Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-15796/2023

25 апреля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  20 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен  25 апреля 2023 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Заявитель: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕОРЕМА" (191023, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, САДОВАЯ УЛИЦА, ДОМ 32/1, ЛИТЕР А, ПОМ. 21 Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2016, ИНН: 

<

***>); 

Заинтересованное лицо: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТПЕТЕРБУРГА (191144, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, НОВГОРОДСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 20, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>);

о признании незаконным отказа,

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 20.04.2023,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Теорема» (далее - ООО «Теорема», Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), в котором просило:

- признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга оформленный письмом от 07.02.2023  № 05-26-3304/23-0-2, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, кадастровый номер 78:31:0001057:3451, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, пом. 21-Н;

- обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в отношении нежилого помещения, кадастровый номер 78:31:0001057:3451, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, пом. 21-Н, на основании Заявления арендатора объекта нежилого фонда, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества вх. КИО от 16.01.2023 № 05-26-3304/23-0-0 и представленных документов.

Определением от 28.02.2023 заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

В судебном заседании 20.04.2023 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 - 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу.

В судебное заседание явился представитель Заявителя, требования поддержал в полном объеме. 

Представитель Комитета против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы заявления и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

ООО «Теорема» использует нежилое помещение 21-Н общей площадью 68,3 кв. м., кадастровый номер 78:31:0001057:3451, расположенное по адресу: 191023, Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 32/1, литера А (далее - Объект), на основании заключенного с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга договора аренды № 10-А163486 от 22.02.2002 (далее - Договор).

ООО «Теорема» создано в результате реорганизации Общества с ограниченной ответственностью «ЯНУС» в форме выделения на основании Решения единственного участника № 8/2016 от 18.07.2016 ООО «ЯНУС».

Согласно Передаточному акту, утвержденному Решением № 9/2016 от 15.11.2016 Единственного участника ООО «ЯНУС», ООО «Теорема» перешли все права и обязанности ООО «ЯНУС» по Договору.

По результатам проведенной реорганизации ООО «Теорема» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с документами о реорганизации, в результате чего регистрирующим органом были внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости о том, что арендатором Объекта по Договору является ООО «Теорема», о чем в адрес ООО «Теорема» было направлено уведомление от 20.02.2017 № 78-78/066/005/2017-49.

Письмом № Т-1/17 от 13.03.2017 (вх. Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 26996-32 от 13.03.2017) ООО «Теорема» уведомило Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга о состоявшейся реорганизации и представило документы о реорганизации, а также копию уведомления от 20.02.2017 № 78-78/066/005/2017-49, согласно которому в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о том, что арендатором Объекта по Договору является ООО «Теорема».

27.07.2019 ООО «Теорема» была получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об Объекте, из содержания которой следует, что регистрационная запись (№ 78-01-100/2004-479.2 от 27.04.2004) об аренде ООО «Теорема» в отношении Объекта отсутствует.

ООО «Теорема» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» и Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании действия Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» по предоставлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу заявления о государственной регистрации прекращения права аренды ООО «Теорема» в отношении Объекта и уведомления о прекращении Договора незаконными в связи с несоблюдением установленного законодательством порядка расторжения Договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2020 по делу № А56-95258/2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2020, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по погашению регистрационной записи (78-01-100/2004-479.2 от 27.04.2004) об обременении в виде права аренды ООО «Теорема» Объекта, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, признаны незаконными в связи с отсутствием правовых оснований; суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу устранить нарушение прав и законных интересов ООО «Теорема» путем восстановления в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи (78-01-100/2004-479.2 от 27.04.2004) об обременении в виде права аренды ООО «Теорема» в отношении Объекта. 

На основании указанного судебного акта Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в ЕГРН восстановлена запись об обременении Объекта в виде права аренды ООО «Теорема».

10.06.2021 Комитетом и ООО «Теорема» заключено дополнительное соглашение к Договору № 3. Объект возвращен арендатору по акту приема-передачи 10.06.2021.

ООО «Теорема» обратилось в Комитет с заявлением вх. КИО от 16.01.2023 № 05-26-3304/23-0-0 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Письмом от 07.02.2023 Комитет сообщил ООО «Теорема» об отсутствии у него преимущественного права на приобретение объекта, в связи с несоответствием последнего требованиям п. 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

По мнению Комитета, со стороны ООО «Теорема» не имеется требуемого по закону факта владения и пользования Объектом на основании Договора непрерывно в течение трех и более лет, в связи с тем, что ООО «Теорема» не могло пользоваться арендованным имуществом, поскольку Объект был освобожден СПБ ГКУ ЦПЭИГИ от третьих лиц и их имущества и передан по акту от 02.09.2019 СПБ ГКУ «Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга».

Ссылаясь на то, что решение Комитета нарушает права и законные интересы ООО «Теорема» в сфере экономической деятельности, Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В силу положений статей 197, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. 

Пункт 3 части 1 статьи 199 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым актом, а орган, принявший этот акт, должен доказать его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - субъекты МСП) на приобретение арендуемого ими имущества, в том числе условия реализации указанного права.

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на выкуп в отношении арендуемого недвижимого имущества, включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при наличии условий, предусмотренных пунктами 1 и 2 этой части, а именно:

1)арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Как было указано выше, отказывая Заявителю в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, Комитет исходил из отсутствия у ООО «Теорема» требуемого по закону факта владения и пользования помещением непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с Договором.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, право аренды Объекта возникло у правопредшественника Заявителя в 2002 году при заключении Договора.

Ранее арендатором по Договору являлось ООО «Янус», однако в связи с его реорганизацией в форме выделения из него ООО «Теорема» на основании передаточного акта от 31.10.2016 все права и обязанности по Договору перешли к ООО «Теорема». Объект передан по акту приема-передачи нежилого помещения от 22.02.2002.

Из пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

Таким образом, ООО «Теорема» обладает правом владения и пользования Объектом по Договору непрерывно значительно более 3-х лет.

Период временного выбытия Объекта из владения ООО «Теорема» ввиду его неправомерного изъятия арендодателем явился следствием незаконных действий представителя собственника Объекта, установленных вступившим в законную силу судебным актом.

Указанные действия собственника Объекта не могут быть квалифицированны в качестве обстоятельств, прерывающих срок непрерывного владения, необходимого в силу положений вышеуказанной правовой номы, и лишающих арендатора возможности реализации преимущественного права, а доводы Комитета об обратном суд признает злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ).

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, следует признать, что возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в ЕГРН восстановлена запись об обременении Объекта в виде права аренды ООО «Теорема», следовательно, Договор арендатора с собственником Объекта не прекращался, право аренды ООО «Теорема» в виде обременения, зарегистрированного в ЕГРН, не прерывалось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Следовательно, незаконность уведомления Комитета об отказе Договора, установленная решением арбитражного суда по делу № А56-95258/2019, не может и не должна иметь иных последствий кроме восстановления записи в ЕГРН об обременении Объекта правом аренды ООО «Теорема», в том числе, не должна воспрепятствовать арендатору в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

Поскольку отсутствие законных оснований со стороны Комитета для выселения Заявителя установлено вступившим в законную силу судебным актом, правовых оснований для отказа в реализации ООО «Теорема» преимущественного права выкупа помещения по изложенным в решении от 15.12.2021 № 05-26-110963/21-0-1 основаниям у Комитета не имелось.

Частью 2 статьи 201 АПК РФ установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на Комитет. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату Заявителю применительно к  положениям ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Решил

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений                     Санкт-Петербурга, оформленный письмом от 07.02.2023  № 05-26-3304/23-0-2, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого                                 имущества - нежилого помещения, кадастровый номер 78:31:0001057:3451, расположенного по адресу:  

<

...>, литера А, пом. 21-Н.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении нежилого помещения, кадастровый номер 78:31:0001057:3451, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, пом. 21-Н, на основании заявления арендатора объекта нежилого фонда, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (вх. № Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 16.01.2023 № 05-26-3304/23-0-0) и представленных документов.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Теорема» 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Теорема» из федерального бюджета 9 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по заявлению.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.