Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-187364/17-1-1194

г. Москва

15 марта 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2018 года

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2018 года

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В. 

при ведении протокола помощником судьи Корякиным С.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "НЕГЛИННАЯ МЕНЕДЖМЕНТ" (ОГРН 

<

***>, 127031, ГОРОД МОСКВА, ПЛОЩАДЬ ТРУБНАЯ, ДОМ 2) к ИП ФИО1.(ОГРНИП 308770000329692) о взыскании 774541 руб. 03 коп. неосновательного обогащения и 86170 руб. 29 коп. процентов

при участии представителей сторон: от истца - ФИО2 по дов. от 19.06.2017, ФИО3 по дов. от 17.01.2018, 

от ответчика - ФИО4 по дов. от 05.12.2017

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании 774541 руб. 03 коп. неосновательного обогащения и 86170 руб. 29 коп. процентов. Требования основаны на том, что ответчиком не исполнена предусмотренная законом обязанность нести расходы по содержанию и сохранению, в частности ремонту, общего имущества многофункционального комплекса по адресу Москва,  Трубная пл, д.2 соразмерно своей доле в праве общей долевой собственности Паркинга, в котором ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения. 

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, пояснив, что эксплуатационные расходы по установленным собранием тарифам ответчиком уплачиваются, в то время как в иске заявлено о возмещении затрат управляющей компании на ремонт помещений.

 Ответчик представил отзыв, просит в иске отказать по мотивам, изложенным в отзыве, ссылаясь, в частности, на то, что машиноместа не используются ответчиком в предпринимательской деятельности, затраты по капитальному ремонту произведены истцом без решения общего собрания, истцом не доказан размер доли, а также в расчете доли не учтена площадь МФК, неотъемлемой частью которой является паркинг, в то время как ремонтные работы проводились в отношении конструкций всего здания.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения требований.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик, являясь собственником находящихся в Многофункциональном комплексе нежилого помещения общей площадью 2 270, 10 кв.м., а также машиномест общей площадью 366,30 кв.м. обязан нести расходы по содержанию и сохранению, в частности ремонту, общего имущества соразмерно своей доле в праве общей долевой собственности Паркинга, составляющей в процентом соотношении 5,85%. В период с 01 октября 2016 года по 28 февраля 2017 года истцом были произведены расходы  на локальную герметизацию швов, стыков и трещин в бетонных и железобетонных конструкциях паркинга Многофункционального комплекса на общую сумму 13 240 017  рублей, 67 коп.

В подтверждение указанного обстоятельства истцом представлен Договор подряда № ГП-01/04/16ГН от 01.04.2016 г., заключенный между ООО «Неглинная менеджмент» и ООО «ИнжКапСтрой», Акты о приемке выполненных работ КС-2 №5 от 10.10.2016 г. и КС-2 №6 от 28.02.2017 г., Справки о стоимости выполненных работ и затрат КС-3 №5 от 10.10.2016 г. и КС-3 №6 от 28.02.2017.

Сумма расходов ответчика на компенсацию данных затрат  рассчитана истцом в сумме  774 541  руб. 03 коп.

Указанные затраты истец требует взыскать с ответчика в качестве неосновательного обогащения со ссылкой на ст. 1102 ГК РФ.

Между тем порядок эксплуатации и ремонта общего имущества, равно как и порядок распределения затрат управляющих компаний урегулирован иными нормами специального законодательства. 

В п. 40, 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения относительно правового регулирования порядка управления общим имуществом в нежилых зданиях. В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.  В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Данными разъяснениями предусмотрена аналогия закона, которая не ограничивается нормами статей 249,  289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно части 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно ч.1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно ч.7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.

Таким образом, покрытие расходов на содержание и текущий ремонт, как в жилых и нежилых помещениях МКД, так и в нежилых зданиях осуществляется собственниками в виде платы за содержание принадлежащего собственнику помещения. Оплата капитального ремонта осуществляется путем взносов на капитальный ремонт.

Поскольку данные нормы применяются к сходным отношениям по аналогии, истец, являясь управляющей компанией в здании, где не создано товарищество собственников недвижимости, является получателем платы за нежилое помещение, которая, в силу вышеприведенных норм, включает в себя расходы на текущее содержание и ремонт общего имущества.

Следовательно, любые расходы управляющей компании, производимые в рамках текущего ремонта, должны покрываться за счет указанной платы и не могут быть предъявлены собственникам в качестве возмещения неосновательного обогащения.

Порядок финансирования капитального ремонта также определен Жилищным Кодексом и подлежит применению к правоотношениям, возникающим между собственниками помещений в нежилых зданиях. 

В силу п.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о  капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

Управляющая компания не вправе принимать такие решения самостоятельно. 

Иное толкование означало бы наделение управляющей компании полномочиями собственника имущества.

Истцом не представлено доказательств, что собственниками помещений многофункционального комплекса было принято решение о капитальном ремонте помещений паркинга, в том числе в виде герметизации швов, стыков и трещин в бетонных и железобетонных конструкциях.

В отсутствие такого решения управляющая компания не обязана проводить ремонтные работы. 

Согласно п.4 ст. 1109 ГК РФ  не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Поэтому затраты управляющей компании на текущий ремонт сверх сумм, подлежащих взиманию с собственников в качестве установленной платы за содержание помещения, равно как и затраты на капитальный ремонт, осуществленный без решения собственников, не подлежат возмещению как средства, предоставленные заведомо в отсутствие обязательства.

Ссылки истца на решения Арбитражного суда г. Москвы от 28.07.2017 № А40-188660/16-176-1656 и от 26.12.16 по делу А40-81434/16-68-707 отклоняются судом по следующим основаниям. 

Как следует из данных решений, ранее суд взыскивал с того же ответчика в пользу того же истца затраты на ремонтные работы по гидроизоляции  (по локальной герметизации швов, стыков и трещин в бетонных и железобетонных конструкциях по договору № ГП-01/04/16ГН от 01.04.2016 на основании Актов № 2, 3, 4. (дело  № А40-188660/16-176-1656).

В настоящем деле заявлено о возмещении затрат на аналогичные дополнительно выполненные работы.

В деле А40-81434/16-68-707 суд взыскивал некие производственные затраты и затраты по эксплуатации.

В указанных решениях не установлено каких-либо обстоятельств, имеющих преюдициальное значение для настоящего дела, в том числе и обстоятельства принятия собственниками помещений многофункционального комплекса решения о производстве каких-либо ремонтных работ в их имуществе сверх затрат, которые в силу закона должны быть включены в плату за содержание помещений.

Суд, рассматривающий настоящее дело, исходит из внутреннего убеждения в том, что оплата затрат управляющей компании на ремонт (как текущий, так и капитальный) должна производиться собственниками помещений в нежилом здании в  порядке, аналогичном установленному Жилищном Кодексом, т.е. в виде платы за содержание помещения, которая в силу норм ЖК РФ должна включать расходы на текущий ремонт, или в виде финансирования из фонда капитального ремонта - в случае принятия решения собственниками о проведении такого ремонта.

Возможность взыскания в качестве неосновательного обогащения произвольно установленных управляющей компанией затрат на оплату выбранной ею подрядной организации на ремонтные работы в отношении общего имущества, решение о которых собственниками не принималось, стоимость которых собственниками не утверждалась, по существу полностью лишают собственников возможности контроля за затратами на содержание общего имущества и противоречат существу правового регулирования порядка оплаты содержания общего имущества, установленного ЖК РФ.

Собственники же получают лишь право оспаривать в суде путем строительной экспертизы стоимость таких затрат. В то время как закон предоставляет им право осуществлять предварительный контроль, а именно:  устанавливать пределы финансирования работ как путем установления на общем собрании размера платы за содержание помещений, так и размеров взносов в фонд капитального ремонта. Закон также предоставляет собственникам, а не управляющей компании, право принятия решения о проведении капитального ремонта.

Наличие предыдущих двух судебных решений о взыскании таких затрат свидетельствует о том, что их размер может произвольно увеличиваться управляющей компанией по согласованию с привлекаемыми ею подрядными организациями. Так, в деле А40-188660/16 истец   ссылался на затраты по тому же договору в сумме 22217498 руб.  В настоящем деле истец указывает, что дополнительные работы по тому же договору составили 13240017 руб.

Доводы истца о том, что работы носили экстренный аварийных характер и были произведены в целях предотвращения вреда общему имуществу (затопления) документально не подтверждены. Данные доводы опровергаются материалами дела. Так Акт осмотра конструкций был составлен 09.10.2015. Договор подряда заключен только в апреле 2016 года, а работы проводились в период с июня 2016, что установлено в деле А40-188660/16,  и продолжались в сентябре-ноябре 2016 и феврале- марте 2017. Эти обстоятельства опровергают довод истца о  срочном аварийном характере работ.

Кроме того, в деле нет документов, объясняющих причины возникновения повреждений, которые устранял истец. Характер указанных в Акте от 09.10.15 недостатков может свидетельствовать о нарушениях, допущенных при строительстве. Между тем, истцом не представлено доказательств, что собственники принимали решение об устранении этих недостатков за свой счет.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что представленные истцом затраты не подлежат возмещению как неосновательное обогащение собственников в силу ч.4 ст. 1109 ГК РФ, в связи с чем отказывает в иске.

Судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, 

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

Судья                                Е.В. Коновалова