АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7188/21 

Екатеринбург

29 марта 2023 г.

 

Дело № А07-7294/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Прокуратуры Республики Башкортостан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, общества с ограниченной ответственностью «Норт», общества с ограниченной ответственностью «Флагман-Финанс», общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СтоунХедж», общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг», акционерного общества «ИнвестКапиталСервис» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.05.2022 по делу № А07-7294/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по тому же  делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Республики Башкортостан (далее – Прокуратура) – ФИО1 (доверенность от 23.12.2022 № 8/2-15-2022);

общества с ограниченной ответственностью «Флагман-Финанс» (далее – общество «Флагман-Финанс») – ФИО2 (доверенность от 16.06.2022);

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СтоунХедж» (далее – общество  «УК «СтоунХедж») – ФИО3 (доверенность от 05.09.2022);

 

 общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» (далее – общество «УК «БизнесПрофТрейдинг») - ФИО3 (доверенность от 05.09.2022);

 акционерного общества «ИнвестКапиталСервис» (далее – общество «ИнвестКапиталСервис») - ФИО3 (доверенность от 05.09.2022);

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (в режиме онлайн, далее – Министерство) – ФИО4 (доверенность от 30.12.2022);

общества с ограниченной ответственностью «Норт» (далее – общество «Норт») - ФИО5 (доверенность от 20.03.2023). 

Прокуратура обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление), обществу с ограниченной ответственностью «Норт» (далее -  обществу «Норт»), индивидуальному предпринимателю ФИО6, обществу «Флагман-Финанс», обществу «УК «СтоунХедж», обществу «УК «БизнесПрофТрейдинг», обществу «ИнвестКапиталСервис», ФИО7, обществу с ограниченной ответственностью «Пилот-Инвест» (далее - общество «Пилот-Инвест») о признании недействительным (ничтожным) договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа от 06.04.2020 № 7/рас-20, заключенного между Управлением и обществом «Норт»; признании недействительным (ничтожным) соглашения о выплате действительной стоимости доли участника общества «Норт» от 08.09.2020 № ДСД-2020, заключенное между предпринимателем ФИО6 и обществом  «Норт», в части передачи в собственность общества «Норт» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 13.10.2020, заключенного между предпринимателем ФИО6 и обществом «Флагман-Финанс», в части передачи в собственность общества «Флагман-Финанс» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 11.12.2020 № ЗУ661, заключенного между  обществом  «Флагман-Финанс» и  обществом  «УК «СтоунХедж», в части передачи в общую долевую собственность владельцев паев закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «РичЮнион» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; об истребовании из чужого незаконного владения  общества «УК «СтоунХедж», ФИО7, общества «УК «БизнесПрофТрейдинг», общества  «ИнвестКапиталСервис»,  общества  «Пилот-Инвест» в пользу Республики Башкортостан земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный» (с учетом уточнения предмета исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением в порядке статьи 50  АПК РФ о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просила признать недействительным договор о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа от 06.04.2020 № 7/рас-20, заключенного между Управлением и  обществом «Норт»; применить  последствия недействительности ничтожной сделки – обязать общество «УК «СтоунХедж», ФИО7, общество «УК «БизнесПрофТрейдинг», общество «ИнвестКапиталСервис» возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный» (в части принятых судом первой инстанции уточнений, касающихся применения последствий недействительности сделки)).

Определением  суда от 12.08.2021 Администрация была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство, закрытое акционерное общество «Первый специализированный депозитарий» (далее - общество «Первый специализированный депозитарий»), акционерное общество «Национальная кастодиальная компания» (далее - общество «Национальная кастодиальная компания»), Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России № 39 по Республике Башкортостан (далее – Межрайонная ИФНС  № 39), Управление.

Решением суда от 19.05.2022 исковые требования Прокуратуры удовлетворены частично, требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

Суд признал недействительным (ничтожным) договор о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа от 06.04.2020 № 7/рас-20, заключенный между Управлением и  обществом "Норт"; признал недействительным (ничтожным) соглашение о выплате действительной стоимости доли участника  общества "Норт" от 08.09.2020 № ДСД-2020, заключенное между предпринимателем ФИО6 и  обществом "Норт", в части передачи в собственность последнему земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 13.10.2020, заключенный между предпринимателем  ФИО6 и  обществом «Флагман-Финанс», в части передачи в собственность  общества "Флагман - Финанс" земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 11.12.2020 № ЗУ-661, заключенный между обществом "Флагман-Финанс" и  обществом «УК «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», в части передачи в общую долевую собственность владельцев паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «РичЮнион» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661; истребовал из незаконного владения общества «УК «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "РичЮнион", ФИО7,  общества  "Пилот-Инвест",  общества  «УК «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие», общества  «ИнвестКапиталСервис» в пользу Администрации земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 решение суда отменено в части истребования из незаконного владения общества «УК «СтоунХедж», ФИО7, общества "Пилот-Инвест", общества «УК «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "РичЮнион", ФИО8 Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд "Развитие",  общества «ИнвестКапиталСервис» в пользу Администрации земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный».

         В указанной части в удовлетворении самостоятельных требований Администрации отказано. 

В остальной части решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Прокуратура просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требования о возврате земельного участка в порядке виндикации, требования в указанной части удовлетворить. Прокуратура указывает, что в рассматриваемом случае площадь предоставленного земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем здания, что послужило одним из оснований для признания сделки недействительной. Прокуратура также отметила, что в соответствии с частями 2, 3 статьи 10.1 Закона Республики Башкортостан от 18.03.2005 № 162-3 «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан» органы государственной власти Республики Башкортостан осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных районов, городских округов Республики Башкортостан, за исключением городского округа закрытое административно-территориальное образование город Межгорье Республики Башкортостан, по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым-четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к полномочиям соответствующих органов местного самоуправления. Весь объем полномочий муниципальных образований по государственным земельным участкам, собственность на которые не разграничена, передан от муниципалитетов Министерству. С момента вступления в силу Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з «О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправления в Республики Башкортостан» с 01.01.2021 полномочия по распоряжению неразграниченными землями переданы Министерству, в связи с чем спорный земельный участок подлежал передаче Республике Башкортостан. 

В кассационной жалобе Министерство просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требования о возврате земельного участка в порядке виндикации. Доводы Министерства аналогичны доводам Прокуратуры. 

В кассационной жалобе общество «Норт» просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении  исковых требований Прокуратуры и Администрации отказать в полном объеме. 

Заявитель не согласен с выводом судов о недостижении обществом «Норт» целей освоения спорного земельного участка для его последующего выкупа, поскольку к моменту выкупа земельного участка спортивный комплекс был построен полностью и введен в эксплуатацию, используется по назначению. Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию подтверждают создание административного здания с трибунами, гоночного трека и подъездной автодороги, что говорит о возможности эксплуатации спортивного комплекса в соответствии с его целевым назначением. 

Общество «Норт» не согласно с выводом судов о несоразмерности площади земельного участка расположенным на нем объектам недвижимости, утверждают, что площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 не превышает площади, необходимой в соответствии с Правилами землепользования и застройки ГО город Уфа.  При этом заявленное ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы было немотивированно отклонено судами. Судами не учтено, что на названном земельном участке на момент выкупа было расположено не одно, а несколько объектов недвижимости и сооружений. При этом гоночный трек охватывает своим контуром всю площадь земельного участка, соответственно, раздел такого участка невозможен. Земельный участок не может использоваться для целей спортивного комплекса без расположенного на нем гоночного трека, в связи с чем площадь выкупленного земельного участка обоснована расположенным на нем объектом и его целевым использованием. По мнению  заявителя, вывод судов о том, что не на все объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, зарегистрировано право собственности за обществом «Норт», не является основанием для признания сделки недействительной, ввиду того, что нахождение на спорном земельном участке строений, не являющихся объектами зарегистрированных прав, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 № 307-ЭС18-9860, само по себе не препятствует реализации обществом права на приобретение земельного участка.

Кроме того, общество «Норт», ссылаясь на ч. 12.6 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, письмо начальника Главархитектуры Уфы от 23.09.2020  № 7-10386/ПР,  учитывая, что доказательств принятия решения об изъятии земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки в соответствии с постановлением № 2677 от 30.06.2015, в материалах дела не имеется, считает, что красные линии являются недействующими.

Общество «Норт» также не согласно с определением судом первой инстанции цены выкупа спорного земельного участка, поскольку спорный земельный участок был выкуплен по цене дороже его действительной  стоимости на момент подачи заявления на выкуп. 

В кассационной жалобе общество «Флагман-Финанс» просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований Прокуратуры и Администрации  отказать.

Заявитель пояснил, что земельный участок с самого начала был сформирован и предоставлен в аренду для строительства спортивного комплекса. Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию подтверждают создание административного здания с трибунами, гоночного трека и подъездной автодороги, что говорит о том, что спортивный комплекс построен. Земельный участок не может использоваться для целей спортивного комплекса без расположенного на нем гоночного трека, в связи с чем площадь выкупленного земельного участка обоснована расположенным на нем объектом и его целевым использованием. Гоночный трек охватывает своим контуром всю площадь земельного участка, соответственно, раздел такого участка невозможен. С учетом существующей конфигурации трека, земельный участок невозможно размежевать таким образом, что бы построить на нем что-либо еще. То есть никаких «других частей» земельного участка, на которых можно было бы что-то построить, попросту нет. Спорный земельный участок находится полностью в границах территориальной зоны Р-1 (рекреационная зона), в которой строительство баз отдыха и ТРЦ не возможно (ст. 43 Правил землепользования и застройки ГО г. Уфы РБ, утв. решением Совета ГО г. Уфы РБ от 22 августа 2008 № 7/4). Таким образом, по мнению общества  «Флагман-Финанс», отсутствие строительства незапланированной второй и третьей очереди не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку, даже при отсутствии постройки указанных объектов, но при наличии основного объекта - спортивного комплекса у общества «Норт» возникло право на выкуп земельного участка.

Общество «Флагман-Финанс» не согласно с выводом судов о несоразмерности площади земельного участка расположенным на нем объектам недвижимости, утверждают, что площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 не превышает площади, необходимой в соответствии с Правилами землепользования и застройки ГО город Уфа. При этом заявленное ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы было немотивированно отклонено судами. Судами не учтено, что на названном земельном участке на момент выкупа было расположено не одно, а несколько объектов недвижимости и сооружений. При этом гоночный трек охватывает своим контуром всю площадь земельного участка, соответственно, раздел такого участка невозможен. Земельный участок не может использоваться для целей спортивного комплекса без расположенного на нем гоночного трека, в связи с чем площадь выкупленного земельного участка обоснована расположенным на нем объектом и его целевым использованием.

Кроме того, общество «Флагман-Финанс», ссылаясь на ч. 12.6 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, считает, что проект планировки, утвержденный 30.06.2015, на момент подачи обществом «Норт» заявления о выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 перестал действовать в части определения границ зон планируемого размещения объектов регионального значения или объектов местного значения, для размещения которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, соответственно, и в части красных линий таких объектов и не могли являться основанием для отказа в выкупе земельного участка, равно как указанное основание не может быть положено в основу решения о признании сделки недействительной.

Общество «Флагман-Финанс» также выражает несогласие с ценой выкупа земельного участка, составляющей более чем  50% от  реальной кадастровой  стоимости участка, установленной решением суда, а также с выводом  судов об отсутствии добросовестности приобретения. Заявитель полагает, что оно, а в последующем и общество «УК «СтоунХедж», являются добросовестными приобретателями земельного участка и зданий на нем. Общество «Флагман-Финанс» возмездно приобрело участок у предпринимателя  ФИО6, что подтверждается соответствующими платежными поручениями на сумму 237,5 млн. рублей; не знало и не могло знать о возможных пороках правового статуса указанного земельного участка. О возможных «пороках» приобретения земельного участка, могло знать общество «Норт», а также, в последующем, предприниматель ФИО6, который был единственным участником  общества «Норт» на момент выкупа участка. 

В кассационной жалобе общество «УК «СтоунХедж», общество «УК «БизнесПрофТрейдинг», общество «ИнвестКапиталСервис» просят принятые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Заявители не  согласились с выводом судов об отсутствии добросовестного приобретения спорного земельного участка. Выводы судов о наличии связи между  обществом «Норт» и обществом «УК «СтоунХедж» Д.У.ЗПИФ комбинированным «РичЮнион», на основании которого суды отказывают последнему в добросовестности, не соответствуют нормам права и материалам дела. Суды не учли обстоятельств, которые не вызывали у ответчиков сомнений в правомерности приобретения имущества, возмездность приобретения имущества и принятие ответчиками мер к проверки правомочий, отсутствие каких-либо юридических и фактических связей между ответчиками и обществом «Норт», отсутствие фактических обстоятельств, которые позволяли бы усомниться в легальности продажи участка. Суды   необоснованно установили несоразмерность спорного участка без проведения судебной землеустроительной экспертизы. Вывод о незаконности приватизации земельного участка в связи с неполным достижением целей его предоставления арендатору (строительство спортивных объектов) опровергается решением Администрации городского округа Уфа от 04.03.2020 №433рд. Данным решением изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с «Для завершения строительства спортивного комплекса» на «Специальные спортивно-развлекательным рооружения: автодром, мотодром, велотрек, картингдром; физкультурно-оздоровительное сооружения, стадионы с комплексом площадок и устройств различного спортивного назначения, спортивно-оздоровительные комплексы, спортивные площадки». Таким образом, по мнению заявителей, публичное образование до приватизации земельного участка подтвердило достижение целей предоставления земельного участка. Расположенные на земельном участке объекты полностью соответствуют указанному виду разрешенного использования.

В отзыве на кассационную жалобу Межрайонная ИФНС  № 39  вопрос о возможности удовлетворения исковых требований Министерства оставило на усмотрение суда. 

Как установлено судами, согласно заключению по выбору земельного участка от 14.12.2010 № 01-28/1539 обществом «Норт» для спортивно-развлекательного комплекса на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан был выбран земельный участок площадью 336344,79 кв. м.

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 14.11.2011 № 1446-р предварительно согласовано место размещения спортивно-развлекательного комплекса на относящемся к категории земель населенных пунктов земельном участке ориентировочной площадью 33,6 га, расположенное в территориальной зоне рекреационного назначения на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в кадастровом квартале 02:55:050233.

Постановлением главы Администрации от 02.06.2011 № 3157 утвержден проект планировки территории южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Между Министерством (арендодатель) и  обществом  «Норт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.01.2012 № М8-12, по условиям которого на основании приказа Министерства от 12.01.2012 № 19 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», с разрешенным использованием для строительства спортивного комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 336 538 кв. м, сроком с 14.11.2011 по 13.11.2014.

Обществу «Норт» выдано разрешение от 25.10.2013  № 02-RU03308000-996-П на строительство в границах указанного участка объекта «Спортивный комплекс - первый этап первой очереди строительства в составе административного здания и гоночной трассы (этажность здания - 2, общая площадь - 456,52 кв. м, общая длина гоночной трассы - 2 180 м)».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.03.2021 № 99/2021/382122603 05.02.2014 на государственный кадастровый учет поставлено сооружение с кадастровым номером 02:55:050233:1024, расположенное в границах спорного земельного участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», протяженностью 2 190 м (гоночная трасса).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.03.2021 № 99/2021/382139850 06.02.2014 на государственный кадастровый учет поставлено спортивно-оздоровительное сооружение с кадастровым номером 02:55:050233:1025, расположенное в границах спорного земельного участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», протяженностью 1 018 м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.03.2021 № 99/2021/382113499 07.02.2014 на государственный кадастровый учет поставлено нежилое здание с кадастровым номером 02:55:050233:1026, расположенное в границах спорного земельного участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», площадью 7.7 кв. м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.03.2021 № 99/2021/382047470 19.02.2014 на государственный кадастровый учет поставлено спортивно-оздоровительное сооружение с кадастровым номером 02:55:050233:1064, расположенное в границах спорного земельного участка по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Ленинский, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», протяженностью 658 м (гоночная трасса).

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 10.11.2014 № 3624/о земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м используется обществом «Норт». Земельный участок огорожен, на территории расположен деревянный сруб на бетонных тумбах, рядом залит фундамент, установлены: конструкция в виде сцены и деревянный вагончик, часть территории отсыпана ПГС, территория охраняется.

Согласно акту о прекращении от 20.10.2015 договор аренды земельного участка от 31.01.2012 № М8-12 прекращен с 26.01.2015.

Постановлением Администрации от 26.01.2015 № 174 обществу  «Норт» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, находящийся на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон- Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для завершения строительства спортивного комплекса, в аренду на 5 лет.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.06.2015 № 2677 утвержден проект планировки территории южной части жилого района «Затон-Восточный», ограниченной улицами Шмидта, ФИО9, автодорогой «Уфа-Затон», рекой Белой в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Между Управлением (арендодатель) и  обществом  «Норт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2018 № 579-18, по условиям которого на основании письменного обращения арендатора, зарегистрированного в УЗИО г. Уфы (от 17.08.2018 № 26798), постановления Администрации от 26.01.2015 № 174, решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2018 по делу № А07-38608/2017, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А07-38608/2019, определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2018 по делу № А07-38608/2017, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», с разрешенным использованием для строительства спортивного комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 336 538 кв. м, сроком действия с момента заключения настоящего договора до 26.01.2020.

Обществу «Норт» взамен разрешения на строительство от 25.10.2013 № 02-RU03308000-996-П  выдано разрешение на строительство от 05.06.2019 № 02-RU03308000-1644П-2019 в границах спорного участка объекта «Спортивный комплекс «Белая река» на левом берегу р. Белой в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан. 1 этап 1-й очереди строительства».

Согласно представленной проектной документации, разработанной ООО АСК «АрхиТэк», строительство спортивного комплекса разделено на 3 этапа.

Первый этап предусматривает две очереди строительства, из которых 1-я очередь - административное здание (площадью 456,5 кв. м, площадь застройки 523,7 кв. м) и гоночная трасса, 2 очередь - база отдыха. Второй этап предусматривает строительство гостиницы и аквапарка, третий этап - строительство торгово-развлекательного многофункционального комплекса.

Обществу «Норт» выдано разрешение от 11.12.2019 № 02-RU 03308000-1644П-2019 на ввод в эксплуатацию объекта «Спортивный комплекс «Белая река» на левом берегу р. Белой в южной части жилого района «Затон- Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан. 1 этап 1-й очереди строительства» (нежилой объект, гоночный трек для проведения кольцевых видов автотранспортных состязаний).

 В Единый государственный реестр недвижимости имущества и сделок с ним 25.12.2019 внесена запись о государственной регистрации права собственности  общества  «Норт» на двухэтажное нежилое здание, общей площадью 479,8 кв. м с кадастровым номером 02:55:050233:1371, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661.

Постановлением Администрации от 04.03.2020 № 433/рз изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 с «для завершения строительства спортивного комплекса» на «специальные спортивно-развлекательные сооружения: автодром, мотодром, велотрек, картингдром; физкультурно-оздоровительные сооружения: стадионы с комплексом площадок и устройств различного спортивного назначения, спортивно-оздоровительные комплексы, спортивные площадки».

Между Управлением и обществом «Норт» (приобретатель) заключен договор о предоставлении в собственность за плату с рассрочкой платежа от 06.04.2020 № 7/рас-20, по условиям которого Управление обязуется передать в собственность, а приобретатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», площадью 336 538 кв. м, с видом разрешенного использования «специальные спортивные развлекательные сооружения: автодром, мотодром, велотрек, картингдром; физкультурно-оздоровительные сооружения: стадионы с комплексом площадок и устройств различного спортивного назначения», цена участка составляет 56 523 500 руб.

Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории) от 21.07.2020 № 2040/о установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661 расположены: двухэтажное деревянное строение (параметры 26,8 * 11,16), площадь занимаемого участка 299,09 кв. м, павильон (будка охраны), трансформаторная подстанция. Участок частично огорожен, на въезде установлены металлические ворота.

Письмом от 31.07.2020 № 2пр-2020 заместитель прокурора города обратился в Администрацию с просьбой предоставить информацию,  выдавались ли Администрацией разрешения на ввод в эксплуатацию объектов с кадастровыми номерами 02:55:050233:1026, 02:55:050233:1025, 02:55:050233:1024, 02:55:050233:1064, в ответ на которое получил отрицательный ответ от Администрации от 05.08.2020 № 01-15-1262.

Письмом от 23.09.2020 № 7-10386/ПР Главное управление архитектуры и градостроительства сообщило Прокурору, что согласно имеющимся в базе данных материалам планировки (2011 г.) земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 частично был расположен на территории общего пользования в границах красных линий проектируемых улиц и зеленых насаждений.

Решением единственного участника общества «Норт» от 13.08.2020 №УК-1 в состав участников общества принята ФИО9 с внесением в уставной капитал 31 548,90 руб., а также принят дополнительный вклад ФИО6 в уставной капитал в размере 105 051 536,96 коп. 

Между ФИО6 (участник) и обществом «Норт» (общество) было заключено соглашение о зачете встречных однородных требований от 13.08.2020  № К-Н, согласно которому предметом настоящего соглашения является прекращение встречных однородных требований сторон путем проведения зачета данных требований в соответствии с положениями части 2 статьи 90, статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 4 статьи 19 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон Об обществах с ограниченной ответственностью), Устава общества, решения единственного участника от 13.08.2020 № УК1. Сумма зачета встречных однородных требований по соглашению составляет 105 051 536,96 руб. (пункт 1.2 соглашения).

Между ФИО6 (участник) и обществом «Норт» (общество) было заключено соглашение о выплате действительной стоимости доли участника  общества  «Норт» от 08.09.2020 № ДСД-2020, согласно  которому на основании статьи 26 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, Устава общества, 01.09.2020 обществом получено заявление участника о выходе из состава участников. В соответствии со статьей 23 Закона Об обществах с ограниченной ответственностью доля вышедшего участника перешла к обществу с даты внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ - 08.09.2020 (номер записи 2200200809939).

В силу пункта 1.2 соглашения действительная стоимость доли участника соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру номинальной стоимости доли участника в уставном капитале общества, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества. Согласно данным промежуточной бухгалтерской отчетности на 31.08.2020 стоимость чистых активов общества составляет 96 982 604 руб.

Согласно пункту 1.4 соглашения стороны согласовали, что выплата действительной стоимости доли участника в размере 96 953 509 руб. осуществляется путем выдачи участнику общества такой же стоимости в натуре в соответствии с пунктом 6.1 статьи 23 Закона об обществах с ограниченной ответственностью. Передаче подлежит следующее имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м.

По договору купли-продажи от 13.10.2020 ФИО6 продал  обществу «Флагман-Финанс», в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2020  №ЗУ-661 общество «Флагман-Финанс» продало обществу «УК «СтоунХедж», в том числе земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м.

По информации  общества  «Национальная кастодиальная компания» от 25.01.2021, с 27.01.2022 владельцами инвестиционных паев ЗПИФК «РичЮнион» являются общество «Пилот-Инвест», общество «УК «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие» под управлением общества «УК «БизнесПрофТрейдинг» по 12500,00000 паев у каждого. Владельцем инвестиционных паев Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Развитие» является общество «ИнвестКапиталСервис».

Полагая, что обществом «Норт» не был освоен земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м, для целей его последующей приватизации, площадь предоставленного в собственность ответчику земельного участка подлежала определению исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна была быть соразмерна площади объектов недвижимости имущества, указывая, что Администрация распорядилась спорным земельным участком в нарушение указанных требований, через земельный участок проходят красные линии, ссылаясь также на неверное определение выкупной стоимости земельного участка, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что первый этап строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661, площадью 336 538 кв. м обществом «Норт» не был завершен, разрешение на ввод в эксплуатацию других этапов строительства, предусмотренных проектной документацией, не выдавалось, общество «Норт» не доказало, что на испрашиваемом земельном участке расположены все принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется весь испрашиваемый земельный участок. Учитывая, что административное здание является лишь первым этапом строительства планируемого объекта (согласно представленной проектной документации ООО АСК «АрхиТэк»), цели, для которых земельный участок предоставлялся в аренду - завершение строительства спортивного комплекса, на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка от 06.04.2020 обществом «Норт» не были достигнуты, спортивный комплекс в объеме, предусмотренном проектной документацией, возведен не был, площадь земельного участка, выкупленного  обществом «Норт», составляет 336 538 кв. м, площадь находящегося в собственности данного общества единственного объекта недвижимости (кадастровый номер 02:050233:1371) составляет 479 кв. м, то есть 0,14% от площади спорного участка, суд пришел к выводу, что исключительное право на выкуп спорного земельного участка, предусмотренное пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), у общества  «Норт» не возникло. Суд посчитал, что после истечения срока действия договора от 01.10.2018 аренды земельного участка (26.01.2020) общество «Норт» вследствие неисполнения цели по завершению строительства спортивного комплекса не имело правовых оснований для приобретения данного участка на каком-либо праве. Исходя из того, что в соответствии с проектом планировки территории южной части жилого района «Затон-Восточный», ограниченной улицами Шмидта, ФИО9, автодорогой «Уфа-Затон», рекой Белой в Ленинском районе ГО г. Уфа РБ, утвержденным постановлением Главы администрации от 30.06.2015 № 2677, земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 частично расположен на территории общего пользования, открытых плоскостных сооружений и активного отдыха населения, суд также усмотрел данное обстоятельство как препятствие для приватизации спорного земельного участка.

Суд пришел к выводу, что действия ФИО6 по принятию решения единственного участника общества «Норт» от 13.08.2020 № УК-1 было направлено на обход установленного пунктом 2 статьи 26 Закона Об обществах с ограниченной ответственностью запрета на выход из состава участников общества, в результате которого в нем не остается ни одного участника, имели целью получение ФИО6 в собственность в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 в собственность с целью последующей реализации.

Признав недействительной первичную сделку - договор купли-продажи спорного земельного участка от 06.04.2020, суд пришел к выводу о недействительности и всех последующих сделок. Установив наличие корпоративных (аффилированных) связей между ФИО7, обществом «Флагман-Финанс», ФИО10, ФИО11, обществом «Пилот-Инвест», совмещение функций руководителя и учредителя в одних и тех же организациях, а также непроявление сторонами сделки должной разумной осторожности и осмотрительности относительно незначительного периода времени между сделками по отчуждению спорного участка (08.09.2020, 13.10.2020, 11.12.2020), суд усмотрел в действиях ответчиков недобросовестность в приобретении спорного земельного участка. С учетом того, что земельный участок был предоставлен в собственность обществу «Норт» муниципальным образованием городской округ город Уфа Республики Башкортостан, суд решил возвратить земельный участок в пользу Администрации данного муниципального образования.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части возврата  спорного земельного участка в пользу Администрации в порядке виндикации  исходил из того, что истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником участка одновременно с иском о сносе самовольной постройки либо с иском о признании права собственности на нее по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ (определение Верховного Суда РФ от 07.06.2021 №308-ЭС21-7306).

Поскольку в рассматриваемом случае на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, в том числе зарегистрированные на праве собственности за одним из ответчиков, требований об их сносе не заявлялось, их юридическая судьба не разрешалась, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований ни для истребования из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 по иску Прокуратуры, ни для применения последствий недействительности ничтожной сделки  по требованию Администрации: обязания общества «УК «СтоунХедж», ФИО7, общества «УК «БизнесПрофТрейдинг», общества «ИнвестКапиталСервис» возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 в пользу Администрации. 

Суд апелляционной инстанции отметил, что для восстановления нарушенного материального права будет достаточным признание ничтожными оспариваемых сделок с целью последующего исключения из ЕГРН записи о правах и обременениях спорного земельного участка, в результате чего у ответчиков будет утрачен как титул собственника спорного земельного участка, так и право пользования целиком спорным земельным участком (за исключением той его части, которая необходима для эксплуатации легально возведенных на нем объектов недвижимости).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами норм материального права и норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по  основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (часть 1 статьи 52 АПК РФ). 

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со 19 А07-7294/2021 статьями 9 - 11 названного Кодекса (далее - уполномоченный орган). 

На основании пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи. 

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Разрешая спор, суды установили, что красные линии применительно к спорному земельному участку с кадастровым номером 02:55:050233:661 установлены проектами планировки территории южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа г. Уфа РБ, утвержденными постановлениями Главы администрации городского округа г.Уфа от 02.06.2011 № 3157 и от 30.06.2015 № 2677 и сделали вывод, что указанный земельный участок частично расположен на территории общего пользования.

В связи с этим суды заключили, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 не подлежал предоставлению в собственность по правилам статьи 39.20 ЗК РФ как расположенный в пределах территории общего пользования.

Согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

Согласно пункту 12 этой же статьи названного кодекса территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Установление (планирование изменений) красных линий направлено на разграничение территорий общего пользования и мест расположения линейных объектов от иных территорий, в целях строительства которых недвижимость изымается у собственников для государственных или муниципальных нужд (ст.49 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 12.6 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент утверждения проекта планировки от 30 июня 2015 года) проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для размещения которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, на земельных участках, принадлежащих либо предоставленных физическим или юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, не действует в части определения границ зон планируемого размещения таких объектов в случае, если в течение трех лет со дня утверждения данного проекта планировки территории не принято решение об изъятии таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 15 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения частей 12.4 -12.6 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации не применяются в отношении проектов планировки территории, утвержденных до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Между тем, суды не дали надлежащей правовой оценки доводам ответчиков, в частности, общества «Флагман-Финанс», о том, что на момент подачи обществом «Норт» заявления о выкупе спорного земельного участка 02:55:050233:661 проект планировки территории южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа г. Уфа РБ, утвержденный постановлением Главы администрации городского округа г.Уфа от 02.06.2011 № 3157, уже являлся неактуальным в связи с утверждением постановлением Главы администрации городского округа г.Уфа от 30.06.2015 № 2677 нового проекта планировки вышеуказанной территории, что подтверждается письмом начальника Главархитектуры г. Уфы от 23.09.2020 №7-10386/ПР.

Также ответчики приводили нижеследующие доводы, касающиеся красных линий, не получившие правовой оценки судов в обжалуемых судебных актах. 

Поскольку постановление Администрации № 2677 об утверждении нового проекта планировки принято 30.06.2015, применяются положения части 12.6 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент утверждения проекта планировки от 30.06.2015).

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными проектами планировки территории (часть 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на 30.06.2015) решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Доказательств принятия решения об изъятии земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки в соответствии с постановлением № 2677 от 30.06.2015 в материалах дела не имеется.

Более того, в 2018 году между Управлением и обществом «Норт» был заключен договор аренды земельного участка от 01.10.2018 № 579-18 для завершения строительства спортивного комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 336 538 кв. м, сроком действия с момента заключения настоящего договора до 26.01.2020.

Обществу «Норт» было выдано взамен предыдущего разрешение на строительство от 05.06.2019 № 02-RU03308000-1644П-2019 в границах спорного участка объекта «Спортивный комплекс «Белая река» на левом берегу р. Белой в южной части жилого района «Затон-Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан. 1 этап 1-й очереди строительства», в соответствии с которым первая очередь первого этапа строительства предполагала строительство административного здания и гоночной трассы  (т.2, л.д. 2-4). 

Кроме того, обществу «Норт» выдано разрешение от 11.12.2019 № 02-RU 03308000-1644П-2019 на ввод в эксплуатацию объекта «Спортивный комплекс «Белая река» на левом берегу р. Белой в южной части жилого района «Затон- Восточный» в Ленинском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан, в соответствии с которым разрешено вести в эксплуатацию  нежилой объект и гоночный трек для проведения кольцевых видов автотранспортных состязаний.

Следовательно, по мнению общества «Флагман-Финанс», поскольку решение об изъятии земельного участка для публичных нужд в течение установленного срока не было принято, после истечения указанного срока орган местного самоуправления оформил на земельный участок соответствующие землеотводные документы для завершения строительства, разрешил строительство и ввод в эксплуатацию объектов на спорном земельном участке без учета вышеуказанных красных линий, то проект планировки, утвержденный 30.06.2015, на момент подачи обществом «Норт» заявления (20.02.2020) о выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 перестал действовать в части определения границ зон планируемого размещения объектов регионального значения или объектов местного значения, для размещения которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, соответственно, и в части красных линий таких объектов. При таких обстоятельствах, по сведениям общества «Флагман-Финанс», указание судов на наличие красных линий не могло являться основанием для отказа в выкупе земельного участка, равно как и указанное основание не может быть положено в основу решения о признании сделки недействительной.

Между тем, вышеуказанные доводы ответчиков о неактуальности красных линий на момент выкупа спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 судами не исследовались. Исследование и оценка данных доводов и доказательств входит в круг значимых по делу обстоятельств.

Кроме того, удовлетворяя исковые требования о признании недействительными в полном объеме сделки приватизации спорного земельного участка и последующих сделок по его отчуждению, суды исходили из того, что цели, для которых земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661 предоставлялся в аренду - завершение строительства спортивного комплекса, на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка от 06.04.2020 обществом «Норт» не были достигнуты, спортивный комплекс в объеме, предусмотренном проектной документацией, возведен не был, площадь земельного участка, выкупленного  обществом «Норт», несоразмерна площади расположенных на нем объектов недвижимости (336 538 кв. м. против площади находящегося в собственности данного общества единственного зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимости с кадастровым номером 02:050233:1371 - 479 кв. м). 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11 сформулирован правовой подход, в силу которого при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или собственность земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Как установлено судами, разрешением на ввод в эксплуатацию от 11.12.2019 введены в эксплуатацию здание площадью 479,8 кв.м. с гоночным треком для проведения кольцевых видов автотранспортных состязаний протяженностью 2190 метров и шириной 12 метров (сведения о характеристиках гоночного трека указаны в разделе дополнительных характеристик вводимого в эксплуатацию здания). Строительство вышеуказанных объектов осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661, предоставленном на праве аренды (договоры аренды земельного участка № М8-12 от 31.01.2012, № 579-18 от 01.10.2018).

Таким образом, поскольку на вышеуказанном земельном участке расположены объекты недвижимости, для правильного разрешения настоящего спора следует определить площадь земельного участка, необходимую для их эксплуатации.

С этой целью ответчиками в судах первой и апелляционной инстанций было заявлено ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы для разрешения вопроса о соразмерности площади земельного участка. 

Между тем суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении данного ходатайства. 

Суд кассационной инстанции полагает, что указанный отказ в назначении судебной экспертизы является неправомерным.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Равные возможности участия сторон в доказательственной деятельности являются проявлением одного из основополагающих принципов арбитражного судопроизводства - принципа равноправия сторон, провозглашенного в статье 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.

В соответствии с требованиями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право на представление доказательств арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Для уравнивания сторон в правах суд в силу части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен оказывать содействие в реализации их прав, создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела. 

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно необходимой площади для эксплуатации объектов. Позиция истца и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, сводилась к неосвоению земельного участка в объеме, предусмотренном проектной документацией и несоразмерности площади предоставленного в собственность земельного участка и расположенного на нем зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимости.

Возражая против указанных доводов Прокуратуры и Администрации о несоразмерности земельного участка, ответчики сослались на заключение кадастрового инженера ФИО12, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661 не превышает площади, необходимой в соответствии с правилами землепользования и застройки ГО город Уфа. Данное заключение не было оценено судами.

Кроме того, ответчики ссылались на то, что расположенный на спорном земельном участке гоночный трек охватывает своим контуром всю площадь земельного участка, соответственно, раздел такого участка невозможен. Земельный участок не может использоваться для целей спортивного комплекса без расположенного на нем гоночного трека, в связи с чем площадь выкупленного земельного участка обоснована расположенными на нем объектами и их целевым использованием.

Таким образом, для целей определения площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства и последующего определения, в какой части общество «Норт» имело право на выкуп земельного участка, судам следовало назначить судебную экспертизу. 

Относительно указания судов на неосвоение в полном объеме спорного земельного участка согласно проектной документации, суд кассационной инстанции отмечает, что, действительно, из материалов дела следует и верно установлено судами, что строительство спортивного комплекса, для целей которого был предоставлен земельный участок в аренду, включало 3 этапа. Первый этап предусматривает две очереди строительства, из которых 1-я очередь - административное здание (площадью 456,5 кв. м, площадь застройки 523,7 кв. м) и гоночная трасса, 2 очередь - база отдыха. Второй этап предусматривает строительство гостиницы и аквапарка, третий этап - строительство торгово-развлекательного многофункционального комплекса. Фактически согласно разрешительным документам Администрации на момент приватизации земельного участка были построены и введены в эксплуатацию лишь объекты, относящиеся к 1 очереди первого этапа строительства (нежилое здание и гоночный трек). 

Вместе с тем вышеуказанное обстоятельство не лишает собственника построенных и введенных в установленном порядке в эксплуатацию объектов недвижимости исключительного права согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ на приобретение земельного участка, на котором расположены такие объекты и который необходим для их эксплуатации, в собственность или в аренду. Между тем такая необходимая площадь судами не установлена. 

Вывод судов о несоразмерности площади расположенных на земельном участке объектов недвижимости (336 538 кв. м. против площади находившегося в собственности общества «Норт» единственного зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимости с кадастровым номером 02:050233:1371 - 479 кв. м.), суд кассационной инстанции полагает преждевременным. 

Материалами дела подтверждается, что в Единый государственный реестр недвижимости 25.12.2019 внесена запись о государственной регистрации права собственности  общества  «Норт» на двухэтажное нежилое здание, общей площадью 479,8 кв. м с кадастровым номером 02:55:050233:1371, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050233:661.

Однако нахождение на земельном участке строений, не являющихся объектами зарегистрированных в ЕГРН прав, само по себе не препятствует реализации права на приобретение земельного участка в порядке пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ. 

Судами установлено, что согласно разрешению на строительство от 05.06.2019 № 02-RU03308000-1644П-2019 и разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 11.12.2019 № 02-RU 03308000-1644П-2019 введен в эксплуатацию объект капитального строительства: 1 этап 1 очереди строительства спортивного комплекса «Белая река», состоящий из нежилого административного здания общей площадью 479,8 кв.м. и из гоночного трека для проведения кольцевых видов автотранспортных состязаний 2190 п.м. и шириной 12 м.

Ответчиками в ходе судебных разбирательств приводились сведения о том, что нежилое здание, гоночный трек, иные объекты представляют собой единое сооружение, состоящее из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением: для занятий гоночным/трекинговым спортом, проведения спортивных соревнований.

Судам следовало проверить вышеуказанные доводы с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 6200/10, установить, не следует ли рассматривать вышеуказанные объекты как единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем в составе объекты недвижимости вспомогательного характера. При этом согласно вышеуказанной правовой позиции регистрация в ЕГРН прав только на отдельные объекты недвижимости не влияет на их использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка. 

Кроме того, суд кассационной инстанции полагает необоснованными и преждевременными выводы судов как первой инстанции, так и апелляционной инстанции в части результата разрешения исковых требований о виндикации спорного земельного участка 02:55:050233:661.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 35 постановления № 10/22 разъяснено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

Положения указанного пункта не могут быть истолкованы как исключающие право лица, считающего себя собственником имущества, предъявить иск о признании недействительными сделок с этим имуществом, совершенных сторонними лицами. Однако если такое имущество из владения собственника выбыло, то его возврат из чужого незаконного владения возможен лишь путем удовлетворения виндикационного иска, а не посредством заявления требований о применении реституции по сделкам, стороной которых он не является (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 15278/10).

В пункте 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО13, ФИО14, 35 А07-7294/2021 ФИО15 и ФИО16» разъяснено, что, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).

Из положений, содержащихся в пунктах 32, 34, 35 постановления № 10/22 от 29.04.2010 следует, что имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения, если отсутствуют отношения, связанные с последствиями недействительности сделки (не владеющий собственник и приобретатель имущества не являются сторонами сделки по распоряжению имуществом, спорное имущество приобретено у третьего лица).

Из пунктов 37, 38, 39, 41, 43 Постановления № 10/22 следует, что отсутствие государственной регистрации права собственности истца (прекращение записи о его праве в связи с первой сделкой по отчуждению недвижимого имущества) не препятствует рассмотрению виндикационного иска.

Данные выводы соответствуют пунктам 3.1, 3.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П. 

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

С учетом вышеприведенного суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку спорный земельный участок 02:55:050233:661 фактически выбыл из владения Администрации, являющейся правообладателем спорного земельного участка на момент совершения сделки 06.04.2020, земельный участок в порядке виндикации подлежит возврату Администрации.

Суд апелляционной инстанции не согласился с решением суда первой инстанции в части истребования из незаконного владения ответчиков спорного земельного участка, отказав в удовлетворении исковых требований в данной части.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истребование земельного участка без решения судьбы расположенной на нем недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником участка одновременно с иском о сносе самовольной постройки либо с иском о признании права собственности на нее по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ (определение Верховного Суда РФ от 07.06.2021 № 308-ЭС21-7306). 

Поскольку в рассматриваемом случае на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, в том числе зарегистрированные на праве собственности за одним из ответчиков, требований об их сносе не заявлялось, их юридическая судьба не разрешалась, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований ни для истребования из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», по иску Прокуратуры, ни для применения последствий недействительности ничтожной сделки – обязания ООО «Управляющая компания «СтоунХедж», ФИО7, ООО «Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг», АО «ИнвестКапиталСервис» возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050233:661, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, на левом берегу р. Белая в южной части жилого района «Затон-Восточный», по требованию Администрации.

При этом апелляционный суд указал, что для восстановления нарушенного материального права будет достаточным признание ничтожными оспариваемых сделок с целью последующего исключения из ЕГРН записи о правах и обременениях спорного земельного участка, в результате чего у  ответчиков будет утрачен как титул собственника спорного земельного участка, так и право пользования целиком спорным земельным участком (за исключением той его части, которая необходима для эксплуатации легально возведенных на нем объектов недвижимости).

Данный вывод суда апелляционной инстанции прямо противоречит разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленумов № 10/22, согласно которым оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с решением арбитражного суда первой инстанции от 19.05.2022 (с учетом его частичной отмены постановлением суда апелляционной инстанции от 05.12.2022) признаны недействительными (ничтожными):

-  договор от 06.04.2020 № 7/рас20 о предоставлении земельного участка в собственность за плату с рассрочкой платежа, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Норт»;

- соглашение от 08.09.2020 № ДСД-2020 о выплате действительной стоимости доли участника ООО «Норт», заключенное между ФИО6 и ООО «Норт», в части передачи в собственность последнему земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661;

- договор купли-продажи от 13.10.2020, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО6 и ООО «Флагман-Финанс», в части передачи в собственность ООО «Флагман-Финанс» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661;

- договор купли-продажи от 11.12.2020 № ЗУ-661, заключенный между ООО «Флагман-Финанс» и ООО «Управляющая компания «СтоунХедж» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «РичЮнион», в части передачи в общую долевую собственность владельцев паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «РичЮнион» земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661.

Согласно вышеуказанному постановлению суда апелляционной инстанции в исковых требованиях об истребовании из чужого незаконного владения спорного земельного участка отказано.

Следовательно, решение арбитражного суда первой инстанции от 19.05.2022 (с учетом его частичной отмены постановлением суда апелляционной инстанции от 05.12.2022) не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

 В результате вынесения обжалуемых судебных актов возникла ситуация правовой неопределенности: суды формально признали недействительными (ничтожными) сделки, являющиеся основаниями для регистрации прав в ЕГРН на спорный земельный участок, и в то же время, отказав в истребовании участка, по существу сохранили титул собственника спорного земельного участка и фактическое владение им за ответчиками.

Разрешение спора таким образом не свидетельствует о выполнении задач судопроизводства в арбитражных судах, указанных в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В качестве одного из оснований для признания сделок недействительными суды указали на то обстоятельство, что площадь предоставленного земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости, при этом суд апелляционной инстанции полностью отказал в удовлетворении виндикационных требований, в том числе в той части участка, которая, по утверждению судов, является излишней для эксплуатации легально возведенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, для целей определения площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:050233:661, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, определения, в какой части общество «Норт» имело право на выкуп земельного участка, какая часть участка является излишней, судам следовало назначить судебную экспертизу. 

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для установления обстоятельств, указанных в данном постановлении.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, провести судебную экспертизу, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам сторон, а также исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

                               П О С Т А Н О В И Л:

 

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.05.2022 по делу № А07-7294/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2022 по тому же  делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

 

Председательствующий                                                                А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                                     И.А. Краснобаева

 

                                                                                       А.А. Столяров