ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-18336/2018

г. Челябинск

24 января 2019 года

Дело № А07-28077/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 102» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2018 по делу № А07-28077/2017 (судья Проскурякова С.В.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 01.06.2018), ФИО4 (доверенность от 31.10.2017), 

общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 102» - ФИО5 (доверенность от 19.04.2018).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 102» (далее – ООО «Торгсервис 102», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 477 096 руб. 77 коп. за период с 11.05.2016 по 13.10.2016, неустойки в размере 1 001 474 руб. 50 коп. за период с 11.05.2016 по 12.07.2018, с начислением неустойки за период с 13.07.2018 до момента фактической уплаты долга из расчета 0,3% за каждый день просрочки на сумму долга 477 096 руб. 77 коп., а также убытки в размере 352 335 руб. 98 коп. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2018 (резолютивная часть от 18.10.2018) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 477 096 руб. 77 коп., неустойка в размере 477 000 руб. 00 коп., убытки в размере 352 335 руб. 98 коп., а также неустойка, начисляемая на сумму основного долга 477 096 руб. 77 коп., за период с 13.07.2018 до дня фактического погашения долга из расчета 0,15% в день. 

С указанным решением не согласилось ООО «Торгсервис 102» (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Апеллянт не согласен с выводом суда первой инстанции о наличии у ответчика задолженности по арендной плате за период с мая по октябрь 2016 года, исходя из расчета арендной платы в размере 315 000 рублей. Ответчиком до момента выставления ответчику претензии от 11.07.2016 производилась оплата в размере 200 000 рублей в месяц и факт отсутствия задолженности по арендной плате подтвержден дополнительным соглашением от 27.07.2016. Факт согласования арендной платы в размере 200 000 рублей подтверждается электронной перепиской сторон, содержащей выставленные истцом ответчику счета на оплату, а платежные поручения содержат ссылки на счет об оплате, выставленный истцом. Истцом в первоначально поданном заявлении отсутствовали претензии по арендной плате за май, июнь, июль 2016 года. Платежными поручениями № 2253 от 02.08.2016 и № 2254 от 02.08.2016 ответчик произвел оплату арендной платы за август и сентябрь 2016 года, исходя из расчета 315 000 рублей в месяц, а не оплату арендной платы в размере 660 000 рублей, указанной в претензии истца от 11.07.2016. Выводы суда первой инстанции о том, что в отсутствие иных доказательств и намерения истца на прощение долга констатация в дополнительном соглашении от 27.07.2016 факта отсутствия задолженности не может опровергать наличия таковой, апеллянт считает необоснованными, поскольку истец, подписав соглашение на таких условиях, подтвердил отсутствие задолженности, а последующие действия по её взысканию не имеют правового значения, исходя из принципа эстоппеля. Обязательство ответчика по оплате арендной платы также следует считать прекращенным на основании статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон, поскольку дополнительным соглашением от 27.07.2016 стороны определили завершающую обязанность каждой из сторон по отношению друг к другу. Также считает, что у ответчика отсутствует обязанность по оплате арендной платы за период с 01.10.2016 по 13.10.2016, поскольку за октябрь 2016 года размер арендной платы сторонами не согласован, и исходя из намерений сторон установить безоплатный период пользования помещением с целью его поэтапного освобождения, арендная плата оплате не подлежит.

В части требований о взыскании убытков, полагает, что выводы суда о размере убытков основаны на недостоверном доказательстве – заключении судебной экспертизы. Судом первой инстанции в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.01.2017 № 305-КГ16-15981, не дана оценка представленному ответчиком заключению (рецензии) специалиста №4166/696 от 19.09.2018. Судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы. 

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик дополнительно изложил свою правовую позицию в возражениях на отзыв истца на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы апелляционным судом отказано по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ООО «Торгсервис 102» (арендатор) заключен договор аренды от 04.08.2014 № 2 недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого здания, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, пгт. Чишмы, ул. Революционная, 86, общей площадью помещений 1267,5 кв.м, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором при организации розничной торговли продовольственными и (или) непродовольственными товарами. 

Объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи от 04.08.2014 (т. 1 л.д. 38). 

Срок аренды установлен сторонами в 5 лет с момента государственной регистрации договора в порядке, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.5.1 договора). 

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 14.08.2014 за номером регистрации 02-04-31/008/2014-243, о чем имеется отметка на договоре. 

В соответствии с п.3.1 договора арендная плата составляет 270 руб. (НДС не облагается) в месяц за 1 квадратный метр общей площади нежилого здания. 

В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг за исключением электроэнергии. 

Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям счетчика. 

Согласно п.3.2 договора начислением арендной платы производится с момента государственной регистрации договора. 

На первые полтора месяца аренды с даты государственной регистрации договора арендатору предоставляются арендные каникулы. 

Начиная с 46 дня аренды с даты государственной регистрации договора арендатор оплачивает 100% арендной платы, указанной в п.3.1 договора. 

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц. 

В пункте 3.3 договора стороны установили, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (за исключением первого года аренды). Одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем в виде увеличения не может быть более 5% арендной платы. 

Дополнительным соглашением №2 от 27.07.2016 стороны пришли к соглашению с 01.10.2016 расторгнуть вышеуказанный договор аренды, а также внесли изменения в части размера арендной платы, установив с 01.08.2016 следующие размер и сроки ее внесения: - за август 2016 года арендная плата составляет 315 000 руб. и уплачивается арендатором в срок до 05.08.2016; - за сентябрь 2016 года – 315 000 руб. и уплачивается в срок до 05.08.2016. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии осуществляется арендатором согласно показаниям счетчика на условиях, установленных договором (т. 1 л.д. 42). 

В силу пункта 6.1. договора в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2017 по делу №А07-6634/2017 удовлетворены требования ООО «Торгсервис 102». Договор аренды недвижимого имущества №2 от 04.08.2014 между ООО «Торгсервис 102» и ИП ФИО2 признан судом прекращенным с 13.10.2016. 

Ссылаясь на неоплату арендной платы за период с 11.05.2016 по 13.10.2016, и наличие в этой связи оснований для начисления договорной неустойки, а также на причинение ущерба арендуемому имуществу и наличие у истца в этой связи убытков в размере стоимости восстановительного ремонта, ИП ФИО2 обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Для определения стоимости восстановительного ремонта помещения определением суда от 20.07.2018 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Строй эксперт» ФИО6. 

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1. Определить стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения расположенного по адресу: Республика Башкортостан, пгт. Чишмы, ул. Революционная, 86 площадью 1267,5 кв.м., с учетом износа по состоянию на 13.10.2016. 

2. Являются ли повреждения, зафиксированные актом дефектации №1 от 13.10.2016 следствием нормального естественного износа, если не являются, определить размер затрат необходимых для восстановления повреждений, указанных в акте дефектации № 1 от 13.10.2016? 

Согласно заключению эксперта от 18.07.2018 №08.2018-СЭ-358 стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного нежилому помещению, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, пгт. Чишмы, ул. Революционная, 86 на дату оценки, с учетом накопленного износа, составляет 352 335 руб. 98 коп. (т. 4 л.д. 56-151). 

Сметная стоимость восстановительных работ повреждений, не являющихся результатом нормального естественного износа, согласно акту дефектации (дефектовки) №1 от 13.10.2016 с учетом материалов, составила 410 958 руб.; стоимость материалов без учета накопленного износа составила 293 107 руб. 95 коп.; стоимость материалов с учетом накопленного износа составила 234 486 руб. 36 коп. 

С учетом изложенного, расчет рыночной стоимости работ по устранению ущерба рассчитан экспертом по следующей формуле: 

С = (Р-Т) + М, где: 

С – рыночная стоимость работ по устранению ущерба; 

Т – рыночная стоимость материалов без учета износа; 

Р – рыночная стоимость работ; 

М – рыночная стоимость материалов с учетом накопленного физического износа. 

С = 410 957 руб. 57 коп. – 293 107 руб. 95 коп. + 234 486 руб. 36 коп. = 352 335 руб. 98 коп. 

Признавая обоснованными требования истца о взыскании арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик осуществлял использование помещение в спорный период, в связи с чем обязан оплатить арендную плату, исходя из согласованного в договоре размера 315 000 рублей в месяц, и в связи с просрочкой её внесения, также принял решение о взыскании договорной пени, размер которой снижен судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку установленный договором размер пени (0, 3 %) признан судом чрезмерным.

Требования о взыскании убытков вследствие причинения ущерба арендуемому имуществу удовлетворены судом в полном объеме (с учетом уточнения требований по результатам судебной экспертизы), поскольку суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности по материалам дела как факта возврата ответчиком имущества с недостатками и дефектами, не относящихся к естественному износу помещения, так и размера убытков, определенного на основании заключения судебной экспертизы, которое судом признано допустимым и достоверным доказательством.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу пунктов 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 04.08.2014 № 2, действительность и заключенность которого сторонами не оспаривается, ответчик (арендатор) принял в аренду сроком на пять лет часть нежилого здания, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, пгт. Чишмы, ул. Революционная, 86, общей площадью помещений 1267,5 кв.м, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором при организации розничной торговли продовольственными и (или) непродовольственными товарами. 

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 14.08.2014. 

Факт нахождения недвижимого имущества во владении и пользования ответчика в период с 04.08.2014 по 13.10.2016 им не отрицается (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ), и подтверждается судебными актами по делу №А07-6634/2017.

Из взаимосвязанных положений статьи 606, статьи 611, статьи 655 ГК РФ следует, что обязанность арендатора по оплате арендной платы по договору аренды сохраняется в период с момента передачи имущества в его владение и пользование и до момента его возврата (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Условиями пункта п.3.1 договора согласована арендная плата в размере 270 руб. (НДС не облагается) в месяц за 1 квадратный метр общей площади нежилого здания, то есть составляла 342 225 рублей.

Из письма ответчика в адрес истца от 26.04.2016 (т. 1 л.д. 39) следует, что размер арендной платы оплачиваемой ответчиком, составляет 248 руб. 50 коп. за квадратный метр площади.

Факт изменения арендной платы за период с момента заключения договора до апреля 2016 года конклюдентными действиями сторон без заключения дополнительных соглашений к договору аренды подтвержден представителями истца и ответчика в судебном заседании.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно пункту 3 статьи 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса, то есть совершением лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.).

Сторонами не оспаривается, что в период до апреля 2016 года ответчиком оплачивались, а истцом принимались арендные платежи в размере 315 000 рублей в месяц.

Как ранее установлено судом их пояснений лиц, участвующих в деле, исходя из практики сложившихся между истцом и ответчиком деловых отношений в период действия договора аренды, арендная плата изменялась без заключения дополнительных соглашений к договору путем совершения сторонами конклюдентных действий, что не противоречит пункту 1 статьи 420 и пункту 4 статьи 421 ГК РФ.

Между тем доказательств того, что в спорный период (май-октябрь 2016 года) сторонами были совершены действия, отвечающие требованиям статьи 432, пункта 3 статьи 434, пунктов 1 и 3 статьи 438 ГК РФ, и позволяющие признать обоснованность утверждений апеллянта об изменении арендной платы в указанный период до 200 000 рублей, материалы дела не содержат.

Сам по себе факт оплаты ответчиком арендной платы в указанном размере при отсутствии принятия такой оплаты в порядке пункта 1 статьи 438 ГК РФ, не может быть принят судом во внимание.

Напротив, из направленного истцом в адрес ответчика уведомления от 11.07.2016 также следуют претензии истца об оплате арендной платы в размере 315 000 рублей за последующий период (с мая по июль 2016).

Достоверных доказательств выставления истцом счетов на оплату в сумме 200 000 рублей, на чем настаивает апеллянт, в материалы дела не представлено.

Доводы апеллянта о том, что счета на оплату были направлены в электронном виде с электронной почты ФИО7 – лицом, осуществляющим ведение бухгалтерского учета истца, и ссылки в обоснование указанного обстоятельства на исследование судом электронной переписки сторон (протокол судебного заседания 10.10.2018, т. 5 л.д. 153), отклоняются.

Из положений пункта 2 статьи 434 ГК РФ следует, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Электронная переписка, исходящая со служебного электронного адреса или личного адреса, в отношении которого достоверно установлено, что это почта сотрудника, является почтой юридического лица (постановление Президиума ВАС РФ №18002/12 от 12.11.2013).

В данном случае ни договором аренды от 04.08.2014, ни иными соглашениями истца и ответчика сторонами не только не легализован электронный порядок обмена документами, но и отсутствуют сведения, позволяющие идентифицировать электронный адрес отправителя документов как адрес предпринимателя.

Кроме того, из пояснений представителей истца и ответчика в судебном заседании апелляционным судом установлено, что на электронный адрес директора ответчика поступали не электронные копии (сканы) документов, содержащие подпись и печать предпринимателя как стороны сделки, а текстовые документы (набор печатного текста), не содержащие указанных реквизитов.

Из изложенных обстоятельств следует, что направленные в адрес ответчика текстовые файлы, содержащие счет на оплату арендной платы, не имеющие подписи и печати истца, и отправленные с адреса, не легитимированного сторонами договора как адрес для электронной корреспонденции, не могут быть признаны по смыслу пункта 1 статьи 160 и статьи 435 ГК РФ офертой, выражающей волю истца на изменение арендной платы.

Из положений пункта 3 статьи 438 ГК РФ следует, что для целей заключения договора оферта может быть принята конклюдентными действиями акцептанта.

Между тем в силу абзаца 2 пункт 1 статьи 438 ГК РФ акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Однако из материалов дела следует, что претензией от 11.07.2016 истцом были заявлены притязания, связанные с неоплатой ответчиком в полном объеме арендной платы за период май, июнь и июль 2016 года (115 000 рублей х 3 месяца = 345 000 рублей).

Наряду с этим в адрес ответчика письмом от 14.07.2016 были направлены счета на оплату с указанием назначения платежа «остаток по аренде нежилого помещения за июль 2016 года» в сумме 115 000 рублей, то есть составляющей разницу между оплаченной ответчиком суммой 200 000 рублей и размером арендной платы 315 000 рублей.

Изложенные обстоятельства не только опровергают отсутствие у предпринимателя реальной воли на изменение арендной платы с 315 000 руб. до 200 000 руб. за спорный период, но и свидетельствуют об отсутствии безусловного акцепта предложенного ответчиком исполнения по оплате арендной платы в размере 200 000 рублей.

Оплата ответчиком платежными поручениями № 2253 от 02.08.2016 и № 2254 от 02.08.2016 арендной платы за август и сентябрь 2016 года, в размере 660 000 рублей не свидетельствует об отсутствии у него задолженности за предыдущий период.

Доводам ответчика о том, что факт отсутствия задолженности по арендной плате за май-июль 2016 года подтверждается констатацией такого факта в дополнительном соглашении от 27.07.2016, была дана оценка судом первой инстанции и обоснованно им отклонена с учетом недоказанности факта отсутствия задолженности первичными учетными документами, исходя из установленного судом первой инстанции объема обязательств арендатора за указанный период.

По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянта на  необходимость применения принципа эстоппеля.

Мнение апеллянта о том, что обязательство ответчика по оплате арендной платы за май-июль 2016 года также следует считать прекращенным на основании статьи 407 ГК РФ, поскольку дополнительным соглашением от 27.07.2016 стороны определили завершающую обязанность каждой из сторон по отношению друг к другу, признается коллегией ошибочным, поскольку определение сальдо взаимных предоставлений после прекращения гражданско-правового договора обусловлено целью обеспечения эквивалентности таких предоставлений и устранения неосновательного обогащения одной из его сторон, что предполагает установление реального объема взаимных предоставлений, исходя из объективно существующих и подтвержденных обязательств. В силу этого констатация сторонами факта отсутствия задолженности по арендной плате при доказанности объективного наличия неисполненной обязанности арендатора не может быть признано оформляющим  завершающую обязанность одной из сторон сделки.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции, исходя из положений изложенных норм, правомерно признал наличие у ответчика обязанности по оплате арендной платы за период май-июль 2016 года в размере 315 000 рублей.

Дополнительным соглашением №2 от 27.07.2016 стороны, среди прочего, установили с 01.08.2016 арендную плату в размере 315 000 рублей (т. 1 л.д. 42), что также возлагает на ответчика обязанность по оплате арендных платежей в согласованном размере за период август 2016 и по 13.10.2016.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязанности по оплате арендной платы за период с 01.10.2016 по 13.10.2016, поскольку за октябрь 2016 года размер арендной платы дополнительным соглашением от 27.07.2016 не согласован, отклоняются апелляционной коллегией.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ договор аренды может быть прекращен по соглашению сторон.

Согласно норме статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно абзацу 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условиями пункта 1 дополнительного соглашения от 27.07.2016 стороны установили, что договор расторгается с 01.10.2016, а возврат помещений будет произведен в срок до 15.10.2016.

Согласно пункту 1 статьи 194 ГК РФ если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

Таким образом, при заключении дополнительного соглашения стороны исходили из того, что после прекращения договора (01.10.2016) ответчиком будет произведен возврат имущества в любой день установленного в соглашении периода – до 15.10.2016, что вопреки убеждению апеллянта, не может быть истолковано как отменяющее положения нормы статьи 622 ГК РФ.

Условия о бесплатном использовании помещения в период с 01.10.2016 по 15.10.2016 в дополнительном соглашении от 27.07.2016 не содержится, что исходя из положений статьи 606, 614 ГК РФ позволяет сделать вывод о сохранении условий о возмездности пользования помещением до момента его возврата арендодателю с начислением в порядке статьи 622 ГК РФ платы в размере, установленном договором аренды.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ бремя доказывания обстоятельства надлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей возлагается на арендатора, и поскольку доказательств надлежащего исполнения такой обязанности ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании арендной платы в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по заявлению должника.

В силу пункта 6.1. договора в случае несвоевременной оплаты арендатором арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с момента наступления срока платежа до фактической уплаты задолженности.

Поскольку факт неисполнения обязательства по оплате арендной платы материалами дела подтвержден, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере, определенном судом с учетом требований нормы статьи 333 ГК РФ.

Выводы суда первой инстанции в части снижения неустойки истцом не обжалуются и апелляционным судом не пересматриваются (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

По общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По смыслу изложенных норм и разъяснений, реализация такого способа защиты как возмещение убытков предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействие), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и вина правонарушителя. 

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Пунктом 1 статьи 615 и пунктом 2 статьи 616 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статей 309, пункту 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Факт повреждения арендованного помещения подтвержден актом дефектации №1 от 13.10.2016, составленным комиссией в составе представителей истца и свидетелей, с фотофиксацией повреждений, ввиду отказа ответчика подписать акт (т. 1 л.д. 44-55). 

Ответчиком изложенные в названном документе сведения не опровергнуты.

Размер убытков в размере стоимости восстановительного ремонта определен судом, исходя из результатов судебной экспертизы, назначенной определением суда от 20.07.2018 и выполненной экспертом ООО «Строй эксперт» ФИО6 (т. 4 л.д. 56), которое обоснованно признано судом достоверными доказательством.

Доводы апелляционной жалобы, изложенные в том числе в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, и положенные в основу критической оценки заключения судебной экспертизы, отклоняются, поскольку свидетельствуют о несогласии с выводами эксперта, что не опровергает достоверность судебной экспертизы.

Необоснованности и противоречий в выводах эксперта апелляционной коллегией также не установлено, в связи с чем отказано апеллянту в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Ссылки апеллянта в обоснование критической оценки судебной экспертизы на заключение (рецензии) специалиста №4166/696 от 19.09.2018 отклоняются.

Так, рецензентом не мотивирована необходимость последовательного соблюдения порядка обследования строительных конструкций, установленных СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений, поскольку прочность несущих строительных конструкций не являлась, исходя из поставленных перед экспертом вопросов, объектом исследования.

По тем же основаниям признаются необоснованными выводы рецензента о том, что экспертом не установлены причины обнаруженных дефектов пола и стен (страницы 11-12 заключения), поскольку при проведении исследования эксперт исходил из того, что факт наличия таких повреждений установлен на момент возврата имущества из владения арендатора, а вопрос о причинах их появления предметом исследования не являлся, и более того, является по существу правовым и фактическим вопросом, не относящимся к компетенции эксперта, поскольку сопряжен с установлением того обстоятельства, чьими действиями был причинен ущерб арендуемому помещению.

Выбор методов исследования в силу статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» осуществляется экспертом самостоятельно, и несогласие с использованной экспертом методологией не может являться основанием для критической оценки выводов судебного эксперта.

Изложенные в заключении рецензента недостатки в части оформления заключения судебной экспертизы (страница 6 заключения) не влияют на его содержательную и мотивировочную часть, и вопреки мнению рецензента, не свидетельствуют о некомпетентности эксперта (страница 15 заключения).

При этом, исходя из общей оценки рецензентом заключения эксперта (страница 15 заключения) суд не может сделать вывод о недостоверности заключения судебной экспертизы, поскольку определенных выводов в данной части рецензентом не сделано, а выводы о недостаточной обоснованности заключения эксперта не могут считаться безусловными и подтверждать противоречивость и сомнительность выводов эксперта для целей назначения повторной экспертизы по смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ.

Таким образом, факт причинения ущерба арендуемому имуществу и размер убытков в виде стоимости восстановительного ремонта подтверждены материалами дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований о взыскании убытков законным и обоснованным.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.10.2018 по делу № А07-28077/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 102» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья              Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                   М.И.Карпачева 

 

    О.Б.Тимохин