АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-10257/2022

31 октября 2023 г.

г. Севастополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 25.10.2023.

Решение изготовлено в полном объеме 31.10.2023.

 

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи ФИО1, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2, рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент, истец; Советская ул., 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вида» (далее – ООО «Вида», общество, ответчик; Камышовое ш., 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности, расторжении договора и возврате земельного участка,

в присутствии в судебном заседании представителей:

от Департамента – ФИО3;

ООО «Вида» – ФИО4,  

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с иском к ООО «Вида» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.07.2018 (зарегистрирован 20.08.2018 под № 91:02:001003:550-91/001/2018-3) в размере 926 832,09 рублей, из которых: 868 144,85 рублей – арендная плата за период с 20.08.2018 по 30.04.2022; 58 687,24 рублей – пени, начисленные за период с 01.10.2018 по 31.05.2022.

Также истец просит: расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.07.2018 (зарегистрирован 20.08.2018 под № 91:02:001003:550-91/001/2018-3); обязать ООО «Вида»  возвратить земельный участок общей площадью 0,5662 га, кадастровый номер 91:02:001003:550, расположенный по адресу: 

<

...>, в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Представитель Департамента в судебном заседании обосновала свою позицию по делу, просит заявленные требования удовлетворить в полном объеме по доводам, приведенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика, в свою очередь, требования Департамента не признал и просит отказать в их удовлетворении, указав, в частности, на объективную невозможность использования арендованного земельного участка по назначению, на неправильно определенный истцом размер арендной платы в 2022 году (без учета судебного акта об изменении кадастровой стоимости арендованного земельного участка), а также на пропуск Департаментом срока исковой давности в части требований.

Исследовав и оценив доказательства, изучив доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что исковое заявление Департамента не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 02.07.2018 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Вида» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее – договор), предметом которого выступает переданный по акту приема-передачи в рамках договора аренды от 28.03.2008 (регистрационный №040865900039 от 23.04.2008) земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:550, площадью 5 662 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования - для строительства и обслуживания парка-бульвара им. Кесаева с многоквартирными жилыми домами и объектами соцкультбыта (пункт 1.1 Договора).

Нормативная цена земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:550 составляет 30 197 314,46 рублей (пункт 2.1 Договора). 

В соответствии с пунктом 2.2 Договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП, в размере 3% от нормативной цены земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.3 Договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет:      30 197 314,46 рублей х 0,03 = 905 919,43 рублей.

В силу пункта 2.4 Договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, внесением изменений и дополнений в нормативные правовые акты РФ, города федерального значения Севастополя, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 2.6 Договора арендная плата начисляется с момента государственной регистрации данного Договора и перечисляется арендатором ежемесячно, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с подпунктом 4.2.4 пункта 4.2 Договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок, в соответствии с разделом 2 данного Договора.

Срок действия Договора - 9 лет и 11 месяцев (пункт 6.1 Договора).

20.08.2018 под № 91:02:001003:550-91/001/2018-3 осуществлена государственная регистрация Договора. 

Как указывает истец, ответчик свои обязательства по Договору исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем, по состоянию на 20.06.2022 у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 868 144,85 рублей и по оплате начисленных пеней в размере 58 687,24 рублей. Кроме того, ООО «Вида» не исполнены обязательства в части строительного освоения арендованного земельного участка.

В связи с чем, Департаментом в адрес ООО «Вида» направлено предупреждение от 21.06.2022 №П/ЗУ-001623 с требованием о погашении существующей задолженности по арендной плате и начисленным неустойкам, а также с предложением о расторжении Договора и возврате объекта аренды по акту приема-передачи.

Обстоятельства оставления обществом указанного предупреждения без удовлетворения послужили причиной обращения Департамента с рассматриваемым иском в суд.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, между Департаментом и ООО «Вида» возникли правоотношения, урегулированные договором аренды земельного участка от 02.07.2018, в связи с чем, стороны приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей. В частности, условиями Договора установлена обязанность ответчика своевременно и в полном объеме вносить плату за арендуемый земельный участок, не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным.

На момент заключения Договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составила 905 919,43 рублей, а величина месячной арендной платы – 75 493,29 рублей. 

          Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, согласно которым кадастровая стоимость арендованного ответчиком по Договору земельного участка составила 32 399 153,02 рублей.

          Указанная кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 01.01.2019.

В связи с чем, с 01.01.2019  размер платы за арендуемый по Договору земельный участок подлежит исчислению Департаментом с учетом установленной постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N716-ПП для этого земельного участка кадастровой стоимости и составляет 971 974,59 рублей в год (32 399 153,02 рублей х 0,03) или 80 997,88 рублей в месяц (971 974,59 рублей / 12 месяцев).

С 01.01.2020 размер платы за арендуемый по Договору земельный участок составляет 1 001 133,83 рублей в год (971 974,59 рублей х 1,03 (индекс инфляции)) или 83 427,82 рублей в месяц, а с 01.01.2021 – 1 038 175,78 рублей в год (1 001 133,83 рублей х 1,037 (индекс инфляции)) или 86 514,65 рублей в месяц.

С 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка составляет 126 006 283,52 рублей, а поэтому с указанной даты размер арендной платы по Договору составляет 3 780 188,51 рублей в год (126 006 283,52 рублей х 0,03) или 315 015,71 рублей в месяц.

Вступившим в законную силу решением Севастопольского городского суда от 14.07.2023 по делу №3а-28/2023 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:550, равная его рыночной стоимости, в размере 105 216 946 рублей, которая подлежит применению с 03.02.2022. 

В связи с чем, с 03.02.2022  размер платы за арендуемый по Договору земельный участок подлежит исчислению Департаментом с учетом установленной решением Севастопольского городского суда от 14.07.2023 по делу №3а-28/2023 для этого земельного участка кадастровой стоимости и составляет 3 156 508,38 рублей в год (105 216 946 рублей х 0,03) или 263 042,37 рублей в месяц (3 156 508,38 рублей / 12 месяцев).

Таким образом, по расчетам суда, в период действия Договора с 20.08.2018 по 30.04.2022 общая сумма арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:550 составляет 4 450 335,77 рублей, в том числе: 29 223,21 рублей – за период с 20.08.2018 по 31.08.2018; 301 973,16 рублей – за период с 01.09.2018 по 31.12.2018 (75 493,29 рублей х 4 месяца); 971 974,56 рублей – за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 (80 997,88 рублей х 12 месяцев); 1 001 133,84 рублей – за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 (83 427,82 рублей х 12 месяцев); 1 038 175,80 рублей – за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 (86 514,65 рублей х 12 месяцев); 315 015,71 рублей – за январь 2022 года; 266 754,75 рублей – за февраль 2022 года; 526 084,74 рублей – за период с 01.03.2022 по 30.04.2022 (263 042,37 рублей х 2 месяца).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указывает истец, в период с августа 2018 года по апрель 2022 года ответчик перечислил арендную плату в общей сумме 3 714 582,00 рублей. 

В рамках настоящего судебного процесса общество дополнительно представило доказательства перечисления в период с марта 2023 года по октябрь 2023 года арендной платы по Договору в сумме 876 495 рублей (платежные поручения от 21.03.2023 №24, от 25.05.2023 №42, от 30.06.2023 №55, от 22.08.2023 №71, от 10.10.2023 №86). Данная сумма денежных средств в порядке пункта 3 статьи 319.1 ГК РФ подлежит зачету в счет обязательств по внесению арендной платы по Договору за период с 20.08.2018 по 30.04.2022.

При таких обстоятельствах, суд констатирует факт отсутствия у ответчика на сегодняшний день задолженности по арендной плате по Договору за период с 20.08.2018 по 30.04.2022 (подлежит уплате - 4 450 335,77 рублей; уплачено фактически – 4 591 077,00 рублей). 

Одновременно, ссылаясь на отсутствие возможности осуществлять строительство на арендованном земельном участке (использовать земельный участок по назначению) в течение всего периода действия Договора, ответчик настаивает на отсутствии правовых оснований для внесения арендной платы по Договору, что, как следствие, является основанием и для отказа в удовлетворении требований Департамента о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, расторжении Договора и возврате арендованного земельного участка.

Как ранее установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:550 передан ответчику в аренду для строительства и обслуживания парка-бульвара им. Кесаева с многоквартирными жилыми домами и объектами соцкультбыта.

При этом, материалами дела подтверждается, что арендованный обществом земельный участок полностью расположен в границах красных линий улично-дорожной сети, установленных постановлением Правительства Севастополя от 23.04.2018 №248-ПП «Об утверждении проекта планировки территории градостроительной документации «Проект планировки и проект межевания территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования» (далее – Проект планировки).

В градостроительном плане земельного участка №RU94G-00004706, выданном 13.11.2019 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя, отсутствуют границы, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 91:02:001003:550, в связи с расположением земельного участка в границах красных линий улично-дорожной сети (на территории общего пользования). 

Таким образом, действующий в спорный период Проект планировки препятствовал использованию ответчиком земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:550 по назначению, а именно в целях строительства многоквартирных жилых домов и объектов соцкультбыта. 

Исходя из совокупного анализа пункта 2 статьи 22, пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

При этом, с учетом правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013 по делу N А67-3141/2011, в таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав, так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора. 

Из разъяснений пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, а сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению. 

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016). 

В связи с вышеизложенным, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, невозможность пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 91:02:001003:550 (с момента получения данного земельного участка в аренду по Договору и до настоящего времени) для достижения цели строительства многоквартирных жилых домов и объектов соцкультбыта по обстоятельствам, за которые он не отвечает, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы по Договору. Данное обстоятельство также служит основанием для отказа в удовлетворении требования Департамента о взыскании с ООО «Вида» задолженности по арендной плате по Договору за период с 20.08.2018 по 30.04.2022 в размере 868 144,85 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (пункт 2.7 Договора).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 ГК РФ).

          Исходя из пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Подпунктом 6.4.2 пункта 6.4 Договора предусмотрено, что арендодатель имеет право на односторонний отказ от Договора, в порядке предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ, с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, в том числе в случае неуплаты арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая градостроительную ситуацию, сложившуюся в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:550, и отсутствие у ответчика обязанности по внесению арендной платы по Договору с момента заключения данного договора и по сегодняшний день, требования Департамента о взыскании с ООО «Вида» неустойки в размере 58 687,24 рублей, начисленной за период с 01.10.2018 по 31.05.2022, о расторжении договора аренды земельного участка от 02.07.2018 и об обязании возвратить  земельный участок общей площадью 0,5662 га, расположенный по адресу: 

<

...>, также подлежат отклонению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

РЕШИЛ:

отказать полностью в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Вида» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.07.2018 в размере 926 832,09 рублей, о расторжении договора аренды земельного участка от 02.07.2018 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 91:02:001003:550.

 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

На основании части 1 статьи 177 АПК РФ копии настоящего решения направляются лицам, участвующим в деле, посредством размещения этого судебного акта на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку на основании соответствующего ходатайства.

 

Судья         

ФИО1