Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-106880/2021

23 января 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен  23 января 2023 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску (заявлению): 

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице                             Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество                   Санкт-Петербурга" (191144, 

<

...>, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 784201001)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "ГАСМА" (195279, 

<

...>, ЛИТЕР Д, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.10.2014, ИНН: 

<

***>, КПП: 780601001)

о взыскании задолженности, 

и по встречному иску: об обязании произвести зачет,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 16.01.2023,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гасма" (далее – ответчик, Общество) о взыскании 11.374.356,53 руб. задолженности по арендной плате, 18.046.900,30 руб. пеней. 

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просит суд взыскать с ответчика задолженность в размере 15.477.223,47 руб., пени в размере 22.490.646,42 руб., начисленные по состоянию на 28.02.2022, а также расторгнуть договор от 27.09.2016 №03-А027782. Уточнения иска приняты судом к рассмотрению. 

Определением от 25.02.2022 суд принял к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО «Гасма» об обязании Комитета и СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»  произвести зачет затрат арендатора на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору в сумме 47.958.439,11 руб.

Определением от 10.03.2022 суд по ходатайству истца объединил для совместного рассмотрения в одно производство дела №№ А56-106880/2021 и А56-6020/2022, присвоив делу №А56-106880/2021. 

Определением от 29.08.2022 суд по ходатайству Общества назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» ФИО2, поставив перед экспертом следующие вопросы истца: 

- Соответствуют ли выполненные по заказу Общества работы по ремонту нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная. 19, лит К, площадью 512.1 кв.м., с кадастровым номером 78:31:0151503:2441 работам, согласованным в календарном плане-графике проведения работ? 

- Относятся ли указанные работы к капитальному ремонту? 

- Какова стоимость неотделимых улучшений, созданных в результате производства работ по ремонту объекта нежилого фонда - нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, 19, лит К, площадью 512.1 кв.м, с кадастровым номером 78:31:0151503:2441, предусмотренных в календарном плане-графике проведения работ, по состоянию на дату проведения ремонтных работ? 

3.1. вопросы ответчика: 

- Какова сумма затрат ООО «Гасма» на проведение капитального ремонта нежилого здания по адресу: Гончарная улица, 19, литера К, площадью 512.1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0151503:2441 в период с августа 2016 года по декабрь 2021 года?

Производство по делу было приостановлено.

Определением от 09.11.2022 в связи с поступлением в суд заключения ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» от 31.10.2022 № 113/а56-106880/2022, суд возобновил производство по делу, назначив рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 15 декабря 2022 года в 15 час. 40 мин.

В судебном заседании 15.12.2022 истцом представлены письменные пояснения, согласно которым Комитет полагает заключение эксперта недостоверным. ООО «ГАСМА» заявило ходатайство о вызове эксперта ФИО2 в судебное заседание для дачи пояснений.

Определением от 15.12.2022 суд отложил рассмотрение дела на 16 января 2023 года на 11 час. 00 мин.; вызвал в судебное заседание эксперта ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» ФИО2 для дачи пояснений по экспертному заключению и письменным вопросам сторон.

В судебном заседании 16.01.2023 эксперт ФИО2 представил письменные пояснения эксперта к заключению эксперта от 31.10.2022 № 113/а56-106880/2022. Ответил на вопросы сторон и суда.

Комитет заявил ходатайство от назначении повторной экспертизы.

Суд заслушал доводы и возражения сторон, исследовал материалы дела и не установил наличие нарушений, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для назначения повторной экспертизы по настоящему делу, в связи с чем отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Представитель Комитета настаивал на удовлетворении первоначального иска, просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель Общества просил удовлетворить встречное исковое заявление. При этом на случай признания требований Комитета обоснованными просил применить положения ст. 333 ГК РФ, сделанное ранее в отзыве на иск заявление о применении срока исковой давности, представитель Общества не поддержал.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

На основании договора аренды № 03-А027782 от 27.09.2016 (далее - договор) Общество занимает части здания общей площадью 512.1 кв.м по адресу: 193036, 

<

...>, литера К (далее - объект).

В нарушение пунктов 2.2.2 и 3.4 договора ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы за  арендуемый объект.

По состоянию на 18.08.2021 задолженность ответчика по арендной плате за период 27.09.2016-27.09.2016, 27.12.2016-31.12.2020, 27.06.2026-27.06.2026 составила 11.374.356.53 руб.

За просрочку внесения арендной платы Комитет на основании п. 4.9 договора начислил пени в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки, размер которых по состоянию на 18.08.2021 составил 18.046.900.30 руб.

Всего ответчик по договору обязан уплатить 29.421.256.83 руб.

В адрес ответчика направлена претензия № ПР-40585/20-0-0 от 04.12.2020 с предложением о погашении задолженности, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском, впоследствии уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ.

Общество обратилось со встречным исковым заявлением, в котором указало, что в период 2018 – 2021 Обществом выполнены работы по капитальному ремонту здания по адресу: ул. Гончарная, 19, литера К на общую сумму 47 958 439 руб.11 коп.

23.08.2021 № 9/08 Общество обратилось в СПб КГУ «Имущество                       Санкт- Петербурга» с пакетом документов для рассмотрения Городской комиссией вопроса о зачете затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы по договору № 03-А027782.

Письмом от 26.11.2021 № 05-15-96439/21-0-1 Комитет отказал Обществу в рассмотрении вопроса о зачете затрат по причине отсутствия дополнительного соглашения к договору аренды, регулирующего данный вопрос.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества со встречным иском об обязании Комитет произвести зачет затрат Общества на проведение капитального ремонта нежилого здания в счет арендной платы по договору в сумме 47.958.439,11 руб.

Возражая на встречное исковое заявление, Комитет в уточненном отзыве указал следующее.

Решением городской комиссии по распоряжению имуществом (протокол № 02 от 16.02.2017) (далее - Решение) Обществу было разрешено выполнение капитального ремонта объекта, с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы по договору в установленном порядке.

Обязательства Общества по выполнению капитального ремонта Объекта установлено в срок до 01.04.2019 по план-графику, согласованному с арендодателем.

На основании Решения Обществу выдан проект дополнительного соглашения о согласовании капитального ремонта.

Дополнительное соглашение Обществом подписано не было и в адрес Комитета не поступало.

В связи с тем,  что с Обществом не подписано дополнительное соглашение к договору по результатам решений, принятых городской комиссией по распоряжению имуществом, условия проведения капитального ремонта объекта между Обществом и Комитетом не могут считаться согласованными, о чем Комитет уведомил Общество письмом исх. № 05-15-96439/21-0-1 от 26.11.2021.

Вместе с тем от Общества поступило письмо о корректировке графика производства работ по капитальному ремонту объекта от 16.09.2020                                       вх.№ 04-15-48152/20-0-0 с приложением документов, в том числе сметы на производство работ и план-графика производства ремонтных работ.

Согласно Постановлению № 499 смета на производство работ и план - график производства работ должны быть согласованы с эксплуатирующей организацией (организация, обеспечивающая техническое обслуживание объекта).

Между тем представленные с письмом сметы и план-график не были согласованы с эксплуатирующей организацией, о чем Общество было уведомлено письмами от 28.10.2020 исх. № 04-15-48152/20-0-1 и от 20.02.2021                                  исх. № 04-15-72767/20-0-1.

В рамках корректировки графика производства работ, Общество повторно обратилось с заявлением (вх. № 05-15-52085/21-0-0 от 28.05.2021) о зачете денежных средств, потраченных на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору.

При этом к заявлению приложена локальная смета от 26.05.2021 № 05/2016, которая не была согласована с эксплуатирующей организацией. Представленные письмо Жилищного агентства Центрального района от 27.05.2021 б/н, не могло быть рассмотрено, как согласование сметной документации в связи с тем, что проверка правильности применения расценок и лимитированных затрат сметной документации проведена без указания суммы затрат. Также к письму не были приложены план-график производства ремонтных работ, акт проверки производства ремонтных работ.

Таким образом, документы, представленные с письмом вх. № 05-15-52085/21-0-0 от 28.05.2021 не соответствовали требованиям, установленным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 № 499 «О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Постановление №499), о чем как Общество было уведомлено письмом от 28.10.2020 исх. № 04-15-48152/20-0-1.

При таких обстоятельствах вопрос об изменении сроков окончания работ по капитальному ремонту, не мог быть вынесен для рассмотрения на заседание городской комиссия по распоряжению объектами недвижимости

Кроме того, в соответствии с п. 4.2 Положения о порядке возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производство иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, а также на выполнение работ по осуществлению отделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда, вязанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения утв. Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 № 387-58 (ред. от 12.03.2018) «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (принят ЗС СПб 30.06.2004)  (далее – Положение) перенос сроков производства ремонтных работ, производится арендатором путем направления в Комитет письменного уведомления. Уведомление направляется не позднее чем за один месяц до истечения срока производства ремонтных работ, определенного в соответствии с планом-графиком.

При этом арендатор вправе перенести окончание ремонтных работ на срок, не превышающий трех месяцев.

Учитывая, что в соответствии с Решением и первоначальным планом-графиком, согласованным с арендодателем, срок производства ремонтных работ был установлен 01.04.2019, т.о. Общество должно было обратиться с заявлением о переносе сроков производства работ не позднее 01.03.2019, тогда как первоначальное обращение о переносе срока производства работ поступило в Комитет только 16.09.2020                          (№ 04-15-48152/20-0-0).

При этом срок окончания ремонтных работ мог быть перенесен до 01.07.2019, тогда как первоначально Общество просило перенести срок окончания работ на второй квартал 2021 года, что не соответствует требования п. 4.2 Положения.

При таких обстоятельства у Комитета отсутствовали основания для вынесения на рассмотрение Городской комиссии по распоряжению имуществом вопроса об изменении сроков окончания работ по капитальному ремонту Здания, и зачете средств, затраченных на капитальный ремонт здания в счет арендных платежей по договору, о чем Комитет уведомил Общество письмом исх. № 05-15-96439/21-0-1 от 26.11.2021.

Учитывая изложенное Комитет считает доводы Общества о том, что оно имеет право на зачет затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы по договору несостоятельными, а требования, заявленные во встречном исковом заявлении необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Как следует из акта приема-передачи здания от 27.09.2016, подписанном сторонами (т.1 л.д.19), объект аренды находится в неудовлетворительном состоянии.

В материалах дела имеется «Технический отчет по результатам обследованию технического состояния конструкций нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, улица Гончарная, дом 19, лит. «К», (Шифр: ТО-3-015/11-07/16пп-1/ТО-11-07-2016), выполненный специалистами ООО «Эксперт» (том 2 л.д. 18 - 95).

Из отчета следует, что несущие конструкции здания находятся в аварийном состоянии и не могут эксплуатироваться по своему функциональному назначению. Аварийное состояние здания несет угрозу жизни и здоровью окружающих лиц. Для предотвращения аварийного состояния исследуемого объекта требуется проведение капитального ремонта всего здания.

Неудовлетворительное состояние здания на момент заключения сторонами договора Комитетом не оспаривается.

Комитетом было согласовано проведение Обществом капитального ремонта арендуемого здания с последующим зачетом затрат на его проведение в счет арендной платы, в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга.

Порядок согласования проведения капитального ремонта объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также принятия решения о сумме и периоде возмещения затрат на его производство, урегулирован Постановлением № 499.

Согласно п. 2.1. Положения решение о согласовании производства арендатором капитального ремонта принимается Городской комиссией по распоряжению объектами недвижимости на основании утвержденного комплекта документов.

Вопрос о согласовании проведения Обществом капитального ремонта Объекта был рассмотрен на заседании ГорКомиссии 16.02.2017 (протокол № 2), Комиссией было принято следующее решение (письмо Комитета от 22.02.2017 № 16442-32):

-разрешить Обществу выполнение капитального ремонта Объекта с зачетом затраченных при этом средств в установленном порядке;

-установить на период проведения капитального ремонта (до 01.04.2019) отсрочку по внесению арендной платы с последующим перерасчетом размера арендной платы и оплатой данного периода по результатам компенсации.

Между тем, как указало Общество в отзыве на иск и не оспорено Комитетом, проект дополнительного соглашения направлен Обществу спустя 4 года – 24.06.2021 (ст. 406 ГК РФ).

Поскольку данный проект содержал некорректную информацию и технические ошибки, проект был возращен Обществом с протоколом разногласий 23.08.2021.

На производство работ была составлена локальная смета № 05/2016 от 26.05.2021 (т.3 л.д. 236-297), правильность применения расценок и лимитированных затрат  подтверждена письмом СПб ГКУ «Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга» от 27.05.2021 (т.3 л.д. 297, 298). Соответствие сметы и фактически проведенных работ подтверждено Заключением специалиста ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» № 73-СТ/21 от 03.09.2021 (т.3 л.д. 300-314).

Завершение работ капитального характера подтверждается актом обследования объекта нежилого фонда от 15.09.2021 (т. 3 л.д. 315).

Фактическое проведение Обществом работ Комитет не оспаривает.

Возражения Комитета сводятся к несоблюдению Обществом порядка зачета затрат на капитальный ремонт, установленный Положением и несогласием со стоимостью выполненных работ.

Возражения Комитета относительно несоблюдения Обществом порядка зачета затрат в части сроков отклонены с учетом положений ст. 406 ГК РФ. Из материалов дела усматривается несвоевременное направление Обществу проекта дополнительного соглашения о согласовании возмещения затрат на  капитальный ремонт, кроме того, задержка в проведении ремонта имела место по причине невыселения владельца гаража, размещенного во дворе здания по улице Гончарная, дом 19, лит. «К».

Указанные обстоятельства Комитетом документально не опровергнуты.

Определением от 29.08.2022 суд назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» ФИО2.

Перед экспертом истцом поставлены следующие вопросы: 

- Соответствуют ли выполненные по заказу Общества работы по ремонту нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная. 19, лит К, площадью 512.1 кв.м., с кадастровым номером 78:31:0151503:2441 работам, согласованным в календарном плане-графике проведения работ? 

- Относятся ли указанные работы к капитальному ремонту? 

- Какова стоимость неотделимых улучшений, созданных в результате производства работ по ремонту объекта нежилого фонда - нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, 19, лит К, площадью 512.1 кв.м, с кадастровым номером 78:31:0151503:2441, предусмотренных в календарном плане-графике проведения работ, по состоянию на дату проведения ремонтных работ? 

3.1. вопросы ответчика: 

- Какова сумма затрат ООО «Гасма» на проведение капитального ремонта нежилого здания по адресу: Гончарная улица, 19, литера К, площадью 512.1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0151503:2441 в период с августа 2016 года по декабрь 2021 года?

В заключении эксперт ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» от 31.10.2022 № 113/а56-106880/2022 пришел к следующим выводам.

Выполненные по заказу Общества работы по капитальному ремонту нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д. 19, лит. «К», общей площадью S = 512,1 кв.м, с кадастровым номером 78:31:0151503:2441, необходимы для устранения аварийного состояния основных несущих и ограждающих конструкций строения, ввода в эксплуатацию и использования здания, как диагностический медицинский центр, и соответствуют договору аренды.

Для восстановления несущих и ограждающих конструкций исследуемого здания ООО «Гасма» по договорам подряда заказаны следующие работы:

а) Проектно-изыскательские и проектные работы.

б) Строительно-монтажные работы, предусмотренные проектной документацией, по восстановлению здания:

•по усилению фундаментов внутренних стен

•по усилению фундаментов снаружи здания;

•по капитальному ремонту междуэтажному перекрытия

•по капитальному ремонту чердачного перекрытия

•по капитальному ремонту перекрытия первого этажа;

•по капитальному ремонту стен

•по капитальному ремонту крыши и кровли

•по капитальному ремонту лестницы.

Все вышеперечисленные работы, в данном случае, относятся к работам по капитальному ремонту Объекта исследования, с целью устранения аварийного состояния и переоборудованию здания под медицинский диагностический центр.

При передачи нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д. 19, лит. «К» в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Гасма», Объект находился в аварийном состоянии

Проведенные работы ООО «Гасма» по выводу Объекта исследования - нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д. 19, лит. «К», из аварийного состояния, являются обязательными и необходимыми.

Виды и объемы выполненных работ по неотделимым улучшениям, созданных в результате производства работ по ремонту объекта нежилого фонда - нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д. 19, лит. «К»,

а) Проектно-изыскательские и проектные работы.

б) Строительно-монтажные работы, предусмотренные проектной документацией, по восстановлению здания:

•по усилению фундаментов внутренних стен

•по усилению фундаментов снаружи здания;

•по капитальному ремонту междуэтажному перекрытия по капитальному ремонту чердачного перекрытия по капитальному ремонту перекрытия первого этажа;

•по капитальному ремонту стен

•по капитальному ремонту крыши и кровли

•по капитальному ремонту лестницы.

Стоимость неотделимых улучшений, созданных в результате производства работ по ремонту объекта нежилого фонда - нежилого здания по адресу: г. Caнкт-Петербург, ул. Гончарная, д.  19, лит. «К» составляет 59.435.446.00 руб.

Кроме того, экспертом даны письменные пояснения к представленному заключению. Эксперт в судебном заседании 16.01.2023 ответил на вопросы представителя Комитета.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Заявленные Комитетом возражения по выполненной судебной экспертизе не влияют на выводы эксперта, по существу выводы эксперта Комитет не оспорил.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что требование Общества о зачете затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы является обоснованным и подлежит удовлетворению. 

С учетом изложенного оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении первоначального иска Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга отказать.

Встречный иск удовлетворить. 

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" произвести зачет затрат общества с ограниченной ответственностью «Гасма» на проведение капитального ремонта нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Гончарная улица, дом 19, литера К, площадью 512,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0151503:2441 в сумме 47.958.439,11 руб. в счет оплаты арендной платы по договору аренды от 27.09.2016 М 03-А027782, заключенному между ООО «Гасма» и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченней ответственностью «Гасма» 6.000,00 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску, 60.000,00 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.