного для соответствующей цели.

В силу положений статей 606 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор по договору аренды приобретает право владения и пользования предоставленным ему имуществом.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.), отметил, что из системного толкования статей 222, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, право аренды, предоставленное арендатору для строительства соответствующего объекта, относится к правам, при наличии которых допускается строительство на земельном участке объекта недвижимости.

Из норм статьи 274 Гражданского кодекса в их взаимосвязи следует, что сервитут является вещным правом, состоит в предоставлении пользователю права ограниченного пользования земельным участком и может устанавливаться для нужд строительства или эксплуатации различных сооружений.

Следовательно, сервитут также относится к правам, при наличии которых допускается строительство на земельном участке объекта недвижимости.

Приходя к указанному выводу, суд учитывает, среди прочего, сложившийся в практике арбитражных судов подход к оценке сервитута как права, при наличии которого допускается строительство на земельном участке объекта недвижимости (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2015 г. № 10АП-2620/2015 по делу № А41-2490/15).

Таким образом, судом установлено, что истец располагает правами аренды, а также сервитутами на земельные участки, на которых возведен Объект. При этом условия использования земельных участков прямо предусматривают строительство (размещение) Объекта, то есть истец в отношении земельных участков, на которых осуществлено строительство Объекта, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта (пункт 3, абзац 2 пункта 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд также приходит к выводу о том, что на день обращения в суд Объект соответствует установленным требованиям, а сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, на основании следующего.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

По ходатайству истца судом по настоящему делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ГЛЭСК» ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Заключением строительно-технической экспертизы 07.12.2020 шифр 1722.11.20.СД.СТЭ№А32-29949/2020 установлено следующее:

1. На основании проведенного исследования, в том числе проведенного визуального и инструментального обследования и анализа исполнительной документации, установлено, что здания и сооружения, созданные в рамках строительства Объекта (в соответствии с перечнем, представленным в Таблице 1 ч. 1.6 настоящего Заключения), соответствуют проектной документации, разработанной для строительства Объекта. Перечень проектной документации приведен в Таблице 2 настоящего Заключения. Подробнее исследование по данному вопросу представлено в части 2.3 настоящего Заключения.

2. На основании проведенного исследования, в том числе проведенного визуального и инструментального обследования и анализа исполнительной документации, установлено, что здания и сооружения, созданные в рамках строительства Объекта (в соответствии с перечнем, представленным в Таблице 1 ч. 1.6 настоящего Заключения), соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, правилам безопасной эксплуатации, установленным для объектов такого типа. Подробнее исследование по данному вопросу представлено в части 2.3 настоящего Заключения.

3. На основании проведенного исследования, в том числе генерализированной топографической съемки и анализа исполнительной документации, установлено, что размещение на местности зданий и сооружений, созданных в рамках строительства Объекта (в соответствии с перечнем, представленным в Таблице 1 ч. 1.6 настоящего Заключения), соответствует Техническому плану от 13.11.2020, подготовленному кадастровым инженером ООО «ОПТИМУМ» ФИО6, предоставленному для проведения экспертизы. Подробнее исследование по данному вопросу представлено в части 2.6 настоящего Заключения.

4. На основании проведенного исследования установлено, что сохранение зданий и сооружений, созданных в рамках строительства Объекта (в соответствии с перечнем, представленным в Таблице 1ч. 1.6 настоящего Заключения), не создает опасность для жизни и здоровья граждан.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта от 17.08.2018 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы от 07.12.2020 шифр 1722.11.20.СД.СТЭ№А32-29949/2020, выполненное ООО «ГЛЭСК» (эксперты ФИО7, ФИО8, ФИО9) принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, экспертным заключением установлено, что Объект соответствует установленным требованиям, его фактическое размещение на местности соответствует техническому плану от 13 ноября 2020 г., подготовленному кадастровым инженером ФИО6, а сохранение Объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Так, истцом по собственной инициативе до предъявления иска по настоящему делу в суд получено заключение № 026-22-0075 от 17 июля 2020 г., выполненное специалистами АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» Торгово-Промышленной палаты Российской Федерации ФИО10 и ФИО11

В указанном заключении специалисты также пришли к выводу о том, что Объект соответствует установленным требованиям, а сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение специалиста представлено истцом во исполнение своей процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые он сослался в обоснование своих требований.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком и иными участвующими в деле лицами, представленное заключение не оспорено; доказательства, опровергающие выводы специалиста, не представлено.

Таким образом, ответчик не исполнил свою процессуальную обязанность по представлению документов, опровергающих доказательства истца.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.10.2013 N 8127/13, отклоняя доказательства, представленные одной стороной спора в обоснование своих требований и возражений и не оспоренные другой стороной, суд тем самым нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон, что может привести к принятию неправильного судебного акта по итогам рассмотрения дела.

С учетом вышеизложенного, суд полагает возможным при разрешении спора принять представленное истцом заключение специалиста в качестве достоверного доказательства по настоящему делу.

Суд также приходит к выводу о том, что истцом предприняты надлежащие меры по легализации Объекта до предъявления иска по настоящему делу.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020) иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

При этом Верховный Суд Российской Федерации также отметил, что отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ), а п. 3 ст. 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Как следует из материалов дела, истец и заказчик строительства неоднократно обращались в Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации за выдачей разрешения на строительство Объекта. Письмами от 02 июля 2018 г. № 12-53/17427, от 17 августа 2018 г. № 15-47/21224, от 16 ноября 2018 г. № 15-47/29017, от 21 января 2019 г. № 15-47/976, от 05 апреля 2019 г. № 15-47/7959, от 23 августа 2019 г. № 15-47/20108 истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство Объекта.

Между тем, в сообщении от 05 апреля 2019 г. № 15-47/7959 Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации ссылается лишь на то, что объекты на земельных участках уже возведены, и прямо указывает на возможность признания права на Объект в порядке статей 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, в письме от 23 августа 2019 г. № 15-47/20108 Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации отмечает, что его позиция была сформулирована ранее в письме от 05 апреля 2019 г. № 15-47/7959.

По существу, отказы Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации в выдаче разрешений на строительство мотивированы лишь обстоятельством фактической завершенности этапа строительства, то есть носят формальный характер.

При этом суд принимает во внимание, что истец, приступая к выполнению отдельных работ в рамках пункта 178 Программы строительства олимпийских объектов до получения разрешений на строительство, добросовестно руководствовался приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 августа 2009 г. № 356 «Об утверждении перечня видов подготовительных работ, которые могут осуществляться до выдачи разрешений на строительство объектов, необходимых для проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развития города Сочи как горноклиматического курорта».

Суд также принимает во внимание, что подготовка инфраструктуры, необходимой для проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года, требовала от истца своевременной сдачи оконченных строительством олимпийских объектов. В противном случае существовал бы риск невозможности организации и проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истец перед обращением в суд предпринял надлежащие меры к легализации Объекта.

Суд отклоняет доводы Администрации города Сочи о том, что она не является надлежащим ответчиком по делу, ввиду следующего.

Согласно абзацу 3 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Объект находится на территории города Сочи, поэтому Администрация города Сочи является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Таким образом, оценив по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что истцом доказана совокупность условий, при которых суд вправе признать право собственности на самовольную постройку, его исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015  г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный Объект, однако не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации.

Судебные расходы по оплате стоимости экспертного исследования и по оплате госпошлины по данному делу по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца ввиду правоподтверждающего характера заявленного требования, а также по его инициативе. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Фирма «Альпика-сервис» удовлетворить.

Признать за ООО «Фирма «Альпика-сервис» право собственности на единый недвижимый комплекс объекта «Горноклиматический курорт «Альпика-Сервис», в том числе объекты олимпийской инфраструктуры, канатную дорогу «Аибга-2» и сооружения инженерной защиты, технологическую дорогу, пешеходный переход, антенно-мачтовое сооружение № 2 (проектные и изыскательские работы, строительство). Этап строительства 4.2.2», включающий в себя следующие объекты:

Номер объекта по ТП

Наименование подобъектов

Характеристика объекта

Значение характеристики

1

Насосная станция №1

Площадь здания

110,8 кв.м

2

Насосная станция №2

Площадь здания

110,8 кв.м

3

Трансформаторная подстанция №8

Площадь здания

58,0 кв.м

4

Трансформаторная подстанция №9 

Площадь здания

58,0 кв.м

5

Горнолыжная трасса №1

Протяженность

2110 м

6

Горнолыжная трасса №2

Протяженность

1260 м

7

Система мониторинга окружающей среды №1

Площадь застройки

2,3 кв.м

8

Накопительный резервуар № 1 

Площадь застройки

876,9 кв.м

9

Водозабор №1 

Площадь застройки

50,0 кв.м

10

Накопительный резервуар № 2

Площадь застройки

1519,8 кв.м

11

Водозабор №2

Площадь застройки

16,0 кв.м

12

Снегогенераторы

Площадь застройки

148,0 кв.м

13

Сети водоснабжения

Протяженность

8236 м

14

Сети связи

Протяженность

8850 м

15

Сети электроснабжения, включая кабельные линии 0,4 кВ ТП1- снегогенератор №63

Протяженность

2161 м

16

Сети электроснабжения, включая кабельные линии 0,4 кВ ТП2- снегогенератор №46

Протяженность

1310 м

17

Сети электроснабжения, включая кабельные линии 0,4 кВ ТП8- снегогенератор №41

Протяженность

4365 м

18

Сети электроснабжения, включая кабельные линии 0,4 кВ ТП9- снегогенератор №40

Протяженность

4373 м

19

Сети электроснабжения, включая кабельные линии 0,4 кВ ТП4- снегогенератор №1

Протяженность

1523 м

20

Сети водоотведения

Протяженность

1162 м

21

Удерживающее сооружение ПС-1а

Протяженность

55 м

22

Подпорная стена ПС-1.1

Протяженность

256 м

23

Подпорная стена ПС-1.2

Протяженность

260 м

24

Подпорная стена ПС-5/2А

Протяженность

29 м

25

Подпорная стена СТ-1 (отм. +720м)

Протяженность

86 м

26

Подпорная стена СТ-ВЗС1

Протяженность

47 м

27

Сети и сооружения ливневой канализации

Протяженность

5076 м

28

Сети электроснабжения 0,4 кВ

Протяженность

1945 м

29

Сети и сооружения освещения горнолыжных трасс 0,4 кВ

Протяженность

18515 м

30

Сети электроснабжения 10 кВ от ГРТП до ТП №8 

Протяженность

2079 м

31

Сети электроснабжения 10 кВ от ТП №3 до ТП №9

Протяженность

894 м

32

Сети и сооружения слаботочных систем

Протяженность

5838 м

33

Мероприятия по инженерной защите

Площадь застройки

58575,5 кв.м

34

Селепропуск СП-1

Площадь застройки

3180,0 кв.м

35

Селепропуск СП-2

Площадь застройки

4255,0 кв.м

Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект согласно представленному техническому плану от 13 ноября 2020 г., однако не изменяет установленного законом порядка кадастрового учета и государственной регистрации.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции – в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяВ.Я. Язвенко