АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-3836/2024

05 июля 2024 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 24.06.2024

Полный текст решения изготовлен 05.07.2024

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Утебаевой А.З., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова г.Саратов, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к автономной некоммерческой организации по оказанию услуг в сфере жилищно – коммунального сервиса «Сфера», г.Саратов (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды,

при участии: 

не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации по оказанию услуг в сфере жилищно – коммунального сервиса «Сфера» о расторжении договора №943/4 от 01.02.2011 года аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> – Кумача, д.74 А, общей площадью 34,7 кв.м.; о возврате нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> – Кумача, д.74 А, общей площадью 34,7 кв.м. по акту приема – передачи.

Отводов суду не заявлено.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле считаются извещенными надлежащим образом судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Неявка в судебное заседание заинтересованного лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени слушания дела, не препятствует разрешению спора в его отсутствие.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие ответчика.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом города Саратова и АТСЖ Ленинского района (правопреемником которого является АНО по оказанию услуг в сфере жилищно-коммунального сервиса «Сфера») 01.02.2011 заключен договор аренды № 943/4 объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Саратов, ул.им. ФИО1, д. 74 А, площадью 34,7 кв.м.

Договор заключен в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 17.1. Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Пунктами 1.4., 1.5. Договора предусмотрено, что если условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.10.2010 Договор заключен на 11 месяцев и действует до 01.09.2011. Если за один месяц до окончания срока действия договора I ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, то такой договор считается1 возобновленным на неопределенный срок и может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением другой стороны за один месяц.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 31.05.2022 по делу № А57-19354/2021 разъяснено следующее.

08 июня 2020 года АТСЖ Ленинского района реорганизована в форме преобразования в АНО по оказанию услуг в сфере жилищно-коммунального сервиса «Сфера».

Вступившим в законную силу постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24.06.2021 по делу № А57-21161/2020 установлено, что при реорганизации универсальное правопреемство всех прав и обязанностей юридического лица, переставшего существовать после завершения процедуры реорганизации в форме преобразования, вновь созданное юридическое лицо - АНО по оказанию услуг в сфере жилищно-коммунального сервиса «Сфера» получило не в полном объеме, в частности не произошло правопреемство в отношении членства в нем товариществ собственников жилья, целей и видов деятельности организации. Вновь созданная автономная некоммерческая организация не является объединением товариществ собственников жилья как АТСЖ Ленинского района.

Суд кассационной инстанции отметил, что после реорганизации в форме преобразования АНО по оказанию услуг в сфере жилищно-коммунального сервиса «Сфера» вправе осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами путем создания хозяйственного общества.

Осуществление АНО по оказанию услуг в сфере жилищно-коммунального сервиса «Сфера» предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами самостоятельно без создания соответствующих обществ противоречит требованиям Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с уставом АНО по оказанию услуг в сфере жилищно-коммунального сервиса «Сфера», утвержденным общим собранием учредителей 13.04.2020, деятельность организации направлена на оказание услуг в сфере жилищно-коммунального сервиса, в частности юридических услуг, правовой, информационной, консультационной поддержки граждан и организаций в жилищно-коммунальной сфере, содействие повышению качества оказания населению жилищно-коммунальных услуг, содействию развитию эффективного управления жилищно-коммунальной сферой. Осуществление АНО по оказанию услуг в сфере жилищно-коммунального сервиса «Сфера» предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами уставом организации не предусмотрено.

Виды экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, заявленные АНО по оказанию услуг в сфере жилищно-коммунального сервиса «Сфера», соответствуют ее уставным целям и также не предусматривают осуществление видов деятельности, связанных с управлением многоквартирными домами.

Принимая во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делу № А57-21161/2020, основываясь на положениях статей 50, 123.24 Гражданского кодекса РФ, нормах ФЗ от 12 января 1996 года № 7-ФЗ « О некоммерческих организациях», суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в отличие от АТСЖ Ленинского района АНО по оказанию услуг в сфере Жилищно-коммунального сервиса «Сфера» не относится к тем некоммерческим организациям, с которыми в силу пункта 4 части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ договора аренды может быть заключен без торгов.

На основании вышеизложенного, арендатором нарушены условия, предусмотренные пунктом 1.1. Договора.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказать от исполнения Договора без обращения в суд, в том числе, ввиду несоблюдения арендатором условий, установленных пунктом 1.1. Договора.-« для обслуживания жилищного фонда»

Согласно п. 5. 4 Договора Договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе от исполнения Договора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае, не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по юридическому адресу, указанному в Договоре.

Пунктом 2.2.16 Договора предусмотрено, что в случае расторжения Договора Арендатор обязан передать объект по акту приема-передачи.

Руководствуясь разделом 5 договора, в адрес АНО «Сфера» было направлено уведомление от 06.02.2023 № 08-08/24092. Арендатору было предложено возвратить указанное нежилое помещение в тридцатидневный срок. До настоящего времени спорное нежилое помещение не освобождено, акт приёма-передачи не подписан.

В Постановлении от 15.05.2002 № 96/02 Президиум ВАС РФ подчеркнул, что в соответствии с нормой ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, если между собственником и лицом, к которому предъявлено такое требование, отсутствуют какие-либо обязательственные правоотношения по поводу этого имущества. Аналогичное мнение было высказано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.03.2002 № 8153/01.

Согласно статье 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Ответчиком не используется помещение в соответствии с п 1.1. – под обслуживание жилищного фонда.

Таким образом, Арендатором нарушены условия, предусмотренные пунктом 1.1 Договора.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора без обращения в суд, в том числе, ввиду несоблюдения арендатором условий, установленных пунктом 1.1 Договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя приведены в статье 619 Кодекса.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1.1 Договора Арендатор использует помещение под обслуживание жилищного фонда..

В соответствии с пунктом 5.2 Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора без обращения в суд, в том числе, ввиду несоблюдения арендатором условий, установленных пунктом1.1.

Факт направления уведомление о расторжении договора аренды в адрес ответчика подтверждается материалами дела.

Между тем, в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, истцом приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при наличии уведомления, надлежащих доказательств его отправки в адрес ответчика, суд приходит к выводу о соблюдении истцом правил статей 452, 619 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая, что двусторонние соглашения о досрочном расторжении договоров аренды в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договоров. 

Судом установлен факт предоставления арендатором арендованного помещения в пользование третьему лицу в отсутствие согласия арендодателя, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, и предъявление заявленного требования в разумный срок, суд признает требование истца о расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Доказательств, препятствующих расторжению договора, в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды №943/4 от 01.02.2011 года нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> – Кумача, д.74 А, общей площадью 34,7 кв.м.; нежилого помещения, 

Истребовать объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение расположенное по адресу: 

<

...> – Кумача, д.74 А, общей площадью 34,7 кв.м. по акту приема – передачи.

Взыскать с Автономной некоммерческой организации по оказанию услуг в сфере жилищно-коммунального сервиса «СФЕРА», ИНН 

<

***> в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru.

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                      Е.В.Михайлова