ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, Чита, ул. Ленина, 145

тел. (3022) 21-24-91

Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А78-13190/2023

г. Чита

21 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 января 2025 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Горбатковой Е.В.,

судей: Ниникиной В.С., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 июля 2024 года по делу №А78-13190/2023 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алькор и КО» к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр» о признании недействительным одностороннего расторжения договора,

по объединенному делу №А78-15091/2023 требования общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр» к обществу с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко», к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю об обязании ответчика-1 освободить помещение, переданное ему по договору аренды №25/13-А от 01.12.2012 по адресу: 

<

...>; об обязании ответчика-2 аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды помещения №25/13-А от 01.12.2012,

при участии в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр» –ФИО1, полномочия подтверждены доверенностью от 10.01.2025, ФИО2, полномочия подтверждены доверенностью от 31.07.2024,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Алькор и КО» (далее – истец, ООО  «Алькор и КО») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр» (далее – ответчик, ООО «Торговый центр») о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды №25/13-А от 01.12.2012, оформленное уведомлением ООО «Торговый центр» исх. № бн от бд о расторжении договора аренды.

В рамках дела № А78-15091/2023 заявлено требование общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр» к обществу с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко», к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю об обязании ответчика-1 освободить помещение, переданное ему по договору аренды №25/13-А от 01.12.2012 по адресу: 

<

...>; об обязании ответчика-2 аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды помещения №25/13-А от 01.12.2012, заключенный между истцом и ответчиком-1.

Определением от 13.03.2024 указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением общему делу номера № А78-13190/2023.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 05 июля 2024 года признано недействительным одностороннее расторжение договора аренды №25/13-А от 01 декабря 2012 года, оформленное уведомлением ООО «Торговый центр» исх. №б/н от бд о расторжении договора. В удовлетворении встречного иска отказано. С ООО «Торговый центр» в пользу ООО «Алькор и Ко» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Ответчик по первоначальному иску - «Торговый центр», не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что стороны очень четко предусмотрели в тексте действия и порядок исполнения для признания указанного договора долгосрочным либо краткосрочным с возможностью его пролонгации на прежних условиях. «31» декабря 2031 года - это дата которую стороны предусмотрели для окончания действия договора, если бы он был своевременно зарегистрирован. Также судом первой инстанции не была принята во внимание переписка между сторонами, представленная в материалы дела ООО «Алькор и Ко», из которой следует, что изначально между сторонами имелся спор о том, является ли данный договор краткосрочным либо заключённым на неопределенный срок, ссылок о том, что он является долгосрочным не указывалось. При таких обстоятельствах, заявитель считает не корректной ссылку суда первой инстанции на п.5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49, поскольку факт регистрации договора имел существенное значение не только для третьих лиц, но и для участников сделки. Суд первой инстанции неверно оценил спорный договор аренды, признав его долгосрочным, что привело к неверной оценки действий сторон, а также к принятию незаконного решения. Также заявитель в жалобе указывает на ошибку, допущенную судом при указании года регистрации. Просит оспариваемое решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и отказе в иске ООО «Алькор и Ко».

В отзыве на апелляционную жалобу истец указывает, что договор аренды никогда не являлся заключенным на неопределенный срок. Соответственно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ссылка арендодателя на заключение бессрочного договора является необоснованной. Сторонами заключен договор аренды на определенный срок, односторонний немотивированный отказ которого законом не предусмотрен. Доказательства нарушения арендатором условий договора аренды арендодателем не были предоставлены. Направленное арендодателем уведомление также не содержало ссылок на нарушение арендатором каких-либо условий договора или совершение им действий, предусмотренных п. 7.1 договора. Соответственно, судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание истец не обеспечил.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В ходе судебного заседания представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал ее доводы в полном объеме. Просит отменить решение, принять новый судебный акт об удовлетворении требований ООО «Торговый центр» и об отказе в удовлетворении требований ООО «Алькор и Ко».

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Алькор и Ко» (далее – Арендатор) и ЗАО «Торговый центр» был заключен Договор аренды №25/13-А от 01.12.2012 (далее - договор), согласно п. 1.1 и 1.2 которого предметом указанного договора является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору нежилых помещений, расположенных на 1 (первом) этаже по адресу: 

<

...>.

ЗАО «Торговый центр» прекратило деятельность в качестве юридического лица путем реорганизации в форме преобразования, о чем 12.05.2015 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись ГРН 2157536061791. Правопреемником является ООО «Торговый центр».

Между ООО «Торговый центр» и арендатором было заключено дополнительное соглашение от 10.09.2021.

Срок аренды определен в п. 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.09.2021) и устанавливается с даты подписания договора по 31.12.2031.

Согласно п. 2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.09.2021) стороны пришли к соглашению, что с даты подписания договора обеими сторонами и до даты его государственной регистрации, указанный договор считается краткосрочным, заключенным на срок 364 дня. В случае, если в течение 364 с момента подписания договора не будет произведена государственная регистрация, договор считается краткосрочным договором аренды, по истечению срока действия заключенным вновь на тех же самых условиях и на тот же самый срок (364 дня), без необходимости подписания дополнительного соглашения, при условии, что не менее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, как краткосрочного договора аренды, арендатором не будет направлено уведомления об отказе от возобновления договора, как краткосрочного договора аренды.

Договор аренды № 25/13-Л от 01.12.2012 и дополнительное соглашение от 10.09.2021 прошли государственную регистрацию сделки, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и правах на объект недвижимости, раздел «Ограничения прав и обременение объекта недвижимости», № государственной регистрации № 75:32:030822:87-75/119/2023-17 от 06.07.2023 г. и № 75:32:030822:87-75/1 19/2023-21 соответственно.

Из материалов дела следует, что в 2023 году арендатором получено уведомление, не содержащее даты и номера, об окончании срока действия договора с 22.09.2023 и отказе от его пролонгации на прежних условиях.

Полагая, что односторонний отказ от договора аренды является недействительным, арендатор обратился в арбитражный суд.

Арендодатель в свою очередь заявил требования об освобождении занимаемых помещений.

Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 153, 154, 166, 168, 309, 310, 433, 450.1, 606, 618,  Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», учел правовую позицию, сформулированную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пришел к выводу об удовлетворении первоначальных требований, придя к выводу, что сторонами подписан долгосрочный договор аренды. Оснований для истребования помещения не имеется в связи с чем, требования ООО «Торговый центр» подлежат отказу.

Выводы, приведенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, суд апелляционной инстанции находит верными, мотивированными и соответствующими обстоятельствам дела.

Согласно статьям 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Из материалов дела следует,  что между сторонами заключен договор аренды № 25/13-Л от 01.12.2012 и дополнительное соглашение от 10.09.2021, предметом которых является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору нежилых помещений, расположенных на 1 (первом) этаже по адресу: 

<

...>.

В 2023 году арендатором получено уведомление об окончании срока действия договора с 22.09.2023 и отказе от его пролонгации не прежних условиях. Согласно пояснениям представителя ЗАО «Торговый центр» уведомление в адрес арендатора было направлено в июне 2023 года.

В уведомлении арендодатель ссылался на норму, содержащуюся в ч. 2 ст. 610 ГК РФ, а именно «если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок», то есть обосновывал свои требования именно возможностью расторжения в одностороннем порядке договора, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем, согласно условиям договора аренды 25/13-А от 01.12.2012 в редакции дополнительного соглашения к нему от 10.09.2021 «срок действия договора устанавливается с даты подписания договора по «31» декабря 2031 года».

В соответствии с  п. 2.2 договора с даты подписания договора обеими сторонами и до даты его государственной регистрации, указанный договор считается краткосрочным, заключенным на срок 364 дня. В случае, если в течение 364 с момента подписания договора не будет произведена государственная регистрация, договор считается краткосрочным договором аренды, по истечению срока действия заключенным вновь на тех же самых условиях и на тот же самый срок (364 дня), без необходимости подписания дополнительного соглашения, при условии, что не менее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, как краткосрочного договора аренды, арендатором не будет направлено уведомления об отказе от возобновления договора, как краткосрочного договора аренды.

Возобновление договора, как краткосрочного договора аренды, возможно не далее, чем «31» декабря 2031 года.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Учитывая положения приведенной нормы права, проанализировав п. 2.2 договора следует, что  право направления уведомления об отказе от возобновления договора  на условиях краткосрочного договора имеется только у арендатора.

Согласно материалам дела, договор аренды № 25/13-Л от 01.12.2012 и дополнительное соглашение от 10.09.2021  зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и правах на объект недвижимости.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, отсутствие либо наличие государственной регистрации договора не влияет на общий срок его действия.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, ошибка суда первой инстанции в указании года регистрации договора в тексте обжалуемого решения («в 2022 году») не могла повлиять на  правильность изложенных судом выводов.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно п. 7.1 договора аренды арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора только в случаях: если арендатор, используя помещение с существенными нарушением его назначения, своими действиями существенно ухудшает его; невнесения арендатором аренной платы в сроки, установленные договором, более двух периодов оплат подряд.

Доказательства нарушения арендатором условий договора аренды арендодателем не были предоставлены. Направленное арендодателем уведомление также не содержало ссылок на нарушение арендатором каких-либо условий договора или совершение им действий, предусмотренных п. 7.1 договора.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства,  суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что  сторонами заключен договор аренды на определенный срок, односторонний немотивированный отказ от которого законом не предусмотрен.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 июля 2024 года по делу  № А78-13190/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:                                                                          Е.В. Горбаткова

Судьи:                                                                                                         В.С. Ниникина

Е.Н. Скажутина