АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

08 апреля 2024 года

Дело №

А56-43838/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» ФИО1 (доверенность от 10.01.2024); от общества с ограниченной ответственностью «Ира» ФИО2 (доверенность от 20.04.2023), ФИО3 (доверенность от 25.10.2023), 

рассмотрев 02.04.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2024 по делу № А56-43838/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ира», адрес: 198328, Санкт-Петербург, ул. Рихарда Зорге, д. 11, корп. 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Меркурий», адрес: 198206, Санкт-Петербург, 2-я Комсомольская ул., д. 3, корп. 1, лит. А, пом. 5, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Фирма), о расторжении договора от 27.07.2021 купли-продажи недвижимого имущества, об обязании возвратить трехэтажное нежилое здание площадью 398,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0008005:2033, земельный участок площадью 885 кв. м с кадастровым номером 78:40:0847601:3 и расположенное на нем нежилое двухэтажное здание площадью 979,7 кв. м с кадастровым номером 78:40:0847601:3027.

Решением от 08.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.02.2024, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Фирма, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, в иске отказать.

Помимо прочего, податель жалобы в обоснование доводов, в частности, указывает на то, что срок исполнения обязательств по оплате договора не истек, каких-либо требований по уплате задолженности Общество не предъявляло.

Также податель жалобы указывает на то, что, вопреки утверждениям Общества и доводам судов, порядок оплаты договора полностью был согласован с Обществом, отвечал его коммерческим интересам и не вызывал каких-либо нареканий до перехода прав собственности на Фирму наследникам.

Кроме того, по мнению заявителя, суд необоснованно отказал Фирме в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, содержание которых имело существенное значение для правильного разрешения дела.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе, при этом судебная коллегия полагает необходимым обратить внимание на то обстоятельство, что положения статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не обязывают суд кассационной инстанции цитировать текст кассационной жалобы в своем судебном акте.

        В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании Фирмой заявлено ходатайство о приобщении дополнительных документов. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что оно подлежит отклонению, поскольку исследование и оценка доказательств на стадии кассационного производства не допускаются в силу ограничений, установленных статьями 286 и 287 АПК РФ. Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются.

        Представитель Фирмы поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество (продавец) и Фирма (покупатель) 27.07.2021 заключили договор купли-продажи трехэтажного здания площадью 398,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0008005:2033, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Нарвский пр., д. 14, корп. 3, лит. А; земельного участка площадью 885 кв. м с кадастровым номером 78:40:0847601:3 и расположенного на нем нежилого двухэтажного здания площадью 979,7 кв. м с кадастровым номером 78:40:0847601:3027, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, 2-я Комсомольская ул., д. 3, кор. 1, лит. А.

Общая стоимость недвижимого имущества согласно пункту 2.1 составляет 26 000 000 руб., в том числе 6 000 000 руб. – нежилое здание с кадастровым номером 78:32:0008005:2033, 1 500 000 руб. – земельный участок с кадастровым номером 78:40:0847601:3 и 18 500 000 руб. - расположенное на нем здание с кадастровым номером 78:40:0847601:3027. 

Арендатор в силу пункта 2.2 должен произвести арендатору оплату указанной в пункте 2.1 договора стоимости приобретенного имущества равными долями в течение 4 лет после регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу перехода права собственности на имущество от Общества к Фирме.

Договором установлена безналичная форма оплаты.

Общество свою обязанность исполнило, передало Фирме 27.07.2021 по акту приема-передачи спорное имущество, государственная регистрация права собственности на которое зарегистрировано за последней 13.10.2021, номера государственной регистрации 78:32:0008005:2033-78/011/2021-2 (здание с кадастровым номером 78:32:0008005:2033), 78:40:0847601:3027-78/011/2021-2 (здание с кадастровым номером 78:40:0847601:3027), 78:40:0847601:3-78/011/2021-2 (земельный участок).

Общество, ссылаясь на неисполнение Фирмой существенных условий договора, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, счел иск подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, повторно изучив материалы дела, согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Выбор способа защиты нарушенного права – требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» (далее – Информационное письмо    № 21), невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Учитывая положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а также указанные разъяснения Информационного письма № 21, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по причине невыполнения покупателем обязательств по оплате, в том случае, если продавец докажет, что допущенное покупателем нарушение условий договора имеет существенный характер.

В качестве основания для расторжения договора и возврата имущества Общество указывает отсутствие оплаты со стороны покупателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Суду при решении вопроса о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий необходимо установить наличие такого нарушения, влекущего за собой необходимость расторжения договора в целях защиты (восстановления) прав истца. Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара в размере не менее половины цены товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Судами установлено, что до настоящего времени полная оплата по договору купли-продажи Фирмой не произведена.

На основании изложенного, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71        АПК РФ, установив фактические обстоятельства дела, приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела № А56-74897/2022, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что имеются основания для расторжения договора и передачи Обществу спорного имущества.

Также судами при принятии обжалуемых судебных актов правомерно отмечено, что согласно буквальному толкованию пункта 2.2 договора (статья 431 ГК РФ), оплата должна производиться равными долями в течение четырех лет, что возлагает на Фирму обязанность перечислять Обществу в период с 13.10.2021 по 13.10.2025 периодические равные ежегодные платежи, иное из условий договора не следует. Ежемесячная, ежеквартальная или иная периодичность платежей, а равно свидетельствующий об отсутствии у Общества права на первый платеж график платежей сторонами согласованы не были. Договором не предоставлено право Фирме определять периодичность платежей в одностороннем порядке. Тот факт, что срок окончательной оплаты по договору не наступил, не умаляет нарушение Фирмой порядка и сроков внесения платежей, определенных пунктом 2.2, и не может не быть признан обстоятельством, освобождающим Фирму от ответственности за неисполнение условий заключенного договора.

Кроме того, судами верно принято во внимание, что с момента получения Фирмой (22.03.2023) претензии Общества от 20.03.2023 № 85 исполнение договора не произведено ни полностью, ни в части, а равно не произведено исполнение денежных обязательств в рамках срока, установленного пунктом 2 статьи 314 ГК РФ.

Основания для иной правовой оценки выводов судов двух инстанций у суда округа отсутствуют.

Доводы подателя жалобы о том, что судами не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего документального и достоверного подтверждения.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе были предметом всестороннего рассмотрения в двух судебных инстанциях, где получили надлежащую правовую оценку. В данном случае указанные доводы не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, а по своей сути направлены на иную оценку имеющихся доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

В связи с завершением производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения решения от 08.10.2023 по настоящему делу в соответствии со статьей 283 АПК РФ подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2024 по делу № А56-43838/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2023 по делу                                № А56-43838/2023, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.02.2024.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин