ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-7523/2022

город Ростов-на-Дону

13 сентября 2022 года

15АП-15357/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Яицкой С.И., Сулименко О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

при участии:

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 18.04.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 08.07.2022 по делу № А32-7523/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Теплосервис»

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Юг-Теплосервис» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 01.10.2008 № 7700001142 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014; в резолютивной части решения суда истец просил указать, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды ООО «Юг-Теплосервис» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:1014.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что в порядке осуществления контроля 28.06.2021 проведено обследование (осмотр) фактического использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014, по результатам которого установлено, что контур обследуемого земельного участка огорожен, охраняется, въезд на территорию ограничен, на земельном участке установлены строительные бытовки, расположены бетонные мощения - дороги, ведутся фундаментные работы; в границах земельного участка осуществляется строительство объектов капитального строительства; допуск на территорию не предоставлен, со слов охраны строительные работы на земельном участке осуществляет строительная компания "Группа компаний НВМ" паспорт объекта отсутствует, разрешение на строительство не предъявлено. Также у ответчика на момент подачи искового заявления имелась задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.10.2008 № 7700001142 в размере 1 460 760,59 руб., что и являлось существенным основанием для расторжения договора аренды. Ответчиком не было заявлено требований о предоставлении рассрочки по внесению арендной платы. Если бы ООО "Юг-Теплосервис" являлось добросовестным арендатором, то своевременно уведомил бы арендодателя о невозможности внесения арендной платы. Согласно акту сверки взаимных расчетов от 10.06.2022 № 1600-004000 задолженность ответчиком была уплачена. Однако, как указывает заявитель, согласно абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:1014 площадью 123 665 кв. м отнесенный к категории - "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования - "использование для целей жилищного строительства".

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 01.10.2008 № 1180-р "О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:43:01070101:0013, расположенного в городе Краснодаре" между управлением и ООО "Центр-Актив" заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2008 № 7700001142 с кадастровым номером 23:43:01070101:0014, площадью 123 665 кв. м, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, почтовое отделение № 53 с разрешенным пользованием - "для сельскохозяйственного использования" (далее - договор).

Согласно подпункту 4.1.5 пункта 4 договора аренды, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: возведении арендатором без письменного согласия арендодателя зданий, строений и сооружений; невнесении арендной платы за землю в течении одного года.

Договором уступки от 19.01.2009 ООО "Центр-Актив" переданы права и обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка ООО "ЮГ-ТЕПЛОСЕРВИС".

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.09.2009 № 728-р "О включении земельных участков в границы города Краснодара" в границы города Краснодара включен земельный участок площадью 123 665 кв. м с кадастровым номером 23:43:01070101:0014; изменен вид разрешенного использования земельного участка на использование для целей жилищного строительства.

Дополнительным соглашением от 07.04.2010 к договору аренды земельного участка изменен вид разрешенного использования на - "использование для целей жилищного строительства".

В порядке осуществления контроля 28.06.2021 проведено обследование (осмотр) фактического использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014 по результатам которого установлено, что контур обследуемого земельного участка огорожен, охраняется, въезд на территорию ограничен, на земельном участке установлены строительные бытовки, расположены бетонные мощения - дороги, ведутся фундаментные работы. В границах земельного участка осуществляется строительство объектов капитального строительства. Допуск на территорию не предоставлен, со слов охраны строительные работы на земельном участке осуществляет строительная компания "Группа компаний НВМ" паспорт объекта отсутствует, разрешение на строительство не предъявлено.

Также истец указывает на то, что по договору аренды земельного участка от 01.10.2008 № 7700001142 у ООО "ЮГ-ТЕПЛОСЕРВИС" имеется задолженность в размере 1 460 760,59 руб.

Межрегиональным территориальным управлением в адрес ООО "ЮГ-ТЕПЛОСЕРВИС" письмом от 10.08.2021 № 23-09/15524 было направлено требование об устранении выявленных нарушений, которые  устранены не были.

Межрегиональным территориальным управлением в адрес ООО "ЮГ-ТЕПЛОСЕРВИС" было направлено соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка от 23.11.2021 № 23-10/23308.

Однако ответа от ООО "ЮГ-ТЕПЛОСЕРВИС" на указанное письмо не последовало. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главы 34 части второй ГК РФ, а также специальному отраслевому законодательству.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Спорный договор заключен на срок более чем пять лет, поэтому к нему применимы специальные правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключаемого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды.

В отличие об общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьей 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как указано выше одним из оснований для обращения истца в суд с требованием о расторжении спорного договора послужило неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы. 

Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора ответчик устранил допущенные нарушения в части внесения арендных платежей, требования истца об оплате задолженности исполнены, что истцом не оспаривается.

Данный факт подтверждается платежным поручением № 205 от 08.04.2022 об оплате арендной платы по договору аренды от 01.10.2008 № 7700001142 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:1014.

Пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не обязывает суд в любом случае удовлетворять иск о расторжении договора аренды без учета (исследования) фактических обстоятельств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Соответствующие правовые позиции изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2016 N 306-ЭС16-4828, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2017 по делу N А32-24213/2016, от 18.01.2017 по делу N А32-4408/2016, от 16.02.2017 по делу N А32-16655/2016.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитываться при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом. 

Как следует из материалов дела, арендная плата в процессе рассмотрения дела ответчиком внесена, следовательно, ответчик сохраняет интерес в использовании земельного участка.

В силу изложенного, приведенные истцом в апелляционной жалобе доводы подлежат отклонению.

В силу статьи 42, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Доводы истца о нецелевом использовании земельного участка, как верно указал суд первой инстанции, не нашли своего подтверждения.

Так, распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.09.2009 № 728-р "О включении земельных участков в границы города Краснодара" в границы города Краснодара включен земельный участок площадью 123 665 кв. м с кадастровым номером 23:43:01070101:0014; изменен вид разрешенного использования земельного участка на использование для целей жилищного строительства.

Дополнительным соглашением от 07.04.2010 к договору аренды земельного участка изменен вид разрешенного использования на - "использование для целей жилищного строительства".

Возведение объекта осуществляется на основании разрешения на строительство от 22.02.2017 № RU 23306000-4783-р-2017 "Жилая застройка кварталов 16... 19 2-й очереди МКР "Немецкая деревня" г. Краснодар". Срок действия разрешения на строительство до 22.04.2024.

С учетом изложенного, принимая во внимание то, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции обоснованно признал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

При таких обстоятельствах с учетом оценки представленных в материалы дела доказательств в порядке ст. 71 АПК РФ  и доводов сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии основания для удовлетворении требования о расторжении договора.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2022 по делу № А32-7523/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

СудьиО.А. Сулименко

С.И. Яицкая