Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-166964/23-6-1348

30 октября 2024 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 30 октября 2024 г.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АДОНИС" (121500, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.06.2013, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 10.03.2016)

об обращении взыскания на предмет залога путем его продажи с публичных торгов

третье лицо: Управление Росреестра по г. Москве, АО «Мосэнергосбыт», временный управляющий ООО "АДОНИС" ФИО6А

при участии:

от истца – ФИО2 паспорт, выписка ЕГРЮЛ, ФИО3 по дов. от 04.10.2024г. (дип. от 27.02.2020г.)

от ответчика – ФИО4 по дов. от 24.05.2022г. (дип. от 26.12.2017г.), ФИО5 по дов. от 18.12.2023г.

от третьих лиц – не явились, извещены 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Адонис" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору купли-продажи в размере  69 500 000 руб. 00 коп., обращении взыскания на предмет залога по договору купли-продажи невидимости от 12.04.2021 года: - нежилое здание площадью 975,9 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0018003:1011 расположенное по адресу г. Москва, Кунцево, ул. Василия Ботылева д.1 стр. 48; - нежилое здание площадью 76,9 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0018003:1031 расположенное по адресу г. Москва, Кунцево, ул. Василия Ботылева д.1 стр. 91; - производственное ограждение протяженностью 649 метров с кадастровым номером 77:07:0018003:1524 расположенное по адресу г. Москва, Кунцево, ул. Василия Ботылева д.1; - право аренды на земельный участок площадью 18973+/-48 кв.м., кадастровый номер 77:07:0018003:1871, расположенный по адресу: 

<

...>; - присоединенные к недвижимому имуществу электрические мощности в размере 100 кВт. путем его продажи с публичных торгов и установлении начальной продажной стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 89 500 000 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по г. Москве, АО «Мосэнергосбыт», временный управляющий ООО "АДОНИС" ФИО6  

Дело рассматривалось в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № б/н от 12.04.2021г., по условиям которого, продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателя, а покупатель принять недвижимое имущество и оплатить цену в соответствии с условиями договора за объекты недвижимости: здание площадью 975,9 кв.м., кадастровый номер 77:07:0018003:1011, расположенное по адресу: 

<

...>, здание площадью 76,9 кв.м., кадастровый номер 77:07:0018003:1031, расположенное по адресу: г. Москва, Кунцево, ул. Василия Ботылева, д. 1, стр. 91, ограждение протяженностью 649 м., кадастровый номер 77:07:0018003:1524, расположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 2.1 договора, стоимость имущества составляет 89 500 000 руб., которая подлежит уплате в следующем порядке:

- 20 000 000 руб. в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора,

- 69 500 000 руб. подлежат оплате после наступления следующих условий: государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на имущество (п. 2.1.3.1), предоставления продавцом в месячный срок после подписания договора выписки из ЕГРН на объект с кадастровым номером 77:07:0018003:1871 с указанием права аренды покупателя и отсутствием иных обременений, за исключением охранных, справки Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии задолженности по договору № М-07-045790 от 08.12.2014 аренды земельного участка, справки ФНС об отсутствии задолженности продавца по налогу на имущество, датированной не ранее даты заключения договора (п. 2.1.3.2).

Платежным поручением № 1 от 15.04.2021 ответчик перечислил истцу денежные средства в размере 20 000 000 руб.

Объекты недвижимости переданы на основании передаточного акта от 12.04.2021г.

В соответствии с п. 2.2 договора, на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи имущества покупателю оно находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности полной оплаты имущества по договору.

 

Согласно выписке из ЕГРН, 10.02.2023г. зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанные объекты к индивидуальному предпринимателю ФИО1

На имущество зарегистрировано (обременение) права: ипотека в силу закона, запись регистрации № 77:07:0018003:1011-77/051/2023-67 от 28.03.2023г., № 77:07:0018003:1031-77/051/2023-65 от 28.03.2023г., № 77:07:0018003:1524-77/051/2023-82 от 28.03.2023г.

Истец указывает, что обязательства, обеспеченные залогом, ответчиком не исполнены, задолженность по оплате стоимости имущества составляет 69 500 000 руб.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 статьи 336 ГК РФ установлено, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно положениям п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В возражениях на иск ответчик указывает, что им полностью выполнены обязательства по оплате объектов недвижимого имущества в соответствии с договором купли-продажи.

Управлением Росреестра по Москве представлены по запросу суда материалы регистрационного дела на спорные строения.

Судом установлено, что 04.12.2021г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, по условиям которого  стороны пришли к соглашению об изменении стоимости имущества, указанного в п. 1.1 договора, установив ее в размере 30 000 000 руб. на следующих условиях: покупатель обязуется к ранее уплаченному платежным поручением № 1 от 15.04.2021 задатку в размере 20 000 000 руб., дополнительно уплатить денежные средства за все имущество в размере 10 000 000 руб. Обязательство покупателя по уплате данной суммы может быть возложено  им на третье лицо, а также может быть исполнено путем внесения денежных средств в депозит нотариуса. Продавец не вправе отказаться принимать такое исполнение.

Основанием заключения дополнительного соглашения от 04.12.2021г. к договору являлись следующие обстоятельства:

- решение Кунцевского районного суда города Москвы от 14,05.2021г. по делу №02-0048/2021, которым  удовлетворены исковые требования Департамента городского имущества города Москвы, Кунцевского межрайонного прокурора города Москвы о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0018003:1871 № М-07- 045790 от 08.12.2014 г. и дополнительного соглашения к нему № М-07-045790 от 27.06.2016 г., заключенных Департаментом городского имущества города Москвы с Обществом с ограниченной ответственностью «АДОНИС». Решение вступило в законную силу - 02.09.2021 г.;

- определение Тушинского районного суда г. Москвы от 29.04.2021 г, в рамках дела № 2-0139/2020, в соответствии с которым в ЕГРН внесена запись об ограничении прав, в соответствии с которой установлен запрет производить регистрацию изменений, отчуждений, в том числе залога в праве на недвижимое имущество, заявленное к государственной регистрации;

- 14.05.2021 г. Управление Росреестра по Москве уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации перехода прав, в том, числе по перечисленным основаниям, 17.08.2021 г. процедура государственной регистрации перехода права собственности на Покупателя приостановлена до 03.02.2022 г.;

- согласно сведениям ЕГРН объект: ограждение, протяженностью 649 м не расположено на земельном участке кадастровым номером 77:07:0018003:1871, а расположено на соседствующим с ним земельном участке с кадастровым номером 77:07:0018003:4, то есть на ином земельном участке;

- уведомление Управления Росреестра по Москве от 14.05.2021 г., которым  покупателю сообщено, что имеются письма Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, направленные в рамках реализации соглашения «О взаимодействии между Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по контролю за соблюдением требований законодательства Российской Федерации по землепользованию на территории г. Москвы», из которых усматривается, что объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 

<

...> (

<

...> вл., 1, стр. 48, 91), обладают признаками самовольного строительства (наличие красных линий на поэтажных планах, свидетельствующих о несанкционированных: перепланировки, переоборудовании, реконструкции объектов недвижимости);

- возникновение денежных обязательств Продавца перед третьими лицами и контролирующими органами:

задолженность Продавца на дату подписания настоящего Дополнительного соглашения по обязательным платежам, предъявленных к исполнению и находящихся в производстве территориальных (структурных) подразделениях ГУ ФССП России по Москве:

- исполнительное производство № 2902349/19/770434-ИП от 19 апреля 2019 года, находящиеся в производстве МОСП по ИПН ГУФССП России по Москве, возбужденного на основании акта ИФНС России №31 по г. Москве от 16 апреля 2019 года за № 3999, постановление о взыскании исполнительского сбора, на сумму взыскания исполнительского сбора- 10 000 руб.

На продавца возложена обязанность по возмещению убытков, причиненных Земельному участку нарушениями земельного, экологического и иного природоохранного законодательства, а также органом, осуществляющим функции строительного надзора и контролем использования объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, принадлежащих городу Москва, предъявленных органами к исполнению и находящихся в производстве структурных (территориальных) подразделениях ГУ ФССП России по Москве на дату подписания договора;

- исполнительное производство № 59458/21 /77007-ИП от 08 июня 2021 года, находящееся в производстве Кунцевский ОСП ГУФССП России по Москве, возбужденное на основании Акта Комитета государственного строительного надзора г. Москвы по делу об административном правонарушении от 02 декабря 2019 года за № 3528-Ю, на сумму взыскания – 500 000 руб., а также на основании постановления о взыскании исполнительского сбора – 35 000 руб.;

- исполнительное производство № 69290/21/77007-ИП от 29 июня 2021 года, находящееся в производстве Кунцевский ОСП ГУФССП России по Москве, возбужденное на основании Постановления судебного пристава-исполнителя от 04 июня 2021 года за № 77007/21/304672 о взыскании исполнительского сбора   10 000 руб.;

- исполнительное производство № 70636/21/77007-ИП от 02 июля 2021 года, находящиеся в производстве Кунцевский ОСП ГУФССП России по Москве, возбужденного на основании Акта Комитета государственного строительного надзора г. Москвы по делу об административном правонарушении от 02 декабря 2019 № 3527-Ю, на сумму взыскания 500 000 руб., а также на основании постановления о взыскании исполнительского сбора – 35 000 руб.

-исполнительное производство № 84314/21/77007-ИП от 28 июля 2021 года, находящиеся в производстве Кунцевский ОСП ГУФССП России но Москве, возбужденного на основании Акта Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве в ЗАО от 10 августа 2020 года за № 27-00845 на сумму взыскания - 250 000 руб., а также на основании постановления о взыскании исполнительского сбора - 17 500 руб.;

-исполнительное производство № 88748/21 /77007-ИП от 02 августа 2021 года, находящиеся з производстве Кунцевский ОСП ГУФССП России по Москве, возбужденного на основании Акта Комитета государственного строительного надзора г. Москвы по делу об административном правонарушении от 02 декабря 2019 года за № 3528-Ю, на сумму взыскания   500 000 руб., а также на основании постановления о взыскании исполнительского сбора  35 000 руб.;

- исполнительное производство № 93433/21/77007-ИП от 13 августа 2021 года, находящиеся в производстве Кунцевский ОСП ГУФССП России но Москве, возбужденного на основании Акта Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы по делу об административном правонарушении от 20 июля 2021 года за № 0403-525/2020/КУНМП на сумму взыскания - 100 000 руб., а также на основании постановления о взыскании исполнительского сбора 10 000 руб.;

Задолженности Продавца перед контрагентами, предъявленные к Продавцу на дату подписания договора в рамках судебных разбирательств:

- по делу № А40-151915/21-23-998, находящееся в производстве Арбитражного суда г. Москвы по иску ИП ФИО1 к Продавцу, сумма исковых требований: 5 817 500 руб.

Денежные средства в размере 10 000 000 руб. по договору купли-продажи от 12.04.2021г. переданы ИП ФИО7 генеральному директору ООО «Адонис» в соответствии с актом приема-передачи денежных средств.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 1 от 16.02.2022г.  денежные средства приняты от ФИО7 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.04.2021г., с учетом положений дополнительных соглашений от 01.06.2021г., от 03.09.2021г., от 16.02.2022г. в размере 10 000 000 руб.

Истцом факт получения денежных средств оспаривается.

Согласно пункту 2 статьи 861 ГК РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами.

Указанием Центрального банка Российской Федерации от 07.10.2013 N 3073-У установлен предельный размер расчетов наличными денежными средствами между юридическими лицами в сумме 100 000 рублей. Между тем такого последствия превышения уровня допустимых наличных расчетов, как признание денежных средств не поступившими в кассу получателя, закон не предусматривает.

В соответствии с разъяснениями пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) если договором предусмотрен безналичный способ платежей, то кредитор может отказаться от принятия платежа через наличные расчеты, поскольку данное исполнение не будет надлежащим.

Вместе с тем, если кредитор принимает наличные денежные средства, он соглашается на изменение порядка исполнения обязательства и впоследствии не может ссылаться на условие договора о безналичном расчете.

При оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д.

Финансовое положение ответчика на дату получения истцом денежных средств, позволяло произвести оплату за объекты недвижимости по договору купли-продажи наличным расчетом, что следует из выписки по счету ФИО7 представленной в материалы дела.

Таким образом, сам факт нарушения финансовой дисциплины не влечет недействительность сделки, хозяйственной операции по оплате объектов, и не свидетельствует об отсутствии исполнения обязательств.

16.02.2022г. между ООО «Адонис» и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключено соглашение о завершении расчетов по договору, согласно которому стороны пришли к соглашению, что обязательства покупателя по оплате стоимости имущества в размере 30 000 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.04.2021г.  исполнены покупателем в полном объеме, каких-либо претензий покупатель к продавцу не имеет.

Факт заключения сторонами соглашений об изменении стоимости имущества и  проведения взаиморасчетов истцом по существу не оспорен. Указанные соглашения недействительными не признаны.

Таким образом, оценив условия дополнительных соглашений от 16.02.2022 и 04.12.2021, и принимая во внимание факт их заключения в двустороннем порядке, суд пришел к выводу о том, ответчиком обязательства по оплате имущества в соответствии с договором купли-продажи от 12.04.2021г. исполнены в полном объеме.

Соразмерность уменьшенной соглашением сторон по договору цены объектов (30 000 000 руб.) подтверждается экспертным заключением ООО «Столичная оценочная компания» об определении рыночной стоимости объектов по состоянию на 30.11.2021г.

Заключение, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, принято судом как иной документ, допускаемый в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ. Доказательства несоответствия законодательству экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

Согласно выпискам из ЕГРН от 16.05.2024г., представленным по запросу суда, обременение в виде залога, установленное в отношении спорного недвижимого имущества снято.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку залог в пользу ООО «Адонис» в отношении спорного имущества прекратился на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ с момента прекращения обеспеченного залогом обязательства по уплате стоимости имущества, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь, ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АДОНИС" (121500, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 200 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                Е.В. Коршикова