Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-102113/22

25 сентября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2023 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 15.11.1991, адрес: 123112, 

<

...>)  

к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙСЕРВИС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 27.11.1991, юридический адрес: 108823, 

<

...>) 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.11.2002 № М-07-505953 за период с 01.04.2022 по 30.06.2022 в размере 2445686,30 рублей и пени за период с 06.04.2022 по 30.06.2022 в размере 95585,57 рублей 

при участии в заседании: представителей сторон, согласно протоколу,  

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец)  обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙСЕРВИС" (далее – ответчик) с требованием  о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.11.2002 № М-07-505953 за период с 01.04.2022 по 30.06.2022 в размере 2445686,30 рублей и пени за период с 06.04.2022 по 30.06.2022 в размере 95585,57 рублей.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований.

Арбитражный суд непосредственно исследовав в судебном заседании представленные письменные доказательства, полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № М-07-505953 от 25.11.2002 (в редакции дополнительных соглашений, далее - договор). Предмет договора - земельный участок площадью 20 000 кв. м, имеющий адресные ориентиры: 

<

...> пересечение с Никулинской улицей, предоставляемый на условиях аренды под гаражный объект (реконструкция автостоянки N 445 с надстройкой двумя этажами и тремя этажами блока спортивных и сервисных услуг).

Согласно пункту 1.4 договора на земельном участке расположены железобетонные и металлические гаражи. Зеленые насаждения отсутствуют.

Пунктом 3.1 договора установлено, что расчетным периодом по договору является квартал.

Согласно пункту 3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала (данный факт, также указан в пункте 2.1 приложения 1 к дополнительному соглашению от 28.08.2017).

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложениях N 1 и N 1а к договору.

Согласно пункту 2.2 приложения 1 к дополнительному соглашению от 28.08.2017 пеня начисляется на сумму недоимки за каждый календарный день просрочки платежа и определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставка пени составляет 1/300 от действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (далее - ЦБ РФ).

Пунктом 4.2.4 договора предусмотрено, что в случае превышения нормативного срока строительства при продлении договора, ставка арендной платы будет удвоена.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

01.01.2007 спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 77:07:0014010:3.

Договор заключен на 1,5 года и в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Как указывает истец, в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы, задолженность по арендной плате составила в размере 2445686,30 рублей за период с 01.04.2022 по 30.06.2022, пени за период с 06.04.2022 по 30.06.2022 составили в размере 95585,57 рублей.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 12.09.2022 № 33-6-413883/22-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Оставление претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями. 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Однако, истец представляет расчет с учетом п. 4.2.4 договора, где указано, что в случае превышения нормативного срока строительства при продлении договора, ставка арендной платы будет удвоена, то есть с удвоением арендной платы.

Исходя из содержания вышеуказанного пункта договора, внесение данного пункта в договор аренды направлено на минимизацию сроков строительства возводимого на участке объекта и установление ответственности инвестора-застройщика в случае несоблюдения таких сроков.

Как следует из материалов дела, договор заключен в целях реализации инвестиционного контракта от 14.11.2001 N 1641 (далее - контракт). Договор и контракт связаны друг с другом и являются взаимозависимыми сделками, направленными на достижение одного результата - строительство объектов недвижимости поскольку: земельный участок ответчику как арендатору дан "под гаражный объект (реконструкцию автостоянки)", что также является и целью контракта; заключение договора аренды земельного участка считается исполнением контракта (реализацией его первого этапа согласно пунктам 3.9, 4.1.1).

Согласно пункту 8.4 контракта "по истечению предельного срока реализации проекта", (то есть после 30.06.2020), договор аренды земельного участка "расторгается в установленном порядке", что не было исполнено. Правительство Москвы извещением от 11.05.2022 N ДИПП-И-1017/22 уведомило о прекращении действии контракта с 01.07.2020 и заявило требование о взыскании неустойки в размере 162 770 704 руб. 74 коп. Данные требования рассматриваются в Арбитражном суде Московской области в рамках дела N А41-50780/2022.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (абзац первый пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац второй пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", утратившего силу с 01.03.2015.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу пункта 19 постановления Пленума N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

В соответствии со статьей 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Ставки арендной платы за землю в городе Москве, утверждены постановлением Правительства города Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (далее - постановление Правительства Москвы N 273-ПП).

Постановлением Правительства Москвы N 793-ПП на департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца) была возложена обязанность предусматривать в договорах аренды земельных участков условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Постановлением Правительства города Москвы от 05.11.2019 N 1439-ПП (пункт 1) постановление Правительства Москвы N 793-ПП признано утратившим силу.

Таким образом, размер арендной платы определен не по результатам торгов, в связи с чем арендная плата по договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации; после вступления в силу постановления от 05.11.2019 N 1439-ПП условие пункта 4.2.4 договора при расчете арендной платы по договору применению не подлежит; исходя из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы; независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2022 N 305-ЭС22-18408 по делу N А40-197947/2021).

Аналогичная позиция изложена в постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.08.2023 по делу N А41-38751/2022. 

В связи с чем, суд приходит к выводу, что оснований для начисления двойной арендной платы у истца не имеется.

Судом произведен перерасчет основного долга, где за период с 01.04.2022 по 30.06.2022  с ответчика  в пользу истца подлежит взысканию арендная плата в размере 1222843,15 рублей.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 06.04.2022 по 30.06.2022 в размере 95585,57 рублей.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно п. 2.2 приложения 1 к дополнительному соглашению от 28.08.2017 пеня начисляется на сумму недоимки за каждый календарный день просрочки платежа и определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставка пени составляет 1/300 от действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ.

С учетом перерасчета суммы основного долга, размер пени за период с 06.04.2022 по 30.06.2022  составит в размере 47792,77 рублей. 

Ответчик ходатайствовала о применении положений ст. 333 ГК РФ. 

Согласно части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель придает неустойке три нормативно-правовых значения: как способ защиты гражданских прав; как способ обеспечения исполнения обязательств; как мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Право снижения размера неустойки как имущественной ответственности предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства гражданское законодательство предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Вместе с тем решение суда о снижении неустойки не может быть произвольным. Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), а также с принципом состязательности (статья 9 АПК РФ).

Согласно положениям пунктов 73 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки. 

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Непредъявление кредитором в течение длительного времени после наступления срока исполнения обязательства требования о взыскании основного долга само по себе не может расцениваться как содействие увеличению размера неустойки.

Между тем, заявляя о применении положения статьи 333 ГК РФ, ответчиком каких-либо доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представлено.

При этом согласно пункту 77, абзацу 2 пункта 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ), а также, то что если подлежащая уплате неустойка перечислена самим должником, он не вправе требовать снижения суммы такой неустойки на основании статьи 333 ГК РФ (подпункт 4 статьи 1109 ГК РФ).

Между тем, имеющимися в материалах дела доказательствами не подтверждаются обстоятельства того, что заявленная неустойка явно несоразмерна, взыскание неустойки может повлечь получение истцом необоснованной выгоды.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Неисполнение ответчиком обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, но никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, уменьшение размера неустойки не должно вести к освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

Следовательно, оснований для применения статьи 333 ГК РФ не имеется.

Таким образом, требование истца о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению в размере 47792,77 рублей.  

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙСЕРВИС" в пользу Департамента городского имущества города Москвы задолженность по Договору аренды земельного участка от 25.11.2002 № М-07-505953 за период с 01.04.2022 по 30.06.2022 в размере 1222843,15 рублей и пени за период с 06.04.2022 по 30.06.2022 в размере 47792,77 рублей.  

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙСЕРВИС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25706 рублей.         

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                    Е.В. Самороковская